房產項目公司各部門財務管控提升探討

文/徐華，紹興柏盛房地產開發有限公司

1 房產項目開發流程及各階段工作實施主要部門

房產項目整體開發主要可分為“項目前期工作”、“工程施工管理”、“銷售管理”、“后期管理”四個階段流程。除總經辦、財務部門外，項目公司一般設有投資發展部、設計部、工程部、預算部、銷售部、人力資源部、辦公室、物業部等。財務管控也不應只停留在對“工程施工管理”、“銷售管理”兩個階段，而應涵蓋項目開發全流程各階段各部門。

1.1 “項目前期工作”階段流程主要包括：市場調研可行性分析、投標方案、項目確定、

班子組建、設計任務書、設計招標、立項備案、建設用地規劃許可證辦理、建設工程規劃設計方案批復、土地使用權證辦理、初步設計批復、規劃設計審批；主要實施部門有總經辦、投資發展部、設計部、人力資源部、辦公室。

1.2 “工程施工管理”階段流程主要包括：地質勘探、三通一平、施工圖設計、施工圖

報審、工程規劃許可證辦理、工程招投標、簽訂施工合同、監理單位選定、質監手續辦理、施工許可證辦理、施工圖會審、施工組織管理、工程聯系單管理、工程款項預付與結算、工程單項驗收、工程綜合驗收、工程資料備案；主要實施部門有設計部、工程部、預算部、辦公室。

1.3 “銷售管理”階段流程主要包括：預售許可證辦理、銷售合同及附件起草、銷售合

同訂立備案、銷售培訓、銷售價格、銷售廣告、設計施工變更。主要實施部門有設計部、工程部、銷售部、辦公室。

1.4 “后期管理”階段流程主要包括：交付面積核算、房款結算、房屋交付、房屋權證

辦理、物業前期介入、物業后期管理、業主投訴處理；主要實施部門有工程部、銷售部、辦公室、物業部。

2 各部門財務管控提升具體體現

2.1 當政府推出公司意向出讓地塊后，投資發展部根據出讓公告地塊基本情況及規劃指

標作市場調研并最終向總經辦出具可行性分析報告，該報告通過分析宏觀市場環境，周邊競爭項目樓盤，初步分析可行業態指標數據進行投資成本測算。財務部應在此報告的基礎上及時介入，在對項目作SWOT分析后，結合以往項目成本、費用、納稅模型，采用假設開發法、項目凈現金流量法等對地塊價格及利潤作細化分析，以此作為最終投標方案依據。

2.2 項目確定后，設計部根據設計任務書招標選擇設計院，簽訂設計方案、施工圖設計

合同，財務部在該階段應根據項目業態類型、開發期數、后期工程規劃許可證申領情況，對設計方案、施工圖設計合同按項目所得稅、土地增值稅清算要求合理分期分類訂立合同。

2.3 預算部在全面熟悉施工圖紙后，對總包、分包工程采用工料單價法或綜合單價法作

項目成本預算，財務部以此作為項目工程成本測算依據。在建設施工過程中因為設計變更、材料價差調整等原因超預算成本增減較大也應及時告之財務部。在工程竣工決算時，除委托第三方出具審計報告的工程項目外，其他配套、室外、綠化、道路等工程應對照合同條款、結算要求分別作決算報告，并將所有涉及決算的工程設計變更聯系單及現場鑒證單作為報告附件，以備財務部后期所得稅及土地增值稅清算審查。

2.4 “工程施工管理”階段是整個項目開發的重點，也是項目財務管控的重點，對工程

部管控應從工程施工單位管理、合同管理、工程價款支付審核、工程成本控制等方面作進一步提升。

1）在選定中標單位、簽訂工程合同前要對招標單位和簽訂合同單位作資質和納稅資格審查，優先選擇有資質和一般納稅人資格的單位。

2）對各類勘探、施工、材料采購等工程合同應與設計合同一樣，按項目土地增值稅清算要求合理分期分類簽訂，按規定登記臺賬，財務部要對合同結算條件和方式等進行審查，爭取按最優條件簽訂，對于在合同執行過程中發生的變更、中止等，應按規定簽訂變更、中止協議。

3）嚴格按照工程部月度付款計劃、合同付款結點和方式支付工程款，施工單位提交工程款請款單后由監理部門先復核通過并開具正式發票后，工程部才能進行工程款用款申批流程，經預算部、財務部審核交由總經理審批。對于款項支付至合同或決算價款95%的合同，施工單位應開齊全額發票。

4）對偏離預算成本工程項目應查找原因，及時簽訂工程變更聯系單或合同補充協議，對違反合同約定未按施工組織設計要求施工項目應中止合同并要求損失賠償。

2.5 全程參與銷售合同及附件起草、備案工作，負責監督和審核銷售價格備案、合同簽

訂及銷售款收款工作，及時核查銷售臺賬并與銷售回款情況作對比分析，對銷售人員進行相關財務收款、票據管理等知識培訓。

2.6 項目竣工交付后，負責物業前期對接工作，建立業主信息臺賬、登記業主物業費收

繳情況表，并協調處理業主交房、維修投訴工作。

2.7 要求人力資源部建立員工信息檔案，按勞動法規定簽訂勞動合同，社保繳納，監督

和審核員工出勤記錄、工資款項發放明細。要求辦公室定點采購辦公、勞保用品，對易耗用品建立物品領用登記明細。

3 結束語

如果將項目公司形象比作一個人話，那么組成項目公司的各部門就好比是組成人的各部分器官，財務部就相當于人的心臟，資金就是血液而財務管控就是溝通各部門的血管，血管越強大就會帶來更多的養分，人就越健康，所以財務管控的好壞直接決定項目公司各部門間工作的緊密程度、工作目標的統一程度，也只有不斷完善財務管控制度，才能更好的發揮出項目公司整體資源，實現經濟效益和價值最大化目標。