離散數據的歸一化處理在計稅核價系統中應用研究

吳斌

摘要：過去40年，我國活躍的房地產市場交易已經使得我國部分大城市逐步進入存量房市場，這對評估系統的準確性提出了更高要求。在分析目前房地產評估過程中數據存在的問題基礎上，結合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮，分析和定義了相關概念，提出房地產適應性估價模型和平均數校準歸一的計算方法，以期充分體現影響房地產價格的各項實體因素和區位因素，減小數據差異性引入的不準確性，進而實現高精度、低成本的系統、科學、客觀地批量評估目標。最后，以上海市某小區為例進行實證分析計算。

關鍵詞：計稅價格核定系統;相對價格系數;修正體系;房地產;平均數校準歸一法

中圖分類號：TP391

文獻標志碼：A

ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem

WUBin

（ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.，Shanghai200030，China）

Abstract：Inthepast40years，theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket，whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess，analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical，horizontalandtimeofspace，andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage，inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences，andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem，scientificandobjectivebatchevaluation.Finally，anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.

Keywords：taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization

0引言

過去40年我國房地產市場的快速發展，已經使得如北京上海等一線城市逐步進入存量房市場，活躍的市場交易為國家稅收提供了廣闊的稅源，同時也對征收機構提出了更新更高的要求。從房地產交易雙方角度看，通常為降低交易成本，普遍存在成交價格的情況，從而達到逃避稅負的目的，因此，建立一套計算機輔助批量評估的計稅價格核定系統就顯得非常有必要。

1大數據時代的計算問題

核稅系統中數據不完整、價格數據的偏離、銷售時間的跨度會造成數據的有效性、可用性差，需要對數據進行修正。在正式建立修正體系之前，需要先定義幾個概念。

1.1房屋空間的分解和建模問題：相對價格系數