淺析房地產行業成本核算

洪峙暉

在當前社會經濟發展的背景下，房地產行業從黃金時期走向了白銀時期，企業只有重視成本才能獲得更高的利潤。成本核算作為一項復雜的工作，不僅需要遵循國家統一的會計制度，還應考慮到稅務部門的成本規定，因此財務管理中的成本核算應該受到重視，保證成本核算的精細化。成本核算的正確性直接影響企業的成本預測、計劃、分析、考核和改進等控制工作，同時也對企業的成本決策和經營決策有重大影響，因此成本核算對企業成本計劃的實施、成本水平的控制和目標成本的實現起著至關重要的作用。但是，在當前房地產行業的成本核算中，存在著成本核算意識不足、核算人員綜合素養低的問題，影響了成本核算工作的穩步開展。因此，在房地產行業的發展中，管理者需要認識到成本核算的重要性，根據房地產行業的特點，完善成本核算方案，全面提高成本核算工作的質量，滿足房地產行業的發展需求。

一、房地產行業成本核算的程序和要求

房地產行業成本核算是根據房地產企業確定的成本核算對象，按照國家規定的會計制度和房地產企業管理要求，對房地產開發項目發生的各種成本費用進行歸集、分配和結轉，取得不同成本核算對象的總成本和單位成本，向有關信息使用者提供企業成本信息的成本管理活動。

成本核算的基本程序是：首先根據核算的基本原則和項目特點確定核算對象，按照核算管理的要求確定會計科目和賬簿，根據核算的對象歸集開發成本和費用，然后根據核算對象的特點確定按期、按項目等劃分的項目輔助核算和按客商劃分的輔助核算等，再把開發成本費用按照會計準則歸集到確定的對象，接著在項目完工、確定結算成本、確定開發成本后結轉到開發產品中，最后一般按照建筑面積把總成本分配到可售建筑面積中計算出單位成本。

成本核算對象主要是指通過計算確定的成本費用歸集以及分配范圍，也就是被計算成本的客體。成本核算的對象主要包括：第一，單體開發項目。在成本核算中，將獨立編制概算或施工圖預算的單個開發項目作為核算對象。第二，群體開發項目。一種是以同一開發地點、結構類型相似的群體項目作為核算對象；另一種是開發規模較大的、工期相對較長的項目，可以按開發周期作為核算對象。

房地產企業成本核算的具體要求主要包括：第一，正確劃分收益性支出和資本性支出的界限；第二，正確劃分生產成本和期間費用的界限；第三，正確劃分不同會計期間的成本界限；第四，正確劃分各種產品的成本界限；第五，正確劃分完工產品與在產品的成本界限。只有正確劃分這5個方面的費用界限，才能正確計算出開發項目的總成本和單位成本，進而為房地產企業成本管理工作提供有用信息。

二、房地產行業成本核算的特點及內容

（一）房地產行業成本核算的特點

1.核算難度大。房地產企業主要從事房地產開發建設，其生產成本主要就是開發成本，開發成本明細中具有不同的特性，且涉及不同的成本、工程上的專業領域，成本會計需要掌握非財務專業知識。

2.核算時間跨度大。房地產企業項目開發周期長，短平快項目少則1～2年，時間長一點的項目需要5年以上，需要穩定的財務人員。

3.成本核算的差異大。房地產企業開發的項目受地域、功能、用途等方面的影響，不同的項目之間核算的差異很大，歸集的方式也不一樣。

（二）房地產行業成本核算的內容

房地產行業成本核算的內容包括：第一，土地征用及拆遷補償費用，如土地使用費用以及農作物補償費用等。第二，前期工程費用，主要是指開發商在工程前期政府許可的招標代理費等，如勘察設計費、臨時設施費等。第三，建筑安裝費用，指開發商在項目開發中支出的建筑主體工程費以及安裝費用等，如總承包工程費用、消防專業分包工程費用等。第四，基礎建設費用，即房地產在項目開發過程中出現的道路、寬帶網絡以及園林綠化等費用支出，如市政配套費、供電系統費等。第五，公共配套設施費用，指房地產開發區域的配套設施，如居委會、學校等的費用。第六，開發間接費用，主要是指在企業直接組織及管理過程中形成的工程監理費、造價審核費用等，如工程施工中的審核費用、房地產項目的營銷費用等。第七，借款費用，指符合資本化條件的借款費用［1］。

三、房地產行業成本核算存在的主要問題

（一）成本核算的意識不足

根據房地產行業成本核算工作的特點，在一些工作落實中存在相關人員成本核算意識不足的問題。可能存在大量的不精細化核算、財務人員覺得只要一級科目正確就不管明細科目的情況，比如建安工程費用建筑費和安裝費混合使用或者錯誤使用等問題。由于房地產行業的特殊性，企業財務工作相對復雜，若核算人員意識不足，不僅會降低成本核算的質量，也會降低房地產企業的競爭力，限制房地產行業的長期、穩步發展［2］。

（二）沒有有效劃分核算對象

在房地產行業中，開發項目一般是分期進行的。實際的成本核算中，部分房地產行業由于核算對象過于精細化，在工作量增加的基礎上工作成果并沒有對精細管理起到有效的幫助，在核算對象劃分中存在粗糙以及隨意的情況，影響了各項工作成本核算的質量，同時也降低了成本分析以及成本控制的效果。

（三）成本費用歸集不合理

房地產行業的成本核算中，期間費用的歸集是十分重要的，通過各項工作的細化處理，不僅可以增加成本核算的嚴謹性，也可以提高各項工作的準確性，優化費用歸集處理的效果。但是在很多大型房地產企業中，初期的成本費用比如拿地成本、營銷費用、借款費用等，在總公司和項目公司之間分攤或者劃轉等一系列情況下，存在費用不劃分或劃分隨意的問題，影響成本核算的效果，導致成本費用化歸集出現不合理的現象［3］。

（四）預估成本和結算成本差異大

由于房地產行業的特殊性，在各項工作的成本核算中受到周期性的影響，項目開發中經常面臨資金以及地方環境等因素的限制，再加上后期審計的問題，成本部門的結算相對于財務部門結轉成本存在時間和金額的差異。而且這種現象會引發成本歸集滯后問題，導致房地產成本核算中的預估成本與最終核定成本差異大，無法滿足房地產行業的發展需求。

（五）財務人員的業務能力、專業素質不足

在房地產行業中，需要由專業的會計進行各項核算，但是一些財務人員自身水平有限，對于房地產企業支出到底該資本化還是費用化沒有清晰的認識，在日常工作中受到多種因素的影響，在具體的核算工作中缺少對成本核算的思考，出現成本核算工作不到位以及缺少責任心的問題，從而影響成本核算的準確性。

四、完善房地產行業成本核算的策略

（一）健全成本核算管理體系

在房地產成本核算中，為了保證各項工作的穩步開展，需要健全成本核算管理體系：第一，房地產行業管理者需要認清房地產行業的特殊性，根據成本核算工作的各項規范，合理劃分成本核算工作，通過分析開發方式的落實，提高成本核算的分析效率，保證房地產行業各項成本核算工作的統一開展，展現成本核算管理工作的整體價值。第二，在成本核算管理體系完善中，相關管理者需要根據工程項目的狀況，合理劃分成本工作，通過公平合理、因果關系等原則的確定，保證成本分配工作的合理性，一般按照功能性再以建筑面積來劃分成本、費用，以滿足房地產行業成本核算工作的需求［4］。

（二）健全會計科目核算體系和輔助核算

根據房地產成本核算工作的特點，通過會計科目核算體系的完善，可以合理劃分成本核算的內容，逐漸形成完整的工程成本結構，并提高會計成本分析以及成本控制的效率。在當前房地產行業的成本核算中，為了健全會計科目核算體系，需要做到：第一，房地產開發成本作為一級科目，企業需要按照自身的經營特點，細化成本核算內容，針對較大的核算項目設置單獨的會計核算科目，以提高成本核算的效率。第二，在房地產的會計核算工作中，相關部門需要設置開發成本的明細內容，尤其是要注意開發間接費用科目設置和管理費用科目設置的關系和區別。在合同中要詳細規定工程開始時間、竣工時間以及建筑面積等，相關的會計核算人員要根據各項工作的狀況開展成本核算工作，以提高成本核算工作的效率。

（三）明確利息和各項成本資本化和費用化的界限

在房地產成本核算中，需要明確利息以及各項成本的費用劃分界限。在成本核算中，第一，確定工程項目的毛利、毛利率以及產銷率等；第二，按照工程預算的流程，確定成本項目執行方案，并結合房地產周期長、變化因素多的特點，明確利息和各項成本資本化和費用化的界限，提高成本核算的整體效率；第三，嚴格區分收益性支出以及資本性支出，通過區分方案運用以及核算內容的細化，將收益性支出納入費用賬戶，并將其作為當期損益融入企業的日常費用管理，保證各項資本費用分析的科學性，提高成本核算的有效性［5］。

（四）各部門聯動，合理預估成本，盡快結算

對于房地產行業而言，在成本核算工作整合中，管理者應該根據工程的特點聯動各個部門。首先，在成本核算中，需要通過核算目標、數據統計以及數據來源的確認等，保證成本核算工作的穩步開展，提高各項工作成本核算預估的科學性。其次，對于房地產行業的各個部門，需要確認部門人員的框架，按照年度、月度的目標等，推算部門的工資費用，落實成本核算工作的內容。最后，成本核算部門需要根據房地產行業的特點，確定費用支出，并盡快進行工程結算，以提高成本核算的效率。

（五）加強財務人員梯隊建設

伴隨房地產行業的發展，為了提高成本核算工作的效率，應該加強人員隊伍的建設。第一，房地產行業管理者要根據行業的運行狀況確定科學的項目決策，并減少企業成本核算中的風險。在各項工作落實中，應該加強對預算管理工作的資金管控，確保資金以及財務管理工作符合會計準確性的要求，提高財務風險控制的有效性。第二，成本核算人員業務素養提升中，部門管理者應該根據行業的特點，要求各個部門相互配合，有效提高成本核算工作的效率。第三，在培養成本核算人員的業務能力時，應該將工程、財務以及管理等內容融合，拓寬成本核算人員的知識面，并通過信息化成本核算操作能力的提升，提高房地產成本核算工作的控制效率［6］。

五、結語

在房地產行業的成本核算中，需要落實規范的成本核算制度，通過會計科目核算體系的整合、成本界限的確定、部門之間的配合等對成本進行歸集、分攤、結轉的核算，為管理層在合約規劃、目標成本掌控方面提供準確的信息，保證房地產行業成本核算工作的穩步開展，為行業的發展提供參考。在房地產行業運行及發展中，為了提高成本核算的整體效率，行業管理者需要根據行業的以往發展狀況，完善成本核算機制，保證房地產行業成本核算的準確性和透明性，避免出現成本核算不合理的問題，滿足房地產行業的發展需求，對我國經濟的持續、健康、穩定發展作出貢獻。