房地產開發企業預算管理應用探索

張國美

一、引言

隨著我國經濟增長方式的轉變與宏觀調控政策的趨嚴，房地產企業正在經歷從粗放式管理向精細化管理的轉變。因此，房地產開發企業將目光投向了預算管理。預算管理是企業內部管理的一種手段，以戰略目標為導向，通過對未來一定期間內的經營活動和相應的財務結果進行全面預測和籌劃，科學、合理地配置企業各項財務和非財務資源，并對執行過程進行監督和分析，對執行結果進行評價和反饋，指導經營活動的改進和調整，從而推動企業戰略目標實現，是能夠有效解決房地產開發企業當前所面臨問題的有效措施之一。

二、預算管理在房地產開發企業應用中存在的問題

（一）風險預警機制效力未充分體現

預算管理模式有一項功能，即預警功能，主要是反映在預算的實際執行情況中。如果房地產開發企業出現信息不對稱現象，導致管理的不足等問題，且不對目標進行預算，房地產開發企業的管理者就可以及時了解這一情況，并在這個基礎上快速對信息進行分析、修正以及相應的控制和調整。這也是驗證房地產開發企業機制性能的重要手段。但是，在實際情況中，一些房地產開發企業的預算預警機制并不完善，導致管理層無法及時發現問題，或者發現問題后無法及時制定正確的解決方案，進而影響房地產開發企業項目的質量和業務流程，對企業造成損失。

（二）預算管理的工作方法尚有改進空間

房地產開發行業高速發展，而企業的預算管理未跟上時代的發展，導致企業的預算管理工作方法相對落后，例如采用定基預算法，憑借多年的工作經驗進行預算編制。房地產開發企業一般都會對項目開發計劃、產品種類提出比較高的要求，加上房地產企業具有資金密集型特征，不合理的預算往往會加重企業的經營困難。這樣的預算方法會直接影響房地產開發企業預算編制的效果，也是房地產開發企業缺乏科學的預算管理工作方法的必然結果。為縮短工作周期和改進工作流程，一些房地產開發企業會對圖紙進行修改和完善，從而進行對應的施工，在這個過程中財務信息之間的差距會很大，導致預算管理得到的結果與實際的情況嚴重不符，使得房地產開發企業中的預算管理無法發揮應有的作用

（三）預算管理與房地產開發企業戰略目標的契合度有待提升

在當前的社會中，大多數房地產開發企業的預算編制方法通常是要求各部門向財務部門提供相應的預算數據，再由財務部門收集和編制數據并填寫報告。一方面，房地產開發企業的戰略目標周期性一般較長，如果僅僅只是編制年度預算，企業的每個部門在對預算進行準備和執行的時候都不能與公司的總體戰略目標緊密結合。房地產開發企業會在項目開始前編制預算，但項目的周期變化、內部和外部因素的變化都會導致實際情況與最初編制的預算產生很大的差異。雖然預算得到的數據會根據實際情況進行相應的調整，但還是無法準確地反映項目本身的實際進度。這樣一來，預算和實際分離，預算無法為管理決策提供有效的參考，從而導致房地產開發企業管理層獲得的信息錯誤，可能導致企業決策失誤，進而影響企業的短期規劃甚至戰略目標的實現。

三、房地產開發企業預算管理的措施

（一）提高風險預警機制的反饋靈敏度

房地產開發企業的預算管理內容與我國其他企業的預算管理內容有所不同，其內部預算管理結構更加復雜多樣，這要求房地產開發企業形成一個可持續的預算管理體系。除了我國對房地產開發企業的管理要求外，房地產開發企業自身應對此予以高度重視，提高員工的信息管理能力。房地產開發企業可以通過使用信息技術，充分利用現代信息技術，規范預算管理流程，提高預算管理效率，使預算系統與財務核算、財務報銷、人力資源等業務系統或ERP（企業資源計劃）系統對接，避免預算成為“信息孤島”。讓員工可以高效地分析和處理信息，有效提高員工的工作的效率。還可以此為基礎，建立可靠的風險管理機制，強化風險預警，及時地分析房地產開發企業內部的發展情況，并發現企業發展過程中出現的一些問題，從而加以解決。企業還應該優化和改進預算制度，考慮一些客觀因素和我國市場發生的變化，從多個角度、多個側面進行分析，觀察數據中的數據，深入了解包含在數據中的信息和內涵，促進企業正確決策。在此基礎上，結合企業戰略的實施情況，形成房地產開發企業應具有的預算管理系統。

（二）改進預算管理的工作方法

如果房地產開發企業要實施預算管理，并想要避免預算管理的某些問題，就需要改進其預算管理工作方法，即更改其業務方法并遵循預算管理系統進行預算編制和執行。

在預算的編制層面，房地產開發企業必須充分收集財務、業務、市場、技術、政策、法律等方面的信息資料，并對企業的實際情況進行適當的優化，從而合理確定戰略導向下的企業年度經營目標，作為預算的控制指標，例如房地產企業應結合土地儲備、資金情況確定來年的開發計劃與銷售計劃，結合利潤目標合理安排交房與結轉進度。在審批方面，房地產開發企業的預算管理還應該要求管理層，如預算管理委員會，對企業的預算準備進行初步的審查，并按章程的規定報董事會及股東（大）會審議后批準，確保預算的權威性。

在預算的執行層面，結合前期設定的預算指標，企業定期收集評估預算執行情況，分析預實差異與進度差異，對企業內部年度預算指標、年度預算執行過程進行總結。財務部門要發揮預算管理主責部門的作用，將分析結果與企業的經營情況準確反饋給管理層，以預算作為紐帶，使企業的各個部門相互合作，聯合起來形成凝聚力。

在預算的評價層面，房地產開發企業可以使用績效評價和績效考核作為激勵措施，從而有效幫助企業實施預算管理。由于房地產開發企業的項目開發周期比較長，所以企業可以考慮采用年度預算評估系統，該評估系統會在項目執行過程中調整預算評估。在設定評估目標時，評估指標必須有助于促進企業長期發展，并且項目的經濟增加值可以被視為主要評估目標。另外，由于房地產開發企業的項目周期跨度長，難免存在許多的不確定因素，所以房地產企業應從預算的編制、實施、評價來考慮各項指標的完成情況，以此來使公司運營結果符合企業的戰略目標，從而使企業獲取更多的經濟效益，促進企業發展。

（三）提高預算與戰略目標的契合度

房地產開發企業實行預算管理的主要目的是更好地實現企業的戰略目標，以便企業獲得更多的經濟利益，更好地促進企業發展，因此房地產開發企業在實施預算管理時應該與企業總體發展計劃保持一致。首先，房地產開發企業在制定適當的預算管理目標之前，需要對企業的發展戰略目標有清楚的了解和理解，以便更好地了解其工作原理，并實施最佳的企業治理解決方案。其次，房地產開發企業需要建立必要的預算管理控制機制。隨著情況的變化，預算管理方向將偏離企業的戰略目標，管理層應及時進行審核，確保房地產開發企業的戰略目標得以實現；關于房地產開發企業預算管理的一些關鍵方面，也要采取必要的控制措施，例如為企業提供新的項目預算管理、在技術計劃變更時進行預算審查等。最后，房地產開發企業的預算管理應符合企業的戰略目標，并針對企業戰略發展的不同方面分別制定適當的預算指標。這些措施有利于幫助房地產開發企業提高經濟效益和市場競爭力，確保企業整體戰略目標的實現。

四、結語

預算管理是公司內部控制管理的重要手段，也是公司財務管理的重要組成部分。在當今社會，房地產開發企業需要創建一個完備的預算管理體系，以便在激烈的市場競爭中穩定發展。只有正確認識到當前社會市場形勢的嚴重性以及與實施全面預算管理有關問題的重要性和緊迫性，才能找到解決預算管理機制相關問題的方法，使預算管理為企業目標的實現提供有力保障，促進房地產開發企業健康、順利發展。