德國住房儲蓄銀行制度發揮良好功用

陳功 鄭秉文

住房儲蓄銀行是儲戶之間以住房為目的所開展的互助性儲蓄系統，該制度起源于18世紀后期的英國，但之后在德國發展最為完善，并成為世界各國借鑒住房儲蓄制度的典范。在德國，住房儲蓄銀行是最具代表性的政策性住房金融機構，其通過有機融合政府作用與市場機制，在滿足中低收入群體住房需求、保持國內住房市場整體穩定、防范金融風險等政策目標方面都發揮了良好功用，較好地實現了民生保障與產業發展之間的良性互動。

德國住房儲蓄銀行制度的建立與發展

1775年，英國伯明翰開始建立具有住房儲蓄性質的住房互助協會，這是住房儲蓄銀行制度的最早起源，隨后該制度在歐洲地區得到推廣，并逐漸形成以法國為代表的開放式住房儲蓄銀行制度和以德國為代表的封閉式住房儲蓄制度兩種主要模式。從德國的發展情況來看，第一家建房互助信貸社出現于1885年，不過發展一直較為緩慢。至“一戰”后的20世紀20年代初期，德國國內社會經濟發展遭遇嚴重挫折，通貨膨脹持續高漲，居民住房損壞嚴重，但大部分民眾均缺乏必要資金積累，住房金融資源非常稀缺。1924年，第一家住房儲蓄銀行在德國科隆成立，此后至1929年間先后成立多家住房儲蓄銀行，在很大程度上緩解了戰后住房融資極度短缺的問題。“二戰”后，德國再次面臨類似難題，基于能夠較好應對借款人缺乏財產和信貸風險管理信息等問題，住房儲蓄銀行制度在金融系統重建中得以保留并獲得快速發展，此后普通民眾的住房難題在20世紀70年代初得以基本解決。20世紀80年代末90年代初，家庭規模縮小、移民涌入和德國統一等因素致使國內住房矛盾再次凸顯，此時住房儲蓄銀行繼續為民眾提供資金支持，在有效滿足居民住房需求的同時，也對東西制度的總體彌合作出了重要的歷史貢獻。德國住房儲蓄銀行在歷史發展進程中始終貫徹著政府政策目標，在體現歷史使命的基礎上，也逐步奠定了自身在德國住房金融中的重要地位。

與此同時，德國政府適時出臺與行業發展相關的立法，注重運用法制手段來不斷發展與完善住房儲蓄銀行制度，而這些立法也成為促進行業發展的重要里程碑。1931年，政府頒布《私營保險公司和住房儲蓄銀行監管法》，該法將住房儲蓄銀行機構與住房儲蓄業務納入國家監管范圍，在規范行業發展的同時，也為行業的健康持續發展奠定了基本法律基礎。1952年出臺《房屋建設補貼法》，該法結合當時住房短缺情況，在補貼申請方面沒有規定收入上限，通過擴大補貼范圍的普惠性措施來激勵民眾積累住房資金。1972年，專門的《住房儲蓄銀行法》頒布，在組織形式、經營原則、業務范圍、合同標準條款、資金來源與用途、違規處罰、業務審計等方面作出了詳細規定；該法在1990年進行了修訂。通過不斷出臺與行業發展相關的法律規范，極大優化了政府對行業發展的引導能力與監管水平，有效保障了住房儲蓄銀行的安全運行和儲戶的合法利益，整體行業也由此得以保持持續健康發展。

當前，住房儲蓄銀行在德國的住房金融中扮演著重要角色。

德國住房儲蓄銀行的運作模式

德國的住房儲蓄銀行是依據特定法律成立、具有獨立金融企業法人地位的專門銀行，需要遵循規范的公司會計和審計制度，在財產和風險防范上有著硬性約束，同時依照相關法律繳納稅收。住房儲蓄銀行是德國住房儲蓄制度的具體執行機構，其在業務上專門從事住房抵押信貸服務，享受有關優惠政策支持；在公司治理結構上，股東為公司的所有者，股東大會是最高權力機構。從其發展實踐來看，參與主體包括儲戶、住房儲蓄銀行和政府三方：其中儲戶為購房需求的存款人，是資金的來源方，在資金儲蓄積累達到一定數額后，才能獲得貸款權利；住房儲蓄銀行是具有獨立法人地位的經濟實體，屬于住房儲蓄業務的專屬經營機構，通過相應規則規范匯集和配貸儲蓄資金；政府也是住房儲蓄銀行制度的重要參與方，主要包括出臺相關法律法規以規范行業經營，同時也推出相應獎勵補貼以引導居民自有資金參與體系發展。

德國住房儲蓄銀行按照其獨特的儲蓄信貸機制運行，一般包含四個主要階段，第一是合同簽訂階段，購房者與住房儲蓄銀行對合同金額、存貸款利率、還款方式等條款內容進行確定；第二是存款階段，購房者根據合同約定完成一定數量的存款義務，一般為合同貸款總額的40%-50%，同時達到規定的最低存款年限；第三是配貸階段，在購房者存款達到最低存款額，并達到銀行相關評價指標時，住房儲蓄銀行根據儲戶評價值的排序向購房者發放貸款，資金來源于儲戶自身的存款、存款利息、還款和政府獎勵補貼；第四是貸款歸還階段，儲戶在支取貸款后，需根據合同中約定的利率水平、還款年限、還款金額等內容來歸還貸款。

德國住房儲蓄銀行的特點

一是自愿儲蓄，政府獎勵。住房儲蓄是一種自愿契約，任何客戶都可以通過這一互助形式來達到自助目的，同時儲戶參與門檻較低，僅有較少數量的最低合同金額和最低存款年限要求。同時，政府獎勵補貼是住房儲蓄銀行制度的重要組成部分，一般根據儲戶的存款金額和參與年限來提供相應獎勵，這無疑會增加產品吸引力，進而引導儲戶自有資金進入體系，為中低收入群體的住房需求提供一定保障。

二是先存后貸，以存定貸。由于中低收入群體收入低且缺乏相應擔保物，往往較難獲得商業銀行抵押貸款，而住房儲蓄銀行將儲蓄與貸款兩個過程進行聯結，儲戶通過存款不斷積累自身信用以獲得貸款資格，在儲蓄達到足夠的信用保障程度時，銀行才會進行相應水平配貸。同時銀行可以借助儲戶參儲信息，了解其收入、信用、就業等信用情況，實現較低成本的風險識別，積累的儲蓄資金也有著事實上的信用擔保作用，這些綜合因素在極大程度上降低了壞賬率。

三是低存低貸，利率穩定。住房儲蓄銀行通過儲戶的共同儲蓄來改善參與群體的整體社會福利，體現了互助合作精神，其施行低于商業銀行的存貸款利率也正體現了這一精神；雖然存款利息不高，但低息貸款對借款儲戶仍然具有較大吸引力，特別是廣大中低收入群體可以將節省的資金用于其他領域開支；對銀行來說，較低的存款利息也有助于其控制自身經營成本。此外儲戶簽訂合約確定貸款利率后，利率不受外部通貨膨脹、市場利率變動的影響，這種穩定的利率水平可以幫助廣大中低收入群體抵御相關經濟變動帶來的風險，能夠極大降低參與儲戶對未知變化的憂慮。

四是專款專用，封閉運行。只有參與儲蓄的儲戶才能獲得貸款，同時資金也只能用于住房類消費；從銀行來看，其資金也主要用于向儲戶發放貸款，但在保證儲戶資金安全和運營穩定的前提下，也可運用少量富余資金投資低風險的債券等產品來增加收益。同時，在正常市場條件下，資金的開放性和逐利性往往會使得資金流向高收入階層，而在住房儲蓄銀行制度下，儲戶獲得貸款的機會是均等的，這為中低收入群體獲得穩定資金來源提供了機會。

（摘自9月8日《中國經濟時報》。作者單位：中國社會科學院美國研究所）