新時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

丁鋒

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展。但是，在投資過(guò)程中，也不得不考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是開發(fā)周期較長(zhǎng)、投入資金較多、回款速度較慢，最易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，控制好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)才能使其實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。因此，本文將以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主題，對(duì)新時(shí)代下的商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代? 商業(yè)地產(chǎn)? 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)? 控制策略

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)興起時(shí)間短，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，但是隨著社會(huì)大眾關(guān)注點(diǎn)的變化，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為熱門產(chǎn)業(yè)，引來(lái)眾多投資人的青睞。但是，基于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)分析，企業(yè)必然會(huì)在發(fā)展過(guò)程中遇到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)各行業(yè)都開始重視財(cái)務(wù)管理，并將財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展之根本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也是如此。面對(duì)發(fā)展新環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)市場(chǎng)及自身情況對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并采取有效的控制策略，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。

一、新時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征和表現(xiàn)形式

（一）基本特征

投資周期長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)不管是開發(fā)前期還是開發(fā)過(guò)程都需要較長(zhǎng)的時(shí)間，投資不能短時(shí)間內(nèi)回籠，可能影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，引發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，獲得經(jīng)濟(jì)效益較高。該特點(diǎn)是由于其本身投資就多，所獲收益自然也比較高，但市場(chǎng)的通貨膨脹現(xiàn)象會(huì)引導(dǎo)投資風(fēng)險(xiǎn)。第三，投資金額較多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金多，資金回收慢，企業(yè)財(cái)務(wù)管理若存在不合理現(xiàn)象必然會(huì)引起財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）表現(xiàn)形式

第一，無(wú)法按期還債。一般商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債數(shù)額都較多，若是項(xiàng)目收益無(wú)法達(dá)到預(yù)期，企業(yè)自然無(wú)法按期償還債款，而企業(yè)資金鏈也會(huì)因此出現(xiàn)問(wèn)題。第二，籌資困難。引發(fā)該現(xiàn)象的主要原因是由于企業(yè)無(wú)法按期還債，影響企業(yè)信譽(yù)，籌資也必然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，由此也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，資金周轉(zhuǎn)不靈。籌資出現(xiàn)問(wèn)題、債款無(wú)法按期償還，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈現(xiàn)象，從而引導(dǎo)財(cái)務(wù)危機(jī)。第四，投資回收與預(yù)期不符。商業(yè)地產(chǎn)因內(nèi)外部因素被擱置，或客戶無(wú)法按期付款等都會(huì)影響企業(yè)投資收益，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、新時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體成因

（一）企業(yè)內(nèi)部因素

第一，商業(yè)地產(chǎn)自身特征。商業(yè)地產(chǎn)投資金額多、周期長(zhǎng)，且建成之后的銷售情況也無(wú)法完全提前預(yù)測(cè)，若是銷售不理想，企業(yè)便無(wú)法按期償還債務(wù)，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，沒有較強(qiáng)的資金實(shí)力，但是商業(yè)地產(chǎn)又需要較多的資金，企業(yè)便開始向銀行貸款，且對(duì)貸款較為依賴;其中部分資金為項(xiàng)目宣傳時(shí)期所收，都是客戶的前期交款，企業(yè)的出資量極少，導(dǎo)致企業(yè)存在較高的負(fù)債，若是運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，負(fù)債無(wú)法償還，必然會(huì)引導(dǎo)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。第三，企業(yè)管理。由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，其管理體系建設(shè)還并未完善，加之管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理和控制意識(shí)，導(dǎo)致企業(yè)在管理過(guò)程中缺乏規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略。

（二）市場(chǎng)外部因素

第一，國(guó)家政策的調(diào)整。國(guó)家為了讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以健康的發(fā)展，會(huì)采取經(jīng)濟(jì)手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)所采取的經(jīng)濟(jì)手段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收益影響頗大。比如：國(guó)家對(duì)土地資源的開發(fā)和規(guī)劃，讓商業(yè)地產(chǎn)的土地使用受到影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)即土地開發(fā)，沒有土地何談開發(fā)，國(guó)家土地規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)受到影響;政府對(duì)貨幣政策的調(diào)整會(huì)影響企業(yè)融資，企業(yè)融資困難資金流動(dòng)率降低，必然會(huì)引導(dǎo)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，金融和市場(chǎng)環(huán)境的不穩(wěn)定。金融市場(chǎng)利率變動(dòng)會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格降低，投入資金收益達(dá)不到預(yù)期，必然會(huì)引導(dǎo)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變形形式;市場(chǎng)利率對(duì)購(gòu)房者也會(huì)有影響，購(gòu)房者沒有購(gòu)房能力必然會(huì)影響銷售數(shù)量和金額，投入資金同樣無(wú)法進(jìn)行有效回收，引發(fā)上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變形形式;市場(chǎng)變化會(huì)引起供需關(guān)系變化、地產(chǎn)價(jià)格變化、銷售數(shù)量變化，以上變化都會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)銷售困難的現(xiàn)象也十分常見，部分商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)通過(guò)降低售價(jià)的方式來(lái)回收部分資金，對(duì)企業(yè)而言都是極為不利的。第三，環(huán)境資源風(fēng)險(xiǎn)。土地屬于不可再生資源，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本，面對(duì)不可再生的土地資源，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中必然要面對(duì)環(huán)境資源風(fēng)險(xiǎn)。尤其是近年來(lái)閑置土地較多，企業(yè)若不能定期完成開發(fā)就要面臨回收風(fēng)險(xiǎn)或者繳納土地閑置費(fèi)用，增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、新時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

（一）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)要提升

企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必須要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，部分商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人員認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家必然會(huì)基于其政策支持，不會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，該種想法是錯(cuò)誤的。作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須要提升自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，加強(qiáng)成本管理和控制，尤其是核算管理，對(duì)待其他財(cái)務(wù)工作也需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析。同時(shí)，要有意識(shí)的對(duì)企業(yè)債務(wù)進(jìn)行管理，規(guī)范應(yīng)收賬款、收支記錄、資金審批程序，及時(shí)關(guān)注國(guó)家下發(fā)的市場(chǎng)政策，并在法律范圍之內(nèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，不斷強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

（二）重視對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的防范

通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)外因素進(jìn)行分析可知其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力有待加強(qiáng)。企業(yè)想要通過(guò)財(cái)務(wù)管理降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)劃資金成本，并對(duì)資金需求量較大的環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的審核控制措施，減少企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，避免盲目的在項(xiàng)目中投入大量資金。項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需拓寬融資渠道、規(guī)范資金使用、嚴(yán)格審批貸款、與金融公司加強(qiáng)合作。企業(yè)需通過(guò)強(qiáng)化預(yù)算資金管理的方式來(lái)減少利息較高所引起的風(fēng)險(xiǎn)，在提款過(guò)程中要根據(jù)需求進(jìn)行，防止提款過(guò)量，無(wú)法按期還債，引起資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。資金回收規(guī)劃需以項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間和規(guī)模為參考，提升規(guī)劃合理性，減少資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本就存在較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此需要進(jìn)行有針對(duì)性規(guī)劃，完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，并對(duì)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)致分析，合理運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提前針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出應(yīng)對(duì)措施，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)損失。新時(shí)代下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展，必然需要利用預(yù)警機(jī)制對(duì)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，認(rèn)真做好各類風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防工作。

（四）提高財(cái)務(wù)決策水平

商業(yè)地產(chǎn)投資較大，所以為避免盲目投資必須要提升財(cái)務(wù)決策水平，在決策過(guò)程中需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的考察，并根據(jù)企業(yè)自身情況編制可行性報(bào)告。在對(duì)項(xiàng)目了解過(guò)程中需要對(duì)未來(lái)政府政策進(jìn)行分析，保留相應(yīng)的利潤(rùn)空間，提前對(duì)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效決策，合理剔除風(fēng)險(xiǎn)較高的投資項(xiàng)目。

四、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的狀態(tài)，在該過(guò)程中企業(yè)想要擁有立足之地，就必須要做好財(cái)務(wù)管理工作，同時(shí)要通過(guò)科學(xué)的手段準(zhǔn)確識(shí)別、合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中獲得可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]董琳.淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及控制策略[J].中國(guó)商論，2017.