房地產住宅室內批量精裝修工程界面劃分及成本管控措施

朱永強

摘 ? ?要：隨著人們生活節奏的不斷加快，時間和效率成為人們選擇住宅時需要考慮的重要因素，因此精裝修住宅開始迎來了發展的黃金時期。本文從房地產住宅室內批量精裝修工程界面劃分的可行性策略和成本管控措施兩方面入手對當前批量精裝修工程的管理要點進行了深入的分析，旨在提升精裝修工程的質量，為用戶提供更加良好的居住體驗。

關鍵詞：房地產住宅;精裝修;界面劃分;成本管控

1 ?房地產住宅室內批量精裝修工程界面劃分的重要意義

房地產住宅室內批量精裝修工程是一項特別復雜的工程，它的施工周期比一般工程要長，管理范圍很廣，突發事件和質量隱患多，因此協調難度較大。此時，對房地產住宅批量精裝修工程進行界面劃分就顯得尤為重要。一方面，進行界面劃分有利于各施工主體從專業化、規范化的角度對工程進行施工，使得項目工程的管理水平進一步提升，工程的質量得到最有效的保障。另一方面，由于批量精裝修工程的標段分工較多，材料品種多，穿插施工多，因此質量控制難度較大。而實施界面劃分有利于明確各施工主體和施工工種的施工范圍與主體責任，有利于責任的細化與落實，減少相互推諉和扯皮現象，進一步降低質量風險。

2 ?房地產住宅室內批量精裝修工程界面劃分的可行性策略

2.1 ?土建與裝修的界面劃分

在房地產住宅批量精裝修工程中，土建總包應當包含的施工范圍包括墻體、樓地面、衛生間、廚房衛生間煙氣道、消防樓梯、管線穿洞、頂棚等。

對于精裝修單位來說，主要的工作內容包括以下幾方面：一是做好地面基層墊層找平，進行地磚排版，在地漏點位放線地面100毫米以內混凝土找平，注意平整度的誤差范圍在2毫米之間。在進行基層處理時做好第二道防水施工、蓄水及保護工作，按照圖紙淋浴房或浴缸防水倒梁施工，完成地磚或石材的鋪貼及成品保護。二做好內墻的抹灰和粉刷，按照圖紙做法，完成頂面涂料或吊頂等工作，并安裝燈具。第三，對于廚房、衛生間等有防水要求的地方要有防水層及保護層，面層材料進行鋪貼。

2.2 ?關于鋁合金窗戶的界面劃分

土建總包的內容：住宅門窗安裝、窗框與外墻面的打膠、淋水試驗確認門窗無滲漏。按甲方要求用塑料膜對門窗及玻璃進行成品保護。精裝修總包的內容：接收成品后的裝修和二次成品保護、內墻裝修的窗框收口、門窗塑料膜清理及門窗室內側打膠、副框室內側粉刷。

2.3 ?關于排水系統的界面劃分

土建總包需要完成的任務包括陽臺、廚房、衛生間主排水管立管預埋、洞口封堵、安裝等工作，并需要對樓層公共管井內的立管安裝、支管負責，在項目完工前主持整個系統的調試工作。精裝修單位負責的內容較為精細，含水表后的管路、龍頭、閥門支架等的安裝工作;對衛生間地漏、馬桶、廚房等排水管支管進行安裝及成品保護;給水管布管進行安裝后的試壓與保壓工作。

2.4 ?關于電力系統的界面劃分

在強電設備安裝中，土建總包工作重點有電表至配電箱的進戶總線安裝;配電箱底盒安裝;等電位盒的預埋安裝;配電箱至燈具、開關插座、空調、新風等用電設備的管線預埋、開槽安裝。而精裝修單位是對室內穿線與底盒進行成品保護;完成所有燈具的采購、安裝;空開下樁接線及電路的調試。

在弱電設備安裝中，精裝修單位的工作重點是對室內弱電進行點位穿線，完成弱電箱電源的安裝工作;對弱電（網絡、電視、緊急按鈕）面板進行采購與安裝;對于智能家居部分，需要完成空調地暖等控制線的鋪設工作。

3 ?房地產住宅室內批量精裝修工程的成本管控措施

3.1 ?從前期階段做好統籌規劃

在精裝修方案及施工圖設計階段，要有各專業條線（建筑、結構、機電、給排水、物業）同時參與進行評審及信息交圈，充分考慮功能性、施工工藝、后期檢修等要求。在毛坯的基礎上再進行裝修改造增加的無效成本較大，部分項目已審批或已完工的規劃立面、層高、設備用房形式或公區室內標高體系無法簡單直接進行裝修，精裝修產品對建筑的梁高，降板，鋁合金上、底標高、管井及戶型尺寸要求更細。

在銷售及項目宣傳階段，銷售道具、樣板房、沙盤、銷售合同、宣傳片及物料等銷售信息公示前要和設計、成本、采購、法務、物業等條線確認，防范后期業主索賠及交付風險。

3.2 ?從制度層面及加強成本管控

在對精裝修工程實施批量生產之前，我們必須對施工成本進行科學預算，確保施工成本在合理可控的范圍內。項目管理者應當根據施工項目開展的實際情況、中標報價以及施工材料供應價格等多方面因素制定一份詳細的施工成本預算方案，對各個階段的成本進行預測與分析。在制定成本預算方案的基礎上制定資金使用制度、具體流程和成本支出監管制度，確保企業經濟效益的最大化。最后，明確各部門及其管理人員的責任，確保所有工作人員都能夠具備成本管控意識，積極落實成本管控目標。

3.3 ?從材料入手降低裝修成本

在工程施工過程中材料的支出占據一定比例，因此在保障工程施工質量和基本功能與設計風格的基礎上，需給材料的成本做減法，減少不必要的材料浪費，達到節省開支的目的。例如，目前市場的仿石磚與石材的功能和裝飾效果完全相同，但價格卻低于石材，因此我們可以用仿石磚來代替石材，減少石材的使用面積來節約成本。再如，櫥柜、浴柜、收納柜后背及地面可以適當減少鋪貼面層，用抹灰來代替，這樣既保證了地面的平整度，又極大地節約了施工成本。

3.4 ?全面加強品牌管理

對于精裝修房屋來說，品牌的選擇也直接關乎成本的多少。從成本控制的角度來說，我們應當盡量使用一些集采品牌，保證供貨品質的同時集采價格約談中還能夠獲得一定的讓利。在確保品牌定位的基礎上，我們可以在各品牌間產品對比封樣后，盡可能選擇性價比最高的品牌，達到降低成本的目的。

3.5 ?重功能輕裝飾

對于客戶來說，他們更加關注的是使用功能和居住體驗，因此我們應當適當減少裝飾面層，給客戶提供更大的自由改造的空間。例如，墻面木飾面和不銹鋼飾面完全可以用乳膠漆或者磚代替，黃銅飾面可以用黃銅不銹鋼代替，在這些不重要的部位使用我們可以使用相對便宜的材料來進一步降低成本。再如，戶內背景墻的數目可進行優化，2500裝標只交付主臥背景墻和電視背景墻，這樣可以在一定程度上減少成本。

3.6 ?實施過程中精細化管理

工程管理不精細，施工出現反復時的無效成本往往是巨大的，因此批量裝修開始前，檢查裝修圖紙與樣板房、合同的差異性的工作尤為重要，差異部分須列出文件，會議評估風險性。過程中一是要樣板先行，確定工藝樣板和交付樣板，主動發現標準戶型的各種技術及專業間施工問題、確定施工標準、檢驗單位施工能力。二是施工前做好前置工作，如設計、合同、工藝及現場交底，摸清圖紙及材料要求，對設備、石材、木飾面等技術難點做加強要求。三是加強計劃管理，做好界面劃分和移交管控，隱秘工程驗收和部品安裝保護，提前為交付檢查問題及時整改。

4 ?結束語

對于當前房產行業，開發精裝修住宅、占據房地產精裝修市場使得進一步提升房地產住宅質量、實現企業轉型發展是大勢所趨。住宅批量精裝修是個系統性工程，需要開發企業在設計環節統籌謀劃、協調各專業界面、在工程實施過程中精細化管控、同時在前期銷售及驗收交付環節做好合約風險管理。

參考文獻：

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[2] 李倩.批量精裝修住宅工程成本控制策略分析.中國房地產業，2020（3）.

[3] 王玉亭.房地產住宅批量精裝修項目管理的探究.四川水泥，2019（12）.