房地產企業融資風險管理研究

莫琴曉

一、引言

房地產行業屬于與金融行業結合最為緊密的行業之一，其本身具有十分顯著的特點，如較長的運轉周期、大規模的投資和大體量的項目建設等，房地產企業要想獲得效益，就必須有充分的融資支持項目建設的完成［1］。由此可見，融資在房地產企業發展中占據極為重要的作用，一旦融資管理出現問題，就會讓企業發展陷入困境。國內房地產企業雖然在對融資風險管理進行不斷的完善和創新，但是融資風險的影響因素也在不斷變化，風險管理方面的任務也日益加重。

二、國內房地產企業融資風險管理問題分析

（一）融資規模過大，融資期限過長

國內購房熱潮的不斷涌現直接刺激了房地產行業的快速發展，而這種快速發展導致大部分房地產企業在房產項目的開發建設方面失了分寸，不少企業為了追求更多的利益而隨意擴大融資規模。房地產企業從項目的投標階段開始，就離不開資金的支持，即使是項目建設完工之后進入銷售階段，仍舊需要足夠的資金予以支持運轉。如果企業的融資體量過大，對應的債務融資體量也會擴大，而融資風險的發生概率也會隨之提高，導致企業在運轉中出現后力不足，進而為企業的融資風險管理帶來巨大的挑戰。此外，房地產企業對投資規模的過度追求，也會讓融資的期限相對變長，如果在此期間企業發生資本轉化率不足的情況，那么大筆的資金就會出現閑置狀態，這提升了企業融資風險的發生概率。

（二）融資方式和渠道比較單一

受國內金融行業發展及環境的影響，當前房地產企業融資方式和渠道都比較單一，選擇性較少。最常見的融資渠道除了銀行貸款就是民間募資，其中最主要的融資渠道還是銀行貸款，相關統計數據顯示，房地產開發資金中源于銀行貸款的資金超過50%。但隨著國家出臺了一系列房產宏觀調控政策之后，銀行貸款的門檻提高，審批更為嚴格，房產企業為了保證資金鏈必須開拓新的融資渠道［2］。預售房款是房產企業除了銀行信貸外最常使用的一種融資渠道，此渠道屬于質優、低風險融資手段，不僅能夠緩解房地產企業的資金壓力，還能夠讓買家分擔風險。但是由于缺乏規范的市場管理條例，頻繁發生的資產糾紛問題導致該渠道無法實現可持續發展。雖然房地產企業會借助各種不同的融資渠道如股權融資、債權融資等對自身資金鏈予以保障，但是受企業自身發展及市場發展的限制，這些融資渠道并沒有在業內得到廣泛的應用。

（三）金融體系不健全，缺乏規范性引導

金融體系不健全且缺乏權威規范性法律法規的正確引導也是當前國內房地產企業融資風險管理主要問題之一。國內房地產企業在其經營中存在十分顯著的缺點，一是在經營項目方面的擴張太過盲目，二是融資結構缺乏合理性。這些缺點產生的原因在于金融體系的不健全，經營項目的盲目擴張雖然能夠擴大企業的發展規模，獲得更多的利潤，但過度的擴張也會為企業的資金帶來更大的壓力。企業資金鏈出現問題，就會引發企業融資結構失衡，導致企業融資風險的產生。與此同時，當前國內并沒有針對房地產金融體系頒布具有較強權威性和規范化的法律法規，以至于其在市場融資發展過程中無法得到良性的引導，進而導致房地產企業融資風險不斷攀升。

三、國內房地產企業融資風險管理對策

（一）正確決策，加強風險管理意識

在實際的發展過程中，房地產市場需求的類型也在不斷變化，而伴隨著周邊地域和配套設施的變化，區別也日趨顯著。所以房地產企業在選擇項目的時候需要理性決策，不僅需要對項目的目標群體予以考察，還要根據客戶的實際需求數據對將來市場的發展趨勢進行合理的預測和分析，而不應該盲目追求規模的擴大，更應該結合企業自身實際情況和市場及客戶需求進一步提升融資風險管理意識。在實踐中，可以根據國家相關部門頒布的《金融風險防控建議》等指導文件，選擇符合自身情況的風險評價指標，定期通過外審和內審方式對企業的風險漏洞予以測試。此外，針對房地產項目融資期限較長的情況，房地產企業應該加快項目進度，盡量縮短產品開發周期。在實踐中，可以將整個項目分為若干個小的階段逐步完成，并根據每一階段項目中出現的問題隨時調整戰略，做到資金及時回籠，這樣不僅能夠保證企業的靈活平穩運行，還能夠增強資金的流動性，在有效降低企業融資規模的同時提高企業的風險管控能力。

（二）優化資本結構，推行多元化融資方式

對于房地產企業而言，廉價的資本成本能夠為企業帶來更多的營業利潤，所以房地產企業要采用低資本的融資方式對企業的資本結構予以構建，這是有效降低企業融資風險最有效的措施。具體如下：

第一，借助股票的發行來降低債務。房地產企業在實際融資過程中，可以增加企業股票的發行量，然后用所籌集到的資金對公司的債務進行償還。相對于銀行借貸，股權融資所獲得的資金雖然數量少一些，但是穩定性較好，且使用成本較低。這一舉措尤其適合當前國內的地方性民營房地產企業，只有借助股權發行的方式出讓部分企業經營控制權，引入更多的投資者，才能有效防止企業經營在面對較高的資金使用成本和金融緊縮政策調控的雙重壓力下出現資金鏈斷裂風險。

第二，借助利潤留存進一步降低分配。房地產企業在獲得經營利潤之后，一定要留下一部分將其轉化為企業的自有資金，這樣不僅能夠降低股權的分配，而且還可以對企業除成本之外的支出如債務利息等進行有效控制。在實踐中，企業只要完成股權融資，就可以把每年本該償還的貸款利息留存下來，并將其轉變成企業的自有資金，然后利用這些新增加的資金，對企業的業務進行轉型，進一步拓展企業的經營范圍，如涉足旅游和療養等相關周邊業務。

第三，采用股權融資，增強企業的資金流動性。增強企業的資金流動性，不僅能夠提升企業的融資風險應對能力，還對預防企業資金鏈斷裂具有至關重要的作用。房地產企業要增強自身的資金流動性，關鍵措施有三點，首先是實現項目的持續發展，其次為保障資金的轉化率，最后為保證資金快速回籠。當前金融環境依然緊收，地方銀行的信貸門檻加高，且受國內疫情的影響，要想在短時間內借助銷售額增強公司的資金流動性難度較大，所以股權融資成為國內房地產企業增強資金流動性的最佳選擇。

（三）構建風險預警體系，完善內控

構建合理的融資風險預警體系，對于當前國內房地產企業的發展來說尤為必要。在風險預警體系的實際構建中，首先應該對導致融資風險產生的誘因進行充分的了解和掌握，按照資金的不同來源構建不同機理的風險預警機制。如國內銀行信貸的融資模式，其風險主要體現在成本較高和金融風險上；引入外資投資的融資模式其風險主要體現在國家的政策限制和參與方面；自籌資金的融資模式其風險主要體現在規模不夠大，無法很好地滿足企業的流動資金需求等方面［3］。其次，要就與企業存在關聯的經濟變量數據進行分析總結，在一些多發性和可能發生的風險點位置設置專門的信息反饋和監控機制，借助監控反饋的信息生成風險預警報告，進而構建風險預警體系。此外，還需要進一步完善內控，可以針對參與融資過程的財務管理予以管控，針對企業的內部環境、管理監督制度、風險評估機制、信息溝通機制等方面存在的問題進行完善，構建更具協調性的內部管理機制。

四、結語

通過以上的論述，可以看出導致房地產企業融資風險管理問題的因素呈現復雜和多元性特征，融資風險不僅與企業的融資規模、渠道和方式息息相關，還與金融市場及相關金融政策存在重要關聯。近年來，雖然房地產行業在國內的發展仍呈現出比較良好的態勢，國家相關部門也針對該行業先后制定了一系列的法律法規，疫情之后房地產行業回暖態勢良好，但是“三條紅線”融資管理政策的頒布，對房地產行業在未來融資方面的發展帶來了更為嚴峻的考驗。