資金面緊張與瘋狂拿地背后的房企策略

摘要：我們更應(yīng)該冷靜研究市場大趨勢走勢，把握市場大勢順勢而為，而不是圖一時之快，拿地的時候爽一把就算了，甚至對賭未來樓市調(diào)控政策尤其是限購限價限簽等政策會取消否則，現(xiàn)在拿地生猛激進(jìn)，后期銷售都是問題，甚至無法解套

關(guān)鍵詞：資金面;高周轉(zhuǎn);深耕布局

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：13

文章編號：1001-9138-（2020）08-0026-27 收稿日期：2020-05-20

最近，合生在北京東南三環(huán)絕版位置耗資近180億元拿地，堪稱生猛，相比前幾年在土地市場的低調(diào)，更是形成鮮明的反差。除了合生，今年以來拿地生猛并且有特點(diǎn)的還有那么幾家，比如綠城在北京（大股東中交大本營）和浙江市場（綠城大本營）積極布局，截止到4月底今年拿地金額已超200億元;龍光也比較激進(jìn)，積極深耕大灣區(qū)，尤其是廣深兩個城市，今年以來拿地金額也超過200億元，當(dāng)然廣深是拿地大頭兒;建發(fā)今年3月底4月初也開始發(fā)力，4天耗資140億元，在蘇州、無錫、南京、成都等城市兇猛搶地，截止目前為止拿地金額也接近200億。

當(dāng)然一部分民企拿地也比較積極，比如新城恢復(fù)拿地后今年拿地金額也超200億元，祥生、金科、藍(lán)光、中駿、濱江等房企布局也比較積極。

眾所周知，“疫情”影響下，盡管融資環(huán)境也略顯寬松，但是，大部分房企資金面仍然相對緊張，那么，為何當(dāng)前仍然積極拿地？當(dāng)前房企積極拿地與資金面緊張背后反映出當(dāng)前企業(yè)哪些策略變化？不同類型房企積極拿地背后考量有差異，大體上可以從以下四個方面進(jìn)行分析：

首先，類似綠城、建發(fā)之類央企國企背景的房企就不用多說了，這些企業(yè)仍然可以拿到低成本融資，自身是有優(yōu)勢的，因此，它們可以在拿地“窗口期”針對核心一、二線城市或自身優(yōu)勢區(qū)域積極深耕布局。尤其是綠城這一輪拿地，相比中交成為大股東之前，這一輪拿地“窗口期”踩得比較準(zhǔn)，有點(diǎn)“穩(wěn)準(zhǔn)狠”的感覺。

其次，大部分企業(yè)當(dāng)前資金面緊張，杠桿率也比較高，對于高周轉(zhuǎn)的房企來講，通過拿高周轉(zhuǎn)的地塊快速開發(fā)銷售對沖市場風(fēng)險。

以祥生為例，從祥生進(jìn)入的城市來看，大部分仍然在三、四線城市，甚至在長三角優(yōu)勢區(qū)域下沉至百強(qiáng)縣域城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)，這些城市大部分是與高周轉(zhuǎn)速度匹配的城市為主。一方面，祥生有規(guī)模化需求，繼續(xù)積極布局拿地，另一方面通過拿可以高周轉(zhuǎn)的地塊，加快銷售回款，這也是通過高周轉(zhuǎn)降低資金壓力對沖市場風(fēng)險的一種表現(xiàn)。

最近祥生在杭州投資40多億元拿地，深耕布局這樣的二線城市，這是千億元規(guī)模之后做城市、項目結(jié)構(gòu)優(yōu)化的結(jié)果。一、二線城市周轉(zhuǎn)速度慢但是可以做利潤，三、四線城市利潤承壓但可以促進(jìn)規(guī)模增長，祥生現(xiàn)階段的必選項就是在兩者中做平衡。作為浙江企業(yè)，祥生不乏市場敏感度，上市需求也推動其利用杠桿和這樣的機(jī)會做一些土儲動作。

此外，現(xiàn)在拿地還可以增加今年的總銷售金額，房企現(xiàn)在積極拿地對于回補(bǔ)業(yè)績的訴求明顯。

比如上面筆者提到的其中一家房企，這兩月之所以積極拿地，是因?yàn)榻衲昕備N目標(biāo)定好了，如果不拿地補(bǔ)倉，今年就無法實(shí)現(xiàn)總銷目標(biāo)，在6月底之前拿地，還是有機(jī)會為今年總銷做點(diǎn)貢獻(xiàn)的。

最后，當(dāng)然現(xiàn)在拿地還是有“窗口期”的，畢竟在“疫情”影響下，競爭沒有那么激烈，起碼部分龍頭房企比如恒大、碧桂園、融創(chuàng)等均放緩了拿地步伐，對于部分中小房企來講，彎道超車、提升市場地位仍然有可能性。因此，我們看到盡管行業(yè)資金面整體仍然相對緊張，但是土地市場熱度并不減，一部分中小房企反而成為這一輪土地市場的主角。

當(dāng)然，積極拿地布局的同時也應(yīng)該關(guān)注市場風(fēng)險，畢竟樓面價上升了，利潤空間也壓縮了;市場環(huán)境雖然復(fù)蘇了，但是也并沒有出現(xiàn)大幅反彈;土地市場繁榮的背后還有世茂收購福晟、泰禾協(xié)信等房企引入戰(zhàn)投等事件。

因此，我們更應(yīng)該冷靜研究市場大趨勢走勢，把握市場大勢順勢而為，而不是圖一時之快，拿地的時候爽一把就算了，甚至對賭未來樓市調(diào)控政策尤其是限購限價限簽等政策會取消。否則，現(xiàn)在拿地生猛激進(jìn)，后期銷售都是問題，甚至無法解套。

作者簡介：張宏偉，獨(dú)立地產(chǎn)評論人。