城中村舊改設計研究
——以深圳萬科萬村舊改項目為例

唐飛虎 王寬 唐衛東

（南華大學設計藝術學院，湖南 衡陽421000）

伴隨著城市化進程的高速發展，城市市容市貌得到了極大的變化，但是在鱗次櫛比的摩天大樓下，老舊、破敗的住宅建筑和發展滯后的城中村仍處于其陰影之中，而當城市的擴張達到極限時，人口的增長、企業的進駐又開始迫使管理者重新將目光放置在老舊住宅之上，大量的棚改、舊改項目應運而生，越來越多的城市開始重新思考老舊住宅的發展運營思路。

深圳作為改革開放以來最早建立的經濟特區之一，40年來，從一個昔日的邊陲漁村發展成為綜合經濟實力躍居中國大中城市前列的現代化城市，創造了罕見的工業化、城市化發展速度[1]。但是在高速發展的背后，土地空間的局限、能源和水資源的匱乏、人口和勞動力的缺失等多個因素正在制約著這個奇跡之城的發展。根據中國經濟特區研究中心的數據顯示，深圳總面積為1 991平方公里，其中接近50%的面積是保護性用地，不允許開發，可建設土地有931平方公里，2005年時，深圳剩余可開發用地還不到200平方公里，到2010年時可開發用地已不足80平方公里[2]。

與深圳可開發土地不足的現狀對應的則是城中村占用大量土地空間，根據萬科集團統計，截至2019年深圳城內約有1 317個城中村，總建面積超過了4億平方米，大量的城中村散落在城市中的各個角落，其中不乏城市核心位置。城中村的高存量和可開發土地不足的顯著特點已經成為制約深圳城市發展的關鍵因素。深圳市政府也注意到了這一問題，先后于2016—2019年間發布《深圳市城市更新辦法》《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市棚戶區改造項目界定標準》《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019—2025）》等多個文件，為城市發展制定了全新的政策措施，而城市老舊住宅改造作為城市改造中的重要一環，已成為城市發展進程如今亟待解決的關鍵問題。

2018年萬科集團名譽主席王石首先在城市共創大會上提出“萬村計劃”，旨在對城中村的住宅進行改造升級，同時以高于市場價的租金與城中村房主簽訂10—20年的合約，而改造后的住宅將統一交付給萬科長租公寓品牌“泊寓”統一運營出租，項目2017年啟動，截至2019年7月已經成功簽約2 000多棟房源，分別分布在深圳的60多個城中村，房屋數量累計超過了10萬間，在中國范圍內，累計簽約的房屋數量則超過了16萬間。

萬村計劃的實際參與者一共有三方，分別為政府、企業、村集體或村民。其中，政府負責前期的政策疏導和支持，企業在項目中期對住宅改造的過程中參與公共區域的基礎設施改造投資，在項目的后期負責監督和管理項目的運營狀況，最終通過引入綜合整治結合企業托管的運營模式獲得城市的繁榮和規范的城中村租賃市場。而萬科等企業在項目中則負責整體的運營，通過前期的綜合性整治規劃方案、基礎設施改造、總承包施工管理以及和村民等相關人員的統一租賃談判簽約，達到對建筑物改造裝修的目的，在后期的運營中，也引入了內容創作和物業管理以期達到長效利益的目的。村民和村集體在項目運營的過程中主要承擔了房東的角色，但是與傳統房東所獲得效益不同的是，萬村項目中的村名和村集體除了可以收獲租金外還可以獲得長期的物業服務，同時房屋出租的隱性風險則分攤給了政府和企業，有利于安全地獲得持續性的收益。三方的合作最終達到了三方的共贏，也為城市建設體系提出了全新的參考方法，目前“城中村綜合整治+引進優質物管+市場化商業運營”已經成為萬村計劃樹立的標桿模式。

1 改造現狀

傳統城中村的住宅普遍有安全隱患較多、缺乏公共空間、私密性較差、三線交叉混亂、周邊的服務配套設施不完善等問題，萬村項目針對一系列的城中村住宅問題分別從室內空間改造設計、室外建筑立面改造設計以及公共空間改造設計3個方面進行了改善，筆者將從上述3個方面展開敘述。

1.1 室內空間改造設計

深圳城中村的建筑在建造之時出于對建筑耐久性的考慮故多采用常用的混凝土框架結構，戶型普遍面積在100m2到110m2之間，高層也多為1梯4戶，但是由于房東或二房東追求租金利益的需求，故常在室內建造隔墻，以此增加房間數量，最終造成了居住面積狹小的局面。除了居住面積的問題外，大多數的室內空間都存在通風不暢、采光遮擋、噪聲嚴重等問題。

萬村項目針對室內空間的一系列問題做出了多方面的調整。針對居住面積狹小的問題，設計師改變了原本1梯4戶的空間結構，改造為更多年輕人青睞的小面積戶型（圖1），提高了居住空間的利用率，減少了每戶的建筑面積。對于多棟并排建造的樓棟，在不改動承重墻的前提下將其他阻隔打通，以此來提高用戶的居住面積，提升采光空間和通風空間。此外設計師在設計的過程中還將房屋內部進行功能分區，在有限的空間內盡可能地分為生活區、工作區和學習區，以此來適應租客的多方面需求。在裝修上，設計師采用了“輕裝修，重裝飾”的改造策略，在裝修的過程中，除了簡單地安裝復合地板和噴刷墻漆外基本不做其他的裝修，主要將工作的重點放置在了室內的照明設計和軟裝之上，在照明上為了增加氛圍的營造和適應部分房間采光不足的需求，多采用吸頂燈和吊燈的設計方案，軟裝搭配上則采用年輕人所喜愛的北歐風格的家具，整體營造出輕松、溫馨的室內風格，與原本裝修簡單、問題眾多的城中村住宅形成了鮮明的對比（圖2）。

圖1 新圍仔村單元改造前后對比圖

1.2 室外建筑立面改造

室外建筑立面作為展示建筑形象的重要途徑之一，除了是空間的載體，還對城市形象和居住者的居住體驗有著重要的影響。在城中村的建筑室外立面上，由于前期的管理混亂，一直被貼上“臟、亂、差”的標簽，布線混亂的電纜光纖、毫無章法的管道、破舊的廣告牌等元素都嚴重地影響了室外建筑立面的觀感和居住體驗。

萬村項目通過前期的調查研究后，分別從重新排布設備管道、更換墻體飾面材料、提升外立面安全性、打造外在品質形象5個方面來進行改造。針對線路和管道混亂排布的問題，項目組盡可能地將電線電纜埋入地下，管道則布置在室內公共區域的天花板之上，以此來減輕線路和管道對外立面的影響。在傳統的城中村建筑中，普遍的外立面的墻體裝飾材料多為上世紀流行的馬賽克瓷磚，由于建筑時間久遠的緣故，很多瓷磚都會從原有的外立面上剝落下來，造成斑駁的墻體外露，沒有絲毫的美觀可言。項目組針對這一現狀統一更換了墻體的裝飾材料，將原有的瓷磚全部打碎，換為防曬和耐久的灰色涂料，美觀而又大方。同時，在傳統城中村的建筑外立面中，因為社區治安較差的緣故，所以一般的建筑外立面都安有防盜窗，但是因為年久失修的原因，這些防盜窗往往破損嚴重，為住戶的安全性提供不了應有的保障，設計師在兼顧改造整體立面的同時，統一為建筑更換了更高保障的防盜窗，極大地提升了住宅的安全性。在前期改造的基礎上，為了進一步提升外立面的形象，塑造建筑的品質形象，統一采用“重構”的設計方法進行重新的重構設計（圖3）。所謂的重構，從字面意思上去理解就是重新組織構成，李敏泉在《建筑設計的重構意識及手法》一文中對“重構”做了如下的定義——所謂“重構”，就是破壞打散、分解原始系統之間或某一系統內原始形態之間舊的構成關系，根據社會的客觀現實需要和創作者的主觀意念，在本系統內或系統之間進行重新組合、構成一種新的秩序。這種“破壞”“重組”以及“新秩序”必須以適應時代精神新需求為根本立足點[3]。以新圍仔村的改造為例，設計師在吸納周邊的科技元素和山地元素的基礎上，集合樓棟的不同區位優勢劃分改造外建筑立面，最終樹立典型，推廣到了整體新村的改建之中。經過整體的改造后，城中村原有的建筑立面發生了翻天覆地的變化（圖4）。

圖2 新圍仔村單元內部空間改造前后對比圖

圖3 新圍仔村外部空間重構設計

圖4 新圍仔村室外建筑立面改造前后對比圖

1.3 公共空間改造設計

廣義的“公共空間”是基于共同的生活交往、共同的心理歸屬、相近的文化觀念以及共同的地域基礎之上的哲學、政治、經濟、文化和社會結構之間的內在關聯性[4]。文中所指的公共空間主要是指實體的空間環境和共同使用的生活服務設施所占的場所[5]，按照所處的空間位置主要劃分為：底層空間、公共交通空間、屋頂空間3類。傳統城中村的住宅中，基本沒有所謂的公共空間概念。

在改造的過程中，項目組針對公共空間缺乏充分利用、區域管理缺失等現狀，分別制定了開放鄰里、活力社區、舒適單元的策略，最終挖掘出了零散的公共空間，同時根據租住人群的特性將一些活力的場所內置其中，進而滿足不同年齡段人群的活動需求。在改造底層空間時，針對后期物業進駐和租客隱性的交流需求，設計師在設計時增加了服務前臺、休閑書吧等活動區域，以此來增加租戶群體在底層區域的停留時間，進而創造出密度更高的社交活動。在公共交通空間的改造上，由于傳統的樓梯、走廊、過道等區域既承擔著安全疏散、日常撤離的必要性活動，也是激發租戶之間社會性活動產生的可能性場所，所以針對這一現狀，項目在施工的過程中，增加了公共空間的采光和通風、增加了一系列的墻繪、壁畫等藝術性的裝飾物，同時將原本走線混亂的現狀進行改造，進一步增強了公共空間的安全和社交屬性。屋頂空間作為公共空間內極佳的區域補償，往往是被人遺忘的角落，設計師在考慮現實情況的基礎上增加了游憩空間，城市游憩空間是城市文化的載體，游憩空間的規劃與設計所體現的是城市的人文關懷精神，其目標是滿足人的心理需求和精神需求[6]。項目組在改造的過程中增加了公共晾曬空間和屋頂花園，同時加固了周圍的圍欄，提升其安全性，使得租戶在進一步擴大使用面積的前提下，增強鄰里的日常交流。此外針對公共空間的改造還有公共廚房、戶外走廊等，因為這兩個改造設計并沒有廣泛地應用于每個建筑，故在此不再贅述，最終改造的公共空間在原有空間的屬性上，增加了社交屬性，會使得鄰里的氛圍更加開放、包容（圖5、圖6）。

2 現存問題

盡管萬村項目對于深圳城中村的形象塑造和城市改造起到了一系列的推動作用，但是仍存在宗族場地缺失、適應人群小眾等現存問題，這兩者問題不僅僅是深圳城中村改造進程中所出現的現實問題，也是中國城市化體系下成千上萬個城中村所存在問題的縮影。

2.1 宗族場地缺失

宗族的概念，最早出現于《爾雅·釋親》，言道“父之黨為宗族”，是指由父系血緣關系聯結而成的群體。深圳作為嶺南文化浸潤的城市，深受宗族文化的影響，城中村內存在著大量的宗親式家族，這些宗族以土地作為群體性的財富，其產生的投資利潤和經濟利潤是宗族成員的主要收益所在[7]，故在城中村改造時，這類人員依據土地的優勢往往會獲得巨額的利益，但是在萬村項目的推進過程中，作為城中村重要的人員組成部分，住宅的改造其實忽略了這類型人員的隱形需求。

圖5 新圍仔村公共空間改造示意圖

圖6 新圍仔村公共空間內部改造后

在改造之前，由于宗族需要每年的祭祀、決議、聚會，故人們的日常交流十分頻繁，交流的需求造就了宗族成員的住宅多為聯排式的組成方式，而商業性行為的發達也形成了上層住人，下層商鋪的結構，伴隨著項目的推行，盡管個人的活動范圍在擴大，但是以套型居住為主的改造方式進一步強化了個人的隱私性，而宗族的日常交流和商業行為也進一步被壓縮，宗族的內璉式交往空間正在消失，改造后的區域也沒有細分宗族聚集的區域，對于項目的設計師來說應早日提高警惕，保持宗族的群體特性，為城市建設注入新的活力。

2.2 適應人群小眾

萬村項目的另一個問題則體現在適應人群小眾，不論是改造后成功的“泊寓”還是改造的其他公寓性住宅，其主要的針對人群還是24歲到35歲之間的年輕人，且群體以白領或剛畢業的年輕人為主，但是除了這類型人群外，城中村還存在著大量的務工人員，這類家庭在改造之前依靠在周圍工廠或企業的勞動性報酬來維持收入，以深圳龍華區的清湖新村改造為例，作為深圳富士康龍華園區的所在地，這里聚積了大量的務工人員，當萬科項目組進駐時，遭到了工人們的一致反對。項目抵制原因除了對租金上漲的不滿外，另外一個重要原因就是萬村項目在啟動之時就片面地忽略了這類人員的改造需求，不論從裝修的風格、公共區域的設置，包括針對務工家庭的群體性隱私保護都沒有考慮到，故引起了強烈地反對，拋開租金等因素不談，人群的適應性也應當是今后萬村項目在住宅改造中思考的重點和難點。

3 結語

愛德華·格萊澤曾在其著作《城市的勝利》中這樣寫道“城市不等于建筑，城市等于居民”，住宅最終的服務目的是為居民所服務的。城中村作為中國城市化體系進程中特殊的存在是探討今天城市化發展無論如何所繞不開的一個話題，萬村計劃的實施與其說是一個城市改造的計劃更不如說是政府關注居民環境問題的一個縮影。而復雜的建筑體系、龐大的人員流動等因素都對類似于萬村項目這類型的住宅改造提出了挑戰，但是筆者認為萬村項目從長遠的角度來看仍會實施下去，畢竟人民對美好生活的向往是任何藩籬和禁錮所無法阻擋的，城市的走向終將美好。

（文中圖片均來源于https://image.baidu.com/search/detail）