實探深圳城中村拆遷

記者 鄧雅蔓

夜幕降臨皇崗村，一批又一批下班的深圳“打工人”從皇崗村地鐵站魚貫而出。一部分人走向周邊店鋪覓食，一部分人匆匆趕往出租屋休息。

相比于北邊福田中央商務區滿目璀璨的華燈， 此刻皇崗村居民區的燈火顯得有些灰暗。自10年前通過舊改專項規劃以來，這個有“深圳第一村”、“福田CBD后花園”之稱的村子，終于確定于12月1日正式啟動舊改項目一期。

“搬家”

根據項目規劃，靠近皇崗村地鐵站的吉龍二村部分樓棟及皇崗五街的沿街部分將率先被拆除。10月31日項目一期啟動通知下達后，該地的房東和租客們紛紛打包行李，搬離此地。

記者采訪發現，在這塊即將被拆遷的城中村區域里，獨居的租客和店家正成為最后一批搬離的人群。

“平常上班沒有時間搬家，而且行李并不是很多，所以打算周末每次搬一點點就差不多了。”一位居住在皇崗村地鐵站附近的租客陳先生告訴記者，他的房東也住在附近，由于行李較多、拖家帶口，十一假期期間就已經打包行李搬出去了。

和不少租住在皇崗村的租客一樣，陳先生任職于福田中央商務區的一家中小企業，幾站地鐵就可以直達上班地點，單程不超過20分鐘。“接下來我會租在龍勝，那里也是地鐵4號線直達，但比這邊稍微遠幾站，租金稍微便宜一點。”陳先生說，剛開始租住在皇崗村是為了加班方便，這邊租房單間基本是2000元左右，相比而言龍勝的單間租房價格要便宜400元，但皇崗村的基礎設施和綠化要好很多。

除此次規劃明確提到的拆除區域外，附近區域的租客也在打算提前辦理退租。“12月拆除工程開始后，這邊的環境會比較嘈雜，而且我們這邊遲早也會拆除，我想著提前搬出去，房東也同意了。”同在福田CBD上班的劉小姐說，她的租屋離皇崗五街不遠。

未搬離的店家們目的很明確：多做點生意。“能多賺一天錢是一天錢。”一位湘菜館的老板對記者說，自從11月1日收到拆遷通知以來，外賣的單子減少了很多，但店面的線下客戶還是比較穩定，自己預計接下來會把店面搬到龍華區，那邊人流量比較大，租金尚能承受。

有望成福田區最大綜合居住社區

由于緊挨著深圳地價最昂貴的區域之一——福田CBD，皇崗村一直被認為是深圳最有錢的城中村之一，并蘊藏著極大的舊改商業價值。

根據《福田區皇崗村改造專項規劃》，此次皇崗村舊改規劃用地面積50.38萬平方米，建設用地面積31.40萬平方米，總建筑面積約200萬平方米，其中住宅面積約70萬平方米，有望成為福田區內最大的綜合居住社區。

從規劃圖來看，舊改完成后，皇崗地鐵站附近將建起一個“會展中心南廣場”（目前福田CBD主要分布在北廣場），面積約8萬平方米，其中布局兩棟高約200米、連在一起的雙塔形商業建筑。

與之對比明顯的是，當下皇崗村分布的主要是村民自建住宅、工廠廠房以及配套設施等，企業數量很少，也沒有高層商務寫字樓。

但對于急于在深圳落腳的租客而言，城中村算是個“友好之地”。這里既有著一線城市的豐富形態，也有著老家的物價選擇。

“在皇崗村吃飯，你可以選擇小資私房菜，也可以選擇物美價廉的深圳‘打工人名菜，比如沙縣小吃、蘭州拉面、湘味快餐和隆江豬腳飯。”劉小姐這樣形容自己對于皇崗村生活的感受。

對于房東而言，深圳CBD名片給予了這片土地極大的溢價價值，這使得每逢深圳城中村開拆，關于房東們發財的傳說便眾說紛紜。

根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》文件顯示，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

也就是說，當屬于城市規劃版圖內的城中村區域被拆遷時，要考慮規劃區周邊的房屋價格給予房東賠償。深圳福田區是深圳房價均價最高的區域之一。11月5日，《中國經濟周刊》記者查詢安居客APP時發現，據福田區內244289套已成交房源的成交價計算，福田區目前二手房成交均價約為每平方米8.2萬元。

土地商業價值較高，意味著對于房東而言，拆遷過后，應該會拿到一筆不菲的補償。

由拆變治

在目前深圳城中村的舊改版圖上，還有一個足以和皇崗村媲美的舊改項目——深圳南山區白石洲沙河五村專項規劃。

白石洲沙河五村位于南山區。南山區是除福田區外，深圳市另一個房價高企之地，也是深圳市企業數量最密集的區域之一。

今年10月底，深圳市規劃和國土資源委員會南山管理局公示了沙河五村更新單元（俗稱“白石洲舊改”）規劃草案，草案顯示總建筑面積達348萬平方米。從面積來看，這將是深圳史上最大舊改項目。

根據草案，舊改完成后，該地的住宅建筑面積將達125萬平方米（含保障性住房5萬平方米），商務公寓建筑面積112萬平方米。

2018年12月28日，深圳市規劃和國土資源委員會正式通過了《南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃》。隨后，“白石洲將誕生1878個億萬富翁”之類的說法在網絡上流傳。

但現實或許并不能“如其所愿”。2019年3月27日，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019—2025）》（下稱“總體規劃”）正式發布。總體規劃明確提出，為了保留城市發展彈性，將劃定綜合整治分區。被納入綜合整治分區內的用地，從2019年起，未來7年內不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。

總體規劃對深圳各區的綜合整治分區面積做了規定。從面積來看，全市劃定的綜合整治分區用地規模為55平方公里，占比56%，其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低于75%，其余各區不低于54%。

此外，總體規劃還多次提到對于城中村租賃用地的保障措施，包括“城中村居住用地優先作為調入地塊”“改造后出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應”，以及“有序推進城中村規模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系”等。

總體規劃中還提到，“所有未納入拆除重建類城市更新計劃和已納入計劃但不能在2020年前正式實施的城中村，應按照《綜合治理行動計劃》的要求，納入城中村綜合治理三年行動實施范圍。”

這意味著，所有納入計劃但未能在2020年內實施的城中村舊改項目計劃，可能還存在一個變數：由原先的“拆除重建”改為“綜合治理”。

如此一來，傳言中的1000多個“億萬富翁”，可能在幾年內都“拆”不出來了。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第21期）