城市住宅小區地下人防車位權屬問題研究

摘要：人民防空是國防工程的組成部分，國家對于人防工程的建設十分重視。人防工程中住宅小區人防工程只是其中一種，但因其平時民用停車、戰時防空襲擊的雙重職能，現有法律對其權屬不甚明確，造成實務中出現小區業主與開發商之間的糾紛繁多，司法實踐中對也出現裁判各異的情況。本文通過案例引出住宅小區地下人防車位權屬糾紛，探討人防車位權屬的三種觀點，進而通過明確人防車位的權利歸屬、對人防車位設立全國統一的登記制度、保證人防車位用途實現三種途徑探索解決此類問題。

關鍵詞：住宅小區;地下人防車位;車位權屬;

作者簡介：張聰（1987—）女，漢族，遼寧省遼陽市人，碩士研究生，研究方向：民商法。

住宅小區地下人防車位是人防工程的一種，人防工程具有平時經濟建設、戰時動員準備、在發展經濟的同時滿足國防需要的任務，國家對于人防工程的建設十分重視，并在《人民防空法》中對此予以明確。《人民防空法》強制要求開發商在新建住宅小區時修建地下防空設施，即結建人防工程，并明確了“誰投資，誰受益”的原則，但是并未對住宅小區人防車位的權屬做出明確規定，僅從收益角度提出了人防車位建成后的回報，導致對人防車位所有權的規定模糊。

一、問題的提出

人防工程也叫人防工事，是以防空用途為目的修建的各類防護建筑。結建人防工程是指人防工程在修建時結合民用建筑，平戰結合使用。開發商按照《人民防空法》的規定，在進行住宅小區建筑施工時為群眾修建平時停車、戰時避難的地下工程，也即地下人防車位。現有法律對其權屬不甚明確，造成實務中出現小區業主與開發商之間的糾紛繁多，司法實踐中對也出現裁判各異的情況。

1996年，世界花園公司與元盛公司簽訂合同，約定雙方合作開發世界花園美加廣場，4年后美加廣場交付使用，所有產權屬元盛公司所有。元盛公司與瑞征公司簽訂合同委托瑞征公司對美加廣場實行物業管理，合同期限為五年。后深圳市南山區美加廣場業主委員會與瑞征公司簽訂合同委托瑞征公司對美加廣場實行物業管理，經續簽后合同期限自2008年起為期8年。元盛公司先期出讓30個車位給深圳市南山區美加廣場業主委員，簽訂《協議書》約定以處置車位的收入支付大修基金。

美加廣場有地下兩層停車場，有效車位為266個，負二層為人防工程。案涉的115個地下停車位分屬于地下一層15個、地下二層人防車位100個。

一審法院認為，元盛公司在本案中所舉的證據不足以證明元盛公司享有對案涉小區地下停車位的所有權。駁回原告訴訟請求。元盛公司認為其已提供充分證據證實案涉車位是規劃內停車位，主張地下車庫車位的所有權，要求瑞征公司交還停車位具有充分的依據，并提出上訴。

二審法院認為，地下停車場應當歸小區業主共有。在房地產進行轉移時，地下停車場也隨同轉移。維持一審法院判決。

廣東省高級人民法院再審認為此案屬于物業服務合同糾紛，支持再審主張并撤銷一審、二審判決。瑞征公司不服上述判決，向檢察機關申請監督。

最高人民檢察院抗訴認為，案涉車位的所有權歸全體業主所有，元盛公司無權要求瑞征公司歸還案涉車位。瑞征公司有權收取案涉車位的租金。元盛公司并非案涉車位的所有權人，無權要求瑞征公司返還收取的案涉車位租金。

最高人民法院終審認為，并無事實和法律依據證明業主或者業主委員會有處置車位的權利，故瑞征公司關于其與業主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。不予采納抗訴意見。維持廣東省高級人民法院判決。本判決為終審判決。

二、人防車位權屬問題的爭議分析

關于人防車位權屬問題主要有以下三種觀點：

第一種是歸國家所有，即“國家所有說”。持“國家所有說”的學者認為，人防工程承擔著保障人民防空的重要職能，其重要性對國家和人民不言而喻。根據《人民防空法》的規定，國家鼓勵各類主體投資，積極參與建設人民防空工程，并且依據相關規定，對人防工程設施建設給予優惠，比如對土地出讓金的減免，部分學者認為這是國家取得人防車位所付出的對價。民法典第254條規定了國防資產屬于國家所有，人防相關規定中也規定了人防國有資產包括各類已建和在建人防工程，而由此可見人防車位屬于國防資產，也即屬于國家所有。安徽、江蘇等省市采納此學說，認為人防車位為國有。

第二種是歸屬開發商所有，即“開發商所有說”，主要原因是《人民防空法》中明確提出“誰投資、誰受益”的原則。在小區建設過程中，開發商作為人防工程建設主體，負責建設、維護并獲得使用、收益的權利，因此認為其是結建人防工程的所有者，即人防車位的所有者。《城市地下空間開發利用管理規定》增加了“誰所有、誰維護”的原則并提出應由“建設或使用單位進行管理”。在實踐過程中，從成本和維修支出兩個方面出現了問題。一方面，配套設施費用于公共配套設施支出，屬于共有部分，開發商沒有產權也不能轉讓配套設施。如果將人防車位的建筑成本計入配套設施費，那么顯然人防車位即成為共有部分，其產權屬于業主共有而非開發商。另一方面，在人防工程的維修方面，如果動用的公共維修基金，那么公共維修基金必須用于住宅小區共用部位使用，也即說明人防工程不屬于開發商。上海市、廣州市采納此說，認為人防車位應歸屬于開發商所有。

本案中，元盛公司主張地下停車場的產權歸屬于自己所有，因其出資建設了所有地下車位，且根據其提供的測量報告等相關證據顯示，美加廣場地下兩層所有停車位均未計入容積率，且買賣合同對其權屬未作約定。

第三種是歸小區業主所有，即“業主所有說”，這是從成本角度提出的人防車位所有權歸屬，因為開發商開發住宅小區的總成本已經包含修建人防車位的成本，因此業主在購買房屋之后即取得其專有部分房屋的所有權以及小區相應公共設施的共同所有權，且人防車位也是小區配套的公共設施，開發商將住宅出售后不再是投資者，業主購房后取代開發商獲得人防車位的所有權和使用權。劉閱春認為區分所有建筑物的人防工程不同于其他人防工程，不屬于國防資產。因住宅小區內地下人防車位主要擔負平時停車的功能，關系到小區業主的切身利益，平時使用范圍應僅限于小區業主，戰時也主要是小區業主進行使用避難，且其不具有構造和利用上的獨立性，符合共有特征，所以小區業主應是地下人防車位的所有者，這樣才能更好的發揮地下人防車位的屬性。深圳市采納此說，認為人防車位應歸屬于業主所有。

本案中，瑞征公司認為從成本角度考慮，業主支付的總房款中包含了地下停車場的建設成本，且美加廣場停車場負二層為人防工程，車位應歸屬全體業主所有。

一審法院從住宅小區的建設成本構成角度，認為地下停車場的建設成本包含在小區建設總成本中，且未計入容積率的停車位亦無相關規定明確屬于開發商，因此在約定不明的情況下認為地下停車場應歸屬于小區業主所有。二審法院支持一審法院判決。

廣東省高級人民法院再審認為，元盛公司請求瑞征公司于委托合同期限屆滿之后歸還案涉車位及其收益，瑞征公司亦承認案涉車位不屬于瑞征公司所有。二審判決認定本案為車位糾紛有誤，應屬于物業服務合同糾紛。支持再審主張并撤銷一審、二審判決。瑞征公司不服上述判決，向檢察機關申請監督。

最高人民法院終審認為，元盛公司作為美加廣場地下停車場的建設者，在商品房初始銷售時，對停車場的權益已經通過租賃合同進行另外的約定，因此不適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定。廣東省深圳市中級人民法院民事判決依據上述規定，認定案涉車位歸全體業主的前提不能成立。美加廣場的兩側地下停車位沒有計入容積率，未占用世界花園美加廣場的土地的使用權，現瑞征公司也未提交證據證明案涉地下停車場開發成本已相應分攤到各個商品房的出售價格之中，因此不宜認定案涉車位已隨美加廣場項目所有權的轉讓一并轉移給全體業主。因并無事實和法律依據證明業主或者業主委員會有處置車位的權利，故瑞征公司關于其與業主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。

三、完善的建議

明確人防車位的權利歸屬。當前全國各省市對于人防工程的所屬規定紛繁，并不統一。由住宅小區地下人防車位權屬爭議的司法裁判也有不同，最高院司法解釋以規劃為前提判定車位歸屬，實務中通常認為小區車位若沒有計入小區建筑總面積，未計入小區的容積率，則視為共有部分由小區業主共同所有，開發商沒有車位的所有權。建議從立法層面更進一步細化，除規劃內對“應當首先滿足業主的需要”和停放汽車的車位、車庫的歸屬進行規定之外，對條款中的規劃外的車庫、車位進行明確，以期在國內對此問題形成司法裁判的統一。

對人防車位設立全國統一的登記制度。?人防車位轉讓的難點在于無法辦理產權登記。《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。民法典對此項規定亦未作修改。實踐中，對地下人防車位的登記制度，部分城市已經開展積極的探索并取得了一定成效。如上海市認可了開發商具有地下人防車位的所有權且可以按規定取得所有權登記。《物權法》規定對于不動產登記，未經登記不發生效力，但是法律另有規定的除外。建議對人防工程專門設立全國統一的登記制度，由不動產登記機關按規定程序辦理統一的產權登記。

保證人防車位用途的實現。由于人防車位其平戰結合的屬性，應當在不動產權證書上標明“人防”字樣，且所有權人僅限于開發商和住宅小區的業主，非業主不能取得人防車位的不動產權證書。在證書上需載明權利包括一般事項和針對于人防屬性的特別事項，在國防需要時，按照國家命令無條件讓渡人防車位的使用權，平時負有保護人民防空設施不受侵害的義務。

參考文獻

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