關于商品房預售合同中的問題分析

許水征

摘要：商品房預售制度為保障市場交易提供了有利的制度支撐，增強了房地產行業發展活力。由于房地產市場發展迅猛，目前的商品房預售制度已不太適應市場發展需要，不利于預售工作的順利開展。加強對相關問題的預防和處理，減少或者消除糾紛，促進商品房預售制度的不斷完善，成為迫在眉睫的事情。本文將對商品房預售過程中的存在問題進行深入分析，探索商品房預售問題解決對策，為實踐工作提供理論參考。

關鍵詞：商品房預售;合同糾紛;問題

一、商品房預售過程中問題的提出

隨著市場經濟的繁榮發展，我國房地產行業逐步興起。在當前我國期房比例逐漸上升的情況下，商品房預售制度的局限性逐步凸顯。由于預售制度滯后對市場秩序造成嚴重影響，限制了房地產行業的未來發展。商品房買賣問題涉及的環節較多，特別是預售環節，如虛假宣傳、證件不齊全和隱瞞政策信息等引起的糾紛等。為營造良好的房地產市場秩序，必須加強對商品房預售合同糾紛的處理，保障買受人的合法權益。

二、商品房預售過程中存在問題

（一）房屋面積改變

在建房屋存在一定的不確定性，房屋面積變化引起的糾紛較為常見。建設房屋過程中會受到多種外界因素的影響，建筑面積與實測面積存在出入在所難免，尤其是前者小于后者時，開發商與買受人的糾紛就會產生。在套內建筑面積和公攤面積的影響下，會導致雙方難以達成一致。在我國的相關法律當中，未能對公攤面積和套內建筑面積的變化情況加以考量，進而引發了合同糾紛。

（二）政策信息隱瞞

預購方對于政策的了解相對較少，造成與預售方之間存在信息不對稱。預售方為盡快完成交易，往往會通過隱瞞相關政策的手段，惡意促成交易，導致后續糾紛問題的產生。尤其是刻意隱瞞限制政策，給預購方造成經濟損失。比如很多對于外地人的限制政策，如果未能對其進行詳細說明，將會在定金退還與否中出現矛盾。

（三）虛假廣告宣傳

預售方為了能夠刺激預購方的消費欲望，往往會通過廣告宣傳的方式擴大影響力。為追求宣傳效果，夸大或虛構不實信息，成為常例，這也是引發糾紛的重要原因之一。對于具有購買需求的人進行刻意隱瞞和欺騙，只是為了實現自身的利益最大化，比如綠化問題、容積率問題和周圍環境等等，都難以符合預期。在廣告中未能如實宣傳預售房的基本情況，配套設施和優惠條件中存在欺詐。預購方發現實際情況與廣告不符時，糾紛隨之而來。

（四）一房二賣

重復銷售問題是當前商品房預售中存在的主要問題，會對買受人的合法權益造成侵犯，給他們帶來嚴重的經濟損失。將同一房屋作為標的，雖然與一方當事人簽訂合同但未能辦理過戶登記，同時與第三方簽訂合同，商品房的重復銷售問題嚴重違反了我國的相關法律法規。在預售合同的簽訂和交付中間存在較長的時間，尤其是近年來隨著房價的上漲，出賣人的毀約行為可以為其創造更大的價值，因此一房二賣的問題更加突出。

三、商品房預售合同糾紛的解決對策

（一）明確變化面積

對于公攤面積和套內面積的變化情況，應當加以明確，防止后續工作中出現糾紛。應該加強對相關法律內容的分析，從而積極與預售方進行溝通交流。應該按照相關法律中的規定進行協商，尤其是暫測面積和實測面積出入較大時，更應該選擇良好的處理方式。

（二）了解售房政策

預購者在商品房預購中，應該對當地的政策信息進行全面分析和了解，防止預售方由于政策隱瞞而使自身遭受損失。在預購前應該對房地產市場進行全年調查與分析，防止出現信息疏漏等問題。針對地方的限制政策更應該加強了解，防止在交易中出現欺詐行為。

（三）分辨售房廣告

為了追求宣傳效果，開發商在發布廣告或多或少會對預售房屋情況進行夸大宣傳，因此預購者應該對其予以針對性分辨，了解哪些是不實宣傳和虛假宣傳，以防受騙。當對房屋產生購買意愿，應該對現場進行全面考察，并與廣告宣傳中的情況進行對比分析，通過真實信息的獲取來進行客觀判斷。相關部門也應該加大對虛假宣傳的整治力度，對于開發商的行為加以約束，防止對房地產市場秩序造成擾亂。

（四）提高誠信意識

開放商自身也應該具備誠信意識，在商品房預售中將真實信息傳遞給預購方，避免出現刻意隱瞞等問題，在合同簽訂中信守承諾，防止出現違法違規行為。加強對準入制度和退出制度的完善，實現對預售行為的有效約束和規范，創造良好的市場環境。增進雙方之間的溝通交流，避免由于認知偏差出現糾紛。

（五）完善商品房預售法律規范

政府部門應該充分發揮自身的主導作用，明確《商品房買賣合同解釋》當中的預售許可制度細則，建立完善的市場準入機制。在預售許可證的辦理中，應該確保其具備規范化的開發手續、經營能力等。完善預售制度中的信息公開，避免信息不對稱對買受人合法權益的侵犯，切實保護其合法權益。

結語：房屋面積改變、政策信息隱瞞、虛假廣告宣傳和重復銷售問題等，是當前商品房預售中引起合同糾紛的主要問題，會對預購方的合法權益造成侵犯。為此，應該加強商品房預售法律規范的制定，明確面積變化解決途徑、違約責任。預購方也應當全面了解售房政策、分辨售房廣告，出售方應合法合規經營，提高誠信意識，共同促進我國房地產行業的健康發展。

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