關于不動產登記法律適用問題的思考與分析

卞森林

中共常德市委黨校，湖南 常德 415000

不動產登記能夠提供國家公信力支撐，統一公開的法律基礎，不動產登記的整體質量直接決定著群眾合法權益是否可以得到有效保障，直接關系著政府行政效能，對社會的穩定發展具有非常重要的影響。構建不動產登記法律適用，可以有效防范不動產登記風險。

一、不動產登記涉及到的法律法規

《物權法》和《擔保法》作為綜合性法律，與人民群眾的生活密切關聯，涉及到不動產統一登記的現行法規可以分為不動產立法實施辦法細則規定以及稅收規定，包括《契稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》等［1］。從法律層面來看，我國目前大多數對于不動產登記都要求登記人對登記辦理機構和登記權利等內容進行分析，而不涉及具體的登記流程。《物權法》作為不動產登記最直接的依據，需要對登記簿冊、申請發證等相關內容進行準確分析。《擔保法》則可以對建筑物抵押、土地使用權抵押、林木抵押等不動產部門提供準確的辦事依據。其他的不動產管理法規僅規定了登記申請人登記造冊的類型。在《森林法》中則要求森林、林木以及林地所有權必須由地級以上政府登記造冊。行政法規管理需要對法規的內容進行補充，明確中央國家機關的用地登記流程。

對上述不動產登記適用法律進行分析，不動產登記法律頒布實施以來，最重要的就是加強對現行法律法規與《物權法》和條例中存在沖突的問題進行及時修改，現行的法律中對各類登記機關要進行適當的表述，例如：土地管理部門、林木管理部門、漁業行政管理部門、房產管理部門、縣級人民政府等必須統一表述為不動產登記機構，現行法律法規中對各類權證也應該作出書面表述的修改。在相關的法律中，對于登記機關的性質以及登記管轄條款需要統一，尤其是根據法律規定堅持不動產登記原則。根據行政審批流程和改革進度適當地簡政放權，如果涉及跨區域登記則必須由人民政府統一核發證書；如果與條例所在地登記原則不相符必須進行適當修改；及時轉變“重證輕簿”的問題，必須適當修改。例如：在海域使用管理法中，對海域的使用申請人，要求在領取海域使用權證之后，即可取得海域使用權，應該適時修改為自登記之日起即可取得海域使用權［2］。

二、不動產登記立法的必要性

在我國社會主義發展初期階段，國家為鞏固并發展公有制，要積極引導支持非公有制發展。《物權法》能夠對不動產登記進行妥善保護公有制經濟實體，能夠有效防范并制止國有集體私有物權被侵犯的影響，平等保護經濟主體的不動產權。在社會主義市場經濟發展時，要充分保證市場主體的平等地位，加強產品和服務生產銷售的價格引導機制，需要登記清晰物權［3］。不動產管理部門眾多，導致技術難題、制度缺失等問題非常顯著。部分經濟發達地區兩個不同區域之間的信息也無法互通，中央和地方的調控政策存在明顯的信息不公開的問題，使得很多人鉆了制度的空子非法獲取大量財產，通過不動產登記立法工作對于我國反腐工作有著極大的推動作用。與婚姻登記信息系統實現共享，從而有效消除騙婚等問題。近些年來，我國房屋土地登記質量問題產生的敗訴案件不斷增多，產生的行政賠償也日益明顯，根據相關的信訪資料顯示，登記質量問題導致的信訪投訴，已經達到全部投訴的12.6%以上，很多的質量問題都是因為審查不認真、管理不仔細。如果及時加強不動產登記質量管理，可能會有效規避這些風險問題。

三、登記立法必須厘清的幾個問題

（一）統一性

由于我國不動產分類復雜，土地權屬包括國有和集體之分，而按照不同的性質用途又能夠進行細分，就使得不動產登記非常的困難，而目前社會上普遍反映的不動產統一登記則僅僅被要求官員財產公開監控房地產統一，而要想真正實現不動產統一登記，最重要的還是打破城鄉二元不動產管理格局，徹底打破多頭管理的方案，最終實現城鄉統一改革。在之前對房屋土地等不動產登記分屬不同部門，有不同的登記規則，這樣也就造成兩證不全或者土地權房權主體不一致、登記要求不同等歷史遺留因素，如果已經領有房產證沒有辦理土地證的，出現兩證不全的問題，房產權利已發生轉移，土地權利還沒辦理轉移登記，房屋的用途與土地的用途不一致等等，這些因素都可能因為原房產登記和土地登記政策不一致，引發各種矛盾。只有加強對這些歷史遺留問題進行全面處理，才能夠確保登記的質量得以提高。

（二）查詢問題

由于目前我國房地產登記分散，多部門管理導致居民擁有的住宅數量難以準確掌握，特別是市場上普遍關注的庫存空置率等缺乏統一的數據來源，機構統計的數據也缺乏統一的方法，導致差異較大，對這些數據的查詢可以保證數據統計更加準確，提高房地產及其他宏觀調控政策的執行力度。但需要明確的是不動產登記查詢與反腐并不直接關聯，因為不動產登記能夠對全國不動產權利狀況進行理清，根據條例建立起不動產登記信息平臺，也能夠在全國范圍內聯網，確保不動產信息共享，就能夠對公務人員形成一定的制度威脅，但不動產登記查詢，最主要的就是對財產權的基礎性質進行分析，其本質是確權，不動產登記的目的并不是為了反腐或者開征房產稅，而是需要按照不動產登記簿冊以及不動產登記信息管理，對居民擁有的住宅數量進行分析。

四、建立不動產登記質量管理長效機制的思考

（一）加大對質量管理的重視力度

扭轉管理人員對質量管理的正確認識，只有充分認識到質量管理的重要作用，才可以保證質量管理發揮應有的作用。政府和相關部門必須要加強引導，確保不動產登記法律適用建設更加完善［4］。加強不動產登記內部控制水平，發揮政府和相關部門引導作用，構建完善法律法規，提高管理層對質量管理的重視水平。要求不動產登記管理部門注意各類不動產登記的特點，對每個申請辦件進行嚴格、細致的審查，以達到控制不動產登記準確率，有效預防不動產登記風險。

（二）提高質量管理的方式方法

隨著網絡技術空前發展的新時代的到來，“互聯網+”已經滲透到人類社會活動的各個方面。大數據、云計算和其它信息技術正在改變人們的生產和生活方式，也為不動產登記質量管理提供了互聯網的動力。加大對登記質量管理方式的研究，針對不同質量管理內容制定科學有效的質量管理方式方法，科學利用電子計算機技術，將質量管理工作與現代信息技術緊密結合，讓質量管理工作實現信息化發展，完善質量管理的技術手段。國家必須制定完善的法律法規，從法律層面加大對登記質量管理的監督和約束。為了有效加強不動產登記質量管理體系，必須同時加強對人員業務等各種影響因素進行處理，采取多項質量管理措施，建立相應的管理制度，提高不動產登記質量水平，防范登記風險。

（三）建立質量管理的激勵獎懲機制

為了確保質量管理的客觀、高效，應建立合理的質量管理獎懲機制。約束與激勵機制之間的平衡是在建立全面有效的約束機制的條件下，定期對登記人的業務績效進行評估，為獎懲、培訓等提供依據，激發登記人提高工作質量的熱情。通過各種形式的培訓，進一步提高登記人的業務技能，促進登記人政策法規掌控水平、風險管控能力的提高。

五、結束語

不動產登記質量管理內容主要包括登記業務類型是否適用準確、登記要件是否齊全且符合法定形式、登記要件內容是否符合規定等項目。隨著不動產登記業務量的增加，對登記質量要求也越來越高，這就要求登記機構要迎難而上、攻堅克難，通過完善工作細節，規范不動產登記行為，提高不動產登記質量，及時發現問題，降低登記風險，形成一套切實可行、科學合理的工作模式，提高登記工作效率，更好地服務群眾。