借鑒銀行經驗加強住房公積金貸款的風險管理淺談

代岳吾

住房公積金制度在很大程度上促進了城鎮住房發展，為社會群眾提供了長期穩定的信貸資金。而住房公積金作為社會公眾資金管理機構，在維持社會穩定、經濟發展中發揮著重要作用。隨著國家政策支持、企業單位待遇提高，擁有住房公積金的職工數量越來越多，這樣在很大層面上也提高了住房公積金貸款風險。誠然，我國住房公積金制度還不夠完善，在實際風險管理中也存在一定的問題。住房公積金貸款規模擴大、申請住房公積金貸款人數不斷增多，這些都為住房公積金風險管理提出了新的挑戰。對于銀行來說，銀行在信貸體系方面更加成熟，也有很多的有效風險防控方案，為了能夠進一步提高住房公積金貸款風險管理水平，借鑒銀行經驗有著重要意義。

一、住房公積金貸款及其風險相關闡述

住房公積金作為一種職工長期性住房儲金。而住房公積金貸款是指受到國家推行的低存低貸購房政策影響，從而為廣大企事業單位職工提供的一種購房優惠政策貸款服務，提高職工的房屋消費能力。結合《住房公積金管理條例》客戶自住房公積金使用可以分為三種形式，包括住房公積金貸款、銀行存款、國債三種。其中，住房公積金貸款收益最大、風險最大，所以如何加強住房公積金貸款風險管理水平是需要重點考慮的問題。通過分析可知，住房公積金貸款損失下限大，而收益上限小，隨著國家政策的推動，住房公積金貸款規模也隨之增加，同時也提高了住房公積金貸款風險。相比銀行貸款，住房公積金貸款起步較晚，從事崗位的相關人員專業能力參差不齊、工作經驗欠缺，雖然住房公積金管理中心委托銀行辦理貸款業務，但作為銀行受托業務，銀行不一定完全按照自營業務標準嚴格辦理住房公積金貸款業務。住房公積金管理中心擁有貸款最終審批權，因此住房公積金管理中心同樣要承擔最終風險，所以如何控制住房公積金貸款風險，提高風險管理質量顯得十分重要。

從另一個方面上看，住房公積金貸款和銀行按揭貸款形式類似，但銀行自從成立之初就以貸款作為核心業務，因此貸款風險管理機制更加成熟，所以住房公積金貸款風險管理可以借鑒銀行貸款風險管理模式，并建立健全符合自身的貸款風險管理機制，高度關注操作風險、法律風險、市場風險，以風險管理手段促進住房公積金的保值增值。

二、住房公積金貸款風險相關闡述

（一）政策性風險

住房公積金本身就具備非常強的政策性因素，國家所提出的政策標準也會直接影響行業發展。房地產行業與住房公積金之間有著密切聯系。特別是近些年，面對房價暴漲、炒房現象加劇，國家對房地產行業的調控力度加大，我國住房公積金貸款期限普遍為20年。在這20年間，如果因為政策造成國家利率變動，也會帶動存款、利息的變化，并且這種變化不可測，很有可能發生虧損。在性質層面上，雖然住房公積金貸款性質與銀行類似，但由于業務過于單一，降低了風險控制力，特別是在宏觀政策變動下，進一步增加了風險發生的可能。

（二）市場風險

這里所指的市場風險為房地產市場風險，如果房地產價格變動，會給行業帶來巨大的影響。房地產作為推動國民經濟發展的支柱型產業，但從近些年房地產行業發展現狀來看，我國房地產行業依然存在不規范問題，導致住房公積金貸款方面出現了諸多風險問題。例如某職工在還房貸期間，當地房價下跌幅度較大，這就會導致貸款人的抵押物價值要低于抵押前的價值，容易產生信貸風險。雖然近些年我國房產價格在逐年提升，但提升速率明顯放緩，表示大部分地區房價遇到了瓶頸期，房地產價值下降很有可能。

（三）體制風險

《住房公積金管理條例》中的規定，個人住房貸款需要委托銀行完成辦理，而商業銀行本身是以利潤為基礎，所以無法規避利益驅使，在實際運行中容易產生利益沖突等問題。在這，我國辦理住房公積金貸款業務流程十分繁瑣，委托的銀行在利益方面要多加考慮，這就造成辦理住房公積金貸款業務十分消極、速度緩慢，無法高效運行住房公積金貸款業務。這些問題讓很多客戶不得不改變貸款方式，將住房公積金貸款轉變為商業住房貸款，給住房公積金貸款帶來了一定風險問題。

（四）擔保方式風險

住房公積金貸款擔保方式通常都是由貸款住房作為抵押，而該方式本身就帶有一定的風險問題。當今很多開發商為了能夠提高住房銷售量，會延長銷售周期，也就是采用預售方案，房屋在尚未建成或正常建設時就已經展開了住房銷售，此期間消費者也可以購買住房。在此過程中，由于房屋都是期房，此時在買房時展開住房公積金貸款，很有可能產生“未來住房”等問題，從而加劇了住房公積金貸款風險。同時，以風險分散角度分析，使用貸款住房作為抵押貸款不符合這一原理。

三、借鑒銀行經驗加強住房公積金貸款風險管理的措施

銀行貸款機制更加成熟，很多方面都值得住房公積金管理中心借鑒，整體上可以分為以下幾點：

（一）借鑒銀行貸款組織框架，加強組織控制

為了進一步降低住房公積金貸款風險，要借鑒銀行貸款組織架構，結合行業提出的“不相容職務分離原則”，完善貸款制度制定權、貸款發放執行權、風險貸款處理權相分離的機制，保證組織機制的科學性，完善內部責任制度，從而實現風險防控。需要從以下幾點出發：

1、住房公積金貸款制度的行使部門是住房公積金管理中心，因此也是主要的風險管理部門。在風險管理中，要科學制定、修改相關貸款政策與制度，明確將授信業務的操作流程、標準，采取更加科學的貸款人信用評估與審查體系，采取分級審批權限制度。這些要求和制度都要嚴格執行，并對所執行情況進行檢查、監督。

2、住房公積金貸款發放由專門的貸款發放部門行駛，對房地產住房公積金貸款市場做出調查，以標準流程受理借款申請、貸款辦理、抵押登記、貸款劃轉手續，明確要求公積金逾期貸款期限。

3、資產風險管理部門主要是負責不良資產處理工作，將住房公積金貸款的業務人員、信用審查人員與處置權分離，避免出現隱藏問題，造成惡性循環。處置權專門交給獨立、有權威的法律事務部門行駛，這樣可以提高不良資產管理力度，還能夠讓貸款業務人員權責更加清晰的。

（二）借鑒銀行審批流程，加強流程掌控

風險防控前提是風險識別，風險預測、監控、識別能力是影響風險管理質量的重要因素。商業銀行有一套（或多套）完善的貸款審批流程，可以用作參考借鑒，構建完善住房公積金貸款審批流程，強化風險識別能力。在審批方面，以定量、定性相結合的三級貸款審核流程為主，加強審批流程的控制，完善監控工作，明確各項操作的風險政策操作標準。

1、開發商方面，要對開放商資信進行審查，包括開發商是否合法設立、是否具備開發權、企業資金是否充足、組織機構是否健全、管理機制是否完善等。

2、在購房人方面，做好購房人資信審查工作，判定購房人是否能夠滿足住房公積金貸款要求，分析其經濟來源是否穩定和充足，是否是自用購房等。工作人員將購房人的相關信息錄入到系統當中，計算機可以自動得出購房人的信譽等級以及可貸款額度，并由有經驗、資歷老的貸款人員展開風險評估，其重點內容是房價核實，通過一系列的分析工作即可確定貸款額度的風險度。

3、在開放項目方面，包括項目開發是否具備合法土地使用權，包括是否全的期限、用途以及能否轉讓等。這些方面都是降低住房公積金貸款風險的重要舉措。

（三）借鑒銀行貸款制度，加強制度完善

1、住房公積金貸款首付是重點關注的問題，通常情況下貸款房價越高，借款人違約風險就越大。首付比例越大，貸款比例就越小，因此必須要嚴格控制首付款的比例。

2、對住房公積金貸款操作方案進行細化，可以從三個方面出發：首先，完善貸款看房制度，在申請貸款過程中，不僅要有抵押房屋相關證件、明確產權，還要派出兩名工作人員到現場看房，記錄相關資料，提交看房報告，這樣可以在一定程度上減少貸款風險；其次，進一步規范開放商行為，在協議簽訂當中，不僅要有驗收、現場勘察文件，還需要提供房產明細列表，制定相關制度加強控制，避免“虛擬住宅”帶來的欺詐風險；再次，加強借款人行為控制，在辦理貸款業務中，要進一步規范借款申請書、合同，任何文件都要簽字確認，現場有專門的貸款人員見證，這樣可以避免操作不規范帶來的風險問題；最后，規范貸款工作人員行為，明確貸款工作人員的權責以及業務流程，采用綜合程序審查復核機制，以全流程控制為主，降低道德風險發生幾率。

3、住房公積金貸款后期管理工作也十分重要，后期管理是指在國家政策、法律的引導下，對住房公積金回收進行管理，可以采用銀行的結算工具，明確管理層、信貸工作人員權責，發揮其作用，可以根據貸款合同履行借款人相關義務（按期還款），借款人如若沒有按照合同內容履行義務，則定為“不守信借款人”，對這類借款人進行全程跟蹤，必要時借助法律手段，確保貸款金額可以足額收回，減少信貸資金風險發生幾率，提高資金周轉率以及使用率。其中，要重點關注貸款基礎工作，保證住房公積金貸款文本的規范性，提高內部管理水平，為科學開展住房公積金貸款管理工作奠定基礎。

（四）借鑒銀行貸款信息化，加強技術管理

在信息時代下，我國商業銀行均已經實現了貸款業務的信息化升級，雖然住房公積金管理中心依然實現了信息化管理，但信息化程度與商業銀行還有一定的差距，因此可以借助銀行的信息網絡，加強住房公積金貸款風險的管理工作。

1、管理中心的歸集與信貸和受托銀行歸集與信貸業務鏈加強信息共享，借助大數據以及數據庫，系統可以直接查詢借款人及其相關人員的信貸情況，通過信息系統和專家數據庫得出借款人可貸款額度，從而保證借款人收入能力、還款能力比值相匹配。同時還要實現全轄住房公積金貸款業務數據庫共享，系統可以識別借款人及其相關人員二次申請貸款能力，避免二次貸款造成的還款能力不足帶來的風險問題（違約與政策風險）。

2、借助銀行的貸款信用查詢系統，借助檢索功能直接查詢借款人及其相關人員的信貸記錄，如果信貸記錄較差，如貸款逾期累計多等，降低借款人的信貸額度，這樣可以控制貸款質量和貸款風險，盡可能減少違約風險發生幾率。配合完善的銀行住房公積金貸款審核制度，做好每個貸款流程控制，如受理、審核、審批、劃款等，加強與受托銀行之間的聯系，在受理、劃款、記賬等方面做好信息流通，加強相互牽制，減少受托銀行工作人員的操作風險、道德風險。

3、如果在住房公積金貸款執行期間，借款人逾期還款或不還款，此時要采用法律手段，對借款人及其相關人員的住房公積金凍結。借款人還清所貸金額之后即可解凍或提取住房公積金。借助住房公積金貸款跟蹤系統，及時獲取逾期貸款信息，找出借款人逾期貸款以及還款規律，采取多種催收方案，如上門催收、電話催收、網絡催收等，并借助法律手段減少住房公積金貸款的違約風險。

四、結束語

綜上所述，銀行在幾十年發展當中，已經形成了較為完善的按揭貸款制度體系，而住房公積金貸款與銀行貸款具有很大的相似性。因此，針對住房公積金貸款體系不完善的情況，以及住房公積金貸款所面臨的風險問題，可以充分借鑒銀行貸款經驗，包括組織框架、審批流程、貸款制度、信息技術等，構建符合住房公積金貸款體系的風險管理機制，提高住房公積金貸款質量，實現公積金保值增值的目標。