淺析我國民法典新設(shè)居住權(quán)制度

摘 要：居住權(quán)起源于羅馬法，設(shè)立之目的是解決古羅馬社會中喪夫之妻、被解放奴隸等無法繼承家產(chǎn)之人的居住問題。我國司法實(shí)踐中，一直存在關(guān)于居住權(quán)問題的爭議。2020年5月28日公布的《民法典》中，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)歸入物權(quán)編，以保障特定人群的住房權(quán)益。但從目前來看，我國的居住權(quán)制度仍然比較局限，還需要在實(shí)際運(yùn)用中進(jìn)一步完善。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);用益物權(quán);司法實(shí)踐;立法構(gòu)造;完善建議

一、居住權(quán)制度概述

居住權(quán)指非所有人居住他人房屋之權(quán)利。羅馬法所設(shè)居住權(quán)制度與當(dāng)時(shí)羅馬社會的概括繼承制度、婚姻制度及解放奴隸密切相關(guān)，設(shè)立初衷為“無父權(quán)婚姻和奴隸的解放日益增多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題，因此丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈給妻子或被解放的奴隸，使他們生有所靠、老有所養(yǎng)”。[1]

我國民法典出臺前，在婚姻法司法解釋中提到過居住權(quán)問題，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第二十七條第3款規(guī)定，離婚時(shí)，一方以個人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。[2]該條款的適用主體范圍僅為離婚夫妻，立法目的模糊、主體局限，對居住權(quán)性質(zhì)認(rèn)定及居住權(quán)利范圍等均未明確規(guī)定。

2020年5月28日公布的《民法典》中，將居住權(quán)歸入物權(quán)編，定性為“對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)”，并對設(shè)立形式、設(shè)立條件、設(shè)立方式等作出規(guī)定。

二、我國司法實(shí)踐中關(guān)于居住權(quán)的爭議

筆者例舉下述幾個案例：

案例一，羅某某過世時(shí)留下遺囑，其名下一處房屋產(chǎn)權(quán)歸于簡某一，簡某三享有居住權(quán)，房產(chǎn)未經(jīng)簡某三等全部子女同意不得出租、出售。簡某三認(rèn)為遺囑中明確簡某一不享有房屋處分權(quán)，則不是由簡某一繼承全部房產(chǎn)真實(shí)意思表示，應(yīng)判決法定繼承。法院認(rèn)為未經(jīng)享有居住權(quán)的簡某三同意不得出租、出售僅為隨附義務(wù)，不是對所有權(quán)的否定，遺囑有效，按遺囑繼承處理。[3]

案例二，原告劉某向法院提起離婚訴訟，請求判決其與被告薛某某離婚，薛某某以其無固定收入為由請求其享有原告一處房屋的居住權(quán)，法院判決離婚后薛某某可居住原告劉某該處房屋直至再婚止。[4]

案例三，馬某、孫某（馬某第二任妻子）、馬某某（馬某與第一任妻子之子），共同簽訂協(xié)議，約定某處房改房所有權(quán)人為馬某某并登記于馬某某名下，馬某和孫某享有終身居住權(quán)。后馬某去世，孫某請求法院判令其享有該房屋的終身居住權(quán)，法院予以支持。[5]

從上述案例及大量司法實(shí)踐中，我們可以總結(jié)出涉及居住權(quán)糾紛的一些特征：（1）居住權(quán)請求基礎(chǔ)與人身關(guān)系密切相關(guān);（2）居住權(quán)請求得到支持的人均系“生活確有困難”者;（3）居住權(quán)設(shè)立方式不盡相同，通過遺囑、合同等方式均可設(shè)立;（4）在居住權(quán)糾紛中法院具有較大的自由裁量權(quán)，強(qiáng)調(diào)對弱勢群體的權(quán)益保障。由于我國此前并未設(shè)立居住權(quán)制度，對居住權(quán)人認(rèn)定、權(quán)利范圍、設(shè)立方式等均無規(guī)定，而司法實(shí)踐中關(guān)于居住權(quán)的糾紛卻不斷增長，實(shí)際運(yùn)用中也演變?yōu)闄?quán)利的一種，依照民法原則、裁判規(guī)則等已經(jīng)不能充分解決現(xiàn)有糾紛。

三、我國民法典中居住權(quán)制度的立法構(gòu)造

我國理論界對居住權(quán)是否歸入物權(quán)法體系存在極大爭議，2001年《物權(quán)法》（征求意見稿）中規(guī)定了居住權(quán)的內(nèi)容，而最終公布的《物權(quán)法》卻將居住權(quán)內(nèi)容全部刪除。全國人大法工委對此解釋為，居住權(quán)制度適用范圍有限，涉及婚姻家事的住房糾紛可以在婚姻法中予以調(diào)整，不涉及婚姻家事的住房糾紛可以通過合同法予以調(diào)整，因此不需要特別設(shè)立一項(xiàng)制度。

直至2020年《民法典》通過，我國正式確立了居住權(quán)制度，法典第三百六十六條至三百七十一條對居住權(quán)的概念、設(shè)立方式、設(shè)立條件、設(shè)立限制、消滅原因等進(jìn)行了規(guī)定。筆者將通過民法典相關(guān)規(guī)定淺析我國居住權(quán)制度的立法構(gòu)造。

（一）居住權(quán)主體。居住權(quán)人主體應(yīng)為自然人。根據(jù)《民法典》第三百六十六條之規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。[6]首先，“居住”本身就具有明顯的人身屬性，其權(quán)利主體不可能是法人或者機(jī)關(guān)單位等，其次“滿足生活居住的需要”更表明居住權(quán)人僅能為自然人。

但居住權(quán)設(shè)立人的主體根據(jù)第三百六十七條第2款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，可以看出對居住權(quán)設(shè)立人主體并無限制。

（二）居住權(quán)客體。居住權(quán)系 “對他人住宅享有占有、使用的用益物權(quán)”，其客體為他人所有建筑物的全部或部分，包括房屋、土地及其附屬物。居住權(quán)設(shè)立上可以非常靈活，既可以就整體房屋設(shè)立居住權(quán)，也可以就房屋某一部分設(shè)立居住權(quán)，即房屋所有人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)可以將房屋空間進(jìn)行拆分。

不同于建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等用益物權(quán)，居住權(quán)人僅享有“占有、使用”的權(quán)利，而不具有收益權(quán)。

（三）居住權(quán)設(shè)立方式。根據(jù)《民法典》第三百六十七條、三百七十一條之規(guī)定，居住權(quán)通過合同、遺囑的方式設(shè)立。

雙方采用書面合同方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)載明雙方名稱（姓名）及住所、房屋位置、居住條件及要求、居住權(quán)期限及爭議解決方法。同時(shí)，我國對居住權(quán)的設(shè)立采用了“登記生效主義”，即只有在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記后，居住權(quán)方能成立。通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，自繼承時(shí)生效。

（四）居住權(quán)設(shè)立原則。根據(jù)《民法典》第三百六十八條、三百六十九條之規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立。且不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)的設(shè)立以無償性為原則，不得處分，體現(xiàn)了人役權(quán)性質(zhì)，但就我國的居住權(quán)制度而言，并未對雙方的人身關(guān)系進(jìn)行限制，一定程度上擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍。

四、對完善我國居住權(quán)制度的建議

我國建立居住權(quán)制度順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展，能夠解決目前出現(xiàn)的部分社會問題，保障特定主體的居住權(quán)益，但受國外立法的影響較多，適用范圍上具有一定局限性，筆者期待居住權(quán)制度在實(shí)際運(yùn)用過程中逐步完善，以充分發(fā)揮制度的能動性，調(diào)動市場經(jīng)濟(jì)活力。

第一，在居住權(quán)設(shè)立原則上，不必拘泥于其人役權(quán)性質(zhì)的限制，對其無償性可予以適當(dāng)放寬。現(xiàn)實(shí)中以房養(yǎng)老的金融產(chǎn)品、設(shè)立居住權(quán)長期投資等現(xiàn)象并不少見，居住權(quán)有償性的突破對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的來說可能會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)活力。

建立多元化的居住權(quán)制度機(jī)制，可以區(qū)分為援助型居住權(quán)、投資型居住權(quán)，援助型居住權(quán)以特定的人身關(guān)系為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)扶助性質(zhì)、保障功能，以無償性為原則;投資型居住權(quán)跳脫出家庭倫理關(guān)系限制，賦予居住權(quán)人收益的權(quán)利，側(cè)重發(fā)揮房屋的使用價(jià)值、商業(yè)價(jià)值。

第二，充分發(fā)揮居住權(quán)的現(xiàn)代功能，逐步擴(kuò)大居住權(quán)人主體，從特定的自然人逐步擴(kuò)大至社會組織、法人等。考慮將社會中的公益組織納入居住權(quán)人主體范圍，合理利用保護(hù)原則，充分發(fā)揮居住權(quán)的扶助目的。

五、結(jié)語

一項(xiàng)新權(quán)利的誕生必然伴隨著許多聲音，我國居住權(quán)制度在爭議中得以建立，筆者期待民法典生效后，該項(xiàng)制度能夠?qū)崿F(xiàn)立法價(jià)值，為部分群體實(shí)現(xiàn)權(quán)益提供有力支撐，在其實(shí)際運(yùn)用過程中亦能煥發(fā)新的生命力。

參考文獻(xiàn)

[1] 周相：《羅馬法原論》，商務(wù)印書館1994年版，第406頁。

[2] 《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第二十七條第3款。

[3] 廣東省廣州市中級人民法院（2015）穗中法民一終字第2958號判決。

[4] 山東省青島市中級人民法院（2014）青民五終字第106號判決。

[5] 河南省南陽市中級人民法院（2013）南民二終字第00563號判決。

[6] 《中華人民共和國民法典》第三百六十六條。

作者簡介：王維新，男，本科，高級合伙人，四川發(fā)現(xiàn)律師事務(wù)所，研究方向：房地產(chǎn)、建設(shè)工程、投資