房地產(chǎn)成本管理的優(yōu)化路徑分析

樊友進(jìn)

摘 要 最近的四十年里，我們的國(guó)家見(jiàn)證了房地產(chǎn)業(yè)從萌芽期到活躍期、再到爆發(fā)期以及調(diào)控期的整個(gè)過(guò)程，而隨著國(guó)家相應(yīng)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的指導(dǎo)思想的變化，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸朝“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的方向進(jìn)行發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了新的時(shí)期。本文將會(huì)從成本管理的難點(diǎn)出發(fā)，簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的成本管理困境和現(xiàn)狀，之后對(duì)成本管理優(yōu)化介紹一些基本的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略提供一定的參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);成本管理;對(duì)策

在新的大背景下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度變得緩慢，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收益不如從前，從而使得競(jìng)爭(zhēng)力差的中小企業(yè)不斷退出行業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)中兩極分化的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。另外，由于2020年疫情的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也承受了一定沖擊，消費(fèi)不足使得房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)從“快”向“穩(wěn)”過(guò)度。當(dāng)前時(shí)期，如何讓房地產(chǎn)行業(yè)朝著高質(zhì)量的方向過(guò)度，已經(jīng)成為每一個(gè)從業(yè)者都需要考慮的事情。另外，如何在保證達(dá)成監(jiān)察把控目標(biāo)的前提下，完成對(duì)成本的管理也是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

1房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)有著高風(fēng)險(xiǎn)高投入的特點(diǎn)，但很多企業(yè)都只看到了行業(yè)的高回報(bào)，卻忽視了眾多的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)自身投資較大、合作企業(yè)較多、工程時(shí)期較長(zhǎng)等特點(diǎn)息息相關(guān)，也因此整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管控可能遇到以下的一些問(wèn)題：

（1）立項(xiàng)前期：市場(chǎng)調(diào)研不足，一些企業(yè)依靠經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單草率的調(diào)查便急于搶拍土地開(kāi)發(fā)權(quán)，而隨之在實(shí)施階段便遭遇政策調(diào)整，合同糾紛，原材料、人力價(jià)格成本上漲等問(wèn)題，使得成本消耗遠(yuǎn)超于預(yù)算，最后不得不放棄項(xiàng)目成為“爛尾樓”;另外，如果企業(yè)在事前，沒(méi)有提前對(duì)設(shè)計(jì)單位的能力進(jìn)行嚴(yán)格完整的審核和考察，可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)缺陷的防范措施不足，其結(jié)果便是預(yù)算外成本的增加。

（2）施工階段：開(kāi)發(fā)商缺乏科學(xué)精細(xì)的預(yù)算規(guī)劃，資金支出的衡量缺乏嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，這些主要表現(xiàn)在某些;投資商可能為盡快回款，要求開(kāi)發(fā)商加快工期，但因?yàn)榻ㄔO(shè)單位資質(zhì)不足，導(dǎo)致竣工時(shí)間延后，進(jìn)而影響到后續(xù)一系列銷(xiāo)售計(jì)劃，最終導(dǎo)致建設(shè)、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間相互妨礙，在較為嚴(yán)重的情況下，還會(huì)伴隨法律糾紛，使得無(wú)意義的成本增加，并且貽誤了售賣(mài)的黃金時(shí)期;缺乏對(duì)突發(fā)事件的防控意識(shí)，對(duì)于物資供給的情況不能及時(shí)把握或者對(duì)政府政策動(dòng)向的不了解，都有可能導(dǎo)致影響施工的情況出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致成本增加的情況出現(xiàn)[1]。

（3）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：這是許多企業(yè)都或多或少有些忽視的事情，但卻正是最值得注意的一點(diǎn)，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，另一方面則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，相較于其他行業(yè)經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)的可能性大得多。這些突然風(fēng)險(xiǎn)，上到國(guó)家新宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策、政府土地利用規(guī)劃、提高環(huán)保要求等級(jí)，下到原材料、人力資源的供應(yīng)都有可能成為影響到工程施工的影響因素。

成本管理存在的意義在于對(duì)潛在問(wèn)題的規(guī)避和應(yīng)對(duì)，使行業(yè)運(yùn)行的成本處于嚴(yán)格的監(jiān)控狀態(tài)之內(nèi)，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候能夠有更好的抵抗能力，建立有序高效先進(jìn)的運(yùn)轉(zhuǎn)體系，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)成本優(yōu)化管理的措施

2.1 立項(xiàng)期成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，投資巨大，成本回收較慢的特點(diǎn)，在整個(gè)過(guò)程中，可能會(huì)遇到突發(fā)事件頻發(fā)、法律糾紛不斷、資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題，也因此在立項(xiàng)階段就對(duì)整體的成本規(guī)劃便顯得尤為重要。在所有的成本當(dāng)中，土地成本是很關(guān)鍵的要素，這不僅是因?yàn)橥恋爻杀臼菢?gòu)成生產(chǎn)成本相當(dāng)多的部分，也是因?yàn)橥恋刈陨淼牡燃?jí)、周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、配套設(shè)施建設(shè)程度甚至是政策導(dǎo)向以及政府規(guī)劃要求，都會(huì)決定到房子價(jià)值的影響因素，換言之決定著回收成本的能力如何。因此，對(duì)土地的選擇就顯得尤為重要，不僅需要對(duì)預(yù)期收入、成本消耗以及計(jì)劃能產(chǎn)生的利潤(rùn)都要進(jìn)行盡可能精確的預(yù)測(cè)，而且還要參考多方意見(jiàn)，反復(fù)斟酌，最后慎重決策，以避免各種預(yù)期外的難題出現(xiàn);另外，還要重視設(shè)計(jì)階段成本管理以及規(guī)范招標(biāo)流程控制開(kāi)發(fā)成本[2]。

2.2 加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施的全面概預(yù)算管理

企業(yè)在建立組織構(gòu)架時(shí)，應(yīng)盡量讓投資主體牽頭，建立完善的概預(yù)算編制制度，明確編制原則、程序、方法、成本和利潤(rùn)計(jì)劃。并通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，協(xié)助制定標(biāo)準(zhǔn)化概預(yù)算方案，以及推行專(zhuān)業(yè)化預(yù)算管控的制度。企業(yè)之后需要將這些方案提交給投資方、董事會(huì)等進(jìn)行討論，獲得各方面意見(jiàn)，綜合分析后進(jìn)行批準(zhǔn)，以避免個(gè)人判斷失誤對(duì)于項(xiàng)目的影響。

建立透明公開(kāi)平等公正的相關(guān)獎(jiǎng)懲制度，并要求房地產(chǎn)企業(yè)主體能對(duì)任何違規(guī)現(xiàn)象要嚴(yán)格對(duì)待，落實(shí)考核制度的懲罰，對(duì)于失職、瀆職乃至以權(quán)謀私的惡劣行為必須追責(zé)，以杜絕管理松散使得獎(jiǎng)懲制度形同虛設(shè)。

2.3 樹(shù)立先進(jìn)的管理意識(shí)

首先是樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，不僅要對(duì)管理層進(jìn)行相關(guān)知識(shí)教育，同時(shí)也要通過(guò)建立適合本企業(yè)相對(duì)完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)管理方案，讓企業(yè)從上至下都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在有一定的把握和預(yù)期。企業(yè)如果想持續(xù)發(fā)展，那么就必須學(xué)會(huì)自主規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在相近情況下，一定會(huì)盡量選擇承受更低的風(fēng)險(xiǎn)而不是較高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)管理層必須不斷保持對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性，要不斷關(guān)注相關(guān)行業(yè)的動(dòng)向和政策的調(diào)整情況。

其次是建立依法治企的管理制度，建立依法治企的合同管理制度。實(shí)施合同的過(guò)程中，需要考慮專(zhuān)業(yè)法律顧問(wèn)方面的意見(jiàn)，以及接受法律機(jī)構(gòu)的審核，這是最為重要的一點(diǎn)[3]。另外，通過(guò)透明公開(kāi)平等的招標(biāo)原則的方式，決定了施工的合作單位以及生產(chǎn)要素的貨源后，考慮到節(jié)約成本管理費(fèi)用的原因，應(yīng)立即簽訂合同，建立合同管理的制度。切勿出現(xiàn)延期或者不簽的情況，這種行為的產(chǎn)生，不僅會(huì)讓企業(yè)承受一定的風(fēng)險(xiǎn)，也不利于企業(yè)公眾形象的樹(shù)立。

3結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，本文介紹了房地產(chǎn)行業(yè)成本管理上遇到的一些問(wèn)題，對(duì)于加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意義進(jìn)行了探討，并最后討論了房地產(chǎn)成本管理上的優(yōu)化方向，為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)提供了一些參考。在采取嚴(yán)格的科學(xué)管理和信息化手段，完善成本管理的體系后，能夠更好促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 唐素斌.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要性[J].山西建筑，2018，44（15）：213-214.

[2] 韓玉娟.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及解決措施[J].企業(yè)改革與管理，2020（13）：171-172.

[3] 郭夢(mèng)偉.H房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理優(yōu)化研究[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2020.