工商登記視域下的上海市住房租賃企業(yè)發(fā)展特征研究

文/邢景朋

住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，各級(jí)政府日益重視對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。不同類型的住房租賃企業(yè)在培育和發(fā)展住房市場(chǎng)中發(fā)揮著重要作用，它們承擔(dān)著盤活存量房源、新建租賃住房和開展代理經(jīng)租等有關(guān)拓展住房租賃市場(chǎng)的工作任務(wù)。具有特殊政策屬性和功能屬性的國(guó)有企業(yè)還必須發(fā)揮好其作為住房租賃市場(chǎng)“穩(wěn)定器”和“壓艙石”的作用。

為深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39 號(hào)），2017 年9 月15 日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（滬府辦〔2017〕49 號(hào)），明確了未來階段上海市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展措施。通知要求住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)。通知印發(fā)以來，上海市住房租賃市場(chǎng)步入了快速發(fā)展階段，不同類型的市場(chǎng)主體緊跟政策部署，制訂科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，編制合理的發(fā)展規(guī)劃，通過增加住房租賃經(jīng)營(yíng)范圍、投資住房租賃企業(yè)和新設(shè)住房租賃子公司、分公司等多種路徑扎實(shí)拓展住房租賃市場(chǎng)，使本市住房租賃市場(chǎng)的租賃房源供應(yīng)量穩(wěn)步增加。2018 年上海市新建和轉(zhuǎn)化租賃房源21.2 萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源14.6 萬(wàn)套。12019 年上海市新建和轉(zhuǎn)化租賃房源10.1 萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源12.8 萬(wàn)套。2

一、上海市住房租賃企業(yè)梳理統(tǒng)計(jì)

眾多的住房租賃企業(yè)為上海市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供了有力的保障。不同類型的住房租賃企業(yè)具有不同經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)和發(fā)展特征。為了能夠科學(xué)地研究上海市住房租賃企業(yè)的發(fā)展特征，準(zhǔn)確地分析住房租賃企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，本文研究分析的住房租賃企業(yè)界定為工商注冊(cè)登記經(jīng)營(yíng)范圍包含住房租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的企業(yè)。

（一）數(shù)據(jù)來源

通過查詢國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等主流權(quán)威的企業(yè)工商登記信息查詢網(wǎng)站，獲取上海市住房租賃企業(yè)的工商登記相關(guān)信息。經(jīng)查詢，截至2020 年2 月，上海市企業(yè)中經(jīng)營(yíng)范圍包含住房租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的共有2026 家。

（二）數(shù)據(jù)分析

1.企業(yè)成立時(shí)間分析。為了便于分析，本文結(jié)合梳理統(tǒng)計(jì)的企業(yè)信息把上海市住房租賃企業(yè)成立時(shí)間劃分為三個(gè)階段：1980 年至1989 年、1990 年至1999 年和2000 年至2020 年2 月。其中，成立在1980 年至1989 年間的共有5 家企業(yè)，其中4 家為綜合性的國(guó)有企業(yè)，僅有1 家為民營(yíng)企業(yè)，且企業(yè)為上市公司。可以看出，現(xiàn)階段住房租賃企業(yè)面臨著租金增長(zhǎng)瓶頸突出和運(yùn)營(yíng)管理成本高等困境[1]，絕大部分成立時(shí)間較久和綜合實(shí)力強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)對(duì)于拓展住房租賃市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。成立在1990 年至1999 年間的共有64 家企業(yè)，成立在2000 年至2020 年2 月間的共有1957 家企業(yè)。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，上海市住房租賃企業(yè)多為2000 年以后成立，少部分為20世紀(jì)80 年代和90 年代成立的老企業(yè)。

圖1 上海市住房租賃企業(yè)成立時(shí)間分布

2. 企業(yè)性質(zhì)分析。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，近年來，各級(jí)政府高度重視民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過稅費(fèi)減免和政策扶持等多種舉措鼓勵(lì)、支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)的數(shù)量也在逐年增多。在上海市住房租賃企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量所占的比重也比較高，共有1858 家，其次是國(guó)有企業(yè)，共有122 家，還有46 家外資企業(yè)。

圖2 上海市住房租賃企業(yè)性質(zhì)情況統(tǒng)計(jì)

3. 經(jīng)營(yíng)范圍變更時(shí)間分析。企業(yè)要開展相應(yīng)的業(yè)務(wù)，必須按照企業(yè)登記管理的政策要求在登記機(jī)關(guān)辦理登記。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，接近一半的上海市住房租賃企業(yè)通過變更企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍（增加住房租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容），從而開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，拓寬業(yè)務(wù)來源，探索新的贏利渠道。通過梳理發(fā)現(xiàn)2017 年上海市辦理住房租賃經(jīng)營(yíng)范圍工商變更的企業(yè)數(shù)量并不多，僅有2 家。原因在于2017 年9 月上海市才第一次通過政策的形式把住房租賃企業(yè)工商登記的經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)。而后隨著上海市對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的宣傳和支持力度不斷加大，住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)逐漸得到不同類型市場(chǎng)主體的重視，2018 年至2020 年2 月，上海市共有1024 家企業(yè)在經(jīng)營(yíng)范圍中增加了住房租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，其中2018 年有326 家，2019 年至2020 年2 月共有698 家。

圖3 上海市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍變更時(shí)間情況統(tǒng)計(jì)

4.企業(yè)股東類型分析。企業(yè)的股東類型影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向。如果住房租賃企業(yè)的股東為國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或國(guó)有企業(yè)，那么國(guó)有住房租賃企業(yè)會(huì)嚴(yán)格按照政府的要求和政策的規(guī)定，根據(jù)既定的工作節(jié)奏有力有序拓展住房租賃市場(chǎng)。如果住房租賃企業(yè)的股東為非國(guó)有企業(yè)，那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理導(dǎo)向則更多地側(cè)重增加市場(chǎng)占有率，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程中容易忽略住房的民生屬性。如果住房租賃企業(yè)的股東為自然人，那么企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就比較差，一旦發(fā)生經(jīng)營(yíng)管理困難，極易影響承租人的自身利益。經(jīng)梳理，上海市住房租賃企業(yè)中股東類型為企業(yè)的有560 家，股東類型為企業(yè)與自然人合資的有11 家，股東類型為自然人的有1455 家。

圖4 上海市住房租賃企業(yè)股東類型情況統(tǒng)計(jì)

5.企業(yè)注冊(cè)資本分析。注冊(cè)資本能在一定程度上反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)模，能夠體現(xiàn)企業(yè)的綜合實(shí)力，也可以表明企業(yè)股東的發(fā)展信心和承擔(dān)責(zé)任能力。注冊(cè)資本高，便于企業(yè)拓展市場(chǎng)業(yè)務(wù)，挖掘潛在的合作資源。總體而言，整個(gè)住房租賃行業(yè)的發(fā)展還處于探索期，上海市有關(guān)住房租賃的法規(guī)還不健全[2]，影響了市場(chǎng)主體投資的積極性，短期內(nèi)還難以吸引更多的社會(huì)資本投資住房租賃行業(yè)。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上海市住房租賃企業(yè)注冊(cè)資本在1000 萬(wàn)元以下的最多，共有1676 家企業(yè)。其中，注冊(cè)資本小于等于100 萬(wàn)元的企業(yè)有797 家，注冊(cè)資本大于100 萬(wàn)元且小于等于1000 萬(wàn)元的企業(yè)有879 家。上海市住房租賃企業(yè)注冊(cè)資本大于1000 萬(wàn)元小于等于5000 萬(wàn)元的有229 家，注冊(cè)資本大于5000 萬(wàn)元小于等于1 億元的有56 家，注冊(cè)資本大于1 億元小于等于5 億元的有41 家，注冊(cè)資本大于5 億元小于等于10 億元的有14 家，注冊(cè)資本大于10億元的有10 家，其中有9 家是屬于大型國(guó)有企業(yè)，這充分說明上海市實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)有企業(yè)已經(jīng)按照政策要求積極布局住房租賃市場(chǎng)。

圖5 上海市住房租賃企業(yè)注冊(cè)資本情況統(tǒng)計(jì)

6.企業(yè)地理分布分析。上海市住房租賃企業(yè)在各個(gè)區(qū)都有分布。浦東新區(qū)的地理面積廣闊，上海自由貿(mào)易區(qū)又位于浦東新區(qū)境內(nèi)，因此，在浦東新區(qū)申請(qǐng)工商登記的住房租賃企業(yè)占絕大部分，共有764 家。上海市外環(huán)以外可利用的租賃住房用地和可用于租賃的房源要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于市中心，故工商登記在郊區(qū)的住房租賃企業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于工商登記在市中心的企業(yè)，工商登記在奉賢區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、閔行區(qū)和寶山區(qū)等郊區(qū)的企業(yè)占據(jù)了較高比重，其中奉賢區(qū)290 家，松江區(qū)178 家，青浦區(qū)171 家，閔行區(qū)122 家，金山區(qū)93 家，寶山區(qū)89 家。工商登記在市中心的住房租賃企業(yè)主要集中在靜安區(qū)和徐匯區(qū)，其中靜安區(qū)有78 家，徐匯區(qū)有70 家。長(zhǎng)寧區(qū)、楊浦區(qū)和嘉定區(qū)的住房租賃企業(yè)數(shù)量均在40 家左右，其中，長(zhǎng)寧區(qū)有48 家，楊浦區(qū)有46 家，嘉定區(qū)有42 家。黃浦區(qū)、普陀區(qū)和崇明區(qū)的住房租賃企業(yè)數(shù)量比較少，其中，黃浦區(qū)有10 家，普陀區(qū)有7 家，崇明區(qū)在上海市各個(gè)區(qū)中住房租賃企業(yè)數(shù)量是最少的，僅有3 家。

二、上海市住房租賃企業(yè)發(fā)展特征分析

（一）企業(yè)發(fā)展布局不合理

健全的住房租賃市場(chǎng)需要國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)等多種類型的企業(yè)積極參與。不同類型的企業(yè)通過不同的經(jīng)營(yíng)管理模式，提供不同類型的房源，這樣才能滿足住房租賃市場(chǎng)不同的租賃需求。當(dāng)前，從企業(yè)分布類型來看，上海市住房租賃市場(chǎng)中非國(guó)有住房租賃企業(yè)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于國(guó)有企業(yè)。非國(guó)有住房租賃企業(yè)股東普遍為自然人，自然人為股東的企業(yè)最明顯的經(jīng)營(yíng)管理劣勢(shì)就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差，住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)普遍性的經(jīng)營(yíng)管理困境時(shí)，股東類型為自然人的住房租賃企業(yè)容易出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理危機(jī)，進(jìn)而造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)難以為繼，影響承租人的切身利益。從住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展導(dǎo)向來看，國(guó)資國(guó)企要在市場(chǎng)上起到引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。但從現(xiàn)階段的上海市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，無(wú)論是企業(yè)的品牌影響力，還是市場(chǎng)規(guī)模，國(guó)有企業(yè)都滯后于非國(guó)有企業(yè)，住房租賃市場(chǎng)還沒有完全形成國(guó)資國(guó)企占主導(dǎo)地位的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)有企業(yè)拓展住房租賃市場(chǎng)的工作仍然任重道遠(yuǎn)。今后一個(gè)時(shí)期，政府相關(guān)部門要積極引導(dǎo)上海市的國(guó)資國(guó)企加大在住房租賃市場(chǎng)的布局力度，從而有序增加租賃房源的市場(chǎng)供給，有效穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)的租金。

（二）企業(yè)地理分布不均衡

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)要注重滿足不同地理區(qū)域人群的租賃需求，從企業(yè)的地理分布來看，上海市各區(qū)域住房租賃企業(yè)分布還不均衡，表現(xiàn)為浦東和浦西分布不均衡，市區(qū)和郊區(qū)分布不均衡。住房租賃企業(yè)分布在浦東的數(shù)量要多于浦西的數(shù)量。上海市各區(qū)的外來人口數(shù)量存在較大差異，也影響了住房租賃企業(yè)的發(fā)展布局。浦東新區(qū)、奉賢區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)和閔行區(qū)可用于開發(fā)建設(shè)租賃住房的用地比較多，外來人口也比較多，2017 年上述5 個(gè)行政區(qū)外來常住人口共有594.32 萬(wàn)人，占上海市外來常住人口總?cè)藬?shù)972.68 萬(wàn)人的61%，故其住房租賃企業(yè)的數(shù)量也比較多。虹口區(qū)和黃浦區(qū)位于市中心，行政區(qū)域面積小，外來常住人口相對(duì)較少。虹口區(qū)的行政區(qū)域面積僅有23.46平方公里，2017 年外來常住人口僅有15.37 萬(wàn)人，黃浦區(qū)的行政區(qū)域面積僅有20.46 平方公里，2017 年外來常住人口也僅有16.63 萬(wàn)人，故其住房租賃企業(yè)的數(shù)量也比較少。崇明區(qū)因地理位置偏僻，交通不便，外來人口也非常少，2017 年崇明區(qū)外來常住人口數(shù)量在上海市各區(qū)中是最少的，僅有14.19 萬(wàn)人3。企業(yè)在外來常住人口少的區(qū)域拓展住房租賃市場(chǎng)面臨的劣勢(shì)比較明顯，導(dǎo)致這些區(qū)域住房租賃企業(yè)數(shù)量少，這需要各級(jí)政府實(shí)施導(dǎo)向型的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展政策。

（三）企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)不明顯

住房租賃工作表面上看似簡(jiǎn)單的房屋租賃，實(shí)質(zhì)上關(guān)系到居民的民生需求與社會(huì)的和諧穩(wěn)定，住房租賃企業(yè)必須在經(jīng)營(yíng)管理工作中精準(zhǔn)地分析住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的新特點(diǎn)，實(shí)施新的管理舉措。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，住房租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)出新的變化，90 后和95 后已經(jīng)成為住房租賃市場(chǎng)的主力人群，租賃群體的居住需求日漸多樣化。傳統(tǒng)的房屋租賃方式和管理模式已經(jīng)難以充分滿足住房租賃市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)企業(yè)，在拓展住房租賃業(yè)務(wù)和推進(jìn)租賃住房運(yùn)營(yíng)管理工作等方面具有天然的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競(jìng)拍租賃住房用地開發(fā)建設(shè)租賃住房，可以充分利用企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，保障租賃住房的建筑質(zhì)量；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是連接出租人和承租人的紐帶，可以有效地掌握住房市場(chǎng)的租賃需求及其變化；物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)與租賃住房日常的運(yùn)營(yíng)管理工作密切相關(guān)，可以不斷地優(yōu)化物業(yè)管理模式，提升租賃住房的物業(yè)管理服務(wù)水平。三類企業(yè)如果能夠積極拓展住房租賃市場(chǎng)，可以有效發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，形成良好的發(fā)展導(dǎo)向。然而，在上海市住房租賃市場(chǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)范圍增加住房租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的還不夠多，尚未形成主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，三類企業(yè)的優(yōu)勢(shì)還沒有很好地在住房租賃市場(chǎng)中得到發(fā)揮。

（四）企業(yè)發(fā)展實(shí)力不強(qiáng)勁

毋庸置疑，住房租賃企業(yè)選擇重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和輕重資產(chǎn)相結(jié)合等任何一種經(jīng)營(yíng)管理模式，都需要長(zhǎng)期的、大量的資金投入。住房租賃行業(yè)投資回報(bào)周期長(zhǎng)，企業(yè)如果沒有雄厚的資金保障和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)金流，是很難在市場(chǎng)上長(zhǎng)久立足的。住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，很多住房租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理危機(jī)造成負(fù)面影響，目前上海市住房租賃市場(chǎng)上實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)并不多，尤其是市場(chǎng)上的非國(guó)有住房租賃企業(yè)以中小企業(yè)為主，知名企業(yè)和大型企業(yè)較少。在住房租賃市場(chǎng)還沒有形成穩(wěn)定贏利模式的前提下，一段時(shí)間內(nèi)實(shí)力強(qiáng)勁的非國(guó)有企業(yè)布局住房租賃市場(chǎng)和拓展住房租賃業(yè)務(wù)的積極性并不高。住房租賃市場(chǎng)要長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，僅僅依靠國(guó)有企業(yè)的資源和優(yōu)勢(shì)是不夠的，各級(jí)政府還是要通過政策扶持、稅收減免和促進(jìn)不同類型企業(yè)相互合作等多種舉措吸引更多的非國(guó)有企業(yè)積極參與住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。上海市住房租賃企業(yè)中已有部分國(guó)有企業(yè)與非國(guó)有企業(yè)開展合作，共同出資成立住房租賃公司，充分利用企業(yè)各自的資源優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)布局住房租賃市場(chǎng)。當(dāng)然，這種合作仍然局限于國(guó)有企業(yè)與品牌非國(guó)有企業(yè)，尚未在市場(chǎng)上形成主流的發(fā)展方向。

（五）企業(yè)工商登記范圍不統(tǒng)一

企業(yè)工商登記的經(jīng)營(yíng)范圍，是企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律依據(jù)，是市場(chǎng)監(jiān)督管理部門開展市場(chǎng)監(jiān)管的重要根據(jù)。上海市現(xiàn)行的住房租賃企業(yè)工商登記政策，要求住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一為住房租賃經(jīng)營(yíng)。通過對(duì)工商登記的住房租賃企業(yè)進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)上海市寶山區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)、楊浦區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、浦東新區(qū)和奉賢區(qū)等區(qū)的住房租賃企業(yè)工商登記經(jīng)營(yíng)范圍并不統(tǒng)一，總體上涵蓋了房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、租房租賃經(jīng)營(yíng)、住房租賃經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村住房租賃經(jīng)營(yíng)等五種類型。而且企業(yè)工商登記內(nèi)容為房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、租房租賃經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村住房租賃經(jīng)營(yíng)的，登記時(shí)間均在2017 年9 月15 日即上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（滬府辦〔2017〕49 號(hào)）之后。其中，寶山區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和閔行區(qū)的部分住房租賃企業(yè)在2018 年進(jìn)行工商注冊(cè)登記或工商變更登記時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍仍包含房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)；楊浦區(qū)的部分住房租賃企業(yè)在2018 年進(jìn)行工商變更登記時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍也包含房屋租賃經(jīng)營(yíng)；青浦區(qū)的部分住房租賃企業(yè)在2019 年進(jìn)行工商注冊(cè)登記或工商變更登記時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍包含租房租賃經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)；松江區(qū)和浦東新區(qū)的部分住房租賃企業(yè)在2019 年進(jìn)行工商注冊(cè)登記時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍包含房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)；奉賢區(qū)的部分住房租賃企業(yè)在2019 年進(jìn)行工商注冊(cè)登記時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍包含農(nóng)村住房租賃經(jīng)營(yíng)。這表明，與政策要求相比，住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍工商登記規(guī)范工作在上海市各區(qū)的落實(shí)還存在著落差。

三、提升上海市住房租賃企業(yè)發(fā)展水平的思考

（一）有效增加國(guó)有住房租賃企業(yè)數(shù)量

企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展過程中起到主體作用，不同類型的住房租賃企業(yè)發(fā)展布局必須科學(xué)合理，這樣才能更好地適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展要求，才能更好地滿足住房租賃市場(chǎng)的需求。當(dāng)前，上海市住房租賃市場(chǎng)上的非國(guó)有企業(yè)數(shù)量多于國(guó)有企業(yè)數(shù)量，非國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的租賃住房數(shù)量也要多于國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的租賃住房數(shù)量。從全國(guó)部分地區(qū)近兩年非國(guó)有住房租賃企業(yè)出現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)管理危機(jī)案例來看，這種住房租賃企業(yè)的布局不利于住房租賃市場(chǎng)租金的穩(wěn)定，不利于住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)秩序的平穩(wěn)，不利于住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。從企業(yè)功能屬性上講，國(guó)有企業(yè)有義務(wù)有責(zé)任按照政府的工作要求積極拓展住房租賃市場(chǎng)，努力提升工作人員的自身素質(zhì)，大力提高租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理水平，為住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力的支撐。[3]隨著住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)有企業(yè)在拓展住房租賃市場(chǎng)的過程中仍然面臨著租賃服務(wù)水平相對(duì)滯后、企業(yè)客戶偏少、營(yíng)銷方式不靈活、運(yùn)營(yíng)管理成本偏高和缺乏配套的激勵(lì)機(jī)制等一系列問題，[4]這在一定程度上影響了國(guó)有企業(yè)布局住房租賃市場(chǎng)的積極性。未來階段，上海市要采取多種措施優(yōu)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展布局，通過政策引導(dǎo)、專項(xiàng)扶持、績(jī)效考核和目標(biāo)約束等多種措施，積極引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)加大布局力度，有效增加國(guó)有住房租賃企業(yè)的數(shù)量。

（二）優(yōu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展布局

受上海市各區(qū)的地理位置和外來常住人口數(shù)量等因素的影響，住房租賃企業(yè)在各區(qū)面臨著不同的發(fā)展特點(diǎn)。不同的發(fā)展特點(diǎn)影響了住房租賃企業(yè)的分布，導(dǎo)致上海市各區(qū)的住房租賃企業(yè)分布十分不均衡。上海市外來常住人口多，各區(qū)均有外來常住人口，大部分外來常住人口都需要通過租賃解決居住問題。住房租賃市場(chǎng)需要切實(shí)發(fā)揮好企業(yè)的主體作用。在住房租賃企業(yè)較多的區(qū)，部分企業(yè)為了增加市場(chǎng)占有率，搶占發(fā)展先機(jī)，極易采取不合理的發(fā)展措施布局住房租賃市場(chǎng)，進(jìn)而影響區(qū)域住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展；在住房租賃企業(yè)數(shù)量較少的區(qū)，由于租賃住房運(yùn)營(yíng)主體少，市場(chǎng)上可供租賃人口選擇的租賃房源少，不利于吸引優(yōu)秀人才。為此，上海市有必要定期評(píng)估住房租賃企業(yè)在各區(qū)的發(fā)展布局情況，結(jié)合各區(qū)住房租賃企業(yè)的租賃房源數(shù)量、工作人員配置、子公司或分公司的設(shè)立和租金標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況，細(xì)化住房租賃企業(yè)的分類標(biāo)準(zhǔn)。還可以結(jié)合住房租賃行業(yè)的特殊性，制訂住房租賃企業(yè)大型、中型、小型和微型的分類標(biāo)準(zhǔn)，為不同的區(qū)域匹配不同類型的住房租賃企業(yè)，優(yōu)化住房租賃企業(yè)在各區(qū)的發(fā)展布局。

（三）厚植住房租賃企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)

企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)不是與生俱來的，需要企業(yè)在發(fā)展過程中按照政府的政策要求，科學(xué)研判市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，不斷在工作中查找不足，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，探尋適合企業(yè)自身的發(fā)展模式。上海市住房租賃市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，涌現(xiàn)了很多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、品牌知名度高且獨(dú)具管理特色的住房租賃企業(yè)，其中既有國(guó)有企業(yè)，也有非國(guó)有企業(yè)，不同類型的企業(yè)形成了不同的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。不同的工作主體要通過多種措施不斷厚植住房租賃企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，夯實(shí)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。政府的業(yè)務(wù)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)要發(fā)揮好監(jiān)督和指導(dǎo)作用。企業(yè)要樹立正確的經(jīng)營(yíng)管理理念，努力學(xué)習(xí)市場(chǎng)上知名企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，制訂合理的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，匹配合適的業(yè)務(wù)管理人員，注重提升一線工作人員的業(yè)務(wù)能力和工作素質(zhì)。住房租賃行業(yè)具有政策性強(qiáng)和風(fēng)險(xiǎn)性高的特點(diǎn)，住房租賃企業(yè)要認(rèn)真研究相關(guān)的政策法規(guī)，預(yù)判行業(yè)可能發(fā)生的新變化，實(shí)施相應(yīng)的新舉措，同時(shí)還要科學(xué)預(yù)測(cè)企業(yè)可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，提前制訂風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案。

（四）加大對(duì)住房租賃企業(yè)的扶持力度

住房租賃行業(yè)屬于長(zhǎng)周期和高投入的行業(yè)，住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展既需要企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上精耕細(xì)作，也需要政府出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策。上海市印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（滬府辦〔2017〕49 號(hào)）中，明確了對(duì)住房租賃企業(yè)落實(shí)稅收優(yōu)惠和提供金融支持，但這些支持措施對(duì)住房租賃企業(yè)而言是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。2019 年部分運(yùn)營(yíng)管理能力差的中小住房租賃企業(yè)已經(jīng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了成長(zhǎng)的陣痛期和調(diào)整期。自2020 年1 月發(fā)生新冠肺炎疫情以來，因服務(wù)對(duì)象流動(dòng)性和密集性比較強(qiáng)，在嚴(yán)格的疫情防控機(jī)制下，住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理難度進(jìn)一步加大，尤其是很多中小住房租賃企業(yè)面臨更為嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。2019 年上海市順利入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展得到了中央財(cái)政的支持。在住房租賃企業(yè)面臨發(fā)展困難的情況下，上海市應(yīng)該充分利用中央財(cái)政的專項(xiàng)補(bǔ)貼，抓緊制定切實(shí)可行的住房租賃企業(yè)發(fā)展扶持措施，助力部分經(jīng)營(yíng)困難的住房租賃企業(yè)順利度過發(fā)展的“寒冬”，為住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

（五）統(tǒng)一工商登記經(jīng)營(yíng)范圍

上海市現(xiàn)在實(shí)施的關(guān)于住房租賃企業(yè)工商登記政策，規(guī)定住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)。但是在實(shí)際操作過程中，上海市部分住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍卻包含了房屋租賃經(jīng)營(yíng)相關(guān)的多個(gè)方向，這既不利于政府相關(guān)部門對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范化管理，也不利于企業(yè)的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)。為此，上海市有必要對(duì)現(xiàn)行的住房租賃企業(yè)工商登記政策進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和調(diào)整。

國(guó)家的《公司登記管理?xiàng)l例》要求公司的經(jīng)營(yíng)范圍用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)參照國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017 年6 月30 發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2017）中明確規(guī)定房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)具體指各類單位和居民住戶的營(yíng)利性房地產(chǎn)租賃活動(dòng)以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)提供的非營(yíng)利性租賃服務(wù)，還包括體育場(chǎng)地租賃服務(wù)。為確保新行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)順利實(shí)施，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局結(jié)合“三新”經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)行業(yè)分類注釋進(jìn)行了修訂，2018 年9 月29 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈2017 國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類注釋〉（網(wǎng)絡(luò)版）的通知》（國(guó)統(tǒng)辦設(shè)管字〔2018〕93 號(hào)），通知中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)涵蓋的范圍，包括非自有房屋租賃服務(wù)和自有住房租賃服務(wù)。其中，非自有房屋租賃服務(wù)包括長(zhǎng)租公寓服務(wù)、住房租賃企業(yè)通過租賃方式籌集房源并向社會(huì)提供房屋租賃服務(wù)、住房租賃服務(wù)和其他房屋租賃服務(wù)；自有住房租賃服務(wù)包括企業(yè)自有住房租賃服務(wù)、個(gè)人自有住房租賃服務(wù)和其他自有住房租賃服務(wù)。通過分析新實(shí)施的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》可以看出，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)涵蓋的房屋租賃經(jīng)營(yíng)范圍非常廣。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)全面地包含了上海市住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)工商登記經(jīng)營(yíng)范圍中的房屋租賃經(jīng)營(yíng)、租房租賃經(jīng)營(yíng)、住房租賃經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村住房租賃經(jīng)營(yíng)。這也充分說明只要從事房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，在進(jìn)行工商注冊(cè)或變更登記時(shí)都可以將經(jīng)營(yíng)范圍登記為房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)。后續(xù)上海市可以要求住房租賃企業(yè)把工商登記經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一為房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)，以便使住房租賃行業(yè)更好地貼近行業(yè)分類實(shí)際，更加有利于行業(yè)的管理。

2020 年是上海市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過程中重要的一年，既是上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃的收官之年，也是上海市基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)和規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系目標(biāo)之年。企業(yè)是住房租賃市場(chǎng)的重要主體，上海市在對(duì)本市住房租賃市場(chǎng)過去幾年的發(fā)展情況進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，需要重點(diǎn)評(píng)估上海市住房租賃企業(yè)的總體發(fā)展變化情況，著重分析住房租賃企業(yè)的新變化，系統(tǒng)地研究住房租賃企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的困難和挑戰(zhàn)，根據(jù)國(guó)家實(shí)施的促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的新政策，緊密結(jié)合上海市住房租賃市場(chǎng)未來幾年的發(fā)展規(guī)劃，推出一系列切實(shí)可行的鼓勵(lì)支持住房租賃企業(yè)發(fā)展的具體政策。

注釋

1.數(shù)據(jù)來源于2019 年上海市《政府工作報(bào)告》。

2.數(shù)據(jù)來源于2020 年上海市《政府工作報(bào)告》。

3. 外來常住人口數(shù)據(jù)來源于《上海統(tǒng)計(jì)年鑒2018》。