我國住房制度改革和長效機制建設研究述評

張協奎 樊光義

[摘 要] 長效機制作為實現房地產市場“長治久安”的根本之策，是近年來學術研究的前沿領域和熱點議題。黨的十九大報告提出“房住不炒”的科學定位，并要求“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這表明我國的住房制度改革和長效機制建設開始由理論探索轉為實踐操作層面。然而，自2006年原建設部最早提出“房地產調控長效機制”至今，學術界對長效機制的認識和理解一直存在爭議和分歧，研究視角多集中在宏觀對策層面，相關結論也亟待進一步的邏輯論證和實證檢驗。通過對我國住房制度改革和長效機制建設研究思路和主要成果的梳理，總結出當前長效機制研究的重點、難點和薄弱環節，以期從文獻整理分析的角度對促進房地產市場平穩健康發展進行深入的理解和探討。下一步的推進方向應注重對房地產長效機制與宏觀調控的關系、房地產市場的協同發展問題、“房住不炒”的科學內涵、實現機制以及影響效果等進行論證和拓展，同時堅持與時俱進的研究思路，時刻跟蹤和關注房地產領域的熱點問題，不斷在新的語境中發展和完善長效機制的研究框架。

[關鍵詞] 長效機制;租購并舉;供需錯配;宏觀調控

[中圖分類號] F293.3? ?[文獻標識碼] A? ?[文章編號] 1673-8616（2020）05-0011-013

一、問題的提出

習近平總書記在黨的十九大報告中指出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這將成為下一階段我國住房制度改革和長效機制建設的根本性指導思想。回顧以往，我國自2003年開啟房地產市場調控以來，需求端“短期化”調控一直是主基調，結果出現城市房價過高、上漲過快等問題[1-6]。黨的十八大以來，中央在控制房價上漲的同時，房地產長效機制建設、住房基礎性制度改革和頂層設計開始全面起步[7-8]。2014年3月，國務院發布《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，提出構建房地產市場調控長效機制的政策著力點，包括住房、土地、財稅、金融四個方面。2015年4月，中共中央政治局首次提出，要建立房地產健康發展的長效機制。2016年12月，中央經濟工作會議首次明確建立房地產長效機制的五大手段——金融、土地、財稅、投資和立法。2018年以來，各地大力發展住房租賃市場[9-10]的同時，紛紛掀起或加入“人才搶奪”大戰[11]，再加上央行貨幣政策漸趨寬松，在一定程度上引發了市場波動和預期混亂，甚至出現了“租購并漲”的復雜局面。進入2020年，受新冠肺炎疫情和國際環境復雜多變雙重影響，房地產行業和其他國民經濟重要行業遭遇斷崖式下滑，為扭轉不利局面，進一步推動經濟發展質量變革、效率變革和動力變革，中共中央、國務院印發了《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，要求從土地、勞動力、資本、技術、數據等五個方面推進市場化改革，加速實現空間要素協調性集聚效應，這對我國積極穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，更好地落實“房住不炒”總體定位具有重要作用。

房地產長效機制建設事關我國房地產市場平穩健康發展的大局[12]108，是我國經濟轉型和現代化經濟體系建設進程中的重要議題，這其中無可避免地將會牽涉既得利益的調整、沖突，乃至重新分配[13]，因此如何處理改革、發展與穩定之間的關系，既抑制房地產泡沫，又能有效防止房價出現大起大落。建立房地產長效機制的目的就是要堅持供求雙向調節，讓住房回歸居住功能[14]，這其中暗含了對房地產業過去二十余年發展戰略和樓市調控模式的反思和轉變。目前國內外學者對于房地產長效機制的理論內涵、建設原則、基本特征、內容體系等還存在一定爭論，對于租購并舉住房制度改革的論述也尚處于宏觀或理論層面。因此，從學術上對已有文獻進行有效梳理和總結，有助于構建系統的房地產長效機制分析框架，為學界開展后續研究提供參考。

二、房地產長效機制的概念辨析與觀點梳理

“機制”一詞最早源于希臘文（Mechane），泛指有機體各組成部分間的相互關系及其調節方式[15-16]。長效機制應當是能夠長期正常運行并有效應對各種不確定風險的制度體系，必須同時具備穩定性、動態性、規律性和兼容性等幾大屬性[17]。陳艷將長效機制劃分為三個子系統：內部動力機制、中觀組織機制和宏觀調控機制[18]。李志德認為長效機制應當包含經濟機制和非經濟機制兩種，前者包括供求機制、價格機制、競爭機制和收入分配機制等，后者是指制度環境、配套措施等保障機制[19]。周雪松、王波則認為制約機制、動力機制和耦合機制是長效機制的三大組成部分。不論出于何種角度和研究目的，學者們基本普遍認同，長效機制應該首先是一個系統，而且是一個具有穩定結構、運行合理的有效系統[20-21]。

目前，學術界對于房地產長效機制的概念和內涵尚未達成基本共識，主要是由于長效機制的概念太過寬泛，讓人無從入手，在這種情況下，即使給出一個明確的定義，其實踐和應用價值也微乎其微。因此，學者們紛紛從不同的學科領域和研究方向提出自己的見解。劉洪玉、倪鵬飛都將制度建設視為長效機制的必要條件，前者認為房地產長效機制的基礎是住房制度和土地供應制度，在此基礎之上還需完善房地產金融制度、稅收制度、基本公共服務均等化和宏觀調控制度四個方面內容;后者則將房地產長效機制區分為市場機制和政府機制兩類，主張建立“支持住”和“抑制炒”的制度體系[22-23]。何芳提出三個層級的房地產長效機制：第一層為房地產行業制度體系，是行業頂層設計，具有穩定性和長效性，屬于長效機制;第二層為房地產配置運營機制，具有操作性和長短結合性，屬于執行機制;第三層為房地產調控政策體系，具有針對性、時效性和動態性，屬于短效機制[24]103。易憲容認為，讓房地產市場重新回歸基本居住功能，有效抑制住房投機，實現“房住不炒”，這是房地產長效機制建設的核心和關鍵[25]55。楊咸月等從房地產市場與地方土地財政之間相互依賴的不可持續性著手，提出抑制熱點城市泡沫、化解三四線城市庫存、加快戶籍制度改革、發展住房租賃市場、加強住房市場整頓和監管等五個方面的政策建議[26]。陳峰等認為，房地產長效機制由基礎性制度和宏觀調控政策兩個部分內容組成，政府必須在“防泡沫”與“去庫存”之間保持微妙平衡，并妥善解決政府與市場邊界、土地財政、租購失衡等關鍵問題[27]。劉志成、陳小亮等主張將“穩房價”“控房價”作為房地產長效機制的中心任務，后者進一步提出增強調控政策獨立性、優化地方政府融資模式、構建人地掛鉤聯動機制、加快基本公共服務均等化和加強法制建設等五個方面的應對措施[28-29]。

通過以上梳理，不難發現，近年來學術界對于房地產長效機制的認識和理解逐步趨于清晰化和明朗化，土地財政依賴、土地供應畸形[30]116、住房市場租售失衡[31]76、房價非理性上漲、房地產金融風險積聚等核心矛盾悉數與長效機制相關聯，論述和闡釋也各有側重，但目前這一視角正處于起步階段，尚未得到充分發展，尤其對于房地產市場內部（包括土地市場、住房市場、房地產金融市場、非居住類房地產市場等）各組成部分之間相互補充、協調運行的作用過程與動態機理認識不足、闡釋不夠，尚需進一步探討和研究。

三、宏觀調控與房地產長效機制

長期以來，我國的房地產市場調控從屬于宏觀經濟調控，以“穩增長”為中心任務，側重于短期效應，市場本身缺乏足夠的獨立性和穩定性[29]82。早在1789年，美國首任財政部部長漢密爾頓就敏銳地注意到，當決策者根據經濟形勢調整政策走向時，社會公眾便會形成經驗上的理性預期，提前采取行動進行抵制，結果致使政策效果大打折扣，這就是“動態不一致性”命題的由來[32]。后經巴羅、普雷斯科特等經濟學家闡釋和擴展，動態不一致成為解釋政府宏觀調控屢屢失效的重要理論之一。有鑒于此，房地產宏觀調控應致力將相機抉擇與政策規則有機結合，不斷增強獨立性，實行有法可依、有規可循的調控政策。陳伯庚將房地產宏觀調控長效機制概括為“五化”，即調控目標常態化、調控方向明晰化、調控力度科學化、調控手段系列化和調控運行法制化[33]。裴亞洲認為房地產調控長效機制建設的本質屬性是制度改革，歸根結底要通過城鎮居民住房保障、財政、稅收、金融、土地等方面的制度性改革來實現[34]。

現實中，房地產宏觀調控屢屢失效有其客觀原因。在早期，國外學者大多反對政府直接干預市場，主張由房地產市場自發實現資源的最優配置。如伯南克和格特勒曾公開表示貨幣政策只需對通貨膨脹預期作出反應即可，無須對房價等資產價格波動進行額外反應[35]。這一觀點影響較廣。進入21世紀，隨著國際金融管制放松、金融自由化等影響，各國房地產市場風險驟然增加，越來越多學者主張政府介入房地產市場，發揮干預和調控作用[36-37]。國內方面，余凱將政府調控目標的二重性、政府部門自利性、中央與地方兩級政府的非合作博弈、房地產市場區域壟斷性以及信息不對稱等視為影響調控效果的主因[38]124。虞曉芬等則認為房價波動、住房保障、土地利用與管理、房地產企業及項目管理等是當前我國房地產業健康發展亟待解決的焦點問題[39]。鄒士年、劉中顯等進一步指出，房地產融資模式不可持續、房產持有環節征稅缺失、收入分配改革滯后、潛在金融風險積聚等是影響房地產宏觀調控長效機制的主要障礙[40-41]。張軍通過總結歷次調控的經驗與教訓，發現房地產宏觀調控應特別考慮市場預期和政策時滯效應。此外，調控手段去行政化、合理解決中央與地方政府利益博弈對長效機制的建設也至關重要[42]。

對于房地產宏觀調控長效機制的建設途徑，國外學者們主要從消費信貸、住房津貼、住房儲蓄專項資金以及公共住房供應等方面進行了論述。維斯頓等主張信貸規模應與房價保持動態平衡[43]。羅斯建議制訂居民首套房津貼以及共享住房產權計劃，并建立住房儲蓄金提高居民持久住房消費能力[44]。拉蒙特強調了政府建立購房專項資金的必要性，認為可通過增加保障住房供給與租賃來應對日益嚴峻的住房消費不可持續等問題[45]。國內方面，國家信息中心課題組建議從土地出讓制度、房地產稅收體制、投融資體制以及社會收入分配改革等方面著手[46]，劉洪玉等持類似觀點[22]25。葉劍平等主張重塑民生導向的住房政策，構建兼顧居住和投資的長效機制[47]。田國強、高波、賈康等將房產稅改革落地視為建立房地產長效機制的關鍵環節[48-50]。易憲容提出，可將住房市場嚴格區分為20%的住房投資市場、70%的住房消費市場和10%的保障性住房市場三個層次，通過實行差別化的信貸財稅政策來打擊投機行為，這一設想具有一定的啟示作用[25]62。

近年來，以余凱[38]121、丁如曦[51]、陳小亮等[29]80為代表的學者，主張設立專門的房地產調控機構，徹底獨立于宏觀調控體系。陳小亮等還建議將“穩房價”納入地方政府考核體系，并處于優先次序，以確保中央政府出臺的房價調控政策具備長期穩定性和可置信性。然而，政府宏觀調控的成功與否，在很大程度上取決于市場機制是否健全有效，即市場功能是否齊全、市場秩序是否井然、市場環境是否規范[52]。大量研究表明，我國的房地產市場總體上并非有效，只有少數城市和區域能達到了弱有效水平，這種情況下市場機制本身所具備的調節、激勵、分配等功能在某種程度將上失去作用。換言之，即使政府出臺的調控政策是正確合理的，最終也無法取得實效[53-54]。有學者從“市場扭曲”的角度也對這一問題進行了解釋，他們認為從方式上來說，存在這樣一種“間接扭曲”的現象，政府原本針對市場機制的不足進行糾正和彌補時，在實際操作中卻因干預過多抑或是過于頻繁而破壞了原本就脆弱的市場機制，這種情況正好適用于我國的房地產市場[55]5。作為正處于市場化轉型進程中的新興發展中國家，我國的房地產市場是在國家力量的主導下建立起來的[56]，而非自發形成，這樣的市場結構在發展培育的初期，可能會因政府的強力干預獲得快速發展的空間，但當到達一定的階段后，過多的政策引致性扭曲[57]將抑制創新和可持續增長。進一步地，張曙光、程煉、李飛躍、林毅夫、張曉晶等學者認為，在“趕超型口號”的驅動下，政策引致性扭曲會頻頻發生，任何宏觀調控政策都有可能淪為經濟增長目標的附庸，而毫無獨立性可言[55，58-60]。

還有一種觀點與此類似，它認為任何旨在平抑房價的調控政策（除收縮貨幣外）都是短效的[48]136，因此并不存在宏觀調控長效機制這一說法。征收房產稅也并非調控房價的長效機制，因為美國、日本等征收房產稅的國家依然多次發生泡沫和崩盤危機[24]106。當前，我國的房地產調控政策堅持差別化原則，重視調控的連續性和穩定性。但調控手段主要以短期行政干預為主，以“五限”（限購、限貸、限售、限價、限商）為代表的需求端調控，短期內可以取得立竿見影的效果[61]，但從長遠來看，不利于公眾消費預期的培養和樓市調控機制的建立，一管就死、一放就亂的調控隱患始終存在[48]137。原因在于，旨在實現居民住有所居目標的各項住房調控政策出自住房與城鄉建設部、財政部、國家稅務總局、中國人民銀行等多個職能部門[51，62]，政策之間往往存在相互矛盾或抵消之處，并且缺乏統籌和協調，有時候會帶來適得其反的調控效果。

因此，從某種程度上來說，從宏觀調控視角去尋找解決長效機制的方法，其難度很大。因為其相機抉擇的屬性決定了其政策調控方向只能取決于市場的運行狀況和政府階段性的調控目標，長效機制應當具備的客觀性、長期性和規范性等特征在此處并不適用。

四、供求均衡與房地產長效機制

薩伊在1803年出版的《政治經濟學概論》中提出“供給自動會創造需求”的經典理論（即“薩伊定律”），認為不管在什么情況下，供給與需求總是處于均等狀態，不存在有效需求不足問題。100多年后，凱恩斯對這一觀點提出質疑，他認為邊際消費傾向遞減必然導致有效需求不足，進而使得總供給總是大于總需求，并由此創立供求非均衡理論。20世紀70年代，博納西以此為基礎構建了美國房地產市場非均衡模型，并引入價格預期與數量預期變量，為非均衡理論的擴展注入生機[63]。近年來，國外學者主要從供求角度研究房價的波動效應。如奎格利認為宏觀經濟因素對房地產短期價格影響不大，但對長期價格有著很大影響[64]。理查德和坎格泰從住房需求出發，認為對房價的預期和潛在的投資收益會影響住房需求，因此住房作為投資品的角色比作為消費品的角色更顯著[65]。

國內房地產市場的供求非均衡問題最早由朱詠敏提出。三年后，季朗超進一步論證了社會主義市場經濟條件下的房地產市場不能是純自由的非均衡市場，而應是一種可控性的非均衡市場[66]。卞志村提出了房地產金融的非均衡問題，認為房地產金融主體缺乏活力、體系不健全是主要原因[67]。此后，學者主要從需求角度對房地產市場進行分析，如趙文認為，應采取“以需定供”的思路，根據消費者需求的變動來隨時對房地產市場進行結構調整，而不是盲目地追求房地產建設和開發投資所帶來的高增長[68]。項衛星等借鑒貨幣交易方程式，構建了房價與供求的理論分析框架，認為2003—2006年房價上漲過猛主要由于供需不均衡導致的[69]。王勝等認為需求拉動是我國房地產業高速增長的重要動力來源，未來我國房地產宏觀調控應立足于壓縮住房的投資性需求與非理性需求[70]。鄭紹慶、何新易研究發現我國房地產市場供給的雙重壟斷與需求的雙重過熱是導致市場失衡的主要原因[71-72]。

長久以來，學術界還存在這樣一種觀點，即認為中國的高房價其實是住房市場供需錯配（包括供需結構和地區兩個方面的錯位）的結果[73-75]。中國房地產問題的核心，既不是泡沫也不是貨幣，而是土地問題1，尤其是一線城市土地壟斷供應一度成為社會各界熱議的焦點。余吉祥、沈坤榮構建了一個城市建設用地供給的理論模型，深度揭示了快速城市化和工業化進程中我國“人口、土地和住房”的空間錯配機制，主張立即改變現行的將“指標投放與事后的人口落戶情況”相關聯的做法，轉而根據人口流動方向提前增加土地供給以促進人口落戶[30]130。這一思路切中時弊，具有較大的參考價值。2018年初，自然資源部部長表態，政府將不再是住宅用地的唯一提供者，目前北京、上海、杭州、廈門等13個城市正開展集體建設用地建設租賃住房試點工作，這些城市國有土地供應相對緊張，如城市中心或周邊區域城中村等集體建設土地能進入租賃市場將有利于房源供應[76-77]，有效地扭轉租購失衡的不利局面。其實早在2015年11月，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上，就首次表態要化解房地產庫存2。數據顯示，廣大中小城市的庫存積壓較一二線熱點城市更為嚴重[78]，其中商品房建設進度滯后，大量工程不能按期完工交付使用所導致的“隱性庫存”問題[79]，土地閑置、商業辦公等存量房庫存積壓等造成的區域性、結構性失衡是首要問題。

五、租購并舉與房地產長效機制

中華人民共和國成立初期，為滿足國家工業化發展的戰略要求，統一調配有限的住房和勞動力資源，中央政府進行了第一次城市私有住房改造[49]80，將公私并存的住房制度全面改造為單位公有住房制度，實行“統一管理、統一分配、以租養房”的公有住房實物分配制度。這樣的機制設計造成了房屋供給缺乏激勵，住房嚴重短缺不斷顯現為嚴重的社會問題[80]。20世紀80年代初期以來，我國住房制度改革先后經歷了“提高租金、以租促售”“低價出售、租售并舉”“住房分配貨幣化”三個典型階段，其實質正是公有住房的私有化和住房的商品化過程[81]。1998年7月，全面的住房市場化改革正式拉開序幕，標志是國務院下發的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件正式提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”的改革目標，主張“低收入家庭由政府或單位提供廉租住房，中低收入家庭購買經濟適用住房，其他高收入家庭以市場價格購買或租賃商品住房”，“租購并舉”住房制度雛形就此確立。2003年8月，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，首次提出“房地產業是國民經濟支柱產業”的說法，為順應這一趨勢，應當“采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例”，同時鼓勵“多數家庭購買或承租普通商品住房”。住房市場“重售輕租”觀念逐漸形成并日益固化，城市低收入家庭“住房難”的問題受到社會廣泛關注。2007年8月，以國務院頒發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為標志，保障房建設重新被賦予重要地位，“建立健全城市廉租住房制度”被提高到戰略高度予以執行，我國的住房供應開始由“重市場、輕保障”向“市場、保障并重”轉變，住房消費模式從“重買房、輕租房”向“租購并舉”轉變。但2008年由美國次貸危機引發的全球性金融危機，使得這一輪住房改革也未能持續深入推進下去。

黨的十八大以來，中央在控制房價上漲的同時，房地產長效機制建設、住房供給側結構性改革和頂層設計開始全面起步[7-8]。2013年12月，中央經濟工作會議提出繼續“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”。2014年，各地廉租房和公租房開始實行統一管理、并軌運行的新型模式。2015年，中央經濟工作會議提出以“發展住房租賃市場”的方式來“化解房地產庫存”的改革思路，并首次明確“購租并舉”為城市住房制度的改革方向。2016年12月，中央經濟工作會議提出加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。2017年10月，習近平總書記在黨的十九大報告中將“購租并舉”這一提法調整為“租購并舉”[31，82]。新時代我國社會的主要矛盾發生了根本轉變，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾在住房領域的表現尤為突出，核心是高房價問題。租購并舉住房制度的提出，標志著我國的房地產長效機制探索由理論研究正式轉向實踐操作層面。

學者們普遍認為，租購并舉住房制度改革是長效機制建設的關鍵內容，其本質是對住房市場供應結構的優化和調整[83-84]。過去我國住房供給主體較為單一，保障渠道匱乏[9-10，85]，致使住房無法有效滿足城鎮居民不同層次的居住需求。新時代下的住房制度改革必須緊扣“房住不炒”的定位，明確自住優先、新市民優先、低收入者保障優先、改善優先的政策導向[86]，同時注重從需求端抑投機疏投資。為此，人口凈流入城市除增加共有產權住房供應，引入市場化機制規范運營外[87-88]，應重點發展租賃市場[89]42，特別是機構租賃。

一直以來，學術界的研究注意力主要集中于公共租賃市場[90-95]，而對于社會化租賃（也可稱為“市場化租賃”）關注不足。因此，這既是當前的一個熱點話題，同時也是難點所在，數據匱乏、理論挖掘不足、研究視野受限等限制了其進一步的發展空間。目前，學者們的研究方向主要有兩個：租購同權和擴大租賃住房供給[89]43。2017年7月，廣州市首次提出“租購同權”，隨后無錫、鄭州、濟南、北京等城市紛紛跟進為租房者擴權。然而，針對一線城市有限的公共服務資源，租購同權能否真正實現，或者能在多大程度實現，對住房市場將造成怎樣的影響等問題值得深入探討，學者們對此觀點不一[78，96-97]。對于如何擴大租賃住房供給，已有研究主要從借鑒國外經驗[98-100]、倡導供需匹配[31]85、集體建設用地建租賃住房[77，101]等方面考慮。總的來說，租購并舉住房制度改革代表了當前長效機制的研究方向，但學者們關注的焦點還主要在人口凈流入城市，如上海、廣州、杭州等，廣大中小城市涉及較少，對住房市場的區域異質性關注不足。

六、總結性評述與研究展望

綜上所述，長效機制作為實現房地產市場“長治久安”的根本之策[23]33，是近年來房地產領域的研究前沿和熱點議題[24]108。多年來，圍繞“如何加快住房制度改革和長效機制建設”的研究主題，學者們紛紛從土地、住房、金融、財稅、立法等多個視角展開全方位探討。通過梳理已有文獻，能夠發現單純“就長效機制談長效機制”的研究思路效果有限，其指導實踐的作用也不會很大。當前，優化住房市場供給以契合差異化的租住需求[31]76、住房基礎性制度深入探索[25，74，102-103]和配套制度建設[104]、房地產市場發展轉型1等[12，105-107]逐漸成為長效機制研究的重點和難點。但綜合來看，現有文獻中報刊評論文章居多，對學理探討的較少，且主要聚焦于宏觀對策層面，側重于整體分析。研究方法以定性分析為主，缺乏對研究結論的前瞻性、全局性和可靠性展開一系列實證檢驗，房地產長效機制的理論分析框架和評價體系有待建立。基于此，本文認為，現有研究至少在以下四個方面還存在著一些不足，未來需要進一步探究。

第一，房地產長效機制與宏觀調控的關系需要進一步厘定和明確。眾所周知，中國的房地產市場是一個典型的“政策市”[108]，政府在一定程度內對市場進行干預和調整，有利于市場機制的發育和完善，但是否存在宏觀調控的長效機制需要更加深入的論證和支撐。黨的十八屆三中全會和黨的十九大都強調，經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，要使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。學術界也提出“有效市場+有為政府”[52，109-111]的理論框架，但這一理論設想是否適用于中國的房地產市場，如何適用于中國的房地產市場，中國的房地產市場化進程中應當如何正確處理政府與市場的關系，最終使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發揮政府的作用，這些議題值得持續深入研究下去。

第二，房地產市場之間的協同發展問題日益顯露，亟待展開進一步的研究探討。現有研究普遍認為，租購并舉住房制度改革將有利于我國住房市場供應結構的優化和調整[83-84]，是建立健全房地產長效機制的關鍵內容。但研究的焦點過多局限于人口凈流入城市，對住房市場的區域異質性關注不足，廣大中小城市如何推進和落實租購并舉住房制度改革還是一個全新的課題。認為應當大力發展住房租賃市場[9-10，31]，但又缺乏對租賃住房供給規模、供給結構、供給模式等系統的深入研究，對住房租賃企業的資金風險、盈利空間也缺乏有效的政策支持。近年來，部分學者開始對住房租賃市場二元制1、商品市場與保障市場相隔離[86，112-113]、住房市場與土地、金融、商業地產市場發展不同步[6，30，114]等問題進行探索性研究，但還未得到充分發展，未來有待更深入全面的研究。

第三，“房住不炒”的科學內涵、實現機制和影響效果等缺乏精細分析和嚴密論證。目前，住房的居住屬性越來越得到認可和重視[14，84]，甚至被提高到了一定的戰略高度[12]112，但如何處理其與投資屬性之間的辯證關系，更好地實現“房住不炒”的改革定位，政策層面還缺乏很好的頂層設計思路。目前已有調控手段多為行政干預手段，不宜長期施行，而房產稅一度被寄予厚望[48，50]，但如何進行稅制設計才能體現公平與效率，對此學者們觀點不一[115-116]。“因城施策”“一城一策”“雙向調控”思路成為主流趨勢[117]，但是否能夠有效遏制住房投機行為，進而保持房價穩定，真正實現“房住不炒”有待進一步的理論和實證檢驗。

第四，房地產長效機制研究永遠在路上，我們應當與時俱進，以實踐為準繩，時刻跟蹤和關注房地產領域的熱點、難點問題，不斷在新的語境中發展和完善長效機制理論框架。長效機制并非一勞永逸，也并非是一成不變的[23]32，長效機制建設只有進行時沒有完成時。未來應當及時將“人口紅利逆轉”“限購政策松動”“個稅抵扣房租”“房產稅落地”“租購同權試點”“住房租賃立法”“中央政府清理各地違規擔保、隱性債務”“預售制存廢”“中美貿易摩擦”“新冠肺炎疫情沖擊”等新問題、新政策、新觀點納入長效機制的研究框架，不斷修正和完善已有的論點，提出更加富有實效性的改革思路和政策建議。

參考文獻：

[1] 李永友.房價上漲的需求驅動和漣漪效應：兼論我國房價問題的應對策略[J].經濟學（季刊），2014（2）：443-464.

[2] 陳斌開，張川川.人力資本和中國城市住房價格[J].中國社會科學，2016（5）：43-64，205.

[3] 柴國俊.經濟新常態背景下城市房價上漲分析及治理[M].北京：經濟管理出版社，2017：33-52.

[4] 陳斌開，黃少安，歐陽滌非.房地產價格上漲能推動經濟增長嗎？[J].經濟學（季刊），2018（3）：1079-1102.

[5] 胡吉亞.高房價背后的市場主體博弈分析及調控路徑選擇：我國主要城市高房價誘因實證解析[J].經濟社會體制比較，2019（2）：144-155.

[6] 劉修巖，杜聰，李松林.自然地理約束、土地利用規制與中國住房供給彈性[J].經濟研究，2019（4）：99-115.

[7] 高培勇.住房制度改革與房地產市場長效機制探索：評《我國城市住房制度改革研究：變遷、績效與創新》[J].財貿經濟，2018（5）：160-161.

[8] 王微，鄧郁松，邵挺.房地產市場平穩健康發展的基礎性制度與長效機制研究[M].北京：中國發展出版社，2018：27-29.

[9] 金朗，趙子健.我國住房租賃市場的問題與發展對策[J].宏觀經濟管理，2018（3）：80-85.

[10] 易憲容，鄭麗雅.中國住房租賃市場持續發展的重大理論問題[J].探索與爭鳴，2019（2）：117-130，144.

[11] 李永樂，田雄.城市政府“引才大戰”的政策邏輯與現實反思[J].中州學刊，2019（4）：62-69.

[12] 易憲容.“房地產化”經濟的轉型與房地產長效機制的確立[J].探索與爭鳴，2017（8）.

[13] 方建國.房地產市場治理長效機制建設探析[J].宏觀經濟管理，2019（3）：72-77.

[14] 王競，王祖山.住房“居住”功能回歸的政策選擇：基于保障資源歸集與配置的視角[J].現代經濟探討，2019（3）：79-85.

[15] 田建民.糧食安全長效機制的構建與實證研究[D].武漢：華中農業大學，2010.

[16] 姜鑫.構建我國擴大消費需求的長效機制研究[D].哈爾濱：黑龍江大學，2012.

[17] 唐未兵，劉巍.論建立擴大消費需求的長效機制[J].消費經濟，2010（6）：15-19.

[18] 陳艷.我國農民收入增長的長效機制研究[D].武漢：華中農業大學，2005.

[19] 李志德.中國產品質量發展的長效機制研究[D].武漢：武漢大學，2012.

[20] 周雪松.農民收入穩定增長長效機制研究[D].北京：中國農業科學院，2012.

[21] 王波.中國擴大個人消費需求長效機制的研究[D].沈陽：遼寧大學，2014.

[22] 劉洪玉.如何建立房地產市場的長效機制[J].中國房地產業，2014（Z1）.

[23] 倪鵬飛.構建支持“住”抑制“炒”的房地產市場[J].紫光閣，2017（1）.

[24] 何芳.何謂真正的房地產發展長效機制：從租售新政談開去[J].探索與爭鳴，2017（11）.

[25] 易憲容.中國住房居住功能的理論論證：基于現代房地產理論的一般性分析[J].社會科學戰線，2017（11）.

[26] 楊咸月，朱輝.經濟轉型視野的“去庫存”與房地產市場穩健性[J].改革，2017（1）：76-84.

[27] 陳峰，張妍.我國房地產長效機制的構建困境與若干建議[J].學習與探索，2018（2）：117-123.

[28] 劉志成.分類施策 推動房地產市場健康發展[J].宏觀經濟管理，2016（6）：30-33.

[29] 陳小亮，李三希，陳彥斌.地方政府激勵機制重構與房價調控長效機制建設[J].中國工業經濟，2018（11）.

[30] 余吉祥，沈坤榮.城市建設用地指標的配置邏輯及其對住房市場的影響[J].經濟研究，2019（4）.

[31] 孫聰，劉霞，姚玲珍.新時代住房供應如何契合租購群體的差異化需求：以上海市為例[J].財經研究，2019（1）.

[32] HAMILTON A.The works of Alexander Hamilton.Volume 12 of 12[M].New York：Gale，Making of modern law，2010：10.

[33] 陳伯庚.房地產市場宏觀調控長效機制探尋[J].住宅產業，2010（11）：48-51.

[34] 裴亞洲.建立中國房地產宏觀調控長效機制的法律路徑[J].河北學刊，2014 （1）：135-139.

[35] BERNANKE B，GERTLER M.Monetary policy and asset price volatility[J].Econic review，1999（4）：17-51.

[36] FILARDO A J.Monetary policy and asset prices[J].Economic review-federal reserve bank of Kansas city， 2000（3）：11-37.

[37] FILARDO A.Should monetary policy respond to asset price bubbles？ Some experimental results[J].FRB of Kansas city working paper，2001（S1）：101-122.

[38] 余凱.論我國房地產宏觀調控的長效機制的構建[J].城市發展研究，2008（5）.

[39] 虞曉芬，張娟鋒.我國房地產業健康穩定發展的若干問題：2010中國房地產學術研討會綜述[J].經濟研究，2011（2）：149-152，160.

[40] 鄒士年.建立房地產調控長效機制 促進房價合理回歸[J].宏觀經濟管理，2012（9）：34-35.

[41] 劉中顯，榮晨.房地產市場調控長效機制的建立與完善[J].宏觀經濟研究，2017（12）：92-105，128.

[42] 張軍.房地產宏觀調控的相機抉擇與長效機制構建[J].商業經濟研究，2015（29）：120-121.

[43] KOH W T H，MARIANO R S，PAVLOV A，et al.Bank lending and real estate in Asia：market optimism and asset bubbles[J].Journal of Asian economics，2005（6）：1103-1118.

[44] GUEST R S.A life cycle analysis of housing affordability options for first home owner‐occupiers in Australia[J].The economic record，2005（254）：237-248.

[45] LAMONT C. Housing affordability crisis： fact or fiction？[J].Australian economic review，2008（2）：194-199.

[46] 國家信息中心宏觀政策動向課題組，范劍平，鄒士年.房地產調控需抓緊建立長效機制[J].發展研究，2012（9）：11-13.

[47] 葉劍平，楊喬木.中國房地產市場改革新維度[J].探索與爭鳴，2014（4）：63-66.

[48] 田國強.房產稅改革的監管及長效機制建立[J].改革，2011（2）.

[49] 高波，等.我國城市住房制度改革研究：變遷、績效與創新[M].北京：經濟科學出版社，2017.

[50] 賈康.從治標到治本：房地產行業政策調控與房地產稅制度建設[J].中國黨政干部論壇，2016（10）：61-63.

[51] 丁如曦，倪鵬飛.房地產市場調控優化及深化改革：目標原則與路徑找尋[J].改革，2018（10）：28-38.

[52] 陳云賢.中國特色社會主義市場經濟：有為政府+有效市場[J].經濟研究，2019（1）：4-19.

[53] 段芳. 房地產市場有效性的理論與實證研究[D].上海：華東師范大學，2011.

[54] 張紅，李洋，王悅.中國內地與香港房地產市場有效性及互動關系研究[J].經濟問題探索，2012（9）：15-21.

[55] 張曉晶，李成，李育.扭曲、趕超與可持續增長：對政府與市場關系的重新審視[J].經濟研究，2018（1）.

[56] 楊莉.如何平衡效率與合法性：改革開放40年來中國政府調整勞動關系的研究述評[J].公共行政評論，2018（2）：160-175，193-194.

[57] 付才輝.市場、政府與兩極分化：一個新結構經濟學視角下的不平等理論[J].經濟學（季刊），2017（1）：1-44.

[58] 張曙光，程煉.中國經濟轉軌過程中的要素價格扭曲與財富轉移[J].世界經濟，2010（10）：3-24.

[59] 李飛躍，林毅夫.發展戰略、自生能力與發展中國家經濟制度扭曲[J].南開經濟研究，2011（5）：3-19.

[60] 駱學韌，江燕.我國房地產調控失靈的體制性障礙：從市場和政府“雙失靈”的角度分析[J].中南財經政法大學學報，2011（6）：18-22.

[61] 吳賓，楊彩寧.住房制度、住有所居與歷年調控：自1978～2017年中央政府工作報告觀察[J].改革，2018（1）：74-85.

[62] 王峰峰. 我國房地產宏觀調控政策效應分析[D].成都：西南財經大學，2014.

[63] BENASSY J P. On quantity signals and the foundations of effective demand theory[J]. Scandinavian journal of economics，1977（2）：147-168.

[64] QUIGLEY J M. Real estat prices and economic cycles[J].International real estate review，1999（l）：l-20.

[65] DVSAKY R，KOS C.The capital gains effect in the demand for housing[J]. Journal of urban eeonomies， 2007（2）：287-298.

[66] 季朗超.非均衡的房地產市場[M].北京：經濟管理出版社，2005：6.

[67] 卞志村.我國房地產金融體系的非均衡分析及其完善[J].華南金融研究，1998（4）：3-5.

[68] 趙文.我國房地產市場泡沫現象分析[J].南開經濟研究，2003（2）：60-62，79.

[69] 項衛星，李宏瑾.市場供求與房地產市場宏觀調控效應：一個理論分析框架及經驗分析[J].經濟評論，2007（3）：110-115，127.

[70] 王勝，盧盛榮.供給、需求和外部沖擊：中國房地產業發展驅動因素的實證分析[J].中國土地科學，2008（8）：11-17.

[71] 鄭紹慶.供求失衡下的房地產宏觀調控對策[J].江蘇商論，2008（6）：140-141.

[72] 何新易.供求關系失衡下的中國房地產發展路徑[J].南通大學學報（社會科學版），2012（4）：115-121.

[73] 徐彩鳳，周健.緩解當前房地產供求結構性矛盾的微觀金融調節[J].財經科學，2006（8）：1-7.

[74] 辜勝阻，楊嵋，鄭超.房地產基礎性制度和長效機制的戰略思考[J].江淮論壇，2018（2）：28-34.

[75] 韓立彬，陸銘.供需錯配：解開中國房價分化之謎[J].世界經濟，2018（10）：126-149.

[76] 呂萍，于璐源，丁富軍.集體經營性建設用地入市模式及其市場定位分析[J].農村經濟，2018（7）：22-27.

[77] 龍志和，莫凡.農村集體建設用地進入租賃住房市場的挑戰與應對[J].改革，2019（3）：30-37.

[78] 向為民，甘蕾.抑制和穩定房價背景的“租購同權”政策匹配[J].改革，2017（11）：148-157.

[79] 張協奎，樊光義.中國房地產壓力指數構建及其實證分析[J].城市問題，2016（11）：90-98.

[80] 盧嘉.我國城鎮住房制度演進軌跡及其或然走向[J].改革，2013（11）：37-46.

[81] 周京奎，黃征學.住房制度改革、流動性約束與“下海”創業選擇：理論與中國的經驗研究[J].經濟研究，2014（3）：158-170.

[82] 黃燕芬，張超.加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度[J].價格理論與實踐，2017（11）：15-20.

[83] 葉劍平，李嘉.完善租賃市場：住房市場結構優化的必然選擇[J].貴州社會科學，2015（3）：116-122.

[84] 程民選，馮慶元.試析新時代“房住不炒”定位的理論邏輯：基于大衛·哈維的馬克思主義經濟學分析框架[J].經濟問題，2019（1）：1-5.

[85] 鄒曉燕.中國城市住房租賃體制研究：模式選擇與制度構建[M].北京：經濟管理出版社，2016：43-67.

[86] 秦虹. 進一步深化住房制度改革[N]. 學習時報，2017-12-27（1）.

[87] 鄧宏乾，王昱博.我國共有產權住房定價機制問題探討[J].價格理論與實踐，2015（7）：34-36.

[88] 陳杰，胡明志.共有產權房：住房供給側改革何以發力[J].探索與爭鳴，2017（11）：110-115.

[89] 林夢柔，柴鐸，董藩，等.租購同權與擴大供給：中國住房租賃市場因城施策的理論與實證[J].云南財經大學學報，2019（5）.

[90] 吉姆·凱梅尼.從公共住房到社會市場：租賃住房政策的比較研究[M].王韜，譯.北京：中國建筑工業出版社，2010：1-6.

[91] 上海社會科學院房地產業研究中心，上海市房產經濟學會.發展中國公共租賃住房機制和對策研究[M].上海：上海社會科學院出版社，2010：10-12.

[92] 李英，孫燕玲，張紅日.城鎮住房保障模式研究：以政府資助下的租賃為主體[M].北京：清華大學出版社，2012：3-8.

[93] 鄧宏乾，等.廉租住房租賃補貼政策實施效果研究：基于湖北省六市（縣）6673戶廉租住戶的調查[M].北京：中國社會科學出版社，2015：56-81.

[94] 胡晶晶.公共租賃住房配租機制研究[M].北京：人民出版社，2017：15-32.

[95] 楊士林.公共租賃住房制度研究[M].濟南：濟南出版社，2019：3-5.

[96] 馬特.“租購同權”亟待厘清哪些問題[J].人民論壇，2018（9）：82-83.

[97] 陳杰，吳義東.租購同權過程中住房權與公共服務獲取權的可能沖突：為“住”租房還是為“權”租房[J].學術月刊，2019（2）：44-56.

[98] 婁文龍，周海欣.俄羅斯住房租賃市場改革及其借鑒[J].價格理論與實踐，2018（11）：58-61.

[99] 杜麗群.英國住房租賃市場信用機制分析與中國借鑒[J].人民論壇·學術前沿，2018（19）：70-78.

[100] 呂程.美國“市場優先”的住房租賃政策實踐與啟示[J].經濟問題，2019（2）：19-26.

[101] 柴鐸，林夢柔，范華.集體土地建租賃住房的利益影響機理與多中心治理機制[J].經濟地理，2018（8）：152-161.

[102] 中國社會科學院財經戰略研究院課題組，倪鵬飛.深化城鎮住房制度綜合配套改革的總體構想（上）[J].財貿經濟，2012（11）：100-109.

[103] 中國社會科學院財經戰略研究院課題組，倪鵬飛.深化城鎮住房制度綜合配套改革的總體構想（下）[J].財貿經濟，2012（12）：108-115.

[104] 賈康.認知住房市場調控困境與地方財稅制度創新及配套改革[J].財政科學，2019（1）：16-26.

[105] 王雨飛，冷志明，丁如曦.中國新型城鎮化道路與房地產市場發展轉型：“新型城鎮化與房地產發展學術論壇”綜述[J].經濟研究，2016（2）：181-185.

[106] 戴曉波.轉型之殤：從投資階段走向創新時代的房地產[J].探索與爭鳴，2017（8）：103-107.

[107] 張一夫.“房住非炒”定位推動房地產市場轉型變革[J].中國房地產，2017（35）：40-42.

[108] 郭克莎.中國房地產市場的需求和調控機制：一個處理政府與市場關系的分析框架[J].管理世界，2017（2）：97-108.

[109] 林毅夫.新結構經濟學：重構發展經濟學的框架[J].經濟學（季刊），2011（1）：1-32.

[110] 王勇.論有效市場與有為政府：新結構經濟學視角下的產業政策[J].學習與探索，2017（4）：100-104，175，2.

[111] 高尚全.有效市場和有為政府（修訂版）[M].北京：中國金融出版社，2017：1-7.

[112] 鄧宏乾，王賢磊，陳峰.我國保障住房供給體系并軌問題研究[J].華中師范大學學報（人文社會科學版），2012（3）：29-37.

[113] 易磬培.中國住房租賃制度改革研究[D].廣州：華南理工大學，2018.

[114] 鐘榮桂，呂萍.中國城鄉住房市場融合：土地制度改革與戶籍制度改革[J].經濟問題探索，2017（6）：81-88.

[115] 蔣云赟，鄭海濤，劉子琪.基于公平視角的中國房產稅免征額研究[J].經濟與管理研究，2017（12）：89-97.

[116] 劉金東，孔培嘉.房產稅如何征收才能更公平：基于四種征收方案的對比視角[J].南方經濟，2018（3）：8-23.

[117] 張協奎，樊光義.論習近平新時代住房發展觀[J].財經科學，2020（3）：53-65.

[責任編輯：丁浩芮]