“十四五”期間房地產業發展策略研究

趙捷

（陜西地建房地產開發集團有限責任公司，陜西 西安 710075）

“十四五”時期是我國經濟社會高質量發展的重要歷史性窗口期，是實現全面建成小康社會戰略目標、開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的新發展階段。房地產業的發展，也從增量時代轉變為存量發展的時代，資本杠桿、融資杠桿的抽離在減弱房企金融屬性的同時，也讓企業將重點放在了經營效率與精細化管理等公司運營方面的能力，行業發展進入了“嚴苛”運營的時期。

一、宏觀經濟發展形勢

（一）全球環境與中國經濟環境

受新冠疫情的影響，2020年全球主要國家經濟都處于水深火熱之中，我國在經歷了第一季度的經濟寒冬之后，從二季度起經濟增長明顯回升。但受限于各國對疫情防控程度的差異，疫情或將對全球經濟的影響持續數年。受到國際政治外交關系緊張的態勢，貿易環境惡化，全球科技創新步伐因受到技術封鎖等因素而受阻，全球經濟的復蘇和發展受到嚴重的影響。

面對復雜多變的環境，針對目前國際國內現狀，我國發展仍然處于重要的戰略機遇期。從持久戰的角度出發，我國將建立疫情防控和經濟社會發展工作中長期協調機制，堅持結構調整的戰略方向，更多依靠科技創新，完善宏觀調控跨周期設計和調節，形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。

（二）房地產行業發展環境

在我國“房住不炒”的背景下，房地產開發投資增速整體放緩，伴隨2020年8月監管層根據負債率為房企劃定“三道紅線”，房地產企業發展將一改原有融資高杠桿、高負債的發展模式，“去產能降杠桿”的供給側結構性改革讓房地產企業經歷著政策調控與經濟結構調整下的兩大熔爐的洗禮。

根據國務院發布《國家人口發展規劃2016-2030》中的相關要求，2030年我國城鎮化率將達到70%，即未來10年仍將有至少1.4億人口進城，因此所帶來的住房需求以及房地產業產品市場總需求量可觀。同時，伴隨著我國人口老齡化加深與人民經濟收入水平提高，房地產產品結構將因住房需求升級等因素調整，房地產業的發展相較于以往將更趨向于更加精準化、專業化、品質化與服務化，行業發展將進入機遇與挑戰并存的發展時期。

（三）省內國企房地產業務發展環境

從外部環境來看，在國企改革力度加深、經濟與行業政策調整的大環境下，省屬企業房地產業務發展極具挑戰性。從內部環境來看，要依托“產業融合”發展理念持續推進。

產業間互動方面：房地產業發展基礎在以土地管理業為依托的基礎上，持續探索多重增長點，形成“保本業務+創新模式”的攻守兼備的發展模式；同時，明確房地產業在產業間發展的“接力棒”傳遞責任，在做強自身產業的同時，通盤考慮其他產業的介入時點、探討合作模式、給予產業可持續發展的強有力支撐。真正做到產業間有機融合與產業互動，形成“1+1>2”的特有產業發展模式。

房地產業內部發展方面：在產業合作模式上，混改模式所帶來的“國民”深入合作，將在優化企業制度改革的同時加速提升房地產業務專業化水平、加深市場化程度；在產業發展方向上，“新型城鎮化”與“美麗鄉村”建設的產業協同發展思路，將在增強產業一二級聯動的同時，勾勒出房地產業務全新發展增長點。

二、面臨政策和機遇分析

在復雜多變的內外部環境背景下，國有企業戰略發展則需要更加科學、嚴謹。在有效防范經營風險，促進公司可持續發展的基礎上，推動區域地方經濟發展、開發建設滿足當地居住需求、融入區域產業發展的房地產開發項目，將成為房地產業務“十四五”期間重要的發展機遇。

（一）新型城鎮化建設的發展機遇

自黨的十八大以來，關于推進新型城鎮化建設，國家做出了一系列重大決策部署。截至“十三五”期末，我國常住人口整體城鎮化率突破60%，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，但距離發達國家80%的城鎮化水平還有不小差距，城鎮化發展潛力猶存。通過圍繞“以人為本”的新型城鎮化發展思路，推進一二三產業融合發展，堅持生態文明理念和原則全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路，將成為房地產業布局的一大重要機遇。

（二）縣域經濟的戰略布局機遇

縣域作為我國國民經濟的基本單元，占全國人口60%，國土面積占90%，縣域是決勝全面建成小康社會的主陣地，直接關系到我國工業化和城鎮化發展的程度，在解決“三農”“城鄉統籌”“區域協調發展”等問題上具有不可或缺的作用。房地產業在依據政策方向的基礎上，從頂層設計制定切實可行的戰略布局方案，努力改善現有縣域生產、生活環境水平，提升區域現代化水平，而這一舉措將成為房地產業布局的一重要機遇。

（三）新政下產業升級的發展機遇

在“房住不炒”的基調和“融資新規”的緊箍下，資本屬性極強的地產行業迎來了持續而強烈的變革。對房地產業而言，從業務模式到融資模式，再到未來的新業務增長點的挖掘，都需要企業在新的市場環境下結合企業自身的發展戰略重新審視，行業整體也將一改追求速度的發展現狀，趨向產品生產制造的經營活動上。

（四）住房需求升級的發展機遇

我國經濟發展已步入新階段，經濟增長更加注重質量和效益，以不斷滿足人們對美好生活的向往和需要。就房地產行業而言，經濟高質量發展所帶來的居民收入水平不斷提高、消費者住房需求升級，房地產市場將進入高品質、多樣化、精細化的時代。因此，向社會提供高品質的居住產品和服務，秉承綠色發展、生態發展、綜合發展、服務化發展的開發理念，打造精品工程、樣板工程，滿足消費者圍繞住房對教育、康養、醫療、服務、環境等各方面的需求升級將成為產品布局的一重要發展機遇。

（五）鄉村振興戰略的發展機遇

鄉村是具有自然、社會、經濟特征的地域綜合體，兼具生產、生活、生態、文化等多重功能，與城鎮互促互進、共生共存，共同構成人類活動的主要空間。我國人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾在鄉村最為突出，我國仍處于并將長期處于社會主義初級階段的特征很大程度上表現在鄉村。在不斷改進耕地占補平衡管理辦法，建立新增耕地指標，深化集體產權、集體林權、國有林區林場、農墾、供銷社等重要改革措施下，集團房地產業務將承接土地管理業的接力棒，將鄉村振興實施深化落地，使農業農村充滿生機活力。

三、面臨的挑戰

（一）房地產業轉型升級的挑戰

經過多年發展，我國房地產正由增量市場轉向存量市場，無論是千億房企，還是中小房企，都需要尋找新的增長點。因此，積極探索轉型路徑，謀劃多元化布局，是各房地產公司應對和打破行業天花板風險的必然要求。另一方面，近年來房企紛紛從單一的房地產轉向金融、產業、航空、醫療、教育等諸多領域，“地產+N”趨勢明顯。

（二）行業資源整合能力的挑戰

房地產開發企業實際上是一個“系統集成商”，它將資金、土地、設計、施工、物業管理、環境等多種變量因素組成自己的產品，并通過廣告、營銷等服務最大限度實現自己的市場價值。作為一個市場化房地產企業必須具備市場研究能力、規劃設計的調控能力、客戶吸附與發掘能力、成本控制能力、精益生產能力、物業管理能力等多種能力。因此產業鏈的高效整合能力將成為集團房地產業務邁入市場化發展的一項重要挑戰。

四、房地產業發展策略研究

（一）發展戰略

“十四五”時期，要堅持穩中求進工作總基調，以推動高質量發展為主題，以改革創新為根本動力，貫徹“主業融合”發展戰略，以片區一二級聯動開發、新型城鎮化及美麗鄉村建設為主，以定向開發、項目代建為輔的發展新格局，以三、四線市域、縣域及鄉村為核心區域進行項目布局，適時進軍商業地產、旅游地產、健康養老地產等“地產+”領域。

“十四五”期間充分貫徹“凈土工程＋房地產”的發展理念，增強房地產開發過程中的生態環保意識，立足大數據中心創立智慧房產數據庫，拓展房地產延伸產業鏈。

（二）發展目標

1．項目建設理念

聚焦綠色發展、創新發展和高質量發展理念，通過自建、定向開發、委托代建等形式進行開發建設，樹立起行業品牌標桿工程。面向市場，積極引入品牌合作方成立新的平臺公司開展項目合作開發，通過獲取合作溢價、股東分紅等形式獲取收益，實現資金動態流轉，項目開發成本可控、資金利用合理的開發局面。

2．產業鏈延伸

在物業管理、長租公寓等領域積極探索，打破“零”收益格局。通過合資公司等形式與知名物業管理公司合作，擴大物業規模，輸出品牌、管理、體系、團隊，從而做大做強物業管理業務。隨著國家放開農村集體經營性建設用地入市政策頒布，沒有巨額的土地出讓金讓長租公寓有了良好的市場前景，適當的投資長租公寓可為企業提供源源不斷的現金流，將有助于調整企業財務結構。這兩種模式都將給企業完成經營指標做出不一樣的貢獻。

3．人才團隊建設

人才團隊的構建是企業的核心優勢，在人才管理模式上嘗試“大集團＋小平臺+項目集群”的三級管控機制，引導人才隊伍業務前移、經營下沉，為保持強勁的生命力和競爭力提供有力的人才支撐。

（三）發展模式

1．做優定向開發模式

定向開發商品房既能成功解決“為老百姓所建”和“價格為工薪階層所接受”的問題，又可以有效控制項目的綜合成本，最終實現“雙贏”甚至是“三贏”，這決定了定向開發廣闊的需求和巨大的市場。著力加強與政企單位聯合進行定向開發的力度，大力挖掘潛在合作伙伴和儲備項目，根據目標單位、客戶等具體需求，有針對性地進行前期溝通接洽，進行量身定做式的開發活動。

2．探索多元產業地產

在全面進入“產業時代”的背景下，在主業之外積極開拓前瞻性的戰略業務，與時俱進積極拓展新業務布局。房地產行業已進入了存量市場的盤活階段，行業面臨著嚴峻的挑戰。目前應充分根據市場環境調整發展方向。在互聯網的環境下，社區物業O2O、養老地產、物流地產、教育地產、醫療健康產業、體育產業等成為房地產業轉型升級的出發點，集團房地產業務可根據整體發展戰略充分進行市場化探索。

3．打造數智化房地產

以市場需求為主進行“創新”，調整戰略、開拓領域、創新模式，積極探索智慧開發、智慧建造、智慧營銷、智慧運營，努力形成涵蓋房地產開發、建造、營銷等各個環節的完整房地產產業鏈，尤其在“硬資產”和“軟服務”兩個方面挖掘潛力、尋找商機。以鄉村振興為突破口，按照建筑統一、配套完善、產業興旺、生態宜居的總戰略，積極參與美麗鄉村建設及鄉村改造項目，提升農村生活的便利度與智能化，改善村鎮人居環境。著力落實村鎮基礎設施建設、整片連片改造、生態環境提升等方面的項目實施，加快發掘新的增長極。

“硬資產”方面可采用“互聯網+數智化+房產化”的方式；“軟服務”方面以大數據、人工智能等技術為手段，以物業管理平臺為依托，擬打通社區與商業、娛樂、健康、教育等線上線下生活配套的服務邊界。

4．探索投融資模式

在充分調研的基礎上，結合企業發展實際和項目特點，綜合考量經營狀況、資產負債情況、自身優劣勢等進行理性分析，適時搭建起投融資平臺，也可圍繞產業鏈發展和金融服務的需求，通過自營、并購、參股等方式整合區域內的金融機構，獲取金融牌照，形成金融業務和實體產業的互補優勢，強化自身造血能力。充分借助資本力量根據不同項目的開發模式、規劃方案、運營方式等甄選投融資方案，實現“融、投、建、管”綜合服務，通過縱向一體化戰略，實現從投融資平臺到產業鏈運營平臺的轉變，做強產業深度。

五、目標實施途徑

（一）提升人才專業化水平

健全以創新能力、質量、實效、貢獻為導向的人才評價體系，加強創新性、應用型、技能型人才培養，實施知識更新功能、技能提升行動。立足內部挖潛盤活人才存量，加大內部使用和推薦使用力度，充分發揮集團公司內部房建類各專業人才的專業技術優勢。注重外部引進擴大人才增量，根據房地產業特點和技術需求，全職或柔性引進急需緊缺人才，培養造就高層次企業經營管理和專業技術“領軍人才”，不斷提升人才團隊專業化程度。深入開展高層次人才素質提升工程，組織優秀經營管理人員知名院校、國際化專業培訓機構、知名房企開展脫產性學習深造培育，切實提升人才工作效能。

（二）提升專業化管理水平

努力提升和培育房地產業務專業管理能力，增強企業核心競爭力，重點培育“土地經營能力、規劃設計能力、成本控制能力、工程管理能力、營銷策劃能力、資金運作能力”六大專業管理能力，充分發揮策劃、設計、銷售、經營、質量、進度、財務、合同等職能管理部門作用。完善財務會計體系，建立管理會計系統，健全預算會計體系，實現財務管理預算化，強化資金管理，加強財務制度建設，保障企業發展目標的穩定實現。依托自身開發和項目建設實踐提高團隊知識、品位、行動力，通過標準化、品牌化提升項目的附加值，通過輸出開發和運營管理模式，最終提升資產價值并獲得管理收益。

（三）提升現代技術應用水平

充分利用互聯網、大數據、物聯網等先進技術手段，對目標客戶、消費人群、消費區域和市場特征進行整合，感知消費習慣，預測消費趨勢，評估消費行為，輸出管理方案，對平臺運營進行精細化管理，實現運營決策和管理能力的提升。基于大數據技術，結合集團定制開發的項目管理系統，分析整合房建項目資料，實現項目進度、投資管控、重大事項的實時動態呈現，為項目管理提供實時數據支持。充分利用集團大項目數字化智能管理平臺全過程管控，重點針對房建項目決策、項目建設以及項目運營內容開展后評價工作，實現項目評價的規范化和系統化，增加經濟效益。

（四）拓寬融資渠道

大力拓寬融資渠道，注重利用資本運營平臺，積極引進資本戰略合作方，發揮最大融資能力，實現自身滾動發展。建立集團融資平臺，構建地建融資庫，將融資來源、融資成本、融資時效進行專業化分類與歸總，確保在進行項目分析時，精確地明細項目開發的資金成本情況；同時，加強同行之間的合作，包括項目合作、品牌合作、戰略投資合作等，以開發企業混合所有制形式，實現共贏目的。

（五）增強資金周轉能力

結合企業發展制定融資規劃，通過系統、全面的規劃，制定金融建設目標以及團隊建設、資源建設、資本戰略、實施保障等具體內容，高度關注金融改革動向，及時調整企業融資規劃，合理控制資產負債率。通過預售及統籌安排資金來增強資金周轉能力，同時，根據金融市場的變化，適時謀劃上市、發行債券等新的融資渠道，全面提高企業的資本運作能力。

（六）打造專業金融團隊

要打破“金融人才就是金融機構出來的人才”的誤區，確定適應企業需求的金融人才解決方案，強化企業金融運作部門的獨立性、專業性和執行力，在處理好與企業財務部門關系的同時，努力提高金融隊伍的整體能力。

（七）凸顯資源整合優勢

要能夠與專業化企業、機構有效對接，與其他房企開展合作，發揮資源最大效用，有效整合資金優勢和土地資源優勢，可通過與商業銀行、信托機構、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證業務發展資金需求，也可根據自身實際情況充分整合資本市場資源，加快推出資本市場融資方案，以謀求企業更大的發展。

對技術進步和創新要素進行有效整合，強化在互聯網、新媒體、大數據等業務拓展中的應用。將大數據、物聯網等信息化技術和手段應用到社區管理和服務中，可通過管理應用軟件的開發、社區平臺的建設以及大數據分析等提升物業管理的信息化和增值化，構建智慧型社區。

（八）健全風險防控體系

積極建立健全以風險管理為導向、合規管理為重點的風險管控體系，高度樹立風險管控意識，進一步強化管理制度化、制度流程化、流程信息化的內控理念，提升企業運營風險及業務流程風險的識別及化解能力，將風險管理和合規管理要求嵌入業務流程，實現“強內控、防風險、促合規”的管控目標，形成全面、全員、全過程、全體系的風險防控機制。進一步完善依法依規治企機制，增強依法治企能力，通過搭建專業法務團隊、建立全面風險評估機制和全方位、全過程風險管控體系，形成健全的風險管理體系。

（九）開展全方位專業評估

城市更新、特色小鎮、長租公寓等受政策影響較大，在租購并舉、新型城鎮化等相關政策推動下，布局上述業務存在一定的政策風險，需及時開展政策調整的不確定性評估。房地產產品受區域經濟水平、社會需求結構等影響較為明顯，消費服務領域中，康養、旅游產品需要基于消費人群特征形成差異化的產品供應，需及時做好市場需求變化的風險評估。新領域的拓展涉及項目選址、規劃設計、配套服務、經營管理、企業并購等多方面，需要重視技術因素的可行性評估。特別是有較長回報周期的新業務，既需要充足的資金渠道和多元的金融工具，也需要懂產業、成熟的運營管理團隊進行專業化管理、提供差異化的產品，做好專業化的操作和科學的評估。