芻議城市更新視角下對老城區規劃改造的策略

文｜鄂州市城市規劃勘測設計研究院 方章杰

0 引言

隨著我國城市化進程的不斷加速，城市的形態已經發生了巨大改變，也逐步展現出類似與其他發達國家在城市化進程中呈現的“城市離心更新”的局面，而近年來國家所提倡的產業結構優化調整也從側面對城市更新方向產生了一定的影響，尤其是部分建成于上世紀八九十年代的老城區，如不從城市規劃層面介入城市更新策略則不可避免地會在城市出現“平民窟”。通過以往案例進行分析，城市更新的成敗不僅在于城市風貌的優化，而且城市產業的調整更直接涉及城市社會經濟與民生。本文以鄂州市葛店開發區城市規劃為例，探索了城市更新視角下的老城區改造規劃。

1 項目概況

葛店開發區地處長江黃金水道南岸，緊鄰“九省通衢”的大武漢，是武漢城市圈中最緊密的核心層。與武漢光谷廣場的距離僅30 公里，約15 分鐘車程，而高新大道和武鄂高速公路的建成更加縮短了其與武漢的時空距離。該開發區與北上廣深等特大城市的直線距離均在1000 公里左右，而武漢發達的航空運輸產業使得近千公里的距離演變成咫尺天涯。葛店開發區作為湖北省內第一批省級經濟技術開發區，其產業開發的歷史可以追溯至上世紀九十年代初，經過一段時間的產業發展逐步定性為生物醫藥產業基地。本世紀初葛店開發區被國家科技部授予了“中國藥谷”的榮譽稱號，這也標志著葛店開發區正式邁入了以醫藥技術研發、制造加工為一體的高科技產業園區行列。2012年該產業園區也被國務院授予國家級經濟技術開發區。

本次城市更新規劃以葛店經濟技術開發區管委會為核心，向周邊輻射0.5-2km 不等的距離，具體范圍為東至光華路，西抵建設大道，南靠武九鐵路，北達友誼大道，總規劃面積為4.65 平方公里。

2 城市產業更新規劃

城市產業作為片區經濟發展和社會穩定的重要保障，其不僅為轄區的政府貢獻了大量的財政收入，而且在產業經營的過程中也為當地提供了大量的就業崗位。轄區內已經形成了以醫藥為主的產業集群，但近年來由于產業集群在勞動力成本、產業研發優勢等方面均呈現出了疲軟的態勢，再加之醫藥產業較為嚴重的生態環境污染成本，本次更新規劃針對經濟開發區的產業發展現狀，提出了提升存量產業、布局增量產業、引進替代產業的城市產業更新策略。

首先，對現有的存量產業進行分類和甄別，對于部分經濟效益低下、資源消耗量大、污染嚴重的企業進行撤并和清退，從而為區域產業調整贏得寶貴的發展空間，同時其所降低的污染和能耗也能更加有利于居民的生產生活；部分空間還能用于完善區域的居住、商業辦公、科教文衛、市政交通、園林綠化等基礎配套設施。對于經濟效益較好的企業可通過土地置換、稅費減免等途徑積極鼓勵其進行產業結構升級，如剝離生產制造功能的“總部經濟”轉型，將能耗較大、空間使用率較低的加工車間進行異地安置，原有的園區空間內僅僅保留科技研發機構與總部核心管理機構等，從而保證企業的生產水平與政府的財政稅收不下降；積極提升企業自動化水平，以各類機械設備取代勞動力，一舉扭轉現有醫藥企業日益高昂的勞動力成本，通過以“機器替代人工”的改革亦可降低醫藥企業在員工生產防護方面的開銷，部分高毒、高污染的加工車間在機械設備的介入下大大減少了因人員出入而造成的有毒有害物質泄漏量。通過清退各類落后產能，開發區共計整合園區土地空間約191.77 公頃，有力地支持了園區的產業調整。

其次，隨著開發區內部分醫藥企業的清退，產業園區的格局發生了較大的改變，居住社區和商業辦公區的引入使得在園區中生活和居住的居民數量大幅攀升，因此在更新規劃中所布局的增量產業以生產型服務產業和生活型服務產業為主。生產型服務產業主要作為開發區的主導產業提供配套服務，如產業上下游研發、倉儲物流、貨幣金融、節能環保、會展銷售、人力資源管理等；而生活服務型產業則根據開發區就業和居住人口的數量、年齡層次等因素布局以餐飲零售、休閑娛樂、家政清潔、教育培訓等服務性產業。無論何種形式的增量產業都必須和其所對應的服務對象的布局進行對應，如倉儲物流應與服務企業保持較近的距離亦或是兩者之間的交通十分便捷，以便于商品和貨物能夠迅速地進行交互；餐飲零售產業則應當接近開發區內的集中居住區，從而保證足夠的客流量來維持產業可持續發展，而人們也能夠就近享受到便利的生活服務。

最后，引進替代產業的目的在于彌補部分高污染、高能耗的醫藥企業被清退后所留下的產業空洞，但在引進替代產業的過程中必須對引進目標進行慎重的甄別，如產業是否在未來五到十年內具備領先優勢；產業能否與開發區內現有產業進行有效銜接、產業能否為現有產業貢獻新的增長點等。鑒于開發區在醫藥產業上已經浸潤了近三十年，區域內企業對于醫藥行業的掌握和了解十分透徹，尤其是在長期的生產實踐中積累了豐富的醫藥制造機械維修管理經驗。為此，本次更新規劃在引進替代產業中首推醫藥機械的加工制造產業，該產業集精密制造、自動化控制、醫藥衛生等多行業為一體，具備了產業跨度大、復合程度高、投資見效快等優勢。同時，以“武漢· 中國光谷”為依托，發展與光谷配套的相關產業，合力共建“湖北（葛店）信息產業園”，先期規劃3 平方公里，目前已有激光設備制造、軟件開發、信息技術應用的部分企業入園。為適應產業園區的產業調整規劃，園區充分發揮地理優勢，將信息化物流倉儲產業作為園區未來產業發展另一主要方向進行謀劃，使其不僅能夠提升現有產業的物流倉儲能力，而且將其作為湖北乃至我國中部地區物流倉儲集散中心進行產業架構。物流倉儲產業主要涵蓋了各類電商平臺的區域基地型倉儲中心、配送轉運節點站等設施，目前國內多家電商平臺如唯品會、蘇寧易購等已落戶園區。

3 城市品質更新規劃

產業的更新必須建立在開發區自身品質的更新基礎上，市政配套、科教文衛、居住條件等營商環境都可能對產業更新產生影響，而城市的品質更新規劃也應當服務于產業更新，從而實現開發區的“產城共榮”。

圖1 產業更新示意圖

圖2 道路改造示意圖

其一，舊村改造。對開發區現有的舊村落進行統一規劃、統一安置，徹底扭轉開發區內村落的“臟、亂、差”面貌。目前，開發區內已完成拆遷8 處村落，在扣除安置村民所需的建設用地后，共計清理平整建設用地近60 公頃，進一步盤活了寶貴的園區空間，而在舊村整治的過程中原村民的居住環境也有了極大的改善，可謂是一舉兩得。

其二，交通設施更新。交通設施作為開發區物流運輸的血脈，本更新規劃中采取了“一拓、二改、三疏、四導”等策略改善區域交通條件。“一拓”便是積極拓寬開發區與武漢之間以及園區內部主干道路，從而進一步縮短了開發區與武漢之間的交通時間；“二改”是利用舊村拆遷、企業清退等整治行動，對現有路網布局進行改造，截彎取直、打通“斷頭路”，并適當增加次干道路的路面寬度；“三疏”是對開發區內的交通擁堵點進行疏通，如設置交通信號燈、優化交叉口道路渠化線型；“四導”則是指在部分交通流量較大的道路實施單向行駛，避免雙向交通流彼此之間產生干擾。同時，利用企業和舊村搬離、拆遷后騰留的土地，建設公共停車場4 處，增加公交線路、自行車道和步行道，鼓勵多種慢行系統模式，如“公交+步行”模式、“公交+自行車”模式、“公交+步行+自行車”模式。

其三，市政設施更新。雖然開發區經歷數十年發展，但在這個過程中依舊存在邊規劃、邊建設、邊開發的局面，而原本開發區中的舊村落未得以及時地清退，多方面原因造成區域內市政基礎設施覆蓋率較低，例如區域污水回收處理率僅為30%、大量通信與電力管線隨意架設等。因此，在本次更新規劃中將結合交通路網建設重新布局各類市政設施，并根據區域未來產業更新需求進行了局部優化，其中包含了如下幾項具體措施：所有市政配套管線結合道路等級進行劃分，主干路網下方敷設市政主干管、次干路與支路下方敷設支管，而在部分已做清退處理的場地附近預留各類市政管線接口。為解決開發區污水收集處理率較低的問題，在本次規劃中特設置了一處占地面積3.6 公頃的集中式污水處理廠，規劃處理能力為10 萬噸/日，而區域內還布局了數處雨水泵站、自來水加壓站、污水泵站等配套設施，進一步提高了市政配套設施的完善程度。

其四，區域景觀更新。充分利用新建和改建道路的附屬綠帶，將原本分散于開發區各處的綠地進行串聯，同時在園區中部對舊村改造和企業清退過程中所贏得的建設用地共同營造出“一核、一帶、雙廊、多點”園區景觀格局。“一核”便是圍繞原來的藥谷廣場，結合周邊的空間環境，形成一處園區景觀核心；“一帶”是指將武九鐵路沿線的防護帶打造成一條景觀帶，在滿足綠帶防護需求的前提下提升其景觀功能；“多點”則是利用現有綠地資源打造多處景觀節點。同時，針對區域內市容市貌情況較差的困局，下步還將根據區域內不同產業集群的特征進行專項整治，如“三改一拆”、沿街商鋪的店招整治、老舊社區的立面整治等。

其五，科教文衛設施更新。隨著開發區落后產能的清退，區域內常住人口將呈現出不斷增加的趨勢，而各類高科技人才的引進也對科教文衛設施的完善度和質量提出了更高的要求。本區域內將以社區綜合服務中心的形式為居民提供基礎醫療、便民服務、體育休閑、社區養老、圖書閱覽等功能。這種布局模式，居住有明確的邊界和社區中心，而每個社區服務中心有明確的服務半徑，體現社會的公平性和中心感。同時，針對開發區現有義務教育階段辦學條件和教學力量的不足，本規劃中共設計新建、改建各類中小學占地面積共計13.46 公頃，而在教學模式上積極探索集團化辦學模式，通過引進武漢地區知名中小學教育團隊，促進各校師資力量的提升。

圖3 停車及慢行交通更新示意圖

圖4 綠化廣場更新示意圖

4 城市文化更新規劃

城市文化作為區域產業精神的結晶，葛店老城區作為開發區的第一批產業園區，經過三十年的發展，區域內現存有大量建設于上世紀90年代的工業建筑，針對區內具有保留價值的工業建筑及構筑物分別進行分類統計整理，結合改造再利用方式的分析，讓工業文化成為片區具有地域特色的文化符號。例如，對部分還具備一定生產功能的建筑采取整體保留，并將其改建成醫藥文化展覽館，向民眾展示開發區三十年的醫藥產業發展之路，展覽館更可以現有的制藥設備向民眾科普醫藥健康知識。對于部分保存較好工業建筑則采用類似于工業遺址公園的改建策略，僅僅保留部分可利用為公園管理用房的建筑物，其他區塊則全部改建為公園綠地。

社區文化作為城市文化的重要組成部分，本規劃中則提倡結合“垃圾分類”等全民活動為抓手，以康養健身為紐帶，逐步營造出和諧的社區文化。

5 結語

鄂州市葛店開發區作為我國老城區改造的典型案例，其在改造過程中不但涉及了城市面貌的更新，而且對于城市產業的優化調整方面、亦對園區產業的可持續發展起到了積極的作用，部分規劃策略頗具借鑒之處。