論民法典中的居住權

文/房紹坤

《民法典》規定了居住權。但《民法典》對居住權的規定較為簡單，有必要從解釋論的視角對居住權的相關內容進行剖析。

居住權的設立方式

（一）通過合同設立

1.居住權的設立可以附條件或期限。居住權的設立并不涉及身份行為，也非確定的民事法律關系，因此，居住權的設立可以附條件或附期限。這里的條件或期限，既可以是生效條件（停止條件）或生效期限，也可以是解除條件或終止期限。

2.居住權合同的表現形態。居住權合同的表現形態主要有4種：（1）所有權人與居住權人簽訂居住權合同；（2）所有權人與居住權人簽訂買賣合同與居住權合同；（3）所有權人將住宅的所有權轉讓給買受人，并為第三人設立居住權；（4）所有權人將住宅出賣給買受人，同時要求買受人為第三人設立居住權。

3.居住權的登記。《民法典》第368條規定，設立居住權的，當事人應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。據此，當事人僅簽訂居住權合同并不能導致居住權的設立，必須辦理登記。

（二）通過遺囑設立

1.遺囑設立居住權的時間。在物權法上，無論是登記生效主義還是登記對抗主義，其適用的基礎都是基于雙方民事法律行為而產生的物權變動。遺囑雖然是民事法律行為，但導致遺囑生效的原因是遺囑人的死亡，即遺囑人死亡的事實是導致物權變動的原因。因此，通過遺囑方式設立居住權的，可參照《民法典》第230條規定，自遺囑生效即繼承開始時，居住權設立，不以辦理登記為設立條件。

2.設立居住權的遺囑的性質。在繼承法上，無論是遺囑繼承還是遺贈，其針對的都是遺囑人的遺產，而遺囑人為他人設立的居住權并不屬于遺產的范圍，因此不能產生遺囑繼承或遺贈，其僅是居住權的設立方式而已。

3.設立居住權的遺囑的內容。通過遺囑設立居住權，從性質上說是附義務的遺囑。一般地說，如下情形可以認定為設立了居住權：（1）指明于特定住宅上為繼承人之外的人設立居住權，但不影響繼承人的繼承權；（2）指明于特定住宅上為特定繼承人設立居住權，該繼承人的繼承權不受影響；（3）將特定住宅遺贈給他人，并于該住宅上為受遺贈人以外的人設立居住權。

4.設立居住權的遺囑的形式與效力。《民法典》對設立居住權的遺囑并沒有形式和效力上的規定。對此，可參照《民法典》繼承編中遺囑的形式和效力的規定加以認定。

居住權的主體范圍

（一）居住權人不包括法人、非法人組織

從《民法典》第366條的規定來看，一方面居住權的客體被限定為“住宅”，另一方面居住權的目的限于“滿足生活居住的需要”，這兩個限定明確了居住權人限于自然人，不包括法人、非法人組織。

（二）自然人作為居住權人的范圍

1.居住權人不限于與所有權人有家庭或親屬關系的人。在羅馬法上，居住權的范圍有較嚴格的限制，一般限于家長（家主）為家庭成員而設。對此，我國法上不應作此限制，所有權人為誰設立居住權應屬于其意思自治的范圍，法律沒有干涉的必要。

2.居住權人不限于無房者。法律設立居住權的目的在于“滿足生活居住權的需要”，而有房者也可能有這方面的需求，因此，所有權人也可以為有房者設立居住權。

3.以農村房屋設立居住權的居住權人不限于本村的村民。盡管目前法律、政策對農村房屋的轉讓有一定限制，但設立居住權并不涉及房屋轉讓問題，因此，所有權人也可以為非本村村民設立居住權。

4.所有權人可以為兩個以上的自然人共同設立居住權。在所有權人為兩個以上自然人設立居住權的情況下，應由權利人共有居住權，這是一種準共有的形態。

（三）居住權人不包括同住之人

在居住權中，居住權人限于與所有權人訂立居住權合同的當事人，不包括同住之人。也就是說，盡管同住之人可以與居住權人同住，但他們并不是居住權人；而且如果當事人有明確約定，房屋只能由居住權人自己居住的，其他人不得同住。區分居住權人與同住之人的意義在于，同住之人應為權利受益人，其雖然享有居住的利益，但不享有居住權。如果認定同住之人為居住權人，因居住權人死亡是居住權的消滅事由，則只有在同住之人全部死亡時，居住權才能消滅，而這顯然不符合所有權人為特定人設立居住權的目的。

居住權的客體界定

關于居住權的客體，《民法典》使用了“他人的住宅”的概念。就住宅的范圍而言，無論是城鎮住宅還是農村住宅，無論是建筑物區分所有權中的住宅還是其他住宅，均可以作為居住權的客體。

（一）“他人的住宅”之界定

1.承租人在租賃住宅上可以設立居住權。在房屋租賃中，經出租人同意，承租人可以設立居住權。一方面，出租人同意承租人于租賃房屋上設立居住權，體現了出租人的意思自治，也意味著出租人愿意承受居住權的約束；另一方面，出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人以租賃房屋設立居住權并不會影響這一目的的實現，因為無論居住權是否有償，承租人支付租金的義務并不減免。

2.所有權人在自己的住宅上設立居住權。在通常情況下，住宅所有權人沒有必要就自己的住宅設立居住權。但是，若所有權人出于某種特殊需求，也有必要就“自己的住宅”設立居住權。當然，所有權人就“自己的住宅”設立居住權，其目的并不是為了滿足現時的生活居住需要，而是為滿足將來生活居住之需。這種居住權主要是所有權人欲出賣房屋，但又想在該房屋內繼續生活居住，此時就有為自己設立居住權的需求，這樣既實現了獲取資金的需求，又滿足了生活居住的需要。所有權人以自己的住宅設立居住權，可以采取兩種方式：一是所有權人在出賣住宅之前，通過登記為自己設立居住權；二是在出賣住宅時，通過與買受人同時訂立兩個合同，即買賣合同和居住權合同而設立居住權。從《民法典》的規定來看，第一種方式似乎不可行。因為按照我國目前的不動產登記制度，住宅所有權人在沒有相對人的情況下，登記機構不會將其登記為居住權人。但第二種方式是應當可行的，因為同時辦理登記，也可以理解為居住權存在于“他人的住宅”之上，這就符合了《民法典》第366條的規定?？梢姡^所有權人就“自己的住宅”設立居住權，實際上仍可以解釋為是在“他人的住宅”上設立居住權。

（二）住宅的一部分可以設立居住權

《民法典》將居住權的客體規定為“住宅”，且要求當事人在居住權合同中要包括“住宅的位置”條款。據此，若從狹義上說，該住宅應為住宅的整體；若從廣義上說，該住宅也可以是指住宅中的特定部分。應當指出，就住宅的一部分設立居住權并不違反物權客體特定主義。這是因為，盡管從表面上看，居住權是設立于住宅的一部分之上，但其實是對整個住宅所施加的一種負擔，只是居住權人的行使范圍須受限于特定部分而已。由于在住宅的一部分之上設立居住權是對居住權行使范圍的限制，這就要求居住權的使用范圍必須于登記薄上精確地加以描述。同時，由于以住宅的一部分設立居住權實際上是對整個住宅所施加的負擔，因此，對于為實現居住權而必須使用的生活設施如衛生間、廚房等，居住權人有權使用之，唯在使用時須由居住權人與所有權人之間進行協商，如廚房使用的時間段等。

（三）住宅的附屬設施作為居住權的客體

住宅的附屬設施是否屬于居住權的客體，應取決于兩個方面。一方面，如果附屬設施是行使居住權所必需的，則可以將其作為居住權的客體。例如，室外的廁所、水井等，這些附屬設施為生活居住所必需，若居住權人不能使用，則其生活居住就會受到嚴重影響。另一方面，如果附屬設施并非行使居住權所必需，則其能否成為居住權的客體應取決于當事人的約定。例如，車位、車庫、地下小棚等附屬設施并不是行使居住權所必需的生活設施，并不當然成為居住權的客體。也就是說，居住權人能否使用上述附屬設施應取決于當事人的約定；若當事人沒有禁止性約定的，則居住權有權使用之。

居住權的法律效力

（一）居住權人的權利

1.合理使用住宅的權利。居住權是為滿足居住權人的生活居住需要而設立的用益物權，因此，居住權人對住宅享有占有、使用的權利。關于居住權人使用住宅的權利，應明確如下問題：（1）居住權人使用住宅只限于個人生活所必需；（2）居住權人有權使用住宅的附屬設施；（3）居住權人有權使用住宅內的生活設施；（4）居住權人對住宅的使用權不因住宅所有權人的變更而受影響；（5）對于合理使用住宅所造成的損耗，居住權人不承擔責任。

2.允許他人同住的權利。在當事人沒有禁止性約定的情況下，居住權人有權允許其他人在住宅中居住。當然，這里的其他人并非沒有限制，只限于特定范圍之人：一是家庭成員，包括配偶、子女和其他共同生活的近親屬；二是為居住權人提供生活服務的人員，如保姆、護工等；三是居住權人供養的近親屬以外的人員。

3.出租住宅的權利。依據《民法典》第369條的規定，居住權人原則上不得出租住宅，除非當事人另有約定。也就是說，如果居住權合同中明確允許居住權人出租住宅的，則居住權人有權出租住宅。居住權人不僅可以出租全部住宅，也可以出租住宅的一部分，如一個房間。當然，居住權人出租住宅的，不應超過居住權的期限。同時，居住權人應當對承租人的行為負責。如承租人造成住宅損害的，居住權人應當賠償責任。

（二）居住權人的義務

1.妥善管理住宅的義務。居住權人有權對住宅進行占有、使用，相應地，居住權人就有妥善管理的義務。居住權人應當按照合同的約定合理使用住宅，維持住宅的原有用途，不得改變房屋的結構。即使是在改變了房屋的結構和用途后房屋的價值會有所增加的情況下，也是如此。居住權人違反這一義務造成住宅損害的，應當承擔賠償責任。

2.住宅的通常維修義務。關于住宅的維修問題，首先應由當事人約定，在當事人沒有約定或約定不明確的情況下，應按兩個原則處理。其一，應當區分居住權的設立有償與否。在居住權無償設立的情況下，通常維修即必要維修（如修復被毀壞的門窗、脫落的墻皮等）應由居住權人承擔，重大修繕即特殊維修（如屋頂、房梁的翻修、更換等）應由所有權人承擔。在居住權有償設立的情況下，無論是通常維修還是重大修繕均應由所有權人承擔。在所有權人承擔修繕義務的情況下，居住權人有通知義務。其二，在居住權人承擔通常維修義務的情況下，若居住權人占有全部住宅的，則居住權人應負擔全部維修費用；若居住權人僅占有住宅的一部分的，則居住權人應按比例承擔通常維修費用。如果居住權人不進行維修的，所有權人有權維修。同時，在所有權人負有修繕義務而不進行維修的，居住權人亦有權進行維修。不負有維修義務的一方進行維修的，有權向維修義務方請求返還維修費用。

3.不得擅自出租住宅和轉讓居住權的義務。依據《民法典》第369條的規定，居住權人只有在所有人同意的情況下，才可以出租住宅。因此，不得擅自出租住宅是居住權人的一項義務。居住權人違反這一義務的，構成權利濫用。同時，居住權人也不得轉讓居住權，居住權人如有違反，則行為無效，亦構成權利濫用。居住權人不得轉讓居住權，亦不能以居住權設立抵押權。因為在抵押權實現時會發生居住權的主體變更，這就相當于居住權的轉讓，而這與已經違背了居住權的設立目的。

4.支付使用費的義務。關于居住權的設立，《民法典》采取了以無償為原則、以有償為例的立法模式（第368條）。如果當事人對居住權的設立是否有償沒有約定或約定不明確的，居住權的設立應為無償。如果有償設立居住權的，居住權人負有支付使用費的義務。

5.容忍義務。居住權人的容忍義務主要包括兩個方面。其一，在設立居住權時住宅上已存在抵押權、地役權等權利負擔的，則居住權人應承受該權利負擔。其二，居住權設立后，所有權人仍對住宅享有所有權，因此，為保持所有權的完整狀態，所有權人有權對住宅進行必要的檢查。對此，居住權人負有容忍的義務。

居住權的消滅事由

（一）居住權的期間屆滿。依據《民法典》第367條的規定，居住權期間應當由居住權合同加以約定。當居住權合同約定有存續期間時，期間屆滿的，居住權消滅。居住權合同對居住權期間沒有約定或約定不明確的，應當以居住權人的終生為期限，即居住權人終生享有居住權。

（二）居住權人死亡。居住權屬于人役權，具有人身屬性，與居住權人的人身不可分離，因此，居住權人死亡，居住權應歸于消滅。若居住權為兩個以上的自然人共同設立時，應當以多個自然人中，最后死亡的時間為居住權消滅的時間。同時，即使居住權合同約定有期間的，若在該期間內居住權人死亡的，即使期間尚未屆滿，居住權亦歸于消滅。

（三）住宅滅失。居住權是以住宅的利用為目的而設立的用益物權，住宅的存在與否對居住權的目的實現具有決定性的作用。因此，一旦住宅滅失，居住權的目的就將無法實現，也就沒有存在的必要和價值。住宅滅失后，所有權人對居住權人沒有重建的義務，亦不負有在重建房屋上重新設立居住權的義務。在住宅部分滅失的情況下，若剩余部分仍可滿足生活居住需要的，則居住權于剩余部分繼續存在。住宅滅失后，即使有代替物的，居住權也應歸于消滅。

（四）居住權被撤銷。為保護住宅所有權人的利益，在特定情形下，應允許所有權人撤銷居住權。這些特定情形主要有：（1）濫用居住權，如對住宅造成嚴重損害、轉讓居住權、擅自出租住宅、改變住宅的用途、不進行正常修繕而任其毀損、允許非基于居住權人生活之需的人員居住且情節嚴重等；（2）如果居住權為有償的，則在約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

（五）其他事由。其他事由主要包括：（1）附停止條件成就或附終止期限屆至；（2）拋棄；（3）混同。

在居住權因上述事由消滅后，發生如下法律后果：（1）返還住宅。居住權人所返還的住宅，應當符合合同約定的使用后狀態或者自然損耗后的狀態。（2）賠償責任。如果因居住權人的原因導致住宅滅失的，不僅居住權歸于消滅，而且居住權人還應承擔相應的賠償責任。（3）辦理注銷登記。居住權實行登記生效主義，因此，在居住權消滅的情況下，應當辦理注銷登記。在住宅部分滅失的情況下，當事人應當辦理相應的變更登記。