加強住房租賃法治建設

文/本刊評論員

隨著住房租賃市場快速發展，出現了許多新情況新問題，對法治建設提出了一系列新要求。比如，近幾年來，規模化的住房租賃企業不斷涌現，成為住房租賃市場重要的主體之一。企業化和規模化的住房租賃機構在經營、融資、管理等方面都與居民家庭有顯著差異，對租賃關系的規范和監管提出了很多新課題。

又比如，為了促進存量閑置資源的盤活，近年來不少非居住房屋被改造用于住房租賃。包括商業用房、辦公用房等在內的非居住房屋，在規劃、建設、配套設施等方面都與居住類房屋有很大不同，對規范標準、公共安全、權益維護等提出了新要求。

再比如，在相對集中建設或改造的住房租賃項目陸續啟用后，出現了一種全新的居住社區，即完全由承租人組成的商品房社區。此類租賃房社區在運維、管理、配套設施等方面都與通常的商品房社區或保障房社區有較多差異，對社區組織、租賃秩序、權益保障等提出了許多新問題。

法治建設必須適應經濟社會發展，否則就會成為瓶頸和制約，而非保障和支撐。客觀上說，伴隨著住房租賃市場的發展，我國住房租賃法治建設取得了長足進步，改革開放以來，從以治安管理為主逐步轉變到以租賃關系管理為主，從《商品房屋租賃管理辦法》發展到《城市房屋租賃管理辦法》。近年來，在培育和發展住房租賃市場方面制定出臺了一系列重要的政策，推動了許多重要試點和探索，比如選取若干城市試點發展住房租賃市場，推動若干城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，探索用中央財政支持住房租賃市場發展試點等。2017 年，為建立購租并舉的住房制度，規范住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全，住房和城鄉建設部開始對《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。

近日，住房和城鄉建設部發布通知：為了提高住房租賃立法質量，將《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。這是加強住房租賃法治建設的重要一步。

該征求意見稿既在總體上沿襲了已有部門規章和相關政策的主體框架、主要原則和發展導向，又針對當前住房租賃市場發展中的突出問題作出了回應。首先，在框架結構上，該征求意見稿增加了對租賃企業、經紀活動、扶持措施等方面的規范。在企業化和規模化住房租賃機構快速擴張、個別企業出現經營異常而影響市場秩序的背景下，出現了許多不容回避的問題。其次，在主要原則方面，該征求意見稿在強調保護租賃關系雙方當事人合法權益的同時，更加注重對承租人合法權益的維護和保障。比如，明確規定，未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。又明確提出，承租人可以持住房租賃合同，依法享受基本公共服務和便利。再次，在發展導向方面，該征求意見稿更加突出發展與規范并重。一方面，針對住房租賃市場提出了四條扶持措施；另一方面，在法律責任的規定上加大了對違法違規行為的處罰力度。

為增進理論研究，促進住房租賃法治建設，本刊歡迎各方專家不吝賜稿，對該征求意見稿展開細致分析和高質量討論。