房地產投資項目風險投資分析

張瓊方 武漢市漢陽區退役軍人事務局

一、引言

房地產項目投資與其他產業相比對資金的依賴度比較高，而且資金周轉耗時較長。一般的開發企業不可能很難有如此大規模的資金投到項目中去[1]，因此普遍的做法是利用財務杠桿，將資金募集的對象擴大化，以實現多渠道共融。

由此可見，針對房地產業的投資特點，我們必須要探索有效的方式，以更好地實現規避和分散風險，保障社會投資的效益可以最優化，避免可能出現的不穩定投資，引起極差的社會反響。

國外對風險研究起步較早，以1915年萊特納的《企業風險論》為標志。中國對于風險管理的研究起步較晚，1980年由周士富教授首次提出[2,3]。近年，隨著管理科學與工程方法的引進，許多研究者開始用風險規避的相關理論和具體化的評價指標來預測和推演房地產項目可能存在的風險和預期效益，層次分析法就是其中實用方法之一[4]。

二、層次分析法介紹及算例分析

層次分析法就是對于需要分析的案例的相關指標進行基礎分層，接著按照不同指標的權重進行風險分析的方法。該算法具有普適性，能夠應用于多種案例分析。其主要包括以下幾個步驟：①預估專家組選派。要對某個行業進行研究，首先要選擇對本行業熟悉的專家來構成目標專家組，以有效保障結果分析的權威性和全面性；②針對評估指標體系中某一上層指標，細分其下級影響指標，結合各指標分級權重，結合矩陣標度法，標定不同位置進行對比計算；③依托矩陣標度測試計算，得到指標C1，將C1結果與與系統隨機平均指標R1進行基礎比對，以監測矩陣指標是否偏離預估數據。若不一致性，則返回步驟②重新構造判斷矩陣，否則繼續下一步；④得到各指標權重，根據權重對評估指標進行評價。

某房地產項目是集休閑、購物、娛樂、文化于一體的多功能高尚商住社區，位于武漢市漢陽區。該項目總占地近30萬平方米、總建筑面積超過50萬平方米，其中住宅面積約40萬平方米，商業面積約10萬多平方米，開發期周期為3-5年。

從項目所處的環境入手，綜合按照由外而內的層次分析，該項目風險因素有以下幾項：M1統籌策劃，M2政府干預調控風險，M3通貨膨脹風險，M4建材價格風險，M5財務風險，M6房地產價格風險，M7同行業競爭風險，M8市場利率風險，M9風險投機收益，M10管理運維風險，M11供求變動。綜合以上多個因素及其在房地產項目運管過程中所產生的不同影響，建立如下結構模型（見圖1）：

圖1 基于房地產項目的風險層次結構模型

準則層中，主要涉及三個因素，即行業大環境、宏觀社會環境、項目自身內部因素等，這三個因素居于同等重要的地位。而在子準則層中，則需要區分好整體與局部的關系，我們一般都認為整體所帶來的影響要明顯高于局部。如宏觀調控層面所面臨的政策風險產生的影響會大于通貨膨脹所帶來的風險；而整個房地產行業風險的市場供求風險又將大于房地產商自身定價所帶來的風險；而項目自身在策劃階段產生的風險要遠大于后期管理風險。由此構造判斷矩陣，得到行業風險下各構成部分的權重值為W=[0.48 0.26 0.26]T，宏觀環境風險下各構成部分的權重值為W=[0.46 0.2 0.2 0.14]T，項目自身風險下各構成部分的權重值為W=[0.49 0.21 0.21 0.09]T。

三、結論

本文借鑒了國外關于風險管理層次分析的算法理論，綜合了影響房地產行業運營的多項因素，結合風險理論、風險因素分析、層次分析等理論和方法，結合案例模型分析了層次性風險評估的實施過程和風險因素比重。希望此研究理論可以給后續房產行業決策制定帶來一定參考，可一定量減少投資的盲目性，使投資者做出適合的決策。