關于老舊小區的物業管理的相關探討

陸丹

（無錫市景佳物業管理有限公司，江蘇 無錫 214000）

社會經濟快速發展，城市化發展進程不斷加快，導致諸多老舊小區中存在的問題逐漸顯現，最為明顯的問題就是物業管理問題。隨著市場經濟發展水平的不斷提高，我國住房體系深入改革，當前國有或者集體企業單位、機關部門等投資建設的小區，隨著人們生活水平地提高，問題凸顯，容易引發社會發展矛盾。

一、老舊小區物業管理特點概述

對于老舊小區來說，在物業管理上展現的特點具體有兩點，一個是管理主體，另一個是管理形式。首先，老舊小區和商品房屋管理在主體上存在差異，資金來源各不相同。當前我國大部分普通商品房物業管理工作一般由開發商（業主委員會）聘請的物業管理單位負責，資金主要來源于向業主收取物業管理費用。而老舊小區中，有實行市場化物業管理由物業管理單位負責管理的，有單位后勤部門進行管理的，有街道物業服務中心管理的，管理主體呈多樣化，資金主要來源于房屋專項維修資金、街道的補貼，管理效果也參差不齊。其次，老舊小區的物業管理內容主要以基本房屋維修和外場保潔為主，其目的在于保證房屋基本使用，而現代化房屋則可以給業主提供全方位服務。由此可見，老舊小區物業管理在服務內容上比較單一，缺乏完善性，為實現老舊小區的提質提檔，并保持長效管理機制，向商品房物業管理看齊，走專業化物業管理道路將是趨勢。

二、老舊小區物業管理存在的問題

（一）基礎設施不完善

由于老舊小區在建設時間上比較長，并且小區規劃設計標準和當前比較存在明顯差距，相應設施不完善。大部分老舊小區，建設設計和整體布局缺乏合理性，再加上年久失修，基礎設施不完善，給當前居民日常生活和文化生活帶來一定影響。例如，不具備封閉管理條件；配套非機動車庫設施不全；公共面積小等。這些問題的出現，使得老舊小區存在不封閉開放式現狀對人員、車輛管理存在管理漏洞，人員雜亂，安全沒有保障；無法滿足居民電動車充電需求；居民出行比較困難，容易發生交通擁堵等問題。并且，排水管道老化，污水排出地面，影響周圍群眾日常生活。

（二）行業固定標準尚待健全完善

老舊小區物業管理主體呈多樣化，同時我國物業管理發展時間比較短，行業管理標準還在不斷地健全完善中，在這種情況下，導致物業管理工作在實施過程中比較分散，容易產生各種不良問題。并且，針對老舊小區的物業管理屬于新課題，歷史遺留問題較多，尚需多方聯動共管共治以促進管理效率和質量的提升。相關部門在落實監管工作時，應缺乏完善的行業固定標準，導致老舊小區的物業管理工作成效不高。

（三）管理方式比較落后

大部分老舊小區物業管理人員普遍認為，因為小區年久失修，所以無須消耗大量資金引進現代化管理設備、智慧化管理平臺。在這種情況下，在開展物業管理工作時，只建立基礎管理檔案臺賬，即便引進了業務管理軟件，也只具備查詢統計等基本功能。由于物業管理服務涉及的內容比較多，人們服務需求多元化，傳統管理模式已經無法滿足現代化管理要求，尚需加大現代化管理設備、智慧化管理平臺的投入以滿足社會高速發展的需求。

（四）老舊小區居民花錢買服務的意識還比較簿弱

伴隨著老舊小區的改造出新，小區內環境面貌、使用功能的恢復、提升后，需要建立長效管理機制。從之前因物業管理缺失導致小區臟、亂、差到實施專業化的物業管理后小區干凈、整潔、有序，通過這些外在因素的改變，要讓居民從不花錢到主動花錢買服務這種意識的轉變進行實現內因的改變。

三、加強老舊小區物業管理的相關對策

（一）加強基礎設施投入力度

針對老舊小區來說，基礎設施比較落后，不能滿足居民日常生活需求。如果將基礎設施大規模更新，將會投入大量資金，這是物業管理單位無法承受的。所以建議物業管理單位結合老舊小區基本設施使用情況，逐年對小區內基礎設施進行更換，合理分配資金，從而實現完善老舊小區所有基礎設備的效果，讓其朝著現代化建筑趨勢發展。與此同時，樹立良好的物業管理形象，強化小區群眾花錢買服務的思想理念，改善小區基本狀況，規范物業管理模式，在及時更新基礎設施的同時，提高群眾滿意度。通過采取綜合改造、封閉式改造等方法，在老舊小區中設有單元門和大門，完善健身器材、停車場等，改善群眾生活環境，為群眾提供便利的條件。以某老舊小區為例，該小區建于20世紀90年代，一共說有7個單元門，住戶數量超過200戶。因為建筑時間比較長，基礎設施發生嚴重老化等現象，再加上物業管理服務缺乏，居民老舊小區改造意愿比較強烈。于2017年4月，社區部門在街道辦事處的引導下，對群眾意見進行調查，改造同意率超過95%，經過市聯席會審核通過，項目改造于2017年9月正式實施，計劃在次年3月份改造完成。改造內容包含公共服務設施建設、綠化修補、道路修補等。改造后的小區實施物業管理，社會矛盾逐漸減少。

（二）建立統一的行業標準

物業服務企業資質取消給物業管理單位注入新的活力，但是與此同時，為了讓企業實現穩定發展，需要設定統一的行業發展目標，讓物業管理行業可以形成良好的發展規模，促進物業管理服務質量的提升。并且，相關部門需要對物業管理單位經營發展狀況進行監督和管理，通過建立黑名單和信息公開機制的方式，讓物業管理單位可以嚴格按照行業標準進行管理，實施動態監管，減少物業管理問題出現。

（三）落實物業管理服務

政府部門在實施基礎設施建設及改造工作后，要求老舊小區在工程驗收結束后，落實好物業管理工作，可以先由國企物業管理公司實施專業化物業管理逐步實現市場化。與此同時，對物業單位及老舊小區之間協調溝通，達到對老舊小區“三基本”服務，如基本保潔、基本綠化、基本養護等。除此之外，將物業單位考核和老舊小區綜合治理相互融合，對于封閉有困難的老舊小區，政府部門需要積極參與到小區綜合治理活動中，加強區域治安管理，給小區居民提供良好的物業管理服務，保證小區居民可以正常生活。

（四）引進精準化物業管理模式

老舊小區和現代化小區比較，每個老舊小區都會存在各種問題。為了保證老舊小區物業管理工作順利進行，物業管理部門需要把現代化管理模式應用其中，結合小區實際情況，做好物業管理工作。并且根據業主實際需求，為其提供專業化物業管理服務，提高業主滿意度，通過低標準物業收費，高標準物業管理服務，滿足業主多元化需求，獲得業主的信賴與理解，轉變業主傳統思維理念，給后續物業管理工作順利發展打下良好基礎。

（五）實行獎補機制

對于老舊小區，物業管理部門除了要落實好監督管理工作，還要制定完善的獎勵機制。例如，通過設置合理的補貼基金，以季度為單位進行考核，對于滿足基本服務要求的，可以發放相應的獎勵。政府部門還要做好宣傳工作，加大扶持力度，物業服務需要居民群眾及時繳納物業費，因此需要適當提高物業費繳費比例，由政府、老舊小區、住房安置、物業管理部門等一同建立物業管理、物業費繳納、物業獎補制度，協調好居民與物業之間的關系，也可以作為對部門作風建設考核的依據。

四、結束語

總而言之，老舊小區物業管理是當前物業管理部門重點關注的內容，老舊小區由于受到歷史遺留等因素影響，使得在居住環境、基礎設施、綠化環保、交通出行等方面存在各種問題。通過加強物業管理，能夠實現老舊小區綜合治理，為群眾提供良好的生活保障。在實施物業管理過程中，需要在政府部門的牽頭引導下，發揮社區、群眾及物業部門一同努力，提高老舊小區物業管理水平，在滿足居民日常生活需求的同時，為群眾提供良好的生活環境。