房企破產清算情形下不同性質債權人權利的認定及保護
——以某房企破產清算案為例

饒景麗 朱同勉 丁偉

房地產開發企業（以下簡稱房企）破產中圍繞房屋產生的各種權利并存且紛繁復雜，消費者購房人優先權、建設工程價款優先權、抵押權優先權、職工債權、稅務債權、普通債權之間的權利沖突屢見不鮮。而開發商又常將房地產及在建工程辦理抵押用于融資、嗣后又將房屋出售給消費者購房人或者其他普通購房人，還涉及名為買賣實為讓與擔保的網簽購房人，這就要求管理人在破產債權認定中需厘清各方關系，準確認定消費者購房人、工程款優先權人、抵押權人、網簽購房人、普通債權人，以平衡各方權益。本文試對一房企破產案中涉及的不同性質權利加以分析研判，以期為房企破產中涉及的諸種權利主體的權利保護提供思路。

一、案情介紹

2019 年6 月，SY 房產公司因不能清償到期債務，債權人向法院申請SY 房產公司破產清算，法院經初步審查后裁定受理SY 房產公司破產清算并指定了管理人。管理人在清算中查明，SY 房產公司承建的RJ 大廈為商辦性質用房，工程除主體竣工外其余尚未通過竣工驗收，處于爛尾狀態。且占比91%的房屋已出售給他人，并辦理了網簽登記手續。通過對申報債權進行分類梳理，主要存在以下幾種債權人：

1.抵押債權人

債權人A 出借給SY 房產公司現金1100 萬元，簽訂了最高債權額為1500 萬元的最高額抵押合同，并以SY 房產公司承建的RJ 大廈的土地使用權作抵押，辦理了抵押權登記手續。截至破產受理日，借款的本金、利息均未清償。

2.建設工程價款優先權債權人

某建筑公司B 于2011 年與SY房產公司簽訂建設工程施工合同，將RJ 大廈的建設發包給B 建筑公司施工，后因SY 房產公司不能按期支付工程款，致使工程暫停。債權人B 已根據合同約定的糾紛解決方式，向仲裁委員會申請仲裁，仲裁委裁決B 享有建設工程價款優先權2700余萬元。

3.以欠債抵充購房款債權人

C 與SY 房產公 司于2014 年簽訂了《商品房買賣協議》，購買RJ大廈1504-1505 房屋，總售價132萬元，合同約定2015 年8 月份交付房屋，C 于2014 年6 月出借現金60萬元給SY 公司，以此款抵充購房款后，剩余房款以酒水實物交付給SY房產公司相抵充。SY 房產公司開具了132 萬元的購房收據給C 并與之辦理了房屋網簽手續。

4.名為房屋買賣實為讓與擔保債權人

D 于2012 年8 月 出借 給SY 房產公司股東劉某、趙某480 萬元，由SY 房產公司提供擔保。后劉某、趙某償還了部分借款，尚欠D 本金180萬元及利息未還。2014 年8 月29 日SY 房產公司與D 簽訂了購買RJ 大廈600 余平方米房屋的商品房買賣合同并將房屋網簽給D。債權申報過程中，雙方均認可網簽至D 名下的房屋系為借款提供擔保，雙方并無真實的房屋買賣合意。

二、不同類型債權人權利的認定

（一）債權人A 是否就抵押物的變價款享有優先受償權

首先，需明確抵押權作為民事權利的性質。抵押權，指債務人或者第三人為擔保債權人權利的實現，提供自己的特定不動產或者法律確定范圍內的動產，以不轉移標的物的占有為條件交由債權人支配，并且在債務人不履行債務時，由債權人將該不動產或者動產予以變價并從中優先獲得償還的權利。房企破產后，對通過登記方式公示的房屋抵押所擔保的債權理當享有優先受償權。

其次，根據2018 年《全國法院破產審判工作會議紀要》【法（2018）53 號】第二十五條擔保權人權利的行使與限制的規定，在破產清算和破產和解程序中，對債務人特定財產享有擔保權的債權人可以隨時向管理人主張就該特定財產變價處置行使優先受償權，管理人應及時變價處置，不得以須經債權人會議決議等為由拒絕。但因單獨處置擔保財產會降低其他破產財產的價值而應整體處置的除外。因此，本案中抵押擔保的債權人A 享有就特定財產變價處置的法定優先受償權。

（二）工程款債權人B 是否享有建設工程價款優先受償權

首先，從權利性質來看，優先權是一種獨立的權利類型，是法律為保障某種權利的優先實現而賦予權利人的優先于意定物權的權利。建設工程價款優先受償權亦屬于優先權之一，為法定優先權性質。

其次，《合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付。發包人逾期不支付的，除按照工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償。這是建設工程價款優先權從法源上考察，對該權利最初始作出規定且亦為效力最高的法律依據。后來最高人民法院以批復【法釋（2002）16 號】的形式明確建設工程價款優先權優先于抵押權和其他債權，但不得對抗交付了商品房全部或大部分款項的消費者房屋買受人，且規定行使該權利的期限為六個月。最高法院2019 年公布施行的《建設工程施工合同司法解釋二》第二十一條規定，承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關于建設工程價款范圍的規定確定。承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的，人民法院不予支持。建設工程糾紛處理及破產清算實務中，無論建設工程是否竣工，只要承包人已完成的工程質量合格，承包人就有權對發包人欠付的工程價款請求就建設工程折價、拍賣、變賣的價款優先受償。故在建設工程施工合同糾紛中，工程質量優先于合同效力，無論合同是否有效或者被解除，只要工程質量合格，承包人就可以向發包人主張工程價款。同理，基于承包人工程價款優先受償權之優先性，即使工程未竣工，但建設工程質量合格，承包人亦享有就其承建的建設工程部分折價或者拍賣、變賣的價款優先受償之權利。

本案中，工程款債權人B 可依據與SY 房產公司的工程款結算協議或造價審計結論主張建設工程價款并主張優先受償權。若未達成結算協議，則可要求就其已實際完成的建設工程量進行質量和造價鑒定，如工程質量為合格，債權人B 就建設工程價款享有優先受償權，但逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等則不在優先受償的范圍之內。

（三）債權人C 能否取得房屋所有權或以消費者購房人的身份享有債權優先權

首先，應準確界定消費者購房人的概念及其權利性質。消費者購房人優先權并非我國傳統民法中的一種民事權利類型，其作為優先于建設工程價款優先權、抵押權及普通債權的權利從法源上考察，初始規定來源于最高人民法院2015 年公布施行的《執行異議和復議規定》第二十九條，該司法解釋規定： 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。在房地產企業破產案件中，根據上述規定，成立可以對抗建設工程價款優先權、抵押擔保的債權優先權的消費者購房人優先權的，必須同時符合上述三個條件，缺一不可。

其次，房地產企業破產實務中，應根據所購買房屋是否用于居住作為判斷是否消費者購房人的標準，對買受人購買的房屋不論其是單純的居住，還是商住兩用住房，只要具備居住功能，即應視為用于居住的房屋。如果所購房產為寫字樓、門面房等投資性、經營性用房，則不屬消費行為，不應享有消費者購房人的優先權利。

最后，根據SY 房地產公司的情況，其建設的RJ大廈規劃為商辦用房，不符合用于居住的條件。故本案中，購房人C 購買房屋的行為不是消費行為，不享有消費者的物權期待權。即使其購房款已全部結清，仍不能以消費者購房人的身份取得房屋，其申報的購房款債權同理亦不得享有優先于工程款優先權、抵押擔保的債權及其他債權的權利，其權利性質應認定為普通債權。

（四）網簽房屋債權人D 是否享有債權優先權

首先，應界定房屋網簽登記行為的效力。房屋網簽登記是住房行政管理部門為規范房屋銷售行為、防止開發商或銷售商“一房多賣”、以保護購房消費者權益實施的行政管理行為。從法律效力層面說，網簽登記既不產生物權或準物權效力，也不成立消費者購房人的物權期待權。此外，網簽登記還有別于房屋買賣的預告登記。

其次，本案中SY 房產地公司將房屋網簽至D 名下的目的是讓與擔保，D并無購房的真實意愿。所謂讓與擔保，指債務人或第三人為擔保債務的履行，將擔保標的物所有權或其他權利轉讓給債權人。當債務清償后，標的物應返還給債務人或第三人；當債務不履行時，債權人有權就該財產優先受償。因SY 房地產公司房屋并不具備登記領證條件，因而談不上轉讓房屋所有權于D，故以讓渡房屋所有權為借款債務提供的讓與擔保并未成立。

據上分析，債權人D 雖有房屋的網簽登記，但其借款債權并不具有優先性，其申報債權仍為普通債權。

三、債權人權利的優先順位和權利保護

（一）優先權順位分析

前文已提及，消費者購房人的債權因其權利基礎為消費者的生存權，故依據人身權優先于財產權、私債權優先于公債權的償債原理，在房地產企業破產中其權利具有對抗建設工程款優先權、抵押權優先權及其他債權的效力，在破產清償順位中當然地處于最優先的地位。緊隨其后享有優先順位的優先權則為建設工程價款優先權，建設工程價款優先權系法律上的技術創造，目的在于解決建筑市場長期存在有農民工弱勢群體的討薪難問題。基于現代社會關顧弱勢群體的人文理念，《合同法》首次確立了該項制度，開啟了這一制度的先河。嗣后最高法院又以【法釋（2002）16 號】批復、建設工程司法解釋（一）、司法解釋（二）對這一制度加以細化、解構和重構，從而使得這一制度得以逐步完善。房企破產清算順位中再后的優先性權利是房屋不動產的抵押權，抵押權因其性質屬于擔保物權，故在房企破產清算程序中，“物權優先于債權”的這一傳統民法原則得以淋離盡致地發揮。

根據以上優先權順位分析，具體到本案中，抵押債權人A、工程款債權人B、普通購房債權人C、網簽房屋債權人D 的權利誰應優先、誰應劣后已一目了然，管理人、債權人對之不難作出優先順位上的排序。由此亦可以看出，我國現行法對消費者購房人的權利給予了特別的、最優先的保護。需要研究的是企業破產清算實務中對于消費者購房人支付的定金應如何予以保護的問題。房企破產后已不能向購房人交付房屋，故而構成根本違約，依法律規定應雙倍返還定金。因定金并不是以特定財產設定的擔保物權，即“定金不屬于物保債權范疇”，故而對購房人支付的定金本金部分，應與消費者購房人債權同樣的順位給予優先獲得受償，并無爭議。但對加倍返還的一倍定金部分，因其權利基礎是《合同法》或《擔保法》中的定金罰則，具有懲罰違約責任方的性質，故對該部分債權與消費者購房人債權同樣予以優先保護，缺乏法律依據，而應按普通債權處理。

最后，分析我國法律對消費者購房人債權清償順位的安排，發現其規定仍有明顯的不妥之處。首先，消費者購房人的優先權規定突破了物權優于債權的一般原則，且即便設定該優先權，應由立法機關全國人大及其常委會以法律的形式對之作出規定，最高人民法院以批復或解釋的形式規定該權利似有以司法取代立法之嫌。其次，對消費者購房人優先權中認定支付大部分購房款，參照最高人民法院《執行異議和復議案件規定》第二十九條第三項之規定，可以界定為已支付的價款超過合同約定總價款的50%。同樣是消費者購房人，僅僅因為支付比例的不同，而受到不同的對待，法律規定顯然有失公允、有違債權平等原則。第三，消費者購房人優先權并未經物權登記，不具物權法上的公示效力，卻在破產中享有最為優先的受償權，能夠對抗其他優先權人和公示的物權權利人，難免會危害交易的可預測性。

（二）債權人權利保護

SY 房產公司承建的RJ 大廈為商辦用房，房屋不存在以居住為目的之說，也就不存在消費者購房人這一最優先保護的權利主體及權利?！镀髽I破產法)第十八條規定管理人享有決定解除合同或繼續履行合同權利，但其前提是債務人和對方當事人均未履行完合同義務。而對于本案中購房人C 來說，其已經履行了己方的全部合同義務，依法享有要求債務人交付房屋的權利。管理人在此情形下不可依據《企業破產法》第十八條規定解除與購房人C 簽訂的購房合同。但鑒于購房人C 購買的SY 房產公司房屋是爛尾房屋，在債務人SY 房產公司破產的情形下，已構成事實上或法律上的履行（交付房屋）不能，故應允許管理人解除合同，購房人C 只能申報合同解除后要求賠償損失的普通債權。但需注意，此時管理人解除合同并不是依據《企業破產法》第十八條的規定，而是依據《合同法》第一百一十條中合同解除的相關規定，對其因合同解除產生的損失，可以向管理人申報損失賠償債權。2019 年新公布的最高人民法院《九民會議紀要》第四十七條對之作了進一步的明確規定，紀要規定：當出現《合同法》第一百一十條規定的除外情形，即一方不得要求另一方履行時，雙方均可根據《合同法》第九十四條第五項之規定，通過起訴方式請求解除合同。一方請求繼續履行合同的，人民法院不予支持。該紀要的規定體現了與時俱進的司法態度，為管理人在房企破產清算中解決解除合同難題提供了切實可行的法律依據。

四、結語

房地產開發企業破產程序中通常存在消費性購房人基于生存權的債權優先權、工程款債權人優先權、抵押權債權人優先權等諸種權利的并存和沖突，管理人應根據法律法規司法解釋的規定，在法無明文規定的情形下則應依據法理，充分權衡各方權利主體的利益，厘清各方關系，準確認定消費者購房人、工程款優先權人、抵押權人、普通債權人，綜合作出權利順位的安排和處理，以實現對房企破產情形下各類權利主體權利的充分保護，并實現法律效果和社會效果的有機統一。