房地產企業中稅務核算、合理規劃的相關研究

盧利君

房地產企業在經營活動的過程中，常常因為不恰當的企業涉稅行為，違反稅務法律法規而蒙受利益損失，這種現象是客觀存在的。一旦稅務部門在稽查中發現企業有偷稅漏稅的行為，輕者需要補稅及繳納罰款，情節嚴重者甚至會承擔刑事責任。

一、關于房地產企業土地增值稅管理

房地產企業土地增值稅的征稅對象是土地和土地上的所有建筑物。政府征稅的范圍由生產經營的增值額決定，一般征收30%～60%的四級超率累進稅率。在土地增值稅管理中，房地產企業需要注意三個對稅務影響深遠的環節。

首先，在建設前，未轉讓土地使用權和房產產權的行為不再需要繳納土地增值稅，所以及時規劃立項環節非常必要。房地產企業在籌劃期和開發項目的管理過程中，比較容易模糊的地方就是開發間接費用和期間費用的分界。而房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費不能作為土地增值稅扣除項，所以要在項目建設開始前，清晰地將這兩個環節區分清楚。

其次，在建設中期，房地產企業一定要選擇適合本工程土地增值額的核算方式，否則核算環節容易出現差錯，導致核算環節與有關規定不匹配，這很有可能導致項目不能享受國家提供的優惠政策和免稅政策，從而增加項目的額外支出。所以，在進行銷售定價的時候，房地產企業一定要根據臨界稅率考慮節稅收益和納稅成本之間的利益平衡，避免在期稅清算的時候使利潤產生大幅度的變動。

最后，在建設后期，土地增值稅的扣除項目和完工后對利息費用的處理息息相關，要選擇合適的計算方式［1］。

二、房地產企業土地增值稅面臨的問題

（一）收入問題

首先，采用合適的增值稅方式可以在核算環節為房地產企業帶來更大的收益。房地產企業可以根據開發項目是否是普通住宅而分別計算增值額，如果不對此進行詳細區分，則沒有辦法享受免稅條例。在現實中，一些房地產企業在核算時不區分住宅區和商鋪，竣工結算的時候簡單以建筑面積分攤，這樣很可能在無形中增加了這部分房產的稅負。在開發之前，最好先細化財務核算管理，分開計算住宅和商鋪的開發成本。

其次，房地產企業在定價的時候要反復斟酌，合理定價，如果指定的價格超過了30%、50%、100%、200%時，就要權衡價格帶來的收益是否會與優惠政策的減免程序出現沖突了。降低土地增值稅的適用稅率的方法是，適當降低銷售價格，這樣可以打數量戰，使資金快速回流。

最后，房地產企業要在臨界點為20%的前提下，開發符合標準的普通住宅，可以考慮調整銷售價格，享受土地增值稅減免政策。

（二）成本費用問題

房地產企業完工后，要對利息費用進行必要的處理。這是因為土地增值稅因不同方法扣除利息，得到稅率也會不同。持有土地使用權、房地產開發成本5%以上的利息運用據實扣除法，持有5%以下的利息則采用比例扣除法?？梢赃m時選擇一些空置的房屋供企業自用或出租，用于商業用途。這些房屋的好處是可以免征土地增值稅，降低項目增值率。房地產競爭愈發激烈，一線城市土地資源日漸稀缺，房地產企業可以通過開發商業項目，以購物中心或百貨業走出一條商業化的發展道路。也可以通過大盤運營，將一些房屋分布出租，建設醫院等大型公共設施，提升影響力，形成穩定的人流供給，保證客流量和業績［2］。

三、土地增值稅清算的核算管理對策

（一）明確條件

1.進一步規范會計核算制度。匹配度高的會計核算制度，對于房地產企業整體或具體部門機構都有著舉足輕重的作用，是房地產企業發展過程中的奠基和依靠。應該根據企業的實際管理情況，制定規范標準的會計核算制度。房地產企業要在不斷的發展過程中，調整和完善既定的會計核算制度，對各項制度條例進行監督和管理，保證全部落實到位。

2.加強企業階段性稅務籌劃。房地產企業可以根據經營的各個環節，調整各方面的會計工作降低稅負。要細化財務人員的工作內容，將多個工作重心如稅務核算或清算申請等擴大工作覆蓋面，單獨核算每一個不同納稅標準的項目。我國的課稅標準因為建筑材料的不同而有所差異，企業需要自行區分。

3.重視稅務籌劃。營改增政策實施以來，加強稅務籌劃已經成為財務人員的共識。房地產企業的財務部和領導層應該多多互動交流，做好稅務籌劃，合理地控制財務稅收。主要對策有兩點。第一，選擇施工材料和機械設施時，要選擇可以獲得增值稅發票的供應商，全面降低實際采購施工材料的成本。第二，成本費用機制應當符合健全有效的要求，規劃施工進度，在得到增值稅發票時進行全面控制，防范自身稅務方面的風險。

（二）扣除項目明確

1.記錄利息費用和雜費支出。財務費用有兩種列支方法。第一種，據實扣除同類期的商業銀行貸款利息，按持有土地使用權支付金額和房地產初始成本總和（又叫合計數）的5%，扣除其他房地產開發費用。第二種，按上述“合計數”的10%計算扣除不能提供金融機構證明的費用，包括利息在內的全部費用支出。以上兩種方法在實際操作中存在差異。第一種方法中允許“據實扣除”的利息，不一定等于第二種方法中“合計數”的5%的利息。房地產企業在進行納稅籌劃時，會選擇減掉稅負高的方法。第一種方法適合“據實扣除”有較高的利益費用時采用，單獨計算利息支出；否則，選擇后一種方法，按“合計數”的10%扣除全部費用。

2.充分利用對房地產企業的附加扣除實施稅務籌劃。《土地增值稅實施細則》規定，為了抑制房地產的炒買炒賣行為，可按“合計數”的20%對從事房地產企業加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。當非房地產企業進入房地產業時，應把房地產作為主營項目，重新設立專門從事房地產開發和交易的關聯企業［3］。

（三）完善核算環節

1.房地產企業采購環節。要綜合考慮供應商高低報價和進項稅抵扣額等因素，在進行賬務處理時為財務人員提供直接的參照依據。一般納稅人的房地產企業和施工企業適用稅率為9%，施工企業開具的增值稅專用抵扣發票能夠為房地產企業降低稅負。但在實際工作中，施工單位也存在提供假發票或發票開具方與實際購票方存在差異的情況。所以建議房地產企業在收取金額上添加管控規定，如果支付金額到達規定數額以上，就必須附有正式發票和在稅務局發票查詢系統上打印出的真偽單。

2.稅務籌劃工作要求財務人員具備良好的職業素養。所以人力資源部門在招聘財務人員的時候應該進行嚴格的篩選，著重考察財務人員的職業素養和專業技能。禁用、慎用有才無德、有德無才的員工，保證房地產企業財會隊伍的純潔性和工作效率。

3.加強全局性稅務籌劃。從現代房地產企業整體出發，存在設計項目啟動到銷售等多個環節，全局性在稅務籌劃中至關重要。建設、包有和流轉三個環節是房地產行業的主要環節，應以其為基準，擬定相應的稅務籌劃計劃。

4.大力培養稅務籌劃人才。要制定房地產稅收人才培養計劃，聘請專業的稅務師對理論、實踐、政策解讀、職業素養等方面進行全方位培訓，提升整個團隊的稅務籌劃水平。

四、結語

稅務風險來自于各個方面，房地產企業本身經營活動涉及的稅務風險也是多方面的，所以房地產企業要在日常管理中增強風險意識。事前要努力避免因不規范行為帶來的稅務風險；風險發生時要緊急啟動風險處理機制，盡可能地減少稅務風險對房地產企業經營的影響；事后要開展查漏補缺工作，避免風險的再次發生。另外，房地產的稅務籌劃人員要緊跟時代，讀透政策，對現行稅法要了然于胸。要讓企業的稅務籌劃方案跟上新頒布的稅務條例，使房地產企業擁有更多合理避稅的條件，在與同行的競爭中打出時間差優勢。