價值共創視角下長租公寓盈利能力提升探究

李欣欣 中國人民銀行株洲市中心支行

房地產市場的發展，始終都會影響到國內經濟社會的正常發展，并且在經濟發展過程中扮演著重中之重的角色。租房市場是房地產市場重要的組成部分，也是受關注的重要部分。在這樣的背景前提下，國內住房管理部門就這一問題，明確指出當前發展階段，主要為以住宅商品房銷售為主要的模式，實現向租房市場轉變的階段。這樣的情況，會使得長租公寓逐漸被消費者所予以接受，但是其中也存在著明確的機遇與風險問題。

一、價值共創視角下展開長租公寓盈利能力提升研究的意義分析

在進一步展開后續內容分析之前，我們應當對共創視角下的長租公寓盈利能力的提升研究意義作出一定程度上的研究分析，因為該項研究是極為重要的前提基礎所在，應當要引起人們的高度重視。具體研究的意義，主要表現為以下方面的內容：

首先從理論意義角度出發。當前，專業學術界對于長租公寓價值共創研究相對較少，特別是對盈利能力提升以及價值共創的原理，與方法研究是極為匱乏的。本文會通過對長租公寓價值共創有關主題，與盈利能力展開提升研究，進一步探索出其共創機理，給出長租公寓盈利能力提升的合理建議，并且盡可能的尋找出相對優秀的價值共創方式，這樣能夠具有較強的理論意義。從另一個方面來講，因為關于價值共創的研究，絕大多數都是從企業管理的營銷理論角度入手，重點研究的是消費者感知層面，從價值共創的角度出發，以盈利共創的目的出發，這對于提升長租公寓盈利能力的有關主體來講，將會提出消費者與企業價值共創合作途徑。構建深層次的住房產品的價值管理理論體系，將會產生極為重要的借鑒意義。這便是展開本文主題研究的理論意義層面。

其次從現實意義角度出發。當前全球經濟日漸趨于一體化的模式，科學技術以及信息技術都處于高速化發展的今天，各個企業都將面臨著全球競爭不斷提升的狀態。在這樣的局勢條件下，提升產品價值以及附加值，全面化的降低現有生產成本，必定能夠使得實際收益以及盈利的能力，都能夠得到全面化的提升與強化。與此同時，在近些年來的發展，國家與地方住房租賃政策的頻繁出臺，積極完善國內的住房體系，促使房地產市場能夠更為健康的發展。這些政策能夠使得住房租賃市場，從頂層設計工作獲得更多的支持，所以長租公寓行業的未來發展，將會具有很大前景。然而長租公寓盈利是極為困難的，企業面臨的盈利能力提升存在相應的實際問題，這成為了國內房地產市場完善發展，最為重要的阻礙以及必須要克服的困難。只有確保長租公寓盈利能力能夠得到正確的決策，這樣才能促使國內租賃市場極為繁榮。還需要注意的是，科學促使長租公寓盈利能力的不斷提升，能夠使得長租公寓處于長期蓬勃發展的狀態，為廣大青年人員的居住困境，提供極強的舒緩以及解決途徑。在房價收入持續增長的今天，科學促進租房市場的發展，使得所有人士都能夠有所居住，切實減少人民生活壓力，往往具有極其重要的意義。這便是展開本文主題研究的現實意義。

二、關于長租公寓的發展優勢簡要分析

眾所周知，長租公寓主要是相對于傳統租房來定義的，兩者之間本質上都是住房的長期租賃而逐漸產生的行業，但是細致分析下來，這兩者之間也具有明顯的差別。之所以這樣講是因為，傳統住房租賃的交易主體是單獨的個體，也就是房屋房東，或者委托方對外出租所擁有的房屋，其交易是微觀且具有分散性的，滿足的僅僅是租戶的居住需求，然而長租公寓具有不同的優勢。

長租公寓具有資產聚集規模化，以及運營管理全面集中化的特點。長租公寓往往采取統一管理、統一裝修的運營模式，需要在運營前期，投入大量的資金，來展開房屋裝修、人工管理費用等，因為投資回報的周期是相對較長的，但是與此相對的長租公寓，則可以提供極為完善的管理服務與社群服務等。

另外，長租公寓還可以根據不同產品定位以及目標群體，科學化的分配不同的資產比重，展開不同精細化程度和方式的運營。不同于傳統租賃方式，僅僅是滿足居住需求的特點，長租公寓不僅能夠大大提升租戶的居住需求，同時也能夠為租戶提供社交環境與活動，從而不斷滿足租戶的相應社交需求。

除此之外，長租公寓主要是以企業為市場供應的主體，無論是房屋品質、管理模式還是社區所提供的各項增值服務等，都將會比傳統租房更加切合市場需求，這樣能夠有利于盤活存量資產、規模化經營等，與此同時還能夠有利于實現企業層次的盈利能力與融資等，這樣還會大大促進國內經濟的持續化發展。所以，就綜合角度展開分析，我們能夠從中切實的認識到，長租公寓的發展優勢，是廣大研究工作人員，需要在實際研究工作開展過程中，予以科學全面化的研究與理解的內容。

三、長租公寓行業的盈利存在的問題分析

（一）盈利模式單一，租售水平較低

從目前情況來看，長租公寓的主要收入來源，從宏觀角度觀察我們能夠清楚的了解到，整個形式是相對單一化的，主要都是每一間公寓的租金收入，細致分析可以清楚了解到，此類型的盈利模式，同傳統二房東賺取房租差價的情況，并沒有本質上的差別。

（二）融資途徑相對偏，資金回收周期較長

國內公寓企業的運營模式，直接決定了長租公寓行業是重資產模式，所以不困是通過整棟收房，又或者是通過分散式收房，亦或是直接購置房產展開公寓出租經驗，前期的資金投入量都是較大的。但是，從當前長租公寓的實際運營模式觀察得知，因為公寓企業主要通過引入風險投資資本展開融資工作，某些則是通過地產私募基金的形式獲得資金，這行方式都導致整項資金回收工作的周期變得較長，一旦資金回收的周期變得較長，那么最終資金回收的安全性，并不能得到較為理想化的保障，嚴重情況下會導致企業自身以及租房戶的經濟利益受到損害，所以需要對這樣的問題作出科學化的判斷。正是因為如此，需要在后續措施的制定中，采取有針對性的對策，來科學有針對性的解決存在的問題，確保長租企業的經濟效益，以及資金回收率，進而使得長租公寓企業能夠及時的回收資金，形成科學有效的資金運行鏈。

（三）長租企業處于培育期，品牌溢價有限

因為長租公寓行業是近些年來才得到發展的，這直接使得租客對于某些公寓品牌，需要經過長時間的認知和熟悉才能掌握。當前租客選擇某公寓企業提供的房源，較大程度上是看中租金水平，交通便利以及房源內部環境等多個方面。雖然公寓企業所管理的房租水平，在根本上要比周邊個人房源出租資金高出較多，但是品牌溢價還是很難在租金當中得到體現，正是因為這樣的原因存在，也就直接導致了，長租公寓的經濟收費，并不能得到租客的認同，租客更多選擇的是個人房東，其本質上也同樣是因為此方面的內容得不到彰顯，久而久之也就對長租企業失去了應有的信任。所以，品牌效應的重要性，是不能予以忽視的，需要在有關操作中予以高度重視，采取多方面技術來構建科學完善的長租公寓品牌。

圖一：不同地區長租公寓的數量

圖二：某些租房企業的經濟收入情況

四、針對長租企業存在問題的科學解決措施分析

根據前文內容分析，我們能夠清楚的認識到，長租企業的相應運營模式與要點，以及長期企業存在的問題，要想確保長租企業存在的問題，得到最為科學化的解決，那么也就需要針對存在的問題，給出科學有效的解決措施，具體的問題解決措施需要從以下方面展開考量：

（一）注重成本控制，提升租售水平

針對于相同地段、房屋面積相當以及內部裝修檔次相同的長租公寓來講，出租房的租金水平，需要根據所在地市場價格來展開規定，按照這樣的標準來展開價格的制度，會確保租售的水平達到應有的標準，并且房屋租金的收入從根本上來講，并不會呈現出較大的差異性。所以，這樣直接表明，為了能夠提升租售的水平，需要從成本控制的角度出發，一般都是通過這幾個方面展開操作：首先，需要尋找出低成本資金、到期期限能夠長租公寓投資回收期相匹配的房源，合理化的設計房租約定，盡可能的降低收房的成本價格。其次，要通過擴大房建的數量，來實現規模經濟，降低單套房建的運營管理成本，并且確保改造階段能夠達到相應的標準化，控制實際工程成本以及縮短施工的周期。最后，要確保房屋出房的效率，避免房屋空置的情況出現，以至于房屋閑置浪費問題發生。當這些方面的操作都能夠得到處理，那么長租公寓租售水平較低的問題，必定能夠得到科學化的解決。

（二）構建科學機制縮短資金回收期

各種類型投資機構在投資公寓的時候，都需要始終將資金回收周期作為一個重要的考慮因素，這是因為資金回收周期如果過長，那么必定會影響到自身企業經濟效益的實現。就當前實際情況調查發現，長租公寓企業的盈利模式與盈利的能力都不樂觀，短期內想要達到資金的快速回收，其可能性是較小的，比如某些公寓企業投資過程中如果出現了退出的情況，那么更多情況下將會選擇直接撤資的模式。但是，因為長租公寓行業產品與服務標準，并沒有得到科學化的構建，每家企業在對應的存量產品與服務差異性較大，導致了資金回收整合的難度直接變大，從而前期所投入的資金也就很難得到保障。所以要想確保資金回收工作，能夠快速、高效率的實現，那么也就需要注重構建資金回收的模式，具體來講在構建資金回收模式的時候，一定要與當地的實際情況展開全方位的結合，使得資金回收的途徑，與當地市場經濟運行的情況相契合，兩者之間不至于出現矛盾。

（三）增強長租公寓品牌建設，以及人才培養

當前國內長租公寓主要是通過某些設計網絡等方式，來提升公眾對自身企業品牌的認知度，但是因為人數有限的原因，所以并不能使得廣大租客能夠清晰的了解到品牌。長租公寓行業目前僅僅只是住房租賃市場中的一個小市場，品牌的建設一方面需要通過公寓運用各種途徑以及手段，來加強品牌的宣傳，同時也需要通過公寓企業提供，真正符合租客要求的創新產品，以及滿足租客需求的模式。其次，長租公寓行業涉及到的內容是較多的，每一個環節的人才培養工作也是不容忽視，尤其是資金回收計算、成本估算等方面，更是需要招聘較多專業人才，來進一步展開后續工作。

結束語：上文從四個角度展開了主題分析，根據具體分析，我們能夠從中清楚的認識到，價值共創視角下，長租公寓盈利能力的提升，是當前需要重視的內容之一，因為它不僅能夠實現經濟效益，同時還能夠實現社會效益。有關人士能夠對此展開科學化的了解與研究，勢必能夠使得價值共創視角下，長租公寓的實際盈利能力得到較為根本性的保障，進而推動國內租房行業長效穩定化的發展下去。這是需要得到廣大人士高度研究的環節所在。