基于價值創造的房地產企業現金流管理

駱建建

一、房地產企業現金流特征分析

房地產企業現金流管理貫穿于企業經營全過程，包括項目可行性研究費、建設工程規劃許可證費、工程勘測設計費、物業管理費、銀行貸款流入、基礎工程施工費、銷售回款等。與其他產業相比，房地產企業的生產經營活動具有顯著的特殊性，因此，在現金流管理方面也呈現出一定的差異化特征。其一，現金流金額較大。投資規模大決定了企業資金流入與流出規模較大，龐大的資金流動對企業的融資、資本運作、償債能力要求較高。并且能夠合理預測出企業資金的流出和流入時間、金額等，保證現金流高速運轉是企業現金流管理的首要問題。其二，現金流循環時間長。銷售類型的企業一般的項目開發周期是3～5年，持有型項目投資回收期則長達10年，這使房地產企業的資金流回收存在風險性。如何把控資金時間價值、降低資金使用成本是現金流管理的重要內容。其三，現金流不確定性較大。房地產項目開發產品具有固定性特征，而現金流受經濟發展水平、產業結構、消費水平、土地供給、支付政策、合同變更、稅收政策等變化因素的影響，需要企業科學規劃現金流收支活動，最大限度降低不確定因素對現金流的影響。其四，現金流易受宏觀政策的影響。大部分房地產長期處于負債經營狀態，項目投資資金大部分來源于金融機構，受國家金融法律法規及信貸政策的影響較大，這就要求企業必須提升現金流管理的戰略規劃能力，把控宏觀環境變化趨勢，降低資金運營成本與風險。

二、價值創造理念下房地產企業加強現金流管理的策略

（一）調整經營戰略，提升創值能力

為了避免房地產企業內部現金流疲軟運行的問題，企業應當全面分析國家調控政策變更趨勢以及房地產市場的走低態勢，積極探索轉型升級之路。在這一過程中，房地產企業要改變傳統的重資產經營模式，避免過度依賴外部資源，在保證服務質量進一步提升的同時，確保負債規模不會增加，創新企業利益增長空間；同時，房地產企業還可以調整自身的經營戰略，積極發展輕資產業務，主動占領新市場，尋求更多的利益增長點。例如，近年來國民經濟的消費熱點逐漸轉向醫療、養老、娛樂等方面，房地產企業可以圍繞住宅房產，拓展多元化的服務領域，配備相應的醫療或娛樂設施，增加房產銷售的價值。此外，房地產企業還可以建立長效的客戶運營服務機制，深入分析行業數據、客戶數據以及城市數據等，讓數據資源成為支撐企業投資決策、積累企業資本價值的基礎，引領行業發展，最終實現企業價值利益最大化［1］。

（二）控制投資規模，減輕資金壓力

部分房地產企業為了發揮投資規模化效應，往往采取大量屯地、大舉擴張等經營模式，這使企業長期處于負債經營狀態下，且現金流量較大，企業資金壓力也隨之增長。為了從根源上降低房地產企業的運營風險，在“限購令”等政策的導向下，企業需要控制投資規模。一方面，科學預測國家宏觀經濟走向及調控政策變更趨勢，謹慎預判市場走向，做到投資“審時度勢”；另一方面，房地產企業在投資決策之前需要客觀真實地衡量自身的財務狀況，在“量入為出”的原則下制定土地籌備計劃，保證土地儲量與企業的項目現金流規劃保持一致，避免盲目拿地造成現金流被大量占用。在理性投資理念的基礎上，房地產企業還需要對各投資項目進行合理組合與搭配，即對不同產業項目、周期長短不同的項目進行合理搭配。在投資前，企業必須樹立起憂患意識，在沒有具備長期競爭優勢的條件下，可以選擇有穩定收益的產業，當企業現金流周轉不靈時則可以彌補其他產業資金投入；同時，需要避免集中投資一些開發周期較長的項目，應該合理協調長短周期投資項目，利用短期項目資金周轉效率高的優勢，有效規避投資風險，也能夠保證企業整體投資效益最大化［2］。總的來說，放緩投資速度、適量進行投資項目，并且注重合理搭配項目組合，以實現企業資本的循序積累，從而實現價值的最大化。

（三）優化資本結構，降低資金風險

針對房地產企業普遍存在的財務杠桿過高、現金流風險大等問題，房地產企業需要適當優化資本結構，如為了確保投融資的匹配度，可以采取科學規劃債務期限或者債務投資規模的方式。一方面，企業改善資本結構最直接的方式之一就是合理控制債務融資規模，即通過適當稀釋股權融資比例的方式分散投資風險，加大權益型融資，隨著企業控制權的轉移，資源配置方向也會更加合理，企業價值也會增高；另一方面，合理規劃債務期限，償債時間要與項目投資時間節點匹配，盡量減少債務成本的產生。在開展債務融資工作時，為了減輕短期本息償還壓力，可以選擇長期債務融資方式，而短期債務融資則具備成本低且靈活度高的優勢。企業長期融資如果可以定期匹配相應的投資項目，并保持合理的比例，則可以對長短期債務結構進行優化，降低融資成本，也能為企業創造價值。

（四）動態管理現金，提升現金流速

房地產企業要想提升經營資金周轉效率，應該加強各渠道的現金流周轉，保證其統籌管理。將最基本的生產和銷售作為現金流周轉途徑，生產渠道的資金活動通常涉及項目開發前期及項目建設時期的資金投入，以應收賬款和應收關聯公司款項為主；而營銷渠道則以銷售回款作為管理內容，通過動態化、系統化管控，可以及時發現現金流管理過程中存在的問題。從生產渠道角度來說，企業可以以價值為導向建立資金循環機制，采取手段如下：其一，將工程施工進度納入全面預算管理范疇內，在事前做好施工計劃、土地獲取時間的規劃，保證土地及時投入使用，并嚴格按照計劃施工，通過控制項目施工進度的方式縮減資金循環周期；其二，充分發揮ERP系統在資金流信息與業務信息中的融合管理作用，分析業務環節中的非增值鏈條，減少生產期間對資金的過度占用，避免工程延期給后續的銷售環節帶來不利影響。從營銷渠道角度來說，房地產企業要注意預收賬款款項回收環節，重點關注市場變化，及時采取有針對性的營銷策略加快存貨周轉，遵循“以銷定產”的基本原則，更好地防范市場不確定性帶來的風險［3］。

（五）加強預算管理，實現風險防范

全面預算管理對于資金收支控制具有一定的指導意義。在房地產企業中，以現金流為核心的預算編制工作中，必須堅持以下兩個原則：一是以收定支原則。現金流管理與外部市場環境和宏觀經濟形勢聯系較為緊密，在預算編制環節要充分預測各業務項目的現金支出需求及項目預期收益，嚴格把控資金支出關口。例如，在現金流管理工作中應該合理調整現金比例，當現金存量低于預期時，應該適時減小投資規模，以保證企業現有的資金能夠有效流轉。二是歸口管理原則。在開展現金流預算編制工作時，應該在上一年預算執行情況的基礎上結合本年度戰略規劃，在上下協調一致的前提下，預算目標一經落實則進入執行階段，并依據執行差異及時分析原因，做好后續的整改工作。此外，房地產企業要重視現金流風險防范工作，以經濟景氣程度、行業發展前景、國家政策趨勢、經營周轉能力、成本控制情況、產品競爭優勢等作為主要因素，對項目現金流進行合理評估，建立風險測試模型，如ZATA模型、Logistic模型、人工神經網絡分析模型等，及時確定企業資金缺口和來源，制定合理的投融資方案，建立嚴格的風險防范保障機制。

三、結語

房地產企業應當以保值增值作為現金流管理的基本目標，通過調整經營戰略、控制投資規模、優化資本結構、實現動態管理、強化預算控制、重視風險監控等方式，逐步優化現金流管理手段，提升企業的經營效益。