物業維修改造中機電施工質量管理思考

摘要：文章從三個方面入手對物業維修改造中機電施工質量管理進行分析，包括針對機電系統老化的改善對策、對竣工交付過保系統的質量提升方法和提升物業維修改造資源消耗的管理方法。

關鍵詞：物業維修改造;機電施工;質量管理

在物業維修改造中，機電維修改造比例居高不下，隨著時間推移所占維修改造比例逐步升高。這是因為機電工程包含建筑給水、排水與采暖、建筑電氣、通風空調工程、智能化建筑工程、消防工程、電梯工程等多種專業，材料、設備使用頻率高，維護、保養過程需專業人員進行操作等諸多特點，現階段物業管理公司均設有維保部門，簡單管線及線路的巡檢工作可以自己解決，但涉及專業設備巡檢、維修、更換、升級、改造，會通過招標形式選用專業施工單位進行外包服務。專業的施工質量影響著物業管理公司的效益及服務質量。在保障物業管理的服務中，建筑物主體的維護、維修與改造和硬件保養、升級，成為了基礎工作。機電工程做為主體建筑中設備最多、專業跨度最大、新型材料及技術的應用最多，隨著使用功能更新換代最快等諸多特點，在物業維修改造項目中占據著極其重要的位置。將質量管理細化到機電施工質量管理再運用到物業維修改造的項目中，提高施工管理的終極服務意識，從使用者角度提升維修改造質量與品質，提供全面服務，并全員參與質量把控，從根本上延長建筑物使用壽命及提升建筑物整體價值，讓物業管理公司方便管理，在工程技術落實過程中再無后顧之憂。

一、針對機電系統老化的改善對策

在物業維修改造項目中，通過完善物業工程質量管理職責，制定相關的保養、維護、維修管理制度，針對性的改善通風空調及消防排煙系統、給排水及采暖系統、消防及電梯系統等機電老化的系統問題。

（1）、通過服務過程控制，包括公共設施、設備系統的運維和訂立相關物業服務管控規則。完善物業管理職責提高物業對老舊設備及設施的管理水平，完善施工單位管理方法，提高施工單位施工對老舊系統改造的質量

（2）、制定設備設施的檢查保養計劃，定期處理損壞的設備設施，對仍在運行的設備進行檢查和養護，找出有隱患的設備和存在故障的設備分別進行修理整改。

（3）、工程部負責維護各個系統的正常運行，包括供配電、照明、消防、通訊、供排水系統等，同時負責驗收工程項目并保管項目資料。

（4）、組織技術人員負責制定技術相關方案，包括工程的進度和維護、施工的管理和整改、預算協商與合同訂立。

（5）、相關標識的設計和運維。嚴格管控物業服務設備和環境設施涉及的各類標識的應用，包括標識的設計、使用和養護。

（6）、對員工進行專業化培訓，使員工掌握設備的運維技術及應急處理能力。

（7）、建立健全完善的報修和資料管理系統。組織人員及時提供水電、照明等報修服務，同時對客戶的裝修進行充分協助。

（8）、對建筑物的機電設備實施統一管理，管理范圍為：供配電系統、公共照明、供水系統、電梯、消防系統、給排水系統、空調系統、樓宇自控和監控系統、綜合布線系統、報警和防盜系統、緊急廣播系統、有線電系統、和交換機設備管理及建筑物一般土建項目的維修等工作。

（9）、為建筑物供電系統、供水系統、電梯、中央空調機的運行控制、提供值班和日常管理工作。

（10）、定期對設施設備進行檢查，使之保持良好的工作狀態。

二、對竣工交付過保系統的質量提升方法

在物業維修改造項目中，全員參與對竣工交付物業的過保系統質量改善，針對物業管理公司在工程主體施工管理中介入過晚，移交物業管理公司后部分系統已過質保期，物業管理公司及施工單位在發現問題解決問題當中，全員參與，排除過保系統造成的安全隱患，及時修繕，提高施工質量。

全員參與：為提高竣工過保系統的質量，提高服務效能，提升施工人員及管理團隊的服務意識，本著服務終極客戶的理念，完成物業維修改造中的機電施工工作，以長期使用為出發點，以建筑物的保護為前提，強調各方利益的完善。強化機電安裝工程全面質量管理為在物業維修改造項目上發揮的本職作用。

物業維修改造項目中的機電施工質量管理，最終要的便是質量至上。社會進步及時代發展，使用者對建筑物的舒適度、使用功能的實現要求不斷提升，機電工程質量的優劣直接影響著終極客戶的滿意度，質量至上在物業維修改造項目中，通過全員參與從人工、材料、機械、等方面多重考慮，確保每一步驟的優化。

提高過保機電設備的維修改造質量，可以有效的節約成本，減去重復采購的成本壓力，以及對舊設備處理不當造成的浪費，物業機電設備維修改造包括：機電設備維修前的檢測及準備、機電設備的拆卸與裝配、機械零部件的修復技術、機電設備修理精度的檢驗、典型機械零部件及電器元件的維修、典型機電設備的維修等對整個系統的影響較大，機電設備維修中大多采用零部件維修、機械修復、焊接修復、噴涂修復、電鍍修復、粘接修復、刮研修復等，在采用以上方法完成修復的設備再次運輸安裝過程中的保護、及安裝過程中的準確性，設備試運行的負荷，若層層把關，質量嚴格把控，每一環節都保留質量檢查記錄，直至運行，可有效降低設備維修改造對系統的影響，保障系統的運行。

三、提升物業維修改造資源消耗的管理方法

在物業維修改造項目中，通過建設質量管理團隊，提高物業機電維修改造質量，降低能源及資源的消耗。

建筑機電工程質量管理過程控制的首要因素就是人。這里的人，是項目管控機構的概稱，即項目經理部。項目經理部會參與整個施工過程質量監管，并按照最優的施工計劃進行全程現場管控。除了項目經理部，強有力且專業化的施工隊伍也功不可沒。二者按照科學的施工程序進行協同作業，使用高效的節能環保設備設施，并實時保持良好的交流溝通，必能實現保質保量地按期竣工。對綠色施工，能源保護起到關鍵作用。

建筑物主耗能源：水、電、氣、集中供熱的熱量、集中供冷的冷量、其他能源消耗（煤、油、可再生資源）。建筑物的能耗，主要來自機電系統的直接電能消耗，動力用電：主要包括：電梯、水泵、通風機;空調用電：冷熱站用電、空調末端用電;照明插座用電：主要功能區域照明、插座用電、室外景觀用電;供熱耗電：鍋爐、水泵、控制器;特殊用電：中控室、功能區域。

做好機電工程的質量管理工作，可以降低能源消耗達到節約資源節約成本的效果。

制定質量計劃及方針，并監督執行，檢查執行情況，及時反饋總結，做出改進。利舊材料及設備充分考慮節能及環保，之后投入使用。

在基礎管理中系統的對水、電、煤能耗進行按用量的峰、平、谷時間和季節記錄總結用戶的用量，完成統計、分析、制表、入檔，為計量收費、節能降耗提供依據，后期管理效率。

針對公共區域空調夏季設定溫度為24度以下，冬天30度以上，造成的能源浪費對中央空調末端風機盤管進行及控制，進行溫度控制、運行及時、集中監控，實現中央空調的節能管理。

結語

總之，提升物業維修改造項目中的機電維修改造質量，改善管理方法，提升施工單位服務終極客戶的理念，提升施工質量管理，特別提升針對人員、材料、機械的質量管理，為物業管理公司及最終使用者提供更舒適的服務，以專業的水平服務大眾，延長建筑物的使用壽命及為建筑物的使用安全提供保障，為非專業的使用者提供便捷，減少物業管理公司對工程質量管理負擔。

參考文獻

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作者簡介：王立彬（1976.12--）男，本科，助理工程師，主要從事工程方面工作方面。