智慧物業 科技點燃新藍海

劉爻寒

說到物業管理行業，相信很多人都不陌生。現如今，業主們對物業管理已經從最初的陌生逐漸被依賴所代替。

隨著房地產的發展，消費者在選擇房子時，物業管理的質量已經成為必須要考量的要素之一。物業管理作為房地產商品的消費環節，是房地產開發的延續和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經營服務方式。

當互聯網給人們的生活帶來翻天覆地的變化時，物業管理行業也在不斷升級，從最初的基礎型物業管理到如今的數字化轉型，整個物業管理行業經歷了科技的洗禮，智慧化、多元化等全新的功能服務已經成為物業管理的亮點。

日新月異的信息技術帶來的，不僅是人們生活的便利，還撬動了物業管理行業的新藍海。

后起之秀

“物業”一詞譯自英語property，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，指已經建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。

物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態，如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

而物業管理顧名思義，就是對物業進行管理的服務行業。

有觀點認為，物業管理起源于19世紀60年代的英國。

當時正值英國工業革命的大發展時期，大量的外來人口涌入工業城市，引發了對城市房屋需求的增加。但城市的房屋跟不上人口的激增，也缺乏相應的管理，而普遍出現了房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。

迫不得已，英國一位叫奧克維婭·希爾的女士為其名下出租的房產制定了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，被當地人紛紛效仿。這可以說是世界上最早的“物業管理”。

19世紀末至20世紀初，美國經濟得到迅速發展。伴隨著建筑技術的不斷進步，大量高層樓宇拔地而起，這些高層樓宇附屬設備多、結構復雜、日常維修養護和管理事務煩瑣復雜，對管理人員專業性和技術水平提出了很高的要求。而且這些建筑物往往不是一個或者幾個業主所有，常常是數十個或數百個業主共有，于是逐漸催生了專業化的物業管理機構，專門為樓宇所有業主提供專業性和技術性的樓宇管理和維修養護工作。

隨著物業管理機構的增加，20世紀初，美國成立了第一個行業協會——芝加哥建筑管理人協會。行業自治組織的成立，既標志著物業管理行業的逐漸成熟，也有力推動了物業管理行業的有序發展。

以英美兩國為開端，物業管理日益被業主和政府所重視，逐漸發展成為一個新型的服務行業。但物業管理行業真正得到社會的普遍認可，是由萬國博覽會開始，產業于20世紀50年代逐漸成型。

物業管理行業進入內地較晚，是一種新興行業。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理行業邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。

1994年3月，建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。”

2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

回顧往昔，我國的物業管理行業經歷了探索和起步的階段、規范化發展的階段、快速發展和市場化時期3個階段，隊伍也在飛速壯大：1994年，全國物業管理企業5000家，從業人員10萬余人;至1997年年底，企業達8000家，從業人員近百萬人;至1998年年底，企業1.2萬家，從業人員150萬人;至2017年年底，企業為11.8萬家，從業人員約904.7萬人，經營總收入為6007.2億元，占2017年全國服務業增加值比重達到1.4%。2013年-2018年，全國物業管理企業數量達到12.7萬家，增長79%。

經過40年的發展，物業管理行業從無到有，從小到大，正在逐漸強大起來。隨著人民生活水平大幅提升，中等收入群體不斷擴大，居民對服務質量的要求也明顯提升，居住、家政、養老等高端化、個性化、服務化需求快速增長，對服務質量、品牌、消費體驗等更加注重。

時至今日，除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已延伸到工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推廣代理、通信及旅游安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。

智慧物業時代開啟

隨著中國經濟的蓬勃發展，房地產的大熱帶動了物業的快速發展，管理面積、客戶體量、運作體系都在飛速倍增。

根據中商產業研究院數據統計，2019年物業在管面積246.65億平方米，為現有物業管理市場的業主提供服務供給，將成為未來物業管理公司的主要盈利模式。

隨著我國房地產整體增速放緩，市場由增量房逐步進入存量房時代，各大地產商越來越重視深耕當前客戶服務，努力提升物業服務質量，力圖在物業管理行業開辟新的賽道并在競爭中搶奪先機。

自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，物業管理行業不斷發展，物業管理企業規模不斷分化。截至2020年6月底，30家上市物業管理企業合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米;整體收入達到395億元，平均增速為22.7%。

龍湖智慧服務集團總經理曾益明表示，市場還有持續增大的空間，“每年都有將近10億平方米的新竣工面積，這樣的管理面積是有巨大機會的。”

但不可否認的是，巨大的市場規模對物業管理企業來說，是機遇也是挑戰。傳統粗放的管理方法已被淘汰，業主們越來越注重品質，物業管理企業不得不尋找新的賽道突圍。

2015年，萬科物業管理規模約8000萬平方米，合同面積為1億多平方米，但截至2019年年底，累計簽約面積已高達6.4億平方米，物業管理業務營收為127億元，在管規模超過所有已上市的物業公司。

作為物業公司，萬科物業一直在思考和研究如何有效借用科技智能技術替代人工，以降低人力成本和用工壓力。因為如果不依靠智能化和數字化的運營管理平臺，根本無法實現承接項目的客戶滿意度和經營結果的持續增長，這將對企業的管理造成巨大的困難。

事實上，近幾年來，萬科物業通過發展數字化物業，搭建睿平臺，研發了多個智能化運營管理系統。如萬科物業研發的EBA系統是中國物業企業第一個獲得國家專利的產品，即設備遠程監控和運營管理系統。

EBA系統利用傳感器采集設備運行情況，實現可視化管理;減少設備巡查和人工抄表等工作量、優化人員配置;設備異常數據自動報警至技術人員的手機或手持終端，實現故障處理的快速響應;讓維修工程師資源從項目釋放到城市。在這個系統中，業主、管家、服務人員、房屋、設施設備、車位都可以通過管理中心進行全方位合理管控。

萬科物業發展股份有限公司設施管理運營中心執行合伙人、中西區域及華北區域設施管理運營中心總經理李瑞軍認為，數字化變革正在影響著每一個行業，物業管理領域的領軍企業正在尋求用科技賦能物業管理更加智慧的管理方式，領導行業的優化發展。用智能科技代替傳統物業管理方式，可以提升管理效率，降低成本，讓物業每一個動作都可以量化和追蹤。

顯然，隨著網絡的發展、數據處理能力的突破，生產方式的理念已從“獨享占有”向“共享使用”轉變，物聯網的發展將開啟智慧社區、智慧物業的新藍海。

為解決“信息孤島”問題，企業之間開始尋求合作共贏。一方面，一些物業管理企業、房地產開發企業推出了共享資源的平臺聯盟，如雅生活的雅管家聯盟生態圈，為中小物業服務企業提供聚合平臺;另一方面，互聯網公司、科技公司也紛紛入局智慧物業平臺生態圈的建設，助力物業服務企業智能化轉型，例如，科技公司千丁互聯旗下的千丁云平臺，已匯聚千家合作物業服務企業。

2020年7月23日，住房和城鄉建設部發布的《智慧城市 建筑及居住區 第1部分：智慧社區建設規范（征求意見稿）》中明確規定，在應用層中，社區管理應用分為社區治理類應用和物業管理類應用，直接面向政府和物業用戶。面向物業的應用包括物業管理、設施管理、消防管理、停車管理、垃圾分類等。

近年來，不少物業管理企業、房地產開發商，都意在通過運用物聯網、人工智能等技術，實現物業設施的平臺賦能。例如有物業管理企業推出AI魔盒，將多個服務器的功能集成在一起，免去設備智能化改造時需要再單上服務器的麻煩;有房地產企業發布AI超級大腦，讓智能家居與智能物業設施實現連接和互動。

隨著5G商用進程的深化，智慧物業運營服務將大有可為。

轉型升級快進鍵

中國產業調研網發布的2019年-2025年中國高端物業管理行業發展現狀調研與發展趨勢分析報告認為：隨著近兩年房地產市場改善型需求的釋放，高端項目的涌現進一步推升了高端物業服務品質的需求，也將構筑未來物業管理公司在這些區域的物業管理費提升空間。

然而，并非所有社區都已身披“保護衣”，在智慧物業推進過程中，各個社區存在發展參差不齊現象，尤其是老舊小區是難點。電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……這些日常小問題都在困擾著業主，更不用說數字化轉型了。

2020年9月11日發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2020）》提出，北京將對央屬、市屬產權單位失管小區、房改售房小區分類研究，指導建立物業管理長效機制，并加快研究制定物業服務企業信用評價管理辦法。

隨著首都城市建設存量越來越大，存量改造、城市更新、社區治理逐漸成為城市發展的重要趨勢。自2020年5月1日《北京市物業管理條例》正式實施以來，至9月11日，北京已新成立業委會117個，新成立物管會3000余個。

截至2020年9月11日，北京已啟動6個引入社會資本試點項目，其中，民營企業為實施主體的5個、市屬企業為實施主體的1個。北京市住房和城鄉建設委相關負責人表示：試點項目采用居民自籌、社會投資、政府補貼的方式籌集資金，社會資本采用后期多種經營、收取物業費和使用費等方式收回投資。“我們同時鼓勵社會資本以‘投資+物業的方式進入，全面負責小區的后期運營和物業管理，鼓勵企業通過長期運營收回投資。”

事實上，不僅北京，2020年以來，多地密集修訂物業管理條例，都明確提出將物業管理納入社會治理體系，以破解管理難題。

北京市物權法學研究會副會長畢文強認為：各地密集修訂物業管理條例的現實背景之一是，我國城鎮化進程已經進入下半場，城鎮中的居民小區轉向以維護保養為主，物業管理好壞，直接關系到社會是否穩定。因此，物業管理立法需要及時跟上，以規范物業管理活動，妥善解決小區中的問題。

隨著老舊小區升級改造按下“快進鍵”，老舊小區如何變“智慧”，也是熱議的話題。

中國物業管理協會會長沈建忠認為，智慧物業落地老舊小區，要注重對落地方式的統籌規劃。“將智能化改造納入老舊小區整體改造當中，可以一攬子解決改造費用、技術方案、技術路線等問題，一步達到效果，既省錢又省時省力，比起將來獨立地進行二次改造效果要好得多。”

智慧物業兼具公益性與商業性，“智慧物業帶給業主的是全新的更便捷、更安全、更有價值的服務體驗，業主認同這樣的物業服務價值，自然愿意付出更高的物業費用。根據經驗，優質物業服務可以為資產帶來溢價。”沈建忠說。

全國智能建筑及居住區數字化標準化技術委員會聯合騰訊云未來社區共同主編的《2020中國綠色智慧物業發展報告與案例選編》指出，以移動互聯、IoT、5G、大數據、人工智能、區塊鏈等新興技術為基礎支撐，打造中臺化、專業化、協同化的綠色智慧物業平臺，構筑一體化綠色智慧物業管理體系，已然成為新時代城市居民和各大城市服務運營主體推動智慧社區和數字城市建設進程的重要發力點。

可以預見，面對巨大的未來市場，物業管理行業在加速奔跑，擁抱數字化，通過互聯網對項目進行全方面管理，加快構建智慧物業管理系統。

智慧物業，未來可期。