聚焦民法典之小區業主表決權

小區生活中的瑣瑣碎碎常常一言難盡，但小區從來不是法外之地，每一位業主都享有對小區專有面積及共有面積的合法權益。此前，小區業主的權利主要集中于我國在2007年頒布實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱“物權法”)。民法典為了解決一些常見的社會矛盾，在物權法的基礎上編纂形成民法典物權編。其中與小區業主最密切相關就是第六章“業主的建筑物區分所有權”。里面分別針對業主公共維修資金使用難、業主大會、業委會成立難等社區生活問題進行了改進，也是本次民法典物權篇編纂的亮點之一。

◆ 背景雜談

小區是城市里被圍起的部落，是我們每一個人最核心的生活圈，這里的人們形形色色，這里的糾紛從未停息。人們可以選擇去哪買一間屬于自己的房子，但買房的時候卻不一定看得清一些開發商漫長的“套路”，入住后更沒有辦法決定誰來做你的鄰居，但小區卻有很多事項是需要通過業主表決來實現的。

以使用公共維修基金為例，有的小區房屋時間久了，超過了房屋質保期，發生房頂開裂、外墻滲水、公共設施損壞等非人為問題，按規定業主有權申請公共維修基金來對房屋進行修復。而現實中，雖然業主買房子的時候都會交一筆維修基金，但到了真需要用的時候，卻困難重重。一方面，不少物業公司對業主申請公共維修基金的要求不理不睬，也不安排人員及時維修房屋；另一方面，此前物權法對使用維修資金設定了較高的程序門檻，一般很難按法定標準召集足夠業主參加表決會議。最終，許多業主不得不選擇先自掏腰包維修，再以拒交物業費的形式表示抗議。而物業公司收入減少，可能進一步加劇物業服務質量不到位的現象，從而形成惡性循環，導致小區業主的利益損失持續擴大。

除了使用維修基金，在此次編纂民法典的立法過程中，立法專家還發現，現實中小區業主在處理需要共同決定的事項時，往往受制于過去物權法規定，其表決門檻較高，難以作出決議。一些小區也因此不能成立業主委員會，并導致小區長期無法解聘服務質量不到位的物業公司。業主在小區中的法律權利無法真正得以實現。

◆ 民法典對業主表決的改進之處

一、業主表決事項由七項增至九項

物權法第七十六條中曾規定了業主表決的7種事項，包括（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

而民法典第二百七十八條則在此基礎上，將上述第五項拆分為“使用”建筑物及其附屬設施的維修資金及“籌集”建筑物及其附屬設施的維修資金兩項，并新增第八項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”作為業主表決事項，擴大了業主表決范圍。

二、降低業主共同決定事項的表決門檻

此前，物權法第七十六條規定，業主投票的關于籌集和使用維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設施這兩項重要事項表決結果必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，即雙“三分之二”標準；而對于其他一般事項的表決僅需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，即雙“二分之一”標準。

民法典將該標準作了重大修改，首先，規定業主共同決定事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；其次，對于“籌集維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”三項重要事項決議投票通過標準為，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，即雙參與“四分之三”標準；而普通事項則只需要經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即雙參與“二分之一”標準。

◆ 舉例說明

為了更好地說明這一重要改變，我們舉個例子：假設A小區有100名業主，且每個業主房屋專有面積均為100m2，共有面積均為0。一次A小區為改建、重建小區內的噴泉（重要的表決事項）及解聘物業公司（一般的表決事項）兩事召開業主大會，到場參會業主共70人。

在此情況下，若按照以前物權法的規定，則對于解聘物業公司這類一般表決事項，其投票數應當超過50人才有效（“專有部分占建筑物總面積半數”及“總人數的半數”均為50人）；而對于改建、重建小區內的噴泉這類重要表決事項，其投票數應當超過66人才有效（“專有部分占建筑物總面積三分之二”及“總人數三分之二”均約為66人）。而按照民法典的規定，則對于解聘物業公司這類一般表決事項，其投票數應當超過35人才有效（“參與表決專有部分面積的半數”及“參與表決人數的半數”均為35人）；而對于改建、重建小區內的噴泉這類重要表決事項，其投票數應當超過52人才有效（“參與表決專有部分面積四分之三”及“參與表決人數四分之三”均約為52人）。

由此例可見，民法典降低了小區表決事項的門檻，提高了小區業主自治的可操作性。