“買賣不破租賃”規則之立法正當性探討及適用

上海市靜安區人民法院，上海 200000

由于資源總數的恒定以及土地兼并和財富集中的歷史趨勢，歷史上始終出現的王朝興衰率實際上就是一部資源勘測-分配-集中-矛盾尖銳的更替史，而土地使用權和所有權的變更無法保持一致性，故租賃以及由此產生的租賃法律關系便應運而生。因為權利人的秉性以及經濟狀況的千差萬別，使得租賃法律關系的具體表現形式呈現出多樣化的趨勢，其中最富權利外觀的便是“買賣不破租賃”，也成為了學者和審判人員所關注的焦點。本文擬通過文義解釋、歷史解釋、目的解釋和體系解釋的方法來考察“買賣不破租賃”條款，結合實踐探討該條款在不同立法技術下的表現形式，以期解釋對該條款的理解和應用。

一、緣起：“買賣不破租賃”的定義和分歧

法律意義上的“買賣不破租賃”，核心含義是指《中華人民共和國合同法》中第229 條的相關規定，即：”租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”此節規定雖在日常生活中容易理解，但在法理層面涉及債權與物權、效力層級、權利行使方式等諸多問題，顯然比日常概念中權利邊界問題的外延更加寬泛。從世界范圍內的司法實踐看，是否貫徹“買賣不破租賃”的原則，存在兩種不同的觀點。

（一）支持說

該解釋認為，典型的買賣與租賃權利的沖突發生在原產權人先租后賣的過程中。后手權利人在租賃物的所有權發生變更時，與原先的承租人形成了新的租賃合同關系，其作為新租賃合同關系的一方當事人受到原租賃合同的條件約束，不加區分地繼受原租賃合同中出租人的權利和義務，而原先的權利人自物權轉移的瞬間亦從租賃合同中解放出來。目前我國司法實務界亦基本贊成此觀點，合同法的立法本意亦在此列。需要說明的是，有部分觀點認為，以所有權發生變更為時間節點，原權利人和承租人之間與新權利人與承租人之間的租賃合同是屬于一個合同項下的主體變更，還是兩個不同的合同但保持債的同一性是目前司法界存在的理論分歧。但總體而言，租賃合同的效力不受影響是目前司法界的主流，也是繼承德國法解釋的大陸法系的常見做法。

（二）否定說

然而，繼承了大部分羅馬法傳統的大陸法系學者則認為，按照“物權優于債權”的原則，所有權的變動影響的是物權，而租賃合同產生的是債權。作為債權行為的相對方，承租人僅享有對租賃物的債權。按照債權的相對性，其行權對象只可能是此前的債務人即原權利人或者出租人，而新的所有權人從未參與過此前債權的議定和行使，該債權行為與其無涉。甚至新的所有權人可基于其所有權中的使用和占有權能受到損害而驅逐承租人，奪回其名下的物權。至于債權人的損失，亦應按照債權的相對性原則由原先的權利人負責處理。

前述兩種對立的觀點充分體現了不同的利益側重，前者繼承的是德國法傳統，側重于保護承租人的利益不因租賃過程中租賃物的所有權發生變化而受損。后者則嚴格遵循物權優先的羅馬法原則，強調所有權人享有對其權利不受限制的處分自由，并為此不惜犧牲債權人的利益。

二、進階：“買賣不破租賃”原則與私人自治的自洽

毫無疑問，租賃法律關系本身受合同法的調整，基礎法律關系應是債權。承租人的占有并無對抗第三人的效力。而租賃物的所有權發生變動后，新的物權人占有房屋是基于物權，屬于對世權，天然享有排除第三人妨害的權利。因此，從學理上，債權并無對抗物權的效力。因此，《合同法》第229 條的出臺，不能不說略顯“另類”。應當視為其對于物權優先原則的特別規定，將其納入目的和體系解釋的范圍，才能靈活運用固定的法律條款，應對復雜的商業環境。

（一）目的解釋：《合同法》第229 條的立法目的

假設不存在“買賣不破租賃”原則，則所有權人的普通出租行為將出現無法避免的邏輯沖突，嚴重影響經濟生活的穩定與繁榮。舉例而言，出租人將房屋出租給承租人，承租人此時對于房屋的占有為基于房屋租賃合同的有權占有，其權利來源即為房屋租賃合同。后出租人將房屋轉讓給案外人，案外人取得房屋所有權，同時也取得了向承租人主張所有物返還請求權。此時承租人為無權占有房屋，因租賃合同為債權合同，如原租賃合同對此行為并無約定，則此時原來的出租人已經無法依據原先的租賃合同向承租人提供適格的出租房屋，需要向承租人承擔違約責任。如無“買賣不破租賃”的原則，將出現違背私人自治的悖論：一方面，承租人的法律地位將不再基于自身的控制而受制于出租人的行為，承租人因為出租人出售房屋無法控制、無法預見也無法避免地從有權占有變成無權占有；另一方面，出租人的法律地位亦將不受控制地受制于案外人的行為，即出租人需要向承租人承擔違約責任的可能性取決于案外人何時向承租人行使物權返還請求權。而“買賣不破租賃”規則的出臺，使得以上的行為困境得到完整的解決，一方面承租人可以繼續有權占有房屋，不再因為他人的行為在有權占有和無權占有之間舉棋不定。另一方面，出租人也因為承租人的有權占有得到維持而無需承擔違約責任，為其自由處分名下的物權獲得制度上的保障。該規則一方面維持了承租人有權占有的法律地位，另一方面也避免出租人承擔違約責任。

由此可見，“買賣不破租賃”規則的產生實際上是立法者在堅持物權至上原則的前提下，充分考慮了行權過程中可能出現的違背私人自治的現象而特意設置的例外規則，是正統法律體系下的合理補充與矯正，是創設法律規則以彌補法律原則的漏洞和差錯下的立法技術的體現，也是“買賣不破租賃”規則的出臺的正當性理由所在。

（二）體系解釋：有權占有模式的正當性論述

結合《物權法》進行文義推定：《物權法》第241 條規定，基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。《物權法》第34 條規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

如前所述，承租人占有房屋基礎法律關系是基于與出租人之間的房屋租賃合同，權利來源即本權為雙方之間的合同，而承租人對于租賃物的占有則進一步以狀態強化了本權的行使和固定，進而獲得了完整的對抗第三人的權利外觀，因此承租人基于租賃合同取得的占有對新物權人來說亦是有權占有。以上權利來源-行權狀態的進階從反面角度進一步強化了第三人的認知和判斷，單純以法律方式不考慮權利狀態的認知顯然流于形式和僵化，應當通過立法的方式和體系化的解釋進一步完成權利本身的保護和探索。

基于前述對《合同法》第229 條的探討，通過觀察文義解釋、引入目的解釋以及反饋于體系解釋的證明規則，我們可以得出結論，“買賣不破租賃”規則雖然在歷史上有過爭議，但實際上是立法者通過對物權優先的羅馬法體系的內核堅持，為達到德國法上保障權利人的立法目的，通過引入有權占有體系的判斷和變更，完善物權流轉和變化的體系維持模式，進一步體現出物權法定、物權優先于債權等原則中的合理立法技術，其本質就是規范世界對現今立法模式下遺漏的生活事實而進行的補充性評價。

三、展望：完善“買賣不破租賃”原則之完善與思考

良好的法律仍需通過實踐以體現其價值，需要說明的是，“買賣不破租賃”規則的產生，實際上是為了加強承租人在其不能控制的所有權變更過程中對自身利益的保護，其立足點在于對承租人善意和弱勢地位的天然界定。然而在司法實踐中，該規則存在被濫用的現象，實踐中不乏出現原出租人與承租人惡意串通，原房屋所有人將房屋以相對低廉的價格長期租給他人，通過運用“買賣不破租賃”的規則傷害買受人利益的情形。受讓人一方面為所有權的變更支付了相應的對價，另一方面則因受限于“買賣不破租賃”規則的設置無法驅逐承租人，進而無法真正享有其所有權而蒙受損失，為減少糾紛，保護交易安全，有必要對該規則的行使設置必要的條件和完善條款，以期揚長避短，發揮應有的作用。

（一）加強立法構造，彌補法律漏洞

為保護交易過程中承租者的權利，有必要對“買賣不破租賃”規則中的“租賃物”范圍進行限制。將租賃物的范圍限定于不動產范疇較為適宜。首先，從總體角度分析，動產價值較不動產普遍要小，且隨著社會和時代的發展，動產的種類、表現形式、保障措施越來越多，相應的價值計算、替代產物、等價交換和彌補方式更是層出不窮，即使承租人喪失了對動產租賃物的物理占有和使用，其損失的彌補、等價物的尋找、效用的更替亦存在更多的彌補空間。且如果對動產的范圍不加以限制，基于目前商品流轉的效率與速度，所有權的受讓者則無法確認在交易的標的物上是否存在租賃權、存在幾個租賃權，這就使得交易像賭博一樣充滿了不確定性，或因過分謹慎而降低交易效率，進而導致整體商品社會的活力降低。因此，可考慮在今后的法律淵源中，將“買賣不破租賃”規則中的“租賃物”范圍明確以不動產為宜，再通過列舉的方式，將需要進行特殊保護的動產（例如汽車，船舶等）明確列出，類推適用“買賣不破租賃”規則。避免“買賣不破租賃”規則的過度濫用，這樣才能真正實現立法目的，保證不動產租賃人的利益，也能夠對動產的市場流通起到促進的作用。

（二）租賃物對抗效力的公示制度

在前述縮小了租賃物的范圍之后，基于目前不動產市場相對成熟和完善的監管方式，建議加強租賃行為特別是房屋不動產租賃行為的公示制度。不動產物之租賃必須強制辦理登記備案，使得每一項不動產物權權屬的變動均有清晰的記載。一方面，可以強化對于承租人的保護，基于備案的存在，承租人的本權合同以及備案登記可以為其體現權利提供可信賴的證據。另一方面，通過對備案的時間、方式、文件的指向進行審查，可以進一步推斷租賃文本的真實意思表示、當事人的法律地位、是否存在善意的情形、以及雙方對抗性存在的基礎，為下一步是否適用該規則提供更多的事實與法律依據。