“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響探析

陸杰

摘? ? ?要：在“營改增”的背景下，房地產財務管理也需進行全方位調整和改革，這是新背景、新形勢對于房地產財務管理的標準與要求，是房地產不得不面對的挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)想要實現(xiàn)與達成財務管理的順利革新與創(chuàng)新，就需要加深“營改增”對房地產企業(yè)財務管理影響的認知，只有這樣，才能合理推行下一步計劃。

關鍵詞：“營改增”;房地產;財務管理

伴隨著經濟的快速發(fā)展，我國的各項事業(yè)都在穩(wěn)步進行中，其中作為當前的一個重要的經濟支柱產業(yè)的房地產行業(yè)，近些年的發(fā)展速度和發(fā)展成果是有目共睹的。房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，不僅為我國的經濟建設的發(fā)展產生了巨大的作用，同時也為增加我國稅收收入做出了不可磨滅的貢獻。在各行各業(yè)都快速發(fā)展的態(tài)勢下，國家為了繼續(xù)深化市場經濟改革的成果，進一步降低企業(yè)的稅收壓力，從2016年5月1日開始，正式實施了“營改增”的政策，這是我國稅收制度的一次重大改革?！盃I改增”政策是促進我國經濟發(fā)展的一項重要的內容，對于房地產行業(yè)來說，產生了很大的影響。怎樣才能在“營改增”的制度下，做好企業(yè)的各項管理，尤其是財務管理，成為當前房地產企業(yè)非常關心的一個問題。

一、“營改增”政策簡介

“營改增”政策是對稅收制度的改革，是把長期以來對企業(yè)所征收的營業(yè)稅改成征收增值稅的一項稅收政策。營業(yè)稅的轉變，優(yōu)勢與積極意義突出，主要體現(xiàn)為征稅上的重復性得到降低，在減少企業(yè)的稅收負擔上起到了很大的作用。營業(yè)稅和增值稅都是流轉稅，不同的是，營業(yè)稅為價內稅，是以營業(yè)額的全額為計稅依據(jù)的，有效避免了一些重復征稅的問題。兩者的征收范圍是不同的，計稅依據(jù)也是不同的。對于資金流動量和稅收貢獻都很大的房地產企業(yè)來說，可以從一定程度上降低房地產企業(yè)的稅收負擔過重的問題，幫助企業(yè)獲得更好的發(fā)展。但怎樣利用好增值稅，是每個房地產企業(yè)都要慎重思考的一個很迫切的問題，為此，做好企業(yè)的財務管理工作來應對營改增的變化，對房地產企業(yè)來說是極其重要的。

二、“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響

近些年，房地產行業(yè)已經成為我國產業(yè)鏈上至關重要的一個行業(yè)，房地產行業(yè)對國家的經濟影響可以說是牽一發(fā)而動全身。在我國實施“營改增”政策之后，對于房地產企業(yè)來說，也多多少少受到沖擊和影響，這是無法避免的，主要受影響的環(huán)節(jié)包含稅務管理、資金管理、會計核算以及財務管理方面的影響。

（一）“營改增”對會計核算的影響

從表面上來看，營業(yè)稅改成增值稅，似乎只是稅種發(fā)生了變化，但卻給房地產企業(yè)的會計核算產生了很大的影響?！盃I改增”政策實施之后，在會計核算上的一些科目設置也發(fā)生了變化，因為原來的營業(yè)稅是典型的價內稅，所涉及的會計科目比較少，在把營業(yè)稅改成增值稅之后，雖然取締了“應交營業(yè)稅”這個稅目，但與此同時，新增了“應交增值稅”“進項稅額”等會計科目。這主要是因為增值稅是典型的價外稅，而且增值稅實行的是抵扣制度，會在一定程度上讓會計核算變得復雜。在進行會計處理時，會對企業(yè)銷售的不動產征收增值稅，同時也有很大的可能會對企業(yè)所購買的一些設備征收增值稅的一些稅目，在進項抵扣時，會從應該繳納的增值稅稅額中抵扣，這些工作都需要核算人員消耗時間與精力去嚴謹對待和仔細處理的。

（二）“營改增”對稅務管理的影響

房地產企業(yè)在實施“營改增”政策之后，可不必再受重復征稅干擾與影響，但是受增值稅稅率、取得的進項可抵扣稅額的影響正在逐漸顯現(xiàn)。在“營改增”之后，房地產企業(yè)的很多收入或者非貨幣收入都和增值稅有聯(lián)系。只不過是稅率不一樣，這就要求房地產企業(yè)在進行稅務的核算時，要分別進行核算，如忽略獨立的稅收核算，則需要繳納較高稅率的稅款。但是因為增值稅有抵扣制度，所以從理論上來講，實施“營改增”之后，房地產企業(yè)的稅收負擔應該是下降的。不過在稅務管理過程中，一些和增值稅相關的票據(jù)在開具、認證抵扣等流程中規(guī)定都較為嚴格，處理起來也較為煩瑣，企業(yè)必須要對此進行認真的研究和分析，否則就可能會給企業(yè)造成損失。也就是說，“營改增”之后，房地產企業(yè)在稅務管理上要更加認真，不能有半點馬虎。

（三）“營改增”對資金管理的影響

“營改增”對資金管理的影響是顯著的，是客觀存在的。房地產稅收負擔的改變，會使得企業(yè)前期現(xiàn)金流有明顯增多，這是“營改增”沖擊的重要標志，這個時候的房地產企業(yè)需要承受過重的壓力，只因企業(yè)利潤更容易縮水和被侵占，或者使得企業(yè)的稅收負擔加重。并且在資金借貸方面，“營改增”帶來的影響也在顯現(xiàn)，房地產如借貸給他人或企業(yè)，也需繳納相應的增值稅，而當統(tǒng)借單位向資金利用者收取的利息超過了金融機構的借貸利率時，增值稅就需要全額繳納。這無形中就增加了房地產企業(yè)的資金流動和資金管理要求。

（四）“營改增”對企業(yè)財務管理的影響

于房地產企業(yè)而言，“營改增”帶來的影響遠不止于此，從形式上來看是抵扣，但本質上還是對財務的管理。新格局、新背景下，房地產企業(yè)內部財務人員的工作面臨著很大的挑戰(zhàn)，它直接會影響到企業(yè)的財務工作，而這就要求房地產企業(yè)的財務人員必須要提高自身的業(yè)務能力和專業(yè)能力，尤其要加深對新政策的認知和了解，要透過表面看到本質與內涵，如果財務管理水平相對保守和落后，即便是有良好的政策，企業(yè)也不能利用好，所以，“營改增”政策的開展，會倒逼房地產企業(yè)在財務管理上進行改革和改進。

三、“營改增”影響下房地產企業(yè)的財務管理對策

不管是什么樣的行業(yè)類型，在發(fā)展過程中，最重要的一個目標就是為了追求利益的最大化。對于資金需求量和使用量龐大的房地產行業(yè)來說，同樣是如此。所以，一定要制定完善的管理計劃，切勿急于求成而滿足開展各項管理，房地產企業(yè)務必要在財務管理上加要用心，采取更加有效合理的措施來降低“營改增”帶來的影響。

（一）提升企業(yè)的會計核算水平

在房地產企業(yè)的財務管理中，會計核算是最基本的一項工作，對于企業(yè)的財務管理有著重要的意義。在全面實施“營改增”之后，會計核算的科目變得多了起來，核算的方式也變得復雜，這就對企業(yè)的財務管理和會計核算提出了更高的要求。為此，房地產企業(yè)一定要與時俱進，相應地提升企業(yè)的會計核算水平。會計核算人員在加深對新政府認知與了解前提下，增加相應的會計核算科目，根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況制定出適合企業(yè)發(fā)展的增值稅制度的核算方式，以更好地適應稅收政策的變化。與此同時，要繼續(xù)提升企業(yè)會計核算的信息化水平和智能化標準，尤其要對增值稅發(fā)票的各方面實施全面的監(jiān)控，使得企業(yè)內部核算更規(guī)范化、高效化，以為企業(yè)提供高質量的會計基礎數(shù)據(jù)。

（二）做好企業(yè)的稅收籌劃管理工作

眾所周知，由于房地產行業(yè)的特殊性，房地產行業(yè)給國家的稅收所做的貢獻是功不可沒的。但因為房地產企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金作為支撐，所以，房地產企業(yè)必須要做好自身的稅收籌劃管理工作，才能為企業(yè)的發(fā)展和壯大留存更多的資金。在實施“營改增”之后，房地產企業(yè)要具備長遠的眼光，不能只看到眼前的利益，要為企業(yè)的長遠發(fā)展考慮，因此必須要對企業(yè)的內部稅收籌劃工作進行完善，幫助企業(yè)在面臨營改增的改革下，以減輕企業(yè)的發(fā)展壓力，讓企業(yè)得到更好更快的發(fā)展。為此，房地產企業(yè)要對自身的經營流程進行梳理，詳細了解和掌握企業(yè)具體的經營狀況和納稅能力，能夠在一些稅目上，制定出合理的稅收籌劃方案。通過分開核算、合理制定銷售價格、增加固定資產投資、擴大企業(yè)業(yè)務范圍等可能的路徑來進行稅收籌劃，以實現(xiàn)降低稅收負擔和減少經營成本的目的，達到提高房地產企業(yè)的經濟效益的目標。

（三）加強企業(yè)的資金管理

對于資金需求量龐大的房地產企業(yè)來說，“營改增”政策的實施，要求企業(yè)必須要重視企業(yè)的資金方面的管理，不能認為企業(yè)的資金實力雄厚，就忽略一些資金管理的細節(jié)或者進行粗放的管理，相反的，要繼續(xù)加強對企業(yè)的資金管理水平，避免出現(xiàn)在“營改增”政策之下，進項稅額和銷售稅額時間不對應的現(xiàn)象，而為企業(yè)增加稅收負擔，引起企業(yè)的資金周轉困難或者資金不足等不良的問題。與此同時，為了企業(yè)能夠有充足的發(fā)展資金、建設資金，房地產企業(yè)必須要在融資方面加大管理和籌集力度，以免企業(yè)在發(fā)展過程中會陷入資金不足的困境。對于企業(yè)的一些用款情況，如設計費用、工程費用等，一定要充分利用增值稅的抵扣制度，合理的、合法的減少企業(yè)資金的流出。

（四）繼續(xù)提升企業(yè)財務管理水平

“營改增”的頒布和實施，帶給房地產企業(yè)的積極影響和有力支持是不言而喻的。但同樣，在增值稅的處理過程中，企業(yè)會面臨著較為復雜的會計數(shù)據(jù)處理和增值稅專用發(fā)票處理風險，基于此，勢要采取合理措施提高房地產企業(yè)的財務管理水平。與此同時，企業(yè)也要在挑戰(zhàn)與機遇并存視閾下，做好自身定位，研究“營改增”的實施給企業(yè)所帶來的一系列的變化，找到在財務管理過程中企業(yè)可能會面對的一些涉及增值稅方面的風險和難題，以盡早地制定出應對方法，做好預防工作。同時，在財務管理的流程上，要進一步整合和優(yōu)化，尤其是要完善房地產企業(yè)的增值稅會計核算制度和流程，發(fā)票的領購、開具和認證抵扣制度和流程等，為房地產企業(yè)的稅收抵扣鏈條完整性提供雙重保障，加快提高企業(yè)的財務管理能力。

結束語

國家在實施“營改增”政策之后，對于房地產企業(yè)的財務管理產生了很大的影響。面對著來自于市場經濟的發(fā)展和轉型的緊迫性、嚴峻感，房地產企業(yè)需及時調整發(fā)展思路，轉變財務管理的各項方法，深刻分析自身的優(yōu)勢和不足，對于優(yōu)勢要懂得利用，對于不足要及時改進，尤其要對“營改增”政策深入分析、全面分析，享受政策紅利的成果，實現(xiàn)企業(yè)在當前的經濟新常態(tài)下的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

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