中小型物業公司成本優化策略研究

何琍

摘 要：隨著居民生活水平的提高，對物業管理及服務質量要求越來越高，在市場競爭日益激烈的情況下，中小型物業公司面臨著巨大的成本壓力。物業公司不僅要根據合同要求做好物業管理、人員聘用、設施設備維護等工作，還要開拓收入來源，最大限度節約成本，以確保公司的市場競爭力。本文闡述了中小型物業公司成本優化的含義及特征，深入分析了中小型物業公司成本管理的現狀，并提出了成本管控優化策略。

關鍵詞：中小型物業公司;成本優化;管控策略

我國社會經濟正處于快速發展時期，商業建筑、寫字樓及住宅小區大量建成，物業公司也隨之急劇增加，極大地影響著人們的生活水平甚至社會經濟的發展。因此，物業公司管理服務水平的提高對推動國家經濟發展、改善居民生活環境及完善市場機制有重要意義。在高度市場化下，物業公司運行的現實狀況確是管理成本居高不下、管理方式落后、服務質量較低等問題，尤其是高成本與高服務質量之間的矛盾在中小型物業公司中普遍存在，嚴重阻礙了中小型物業公司的發展壯大，需要對物業公司管理模式進行改進，進一步優化成本結構，以期更好地促進中小型物業公司的可持續發展。

一、物業公司成本優化概述

1.物業公司成本優化概念

成本優化已經成為企業戰略發展的重要內容，中小型物業公司由于規模較小、固定成本高，經營面臨著重重困難，更是把成本優化作為公司可持續發展的重要手段。物業公司成本構成有多方面內容，由于業務模式單一，收入來源主要靠收取物業費，因此成本優化主要通過對各項業務支出的費用控制。通過深入對物業公司成本構成的分析，實際上除了人員成本以外，大部分成本都是可控的，而通過多種方式可以有效優化各項成本。

2.物業公司成本構成

物業公司成本的組成分為物業管理的服務成本及固定支出成本。主要包括以下內容：物業人員的工資及福利待遇、公共區域設施設備的日常維護、公共區域的保潔和綠化養護等費用、行政辦公開支、固定資產折舊、公共區域水電費用等。

3.物業公司成本特征

（1）物業公司的成本形成點多。如上所述物業公司的成本主要是服務成本及固定支出成本。服務成本發生在物業管理的全過程全范圍，如公共區域的衛生保潔，小區門崗的管理檢查，小區設施設備的管理維護等等。而固定支出成本主要是小區設施設備的添置和更換，物業管理人員行政辦公的材料等費用支出。因此，物業公司成本存在于各個環節。

（2）物業公司成本具有廣泛性。物業公司在經營管理過程中，為了更好地服務區域業主的需求，擴大收入來源，提高經過規模和經濟效益，會在管理中增加更多的服務項目，提供更多的設施設備，以提高業主滿意度，從而使物業管理的成本更高。

（3）物業管理企業成本線長。物業公司的成本線主要從時間和空間兩個維度上分析。當前物業公司管理服務在空間上是覆蓋到各個區域各個活動空間，在時間上屬于全天候全時域的。因此，會在管理上加大成本，從而造成成本形成的點多面廣線長的特點。

二、物業公司成本管理現狀

1.成本管理面臨的問題

（1）市場競爭激烈。當前，由于準入門檻較低，物業管理市場主體競爭越加激烈，價格競爭仍是主要的競爭手段，而品牌及管理服務水平也影響競爭情況，物業公司特別是中小型公司面臨越來越大的競爭壓力，需要進一步控制管理成本，提高服務質量，才能取得市場成功。

（2）業主訴求多樣化。物業服務對象業主的維權意識越來越高，對物業管理的服務質量、收費標準等有著更高的要求，業主的個性化需求與物業管理服務能力及水平不匹配，導致業主遲繳緩繳不繳費用，對物業管理的資金運營造成壓力，成本優化更加迫切。

（3）提高服務水平壓力。在激烈的市場競爭中，物業管理企業要保持競爭力，除了服務價格優勢，業主更加注重服務質量和管理能力，只有不斷提高服務品質，才能滿足業主的個性化和多樣化服務需求，進而取得市場競爭的主動權，從客觀上會增加服務成本。對于中小型物業公司要更加注重成本優化，控制成本增長。

2.物業成本管理體制的弊端

中小型物業管理公司在成本管理制度上存在弊端，實行成本分級管理會造成資源浪費、成本開支難以控制、成本管理混亂等問題，而實行集中式管理又會造成服務管理質量低下、管理經營難以正常運轉等問題。因此，對于中小型物業公司應該實行“統一管理，分級核算”的成本管理體系，有效消除成本管理的弊端，促進管理靈活化。

3.成本管理不注重質量提高

中小型物業公司由于規模較小，收入較少，對于成本控制較為嚴格，主要控制成本的方法就是通過減少人員、提高工作強度、削減開支等方式降成本。成本管理片面強調降成本將導致服務管理質量下降，缺少利用現代技術現代管理方式與成本控制有機結合，使得成本下降而服務質量下滑更加嚴重，加劇了物業管理與業主的矛盾，進而阻礙公司的發展。在成本管理上要將企業內部成本控制與外部因素互相結合統一。

4.成本管理主體過于單一

中小型物業公司成本控制的主體主要是管理人員，對于成本控制有著直接決定權，而日常成本管理主要是財務管理人員，他們主要從事日常財會工作，對于成本的管理控制沒有太多精力，而且缺乏對物業成本管理全流程、全方位的正確認識，往往局限于各項支出費用的控制上，難以從根本上控制成本支出。

三、優化物業公司成本管控的對策

1.強化早期成本管理

物業公司成本管理的起點應該是物業的規劃設計階段，而不是物業接管驗收以后。開發商應邀請物業公司進行前期介入，對使用成本或物業管理企業的管理成本進行評估，從而為以后成本控制打下基礎。

2.強化價值管理

在目前的物業管理過程中，有些功能是多余的，有些功能是可以改進的，對這些管理服務項目需要進行價值分析，才能保證服務項目與業主需求相吻合。對于無價值或價值較低的服務功能應該及時取消，這樣可以節省大量的管理成本。因此，中小型物業公司應該建議以業務需求為導向的服務功能體系，建立符合成本控制和需求的服務項目，才能最大限度降低成本。

3.實行精細化管理

物業管理在降低成本的前提下，還要注重細節性的精細化管理，使各項服務流程規范化，做到物盡其用、人盡其能，才能提升經濟效益。要將成本管理的重點鎖定在管理和服務中的每一個細節，比如在對門衛服務管理的過程中，要做到開放時間、人流量、崗位職責分工、人員配備等精細分析。另一方面要加大管理服務團隊人員的素質培訓，提高專業化能力，實現人員配備的高素質化，從而提高效率降低成本。

4.降低組織成本

（1）要完善組織結構。物業服務中心的組織結構設置及人員配備，對管理成本有著較大影響。目前物業管理中心的組織結構比較相近，長期以來沒有太大的變化，未能與外部及科技變化有效結合，要降低管理成本就要先降低組織成本。因此，中小型物業公司在接手物業項目后，要對現狀及功能、需求進行認真分析，有針對性地進行組織架構設計，做到組織合理成本最優。

（2）要完善運作機制。物業服務中心組織機構確定后，要建立最優的服務管理機制，對各項服務項目的流程運作、程序進行優化，才能實現組織運作的最高效率，從而有效降低物業管理活動的成本。如進一步完善決策機制、同業主的溝通機制、日常服務機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。

5.提升管理科技水平

現代物業管理要注重科技力量的運用，不斷提高服務效率、服務水平，以有效降低服務成本。但在科技運用過程中要確實符合管理需求，盲目運用會增加管理成本。另外，在管理方法上要實現信息化、現代化，在管理和服務中要運用系統、全面、高效的現代管理方法對人、財、物進行調配。比如：在各個出入門崗安裝智能刷卡設施，將以前的人工崗改為智能崗，利用刷卡進出，既提高了安全性，也減少了崗位人員，節約了人工費用。

四、結語

中小型物業公司由于自身特點，面臨著較大的成本控制和市場競爭壓力。在成本管理、流程優化、精細化管理、全面全過程成本控制等方面還存在著一些不足。因此，對中小型物業公司更要重視成本控制和優化工作，應通過全員全過程成本控制、強化成本管理流程、提升管理的科技水平等方式改進和提升管理水平，從而達到控制經營成本的目的，促進企業的可持續發展。

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（責任編輯：王文龍）