淺析房地產企業會計核算存在的問題及對策

王筠杰

【摘要】房地產企業在國民經濟中的地位毋庸置疑，而優質的會計核算結果可以為房地產企業的發展提供指引。本文以湖南炳屹房地產開發有限公司為例，對其使用的會計核算方法、會計收入與成本核算現狀進行了分析，并對其存在的相關問題提出了相應策略，希望能夠通過優化會計核算工作來推動房地產企業的發展。

【關鍵詞】房地產企業;會計核算;炳屹公司

引言

近年來，我國的經濟社會水平得到了很大的提升，房地產行業在其中的作用不可忽視。為謀求進一步的發展，房地產企業在市場經濟發展過程中不斷探索進取之道，如今許多房地產企業都形成了商業地產、民用地產等多頭并進的發展趨勢，有些企業還將業務延伸至物業管理與商業經營等方面。與此同時，我國針對《企業會計準則》多次進行了修訂，企業會計準則體系得到了進一步健全，企業的核算工作也得到了進一步的規范。在此背景下，本文以湖南炳屹房地產開發有限公司（以下簡稱“炳屹公司”）為例，就房地產企業會計核算情況進行了研究。

1、房地產企業會計核算現狀——以炳屹公司為例

1.1公司簡介

炳屹公司成立于2016年9月，注冊資本2.5億元，專業從事房地產開發、經營、管理，隸屬于炳屹有限責任公司。截止目前，該公司以適應多項目運作為前提，以全面降低成本、加強風險控制為主導，以產品創新研究和建設、銷售為主線，以財物人力行政等為管理支持，建立了體系化的公司管理機制。

1.2會計核算方法

炳屹公司作為一家房地產企業，其采用的會計核算方法有七種：一是設置賬戶，需要按照會計要素或者是總體結構要素來對會計核算內容進行分類;二是復式記賬，需要準確地將企業發生的每筆業務登記于互相聯系的兩個及以上賬戶之中，從而實現對企業發展的多角度財務分析;三是填制和審核憑證，這是編制會計報表的依據所在，同時對經濟業務的記錄和審核也利于責任的明確;四是登記會計賬簿，用來提供完整的系統化會計資料;五是成本計算，對生產和經營過程中所發生的各種費用進行歸集，成本計算是企業經營決策過程中的必要依據;六是財產清查，根據賬簿來對企業的財產進行盤點和查詢，有利于保證賬實相符;七是編制會計報表，將可靠的會計資料提供給會計信息使用者，從而服務于經濟決策。這七種會計核算方法是一種互相聯系和補充的方法，貫穿于企業從填制憑證、登記賬簿直至編制報表的整個核算過程之中。

1.3會計收入與成本核算現狀

炳屹公司的會計核算主要包括收入與成本這兩個方面。

首先，在收入核算方面，炳屹公司在產品開發完成之前就已經開始了銷售行為，該行為終止于開發產品的全部售出，而其收入的會計核算分兩種情況。一是該公司的開發項目在未竣工驗收時，無論是否簽訂正式購銷合同，其銷售收入款項全部記入“預收賬款”科目中且營業稅費也暫時在“應交稅金——應交營業稅”等科目核算。二是當項目竣工驗收合格并決算后，炳屹公司根據購銷合同與購買方辦妥移交手續之后，就可以確認銷售收入的實現，并將經營成本進行結轉。

其次，在成本核算方面，該公司的會計成本核算科目分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費等在產品開發過程中的成本可以直接計入“開發成本”中，產品開發完成后結轉至“開發產品”中。

2、炳屹公司會計核算存在的問題

2.1會計科目設置不夠規范。會計科目設置不夠規范是大部分房地產企業的會計核算工作都存在的一個較突出的問題，炳屹公司亦不例外。雖然在新會計準則的推行之下，大部分行業都貫徹落實了專業性會計科目的設置，但房地產企業卻還未能完成，同時房地產企業的會計核算內容相當繁雜，比如炳屹公司在核算開發間接費這一成本時，其內容包括了行政管理費、營銷設施建造費、工程管理費、物業管理完善費、資本化借款費等多種費用項目，其他成本費用同樣是包含多種項目，其會計核算工作的復雜程度可見一斑。另外，會計科目設置不規范，也導致了賬目的梳理和核算需要花費更長的時間，會計核算人員的工作量與工作難度也被大大加重，這都是不可忽視的問題。

2.2企業收入與成本核算復雜。炳屹公司作為一家房地產公司，其收入與成本核算復雜的問題一直是經營管理者與會計核算的財務人員們考慮的問題。一方面，炳屹公司的收入核算復雜，其原因在于收入的確認比較復雜，因為企業的收入核算要分為竣工前與竣工后兩種情況，而分期收款和預售等銷售工作在項目竣工前就已經開始了，而竣工前的銷售收入是難以滿足收入確認條件的，且不同種類的會計核算工作也有所不同，這些都導致收入核算難度的增加。另一方面，炳屹公司的成本核算復雜，考慮到避稅的問題，企業會根據具體情況來進行成本核算，因此成本核算的分配比較隨意，而這種隨意的分配方式又會導致企業成本賬面值不能反映真實成本，企業難以根據核算了解真實情況。

2.3會計核算監督機制不完善。根據炳屹公司成本核算復雜的問題可以發現，這是因為避稅問題而導致此情況，同時成本核算隨意分配的根源實際上是會計核算監督機制的不完善所致。監督問題分為內外兩個方面，在內部監督方面，炳屹公司經營的最終目的是盈利，而企業領導因為考慮避稅盈利的問題而忽視了會計核算工作的重要性，因此對于會計核算的監督工作也就相對放松，由此導致會計核算工作雖然有利于避稅盈利，但卻缺失了反映企業經營情況的作用。在外部監督方面，主要作用是針對企業偷稅漏稅等情況進行檢查，而對于通過合理合法的會計核算工作來避稅的方式，外部監督也毫無辦法。

2.4會計核算人才較為匱乏。無論處于哪一行業之中，人才對于企業的發展都是不可或缺的，而對于炳屹公司這樣資金流量大的房地產企業來說，會計核算工作更為復雜，對于會計核算人才的需求也更大。炳屹公司成立時間比較短，擁有精通會計核算工作的財務人員也比較匱乏，而會計核算失誤、會計核算結果不準確的問題也曾有發，如果不能解決這個問題，即使是會計科目設置規范、監督機制完善也是無濟于事的。此外，炳屹公司還引進了先進的會計軟件用以提高核算效率，但是當前軟件的應用情況還不甚理想，這也說明了綜合性的會計人才是比較匱乏的。

3、炳屹公司會計核算問題的應對策略

3.1規范企業會計核算科目。目前，炳屹公司的會計核算科目不合理的問題亟待解決，因此企業會計核算的質量和效率也可以通過該問題的解決來得到提升。企業應當首先對自身的經營狀況、經濟實力以及房地產行業的發展趨勢進行分析，從而設施科學合理的會計科目，比如企業下屬單位如果不需要進行獨立核算，那么只需要在企業總賬目下設置子賬目，就可以大大提升會計核算的工作效率。如此當項目竣工時，企業可以從核算中直觀地了解到各個項目的成本費用，從而制定下一步的發展方向。

3.2優化企業會計核算方法。面對會計核算工作日益繁雜的局面，炳屹公司應該規范收入確認標準，優化會計成本核算方法。一方面，企業應該遵循新會計準則中的商品銷售收入確認原因，依據企業營業特點，規范公司的收入確認的準則，促進不同企業使用同一原則開展收入確認工作。另一方面，企業在進行成本核算時，可以根據實際情況靈活采用兩種方法：一是先按品種劃分成本對象后，在同一成本對象內再按交付使用時間確定最小的成本核算對象;二是先按交付使用時間劃分后，在同一成本對象內再按產品品種確定最小的成本核算對象。以此，成本核算工作也就明晰具有條理了。

3.3加快健全監督管理機制。會計監督管理機制的完善關系著企業的會計核算是否能夠為經營決策所用。一方面，炳屹公司可以引入外來機構來對企業的財稅事務進行監督，從而強化企業會計核算工作的合法性。另一方面，炳屹公司內部設置的審計部門與財務部門也應該進行定期和不定期的會計核算賬目檢查工作，規范內部會計核算人員工作。外部監督起到的作用是盡可能保證企業會計核算工作的合法，而企業內部監督則要在合法的基礎上著重于會計核算工作的有效性，而內外部監督的結合，方能使企業的會計核算工作向著正確、高效的方向發展。

3.4積極培養會計核算人才。炳屹公司想要使會計核算工作真正為企業發揮效用，就應當重視人才的培養工作。人才培養應當分為內外兩種培養模式，其中內部培養就是企業內部的財務人員培養工作，通過定期對財務人員的會計核算理論知識、會計政策、會計核算實操等進行培訓，提升財會人員能力。外部培養就是企業出資為內部財務人員進行脫崗培訓，幫助其提升學歷與財會證件資歷，另外還可以進行校企合作，在學校中為企業儲備人才。需要指出的是，除了財務人員的會計核算技能之外，企業還應該重視財務人員職業素養的培訓，應用企業文化、激勵機制等來培養財務人員的企業忠誠度。

4、結論

隨著多元化新時代的到來，同時對比一般企業來看的話，房地產行業具有前期投資高、資金占用成本高、開發周期長等諸多特點，這也導致了房地產企業經營過程中存在著較大的風險。房地產企業想要防控并降低各個環節中的風險，勢必要時刻了解自身的經營狀況，而良好的會計核算工作就可以有效反饋企業的經營信息，使企業能夠根據實際情況來及時制定合理的發展策略，提高市場競爭力。本文就炳屹公司的會計核算情況進行分析，從中找出問題并提出相應的解決對策，對于包括炳屹公司在內的房地產企業的會計核算工作都具有一定的借鑒意義。

參考文獻：

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