全面預算管理在房地產企業中的應用分析

王茹文

摘 要：房地產行業是我國經濟發展的重要支柱。近年來，國家加大了對房地產市場的宏觀調控，房地產企業間的競爭日趨激烈。同時房地產項目本身開發周期較長，資金規模龐大，企業在生產經營過程中的不確定性因素較多，加上原材料市場價格不斷攀升等諸多因素影響，使地產公司的盈利空間會被進一步地被壓縮，而且也會極大地提升公司的運營壓力。在此環境下，地產公司要科學地控制單位的各類資金設備資源，以此來提高整體經營管控的效率，增強公司核心競爭優勢，以促使企業得以穩步的發展。全面預算管理作為優化企業資源配置和強化企業財務內部控制的有效的工具方法，在提升企業管理效率和質量方面有顯著作用。

關鍵詞：房地產企業;全面預算管理;應用

一、房地產企業應用全面預算管理的積極意義

全面預算也是一類全員參與、全部業務控制、全方位的管控的工作機制，需要企業鼓勵所有的職工都積極參與預算工作，增強預算的聯動管控作用，要對預算編制審核、執行分析、反饋評價等全過程進行跟蹤監管，及時發現和處理預算異常問題，要擴大預算管理的范圍，包括企業所用經濟業務相關的活動及人員都納入預算管理的范疇內，科學地進行資源的統籌安排和費用的合理測算，全面提升企業預算管理效果，促進企業實現既定的經營效益目標。

企業可結合其戰略經營規劃制定全面預算管理目標，將全面預算管理目標逐級地進行分解細化，從而實現長期的經營規劃與企業日常各項業務經營活動的有效銜接，更好地提升預算的經營戰略指導能力，確保企業業務活動的開展與戰略方向保持一致。

為了更加精準地編制全面預算，企業需要在事前對企業的各項業務經營活動進行全面、合理地預測估計，對于一些可能存在的風險隱患在預算層面提前做好防控措施，從源頭有效避免不必要的風險損失。同時在日常經營過程中，通過預算指標實時對比分析，可以幫助企業及時發現和處理異常經營問題，提升企業的風險預警和應對能力，尤其是針對向房地產這類高負債、高風險特征的企業類型，通過編制全面預算可以顯著增強企業的抗風險能力，避免產生較大的財務風險危機。

二、房地產企業全面預算管理的應用優化策略

（一）增強全面預算的認知

地產公司要提高單位職工對于全面認識預算的認識，要充分認識到單位內部的預算，不僅僅是財務部門工作事項。從整個公司的角度上來去落實全面預算，并且考慮了地產公司由于項目開發周期較長，中間的環節和外部環境因素變動很多。未來能夠實現單位內部運營活動得以高效的推進，此時，公司就要將預算工作落實做細，還要收集項目建設前期的規劃資料、市場資料、稅收資料，與供應商業主各類的數據信息。建立一個動態的數據預測模型，并利用該模型來實現對各項開發成本和費用的科學管控，以及對利潤收入進行合理的預測。構建動態的數據預測模型，該模型就可以實現對各項運營成本費用和利潤收入的科學預測。結合預測結果，根據地產公司未來長期的發展戰略，去編制全面預算目標，根據相應的資源需要，來制定KPI指標和目標。以當前的業務作為主線，去逐級地去分級細化，這樣才能夠實現長期、短期的目標統一銜接，以便更好地指導和規范當前企業的各類財務業務工作行為。地產公司還要優化現有的制度控制體系，使制度要更加全面，具有較強實操性，還要使其都能夠覆蓋到預算方案的編制、審核、執行、調控、評價等各個流程工作節點。結合當前企業工作業務特征，對其進行逐步的細化，確保企業在開展預算工作時，可以有相應依據和機制來遵守。公司要做好全面預算組織的搭建，建議企業預算委員會、預算小組和預算執行人員等4層級預算組織體系。由上級和下級落實預算工作，并對預算進行監督，這樣才能夠實現目標達成相應的戰略目標，也使預算得以有效地推動開展。

（二）構建和完善全面預算管理體系機制，有力推動預算計劃執行落實

1、科學編制全面預算

房地產企業要在傳統財務預算、業務預算的基礎上增加資本預算、經營預算等內容，進一步擴大預算計劃編制的范圍。在編制預算時，加強各部門間的交流協作，要求各部門根據自身的職能定位及業務特點合理地對各項資源損耗及費用支出進行測算，編制初步的預算計劃，將其提交給企業預算管理委員會，根據預算管理委員會給出的初步意見對預算計劃進行調整后再次提交審核，財務部門根據審核通過的初步預算計劃進行匯總整合，編制企業總的年度預算計劃，將其交由企業上級領導部門進行審批，年度預算計劃一旦審批通過，不允許隨意調整和變動，要求企業各部門嚴格按照該預算計劃執行。

為了盡可能減少預算執行偏差，保證預算計劃的合理性及準確性，企業可在傳統增量預算、固定預算的基礎上結合各項業務開展的特點綜合選擇零基預算、彈性預算、滾動預算等多種預算編制方法，如對于一些可能存在變動且具有明顯優劣勢的預算項目，可選擇零基預算法編制預算，即可按照其重要性程度及成本效益分析結果進行優勢排序，優先選擇排序靠前的預算項目;對于一些預測難度較大，時間跨度較長，涉及金額較大的預算項目，可選擇滾動預算法進行預算編制等。

2、建立預算執行分析與跟蹤監管機制

地產公司要增強對預算執行過程的跟蹤分析及監控，要使各個部門人員去做好及時的數據匯報和預算執行，組織開展預算分析會，編制未來預算執行偏差糾正方案，這樣才能夠促使各部門作出整改，確保單位內部的預算計劃得以有效的落實，確保預算計劃有效落實。在對各項預算進行監管控制時，可實行分級分類管控辦法，將預算項目分為“一般控制項目”和“嚴格控制項目”，一般控制項目如一些辦公費用、會議費用等，對于這類項目可允許其在總額不變的情況下內部在一定范圍內進行調劑支出，從而有效增強預算項目支出的彈性;嚴格控制項目，如要做好單位內部的工資預算、項目資金的預算之外的事項，還要制定相對嚴格的控制標準。設置相應的預算支出系統，以此來強化對現有預算支出的審批控制，限制部分人員系統操作權限，并加強對這些人員使用系統約束，進而去減少預算支出，避免出現了財務預算超支和預算外支出不良行為。

3、強化預算績效考核評價

地產公司的各個部門要結合當前自身的運營工作特征，來構建預算績效考核體系，設計相應的預算績效考評指標，如企業管理部門可設計日常管理費用預算的執行率、支出的合規性等的相關指標;項目工程部門可設計投資預算、成本預算執行與工期進度的一致性等的相關指標;銷售部可以設計當企業經營收入完成率、預算支出率、項目資金的回款率等各類指標，在設計指標期間，不僅僅局限于過去財務指標，并制定未來動態長期性的指標，如部門人員對當前預算方案、預算計劃的理解度、認可度、配合度，以保證其能夠有效激發前內部預算人員的工作積極性和主動性，全面增強預算的管理效果。

（三）做好全面預算管理基礎保障工作，提升全面預算管理效率和質量

目前，一些地產公司逐步開始探索NC系統、財務管理、信息平臺，單位內部的應用系統與財務系統相銜接，才能夠實現數據實時的共享，從而為企業編制全面預算提供更為全面、準確的預算基礎數據，同時企業各部門也能借助該平臺加強業務工作的交流溝通，加強預算執行過程中的聯動控制和動態監督，有效提升預算工作的效率和質量。如房地產企業可將全面預算管理系統同企業的項目管理系統、資產管理系統、成本管理系統、會計核算系統等多個系統模塊進行對接，通過制定統一的數據口徑實現系統數據間的全局查詢和提取分析。通過信息化技術手段不僅減輕了各部門數據信息的統計分析負擔，還能進一步促進信息交流共享，加強部門間協作配合。

三、結束語

總之，房地產企業要加快構建和完善全面預算管理體系，更好地推動企業實現長遠的戰略發展目標。同時企業也要相應的設置預算會計等崗位，安排專人負責預算相關工作的開展，要給與財務人員更多的職能權限，讓其參與到企業的經營決策和業務指導工作中，更加充分地了解企業的各類業務運營特征，財務人員才能夠加快自身財務工作的轉變，積極學習新型的財務管理會計知識及相關的工作手段及方法，并將其引導到公司實踐中，才能夠全面實現其應用的預算管控效果，提高企業的綜合管理能力水平。

參考文獻：

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