柯云蝦
2008年后,中國房地產經濟蓬勃發展,房價攀升,大量資源流向房地產市場。近些年,隨著相關政策的出臺,房地產市場競爭愈發激烈,項目開發風險隨之提升,已有不少國有房地產企業因投資風險、籌資風險及資金回收風險,誘發財務危機,失去市場優勢,走向破產清算。面對新形勢、新環境,國有房地產企業要保持競爭優勢,持續、穩定發展,必須提升財務管理水平,正視可能存在的財務風險問題,采取強而有力的財務內控措施,管控財務風險影響因素。
房地產項目投資規模大,建設周期長,所以國有房地產企業需維持良好財務狀態[1]。若財務管理存在問題,資金鏈斷裂,便會影響項目開發的進度和質量。目前來看,國有房地產企業為擴大規模,投資了大量工程項目,中鐵建設集團有限公司就是如此。但高投入不一定等于高回報,投資中存在很多帶有風險的影響因素[2]。若項目開發效益難以達到預期,投資收益率低,將直接導致企業無法實現預期的經濟目標。
房地產工程項目建設對資金有較高的要求,企業除自有資金和預售房款外,通常還需要通過籌資,獲得外部資金的支持,從而實現項目的開發。從國有房地產企業的情況來看,自有資本比例相對較低,很多時候依靠銀行貸款。任何經濟活動都伴隨著風險,籌資活動自然也不例外[3]。而市場需求、經濟環境的變化都可能影響到國有房地產企業的籌資財務成果,對預期收益產生巨大影響。例如,利率波動、貸款利率增長,將導致房地產市場需求降低;項目開發成本增長,可能導致國有房地產企業無法如約償還貸款,從而影響后續開發,資金鏈斷裂,導致項目停滯。
房地產項目開發周期長,各階段都會產生巨額支出。例如,在土地獲取階段,土地獲取成本高,往往需付出巨大代價。且國有房地產企業參與的工程項目多、土地需求量大,土地資源的獲取需花費巨資。另外,在工程項目建設階段,設備的使用、人力和物力的投入都會產生巨額費用,若工程延期還會導致工程項目整體成本增加。龐大的資本投入,導致資金深度套牢,一旦房地產市場或資金市場發生變動,房屋出現積壓情況,將導致資金回收困難,企業無力償還貸款。
國有房地產企業在房地產市場上長期處于優勢地位,融資相對簡單,籌資難度較小。因此,許多國有房地產企業對財務風險控制不夠重視,相關管理工作較為粗放,管理理論落后,管理理念不清晰,沒有形成有效的管控機制[4]。且由于管理層不重視,各部門配合度低,沒有很好地配合財務內控工作,導致無法有效識別風險,財務風險預測與預警不及時,財務風險問題不能及時得到處理。
預算管理關系到項目的進度,會影響資金的利用率,決定資產的質量。房地產工程項目開發每個環節的資金投入量都比較大,對資金的使用效益有一定的要求。若缺乏有效的預算管控,將影響資金的利用率,發生超預算情況,甚至導致資金出現缺口。然而,國有房地產企業普遍存在預算控制不到位的情況,內控管理缺乏有效性和針對性,很多時候是進行事后監管,導致部分預算款項的設置缺乏真實性,編制參考不符合實際情況,預算追加缺乏嚴謹性,從而給企業帶來風險,易發生資金浪費問題。
現代房地產工程項目開發規模大,涉及諸多經濟活動,項目開發過程中產生的財務信息數據量非常龐大,財務風險影響因素多,因此對財務內控提出了更多的新要求。然而,國有房地產企業人才結構老齡化,管理方面缺乏創新,沿襲傳統內控模式,財務內控沒有做到與時俱進。很多時候依賴上級部門的規章制度和標準開展內控工作,沒有根據內控的需要更新內控方式,沒有引入現代化財務內控理念,沒有針對國有房地產企業財務管理的需要,建立完善的內控體系。在管理工作開展的過程中,缺乏對信息技術的應用,導致內控管理時效性差,網絡經濟業務無法得到實時管控,提升了潛在的財務風險。
房地產市場的發展與國民經濟息息相關,宏觀經濟環境的變化,將導致國有房地產企業的經營發生變化。當前房地產市場競爭激烈,市場需求不穩定,工程項目開發成本高。企業要獲得預期的經濟收益,資金的合理配置至關重要,合理利用資金才能規避風險,將風險影響降低到企業可承受的范圍內。然而,很多國有房地產企業在資金管理方面存在問題。例如,征地階段沒有基于全面預算管理理念開展資金管控工作,籌資階段缺乏籌資風險評估,施工階段成本費用控制不足,資金使用流向控制不到位,最終導致資金的使用效益具有不確定性,無形之中提升了企業的財務風險。
國有房地產企業應正視市場環境的變化,提高對財務風險影響力的重視程度,基于國有企業的特點,采取強而有力的財務內控措施,健全現有內控機制,從而嚴格控制財務行為,打擊營私舞弊的行為。具體來講,國有房地產企業要保證內控管理的獨立性,避免自檢自管,要明確內控權責劃分細則,確保財務內控機制的合理性與科學性,通過明確責任提高各部門的配合度,提高財務內控的效率和質量,從而形成一套行之有效的內控模式,加強國有房地產企業的財務風險規避能力,保障國有資產的安全。
預算的編制和執行質量,關系到項目成本、項目進度、項目質量,會影響國有房地產企業的資產結構。資金利用率低,籌資風險、投資風險居高不下,根本原因就是缺乏預算管理監督,導致預算編制和執行不規范,預算追加不合理。因此,國有房地產企業要通過財務內控措施,加強預算監督管理,嚴格審查和核對預算編制方案及執行情況,提高預算編制的嚴謹性。對于項目開發過程中的預算追加情況,必須全面審查,結合案例預測預算使用效益,檢驗預算追加的合理性。
項目開發規模越大,經濟活動中產生的財務數據量就越多,財務風險影響因素就越多。而傳統的財務內控措施很難做到面面俱到,難以滿足當前的財務管理內控需求。另外,21世紀是網絡時代,經濟活動中的網絡經濟業務越來越多,財務管理信息化已是大勢所趨。在這種情況下,要對企業財務行為進行高效管控,規避潛在的財務風險,必須樹立現代化的財務內控理念。在財務內控過程中融入信息技術手段,建立財務共享中心,通過信息化平臺更好地掌握財務動態。基于大數據技術分析財務管理行為,預測風險類型和風險源,事先對財務風險進行控制。
對于國有房地產企業來說,資金使用的合理性至關重要,將資金用到該用的地方,才能節約項目開發成本,避免超預算情況發生,提高經濟效益,避免資金冗余或浪費,規避財務風險。因此,國有房地產企業應針對項目各階段資金使用情況、財務風險類型,制定與之相對應的資金控制方案,加大資金控制力度,從而規避工程項目開發各階段可能發生的財務風險。例如,建設階段采購環節,應盡可能間接融資,提高現金周轉率。再如,籌資階段應豐富籌資手段,挖掘潛在融資渠道,優化資本結構,降低籌資風險。
房地產工程項目投資大,收益明顯,但項目開發過程中也存在諸多風險。國有房地產企業在新的市場環境下,若不采取有效的財務內控措施,控制財務行為,將遭受不必要的經濟損失。因此,國有房地產企業應針對財務風險類型,結合房地產市場環境,建立相應的財務內控機制,預測潛在的財務風險,對財務管理行為進行有效控制,規避財務風險的發生。