房地產(chǎn)企業(yè)融資和杠桿控制

周俊

摘要：企業(yè)融資作為房地產(chǎn)重要防范風(fēng)險手段，對其發(fā)展具有重要意義。而杠桿控制，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要財務(wù)管理手段，可提高房地產(chǎn)企業(yè)價值收益，降低成本。因此本篇文章將從兩個方面分析房地產(chǎn)企業(yè)融資和杠桿控制，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展有所借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資;杠桿控制

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資分析

1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資的有關(guān)概念和意義

作為資本密集型產(chǎn)業(yè)的典型代表，房地產(chǎn)企業(yè)相比其它行業(yè)或領(lǐng)域投資較大，周期通常較長，所以在獲得高收益的同時也面臨著高風(fēng)險，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融支持。企業(yè)融資是房地產(chǎn)當(dāng)下應(yīng)用最多的金融手段。房地產(chǎn)企業(yè)要在開發(fā)項目進(jìn)行投融資測算時，合理評估自身的資金數(shù)量和融資能力，從而對企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保項目資金充足，以此完成預(yù)期項目目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目融資主要可集中在三個方面，既內(nèi)源、股權(quán)和債權(quán)融資，這也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最多的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)融資時要對自身的償債能力和承受風(fēng)險的能力進(jìn)行合理判斷，同時結(jié)合投融資的周期與具體規(guī)模，以及房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)決策進(jìn)行合理規(guī)劃和分析，如償債能力的判斷可以從房地產(chǎn)企業(yè)償還舊債和獲得新債、發(fā)行新股、其他融資可能性和現(xiàn)有資產(chǎn)變現(xiàn)能力幾個方面考慮。總之，面對時代發(fā)展和市場變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具有一定的融資能力儲備，以此維護(hù)自身的資本結(jié)構(gòu)彈性，抵御房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的未知風(fēng)險。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀與融資渠道

與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資雖已有了一定發(fā)展，但整體從整體規(guī)模或發(fā)展程度來看，仍處于建設(shè)階段，如在融資形式上，房地產(chǎn)企業(yè)仍以銀行貸款為主，與西方國家多元化融資形式相比其它融資規(guī)模較小。而之所以造成房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展較為緩慢，其一是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)金融體系仍不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在項目過多，財務(wù)資金不夠，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模較小，融資困難。其二是由于我國金融市場缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)的融資渠道，不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供對應(yīng)融資工具，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行自我融資創(chuàng)新和拓展全新融資渠道，以此才能實現(xiàn)在原有財務(wù)體系下，進(jìn)行合理融資，但從房地產(chǎn)企業(yè)自我融資創(chuàng)新和拓展全新融資渠道發(fā)展?fàn)顩r來看，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍在創(chuàng)新融資發(fā)展的道路上，還未建設(shè)完全，所以整體仍處于融資困難的狀態(tài)。

因此，面對房地產(chǎn)未來發(fā)展以及市場變化，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步擴(kuò)展融資渠道，具體融資渠道可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況進(jìn)行合理創(chuàng)新或擴(kuò)展，本文只挑選兩種融資渠道來進(jìn)行分析。融資渠道一可進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，債券作為當(dāng)下最直接的融資工具，與其他融資方式相比融資成本較小，利潤較大，所以可對應(yīng)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，緩解房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款融資壓力，但是從債券融資整體來看，其要求較高，財務(wù)風(fēng)險較大，容易受到不同方面的融資限制，所以不利于整體房地產(chǎn)企業(yè)融資長效發(fā)展。融資渠道二可進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)海外融資，海外融資可通過海外市場擴(kuò)大融資規(guī)模，極速籌集資金，但融資方式存在一定風(fēng)險性，不鍥合實際，容易造成房地產(chǎn)實際融資出現(xiàn)問題，并且由于我國房地產(chǎn)企業(yè)對海外融資市場仍不夠深入了解，所以易出現(xiàn)融資斷裂，或者出現(xiàn)海外融資市場對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在排斥現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)整體融資。因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和融資渠道來看，房地產(chǎn)企業(yè)要想擺脫當(dāng)下融資困境，就需要結(jié)合有關(guān)融資戰(zhàn)略，保持自身融資彈性，確保財務(wù)靈活穩(wěn)健地開展工作，并要結(jié)合自身情況和發(fā)展階段，確定和實施合理的融資戰(zhàn)略。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿控制

2.1杠桿控制的含義

因為存在著固定負(fù)債利息和優(yōu)先股的股利，所以普通股每股收益變動要大于息稅前利潤，這種現(xiàn)象就是杠桿控制。面對不同企業(yè)發(fā)展，企業(yè)完全可以利用杠桿控制手段進(jìn)行財務(wù)管理，如在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)決策時，杠桿控制作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要財務(wù)管理手段，企業(yè)可以合理利用杠桿控制，完成債務(wù)籌資，將成本降到最低，最大化地提高企業(yè)價值。

2.2影響杠桿控制的因素

第一，息稅前利潤率。從杠桿控制系數(shù)計算公式入手，如果其他因素不發(fā)生變化，息稅前利潤率和杠桿控制系數(shù)是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，由此可得，提高企業(yè)的盈利水平可以實現(xiàn)對企業(yè)收支性財務(wù)風(fēng)險的有效控制。

第二，資產(chǎn)負(fù)債利息率。根據(jù)杠桿控制系數(shù)的推導(dǎo)式，如果讓息稅前利潤率和負(fù)債比率保持不變，則負(fù)債利息率越高，杠桿控制系數(shù)越大，權(quán)益資本收益率越低。

3.杠桿控制在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中現(xiàn)有問題

3.1負(fù)債經(jīng)營過度，濫用杠桿控制

房地產(chǎn)企業(yè)基于公司性質(zhì)，如資產(chǎn)高度聚集、投資時間過長等等，所以屬于對財產(chǎn)融資需求較大，負(fù)債要求較高的企業(yè)。因此，為進(jìn)一步保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運行，需在原有經(jīng)營基礎(chǔ)上，采用負(fù)債方式進(jìn)行經(jīng)營。比如要想擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)需求，滿足發(fā)展，就必須在負(fù)債方式經(jīng)營下，擴(kuò)展發(fā)展。但是，雖然負(fù)債經(jīng)營模式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展，但在長效穩(wěn)定發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)下，并不利于房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)運行，例如隨著過度依賴負(fù)債經(jīng)營方式，從而出現(xiàn)杠桿控制失控現(xiàn)象，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)運轉(zhuǎn)失衡。此外，基于負(fù)債經(jīng)營理論和相關(guān)范疇可知，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營時，如果出現(xiàn)本金償還義務(wù)不能及時履行，也就是原有經(jīng)濟(jì)收益低于成本財產(chǎn)時，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)利益受損問題，負(fù)債本金無力償還，久而久之將會影響房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力，嚴(yán)重可導(dǎo)致企業(yè)退出市場。

3.2負(fù)債結(jié)構(gòu)過于單一，抗風(fēng)險能力差

對于當(dāng)下部分房地產(chǎn)企業(yè)，其較多屬于銀行貸款完成企業(yè)運行或項目進(jìn)行，所以如果較大程度依賴銀行貸款，時間較長將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入無力償還債務(wù)的風(fēng)險，影響杠桿控制在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。如一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銀行貸款時，只圖經(jīng)濟(jì)收益和項目利益，忽視自身償還能力，從而陷入債務(wù)風(fēng)波。從多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險數(shù)據(jù)來看，主要原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力較差，負(fù)債結(jié)構(gòu)過于單一，從而致使陷入債務(wù)風(fēng)險。因此，為進(jìn)一步加大杠桿控制在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，企業(yè)需在原有抗風(fēng)險基礎(chǔ)上，加強抗風(fēng)險力度。

4.房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化融資的措施

4.1提高核心競爭力

目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，要實現(xiàn)融資優(yōu)化，必須提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心競爭力，可以通過合理的設(shè)計規(guī)劃和營銷等手段提高非財務(wù)資源的優(yōu)勢，彌補企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)資源劣勢。房地產(chǎn)企業(yè)在確定其自身融資能力時，首先要看財務(wù)指標(biāo)，但其為滯后指標(biāo)，體現(xiàn)的是企業(yè)經(jīng)營活動的最后表現(xiàn)，不能體現(xiàn)實際經(jīng)營活動過程。與此相反，非財務(wù)指標(biāo)能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃具體實現(xiàn)的表現(xiàn)，能夠反映控制效果的信息，對財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響，從而作用于房地產(chǎn)融資活動。

4.2選擇適合的融資方式和戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，整合現(xiàn)有資源，盤活存量資產(chǎn)，使得資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成良性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對外部激烈的競爭環(huán)境 ，優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)和融資方式等，制定可行的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃、融資戰(zhàn)略。在融資戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)與方式不同，所面臨的財務(wù)風(fēng)險也不同，具有的償債能力也有差別，對杠桿控制的利用有著直接影響，從而對于企業(yè)的資本經(jīng)營與負(fù)債經(jīng)營產(chǎn)生影響，還會影響到企業(yè)能否實現(xiàn)投資既定目標(biāo)和綜合戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)要平衡風(fēng)險與收益，制定可行的融資戰(zhàn)略，降低經(jīng)營風(fēng)險，使企業(yè)價值實現(xiàn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)可以參照最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)相關(guān)要求，遵循融資的各項原則，平衡融資收益與風(fēng)險，確定適合的債務(wù)和股權(quán)融資比率。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合有關(guān)融資戰(zhàn)略，保持自身融資彈性，確保財務(wù)靈活穩(wěn)健地開展工作。融資戰(zhàn)略種類豐富，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身情況和發(fā)展階段，確定和實施合理的融資戰(zhàn)略。

5.房地產(chǎn)行業(yè)杠桿控制利用的建議

5.1確定合理的負(fù)債規(guī)模

企業(yè)存在負(fù)債是利用杠桿控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要結(jié)合自身情況和發(fā)展環(huán)境進(jìn)行權(quán)衡，從而確定一個可控制和可調(diào)整的合理化資本結(jié)構(gòu)。從長遠(yuǎn)來看，負(fù)債規(guī)模合理化是房地產(chǎn)企業(yè)長期戰(zhàn)略實施的要求。從短期看，負(fù)債規(guī)模應(yīng)該滿足目前主營業(yè)務(wù)經(jīng)營所需。從企業(yè)地位看，負(fù)債規(guī)模也要和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和籌資環(huán)境相符，與企業(yè)制定的戰(zhàn)略相配合。因此，判斷負(fù)債規(guī)模是否合理的主要指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量能否實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)和股東利益能否達(dá)到最大化的重要前提。

5.2拓寬融資渠道

現(xiàn)階段我國與西方發(fā)達(dá)國家相比雖然已具備了一定融資規(guī)模，但仍缺少其它合理的融資渠道，如根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，可知當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要集中在銀行貸款，其它如海外融資等手段規(guī)模較小。所以，為緩解此種現(xiàn)狀，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須從多種渠道入手，優(yōu)先拓寬其融資渠道，如建立信托基金、繼續(xù)發(fā)展債券融資等等，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品證券化發(fā)展、股權(quán)融資等，拓寬其融資渠道，不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，從而降低銀行貸款風(fēng)險，拓寬資金來源。

5.3多種經(jīng)營，分散財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的所有資產(chǎn)一般情況下不會全部受到利潤、市場價值等不良因素的影響，因此具有較多不同種類房地產(chǎn)證券的投資者面臨的風(fēng)險要小于投資單一投資者面臨的風(fēng)險，同時具備更大的獲利機會。若資金不足，房地產(chǎn)投資者可以聯(lián)手籌資，進(jìn)行分散投資，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，這便是房地產(chǎn)行業(yè)中的辛迪加，就是投資者將自己的部分資金投入進(jìn)去，但不能參與經(jīng)營管理，承擔(dān)的法律責(zé)任較少，但其策劃者擁有經(jīng)營管理的權(quán)力，同時承擔(dān)所有責(zé)任。此外，面對經(jīng)營過程中的財產(chǎn)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)也可通過寫字樓、公寓、飲食基地等等方法，實現(xiàn)風(fēng)險的分散，保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。

6.結(jié)束語

企業(yè)融資作為房地產(chǎn)重要防范風(fēng)險手段，對其發(fā)展具有重要意義。而杠桿控制，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要財務(wù)管理手段，可提高房地產(chǎn)企業(yè)價值收益，降低成本。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，需針對當(dāng)下企業(yè)融資現(xiàn)狀和杠桿影響因素，積極采取有效措施，如選擇適合的融資方式和戰(zhàn)略，多種經(jīng)營，分散財務(wù)風(fēng)險等等，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。（作者單位：南京電建中儲房地產(chǎn)有限公司）