論房產測繪過程中有效的質量控制

魏健

摘 要：房產測繪工作就是對房產面積和權屬進行分析測量，并在此基礎上做好地產產權證書的發放。有效的房產測繪工作可以保障擁有者的合法權益，提高管理水平，有著重要的意義。

關鍵詞：房產測繪;質量控制;測繪工作

1、前言

我國房地產事業的房產測繪工作雖然已經有了一定的發展，但是整體來說依然是處于起步的階段，針對其中存在的質量問題，需要針對性的采取措施，確保測繪工作質量水平。

2、房產測繪現狀

所謂房產測繪，主要是指對房產的面積和權屬界址進行測量和分析，然后以此為基礎，進行房地產產權屬證書的發放，房產測繪可以有效地保障房地產所有者的合法權益，提升社會主義法律管理的水平，因此，其質量控制至關重要。所以在房地產測繪過程中，需要測繪人員對房地產測繪的專業知識有一定的了解，能夠應用各種測繪手段來進行實地測量?，F階段，在房地產行業，房產測繪應用非常廣泛。房產測繪包含的內容眾多，其主要內容就是對房屋及房屋周邊的環境以及地質情況等情況進行數據測量。在我國房管工作中測繪工作逐漸蓬勃發展起來的今天，房屋工程測繪的測定范圍已經包括了房屋以及與房屋相關的土地，目前房產測繪技術的應用不再受到政府人員的監控，越來越多的房產測繪技術是通過計算和收集房產的一些基礎信息來進行精確測繪的。所以，無論是測量房地產周圍的地理環境，還是房地產周圍的水土資源等信息數據，都應用多種測繪技術進行。而且，房屋測繪技術也用于測定房產界址點、房角點和某些房產要素的位置，其應用程度已經在房屋工程測繪中得到較大的提升。

3、影響房產測繪質量的因素

3.1管理體系因素

淤由于部分房產測繪生產單位缺乏市場競爭意識，在質量管理方式粗放，機構設置不合理，權責不明確，兩級檢查落實不到位，未能嚴格按照規范要求操作，導致測繪成果質量準確性、可靠性差;質量管理體系文件大多找個模式照搬照抄，脫離實際情況，可操作性差，在技術設計、生產過程、技術總結和質量檢查驗收階段的質量保證能力不足，導致質量管理體系運行有效性差。于質量監督與考核力度較小。在實際的房產測繪質量管理中，沒有把質量監督考核與日常的質量檢查工作結合進行，獎懲機制不明確，對經常出現的質量問題總結不及時，制定的預防措施缺乏可操作性，糾正措施落實不到位，無法真正實現質量控制的目的。

3.2技術設備因素

一方面，在測繪技術方面，技術人員缺乏對新技術的掌握和應用，而且測繪本身是一個比較復雜的工作，再加上其涉及的數據量加大，難免會出現一些錯誤。另一方面，房產測繪生產單位普遍存在將未經測繪儀器計量部門檢定的儀器設備（如：手持式測距儀、全站儀、GPS接收機等）直接投入生產使用，或超過有效期仍在使用;平差計算、數據處理和繪圖軟件等應用不規范。在測繪過程中，測量數據常出現系統性偏差，面積測算和圖形繪制錯誤，最終導致測繪成果質量不合格。

3.3人的因素

由于技術人員不注重學習相應的質量管理知識，對質量管理的作用認識不清，重視程度不夠，參與質量管理意識不高，在工作中缺乏嚴謹的工作作風和實事求是的工作態度，馬虎大意，敷衍塞責，無法將質量保證措施真正落實到位。再加上測繪從業人員專業素質不高，房產測繪從業人員大多源自房產管理部門，普遍缺乏專業、系統性的測繪理論知識的學習和培訓，知識結構比較單一，專業素質總體情況偏差，特別是在面對新型、復雜的房產測繪時，很難保證不會出現質量差錯。

4、房產測繪過程中有效的質量控制措施

4.1完善質量管理體系

淤建立和完善ISO9000系列質量管理體系。ISO9000系列質量管理標準由國際標準化組織（ISO）頒布，在全世界范圍內通用的質量管理和質量保證方面的國際標準，具有系統的思想、明確的目標、嚴密的組織和科學的方法等鮮明特點，有助于房產測繪工作規范化管理。房產測繪生產單位應建立以保證質量為中心，滿足用戶需求為目標，防檢結合為手段，全員參與為基礎，生產過程全面管理的質量管理體系。于完善監管體系。實踐證明，只有科技含量高的質量監督才能提高監管效率。隨著房產測繪質量控制管理模式的不斷更新，房產測繪技術的質量也將會有所提高。通過新的管理模式實現監督管理的信息化和網絡化，獨立地行使自己的職責，全面提高了各個部門的人員相互學習的能力，堅持不移地走創新道路，以有效地適應建筑技術發展的需要，對社會負責，對工程本身負責;以監督小組為基本單元，建立和完善以工程建設參與各方的質量責任制，才能夠提高房產測繪的質量管理的工作效率;針對當前房產測繪技術面臨的問題，在質量監督的過程中，要不斷探索出適合該房產測繪技術的質量監督方案，不斷創新和改進檢測設備和儀器，從而提高房產測繪技術的有效應用。

4.2加強設備和數據管理

在房產測繪內業操作中，主要是利用軟件來對測繪的數據進行分析，目前應用較多的是三維和現代房地產測繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產測繪軟件。而在外業作業中，需要許多儀器和設備，如各種尺、測繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業人員能夠熟練的進行操作。另外，從事測繪的單位具有必須良好的測繪資質，這是開展測繪工作的前提，同時還要制定完善的質量管理體系，確保測繪結果的準確性。只有在資源配置和儀器設備管理上都具有科學性，才能有效提升作業的效率，確保作業結果的精確度。在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部，并在測量中嚴格按照測量方法，控制測量質量，如，經緯測儀圖法見圖1。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出人，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2～3cm左右，外貼瓷磚要在3～4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15cm，也可以超過15cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差，就要進行具體的原因，進行一定的調整，對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。在外業工作完成后，需要進行數據的處理，利用外業設計尺寸與實際尺寸之間的變化進行比較，來確認是否存在著誤差，如果變化范圍在依5cm內，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進行調整和糾正，直接按照設計的尺寸進行計算即可。但對于超過這個誤差值的，則需要對具體的情況進行分析從而找出原因，看是因素什么原因導致誤差的產生，如是施工偏差以外的原因，則需要對尺寸進行調整，然后按調整后的尺寸來進行計算，而對于是施工原因導致的偏差的發生，則需要依照單元進行合理的分配平差。繪制出房屋的層圖后，則可以根據房產測繪軟件來對每一個結構項進行定義，同時，對需要分攤的公用建筑面積也進行定交。在進行分攤計算時一定要遵循“誰用誰分攤”的原則進行，如，在一棟樓里存在著供整個小區使用的配電房或是地下室的通風口，這些都不應該進行分攤，而應該單獨列出來。只有這樣才能準確的計算出每戶應該分攤的面積，從而計算出每戶房產的實際建筑面積。

5、結束語

房產測繪相關單位需要針對測繪工作當中存在的問題，針對性的提高管理質量，進行更加具體化的監督考核工作，發現其中存在的問題并及時進行改正，建立自我完善機制，確保測繪管理的有效性。

參考文獻：

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