佛山市過度依賴土地財政背景下房地產泡沫問題研究

黃均華

[摘 要]佛山市財政收入過度依賴土地出讓金，經濟增長過度依賴房地產業。在此背景下，文章用功效系數法對包括佛山在內的36個大中城市的房地產泡沫進行測度和比較分析。結果顯示，除了長春、蘭州和呼和浩特的房地產泡沫程度比較低以外，其他33個城市都存在顯著的房地產泡沫問題。近幾年，在“廣佛同城”的背景下，佛山市房地產泡沫迅速膨脹，嚴重程度甚至超過很多省會城市，應該引起重視。

[關鍵詞]佛山市;土地財政;房地產泡沫;功效系數法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.29.036

1 前言

土地是一座城市的財富之母，土地財政可概括為地方依托對土地的壟斷供給，通過出讓土地使用權的方式獲得土地出讓金以增加財政收入。1994年的分稅制改革壓縮了地方稅收分成比例，地方事權與財權不匹配，地方財力不足，而土地收益劃歸地方奠定了地方走向依賴“土地財政”的基礎。2018年，全國土地出讓金收入為6.5萬億元，占地方財政總收入的40%。若以土地出讓金加“五稅”（房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅），則全國30個地區中有17個省市地區的比值超過了50%。這說明，全國范圍內一半以上的省市地區皆存在土地財政依賴度較高的情況。通常，將土地出讓金收入與地方一般公共預算收入的比值定義為土地財政依賴度。其中，土地依賴度最高的是浙江，比值達到112%。

再來看佛山市的情況，2017—2019年，佛山市土地出讓金的規模分別為920億元、894億元和790億元。2016—2018年，佛山市土地出讓金收入與一般公共預算收入的比值分別是100%、141%和127%，平均值為123%。在全國主要城市土地財政依賴度排行榜中，佛山以123%的平均值高居第二名，因為大多數城市的土地財政依賴度都在80%以下。佛山市對土地財政的過度依賴可見一斑。

各地方政府嚴重依賴土地財政是與我國房地產業的發展密不可分的。長期以來，房地產都是我國的支柱性產業。2019年，全國房地產開發投資規模達到13.2萬億元，占GDP的比重為13.5%。據學者估算，2017年，一線城市空置率為16.8%;二、三線城市的空置率分別為22.2%和21.8%。其中商品房的空置率高達26.6%，全國城鎮地區有6800萬套空置住房，而且數值在持續增加。按照國際通行慣例，空置率在10%～20%為空置危險區，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。即使這樣，我國商品住房的價格仍然不斷上升。房價收入比（指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值）被認為是衡量房價是否合理的最重要指標。根據國內情況，全國房價收入比保持在6.5～7.5屬于合理區間。然而，據估計，2017—2019年，全國商品住宅的房價收入比分別為7.7、8和8.8，上升顯著。

再來看佛山的情況，2015—2018年間，佛山市房地產投資規模分別為1110億元、1350億元、1560億元和2130億元，占GDP 的比重分別為14%、15%、17%和21%，明顯高于大多數城市對房地產的依賴度。過度盲目投資同樣造成嚴重的空置率。2019年，佛山市甲級寫字樓空置率高達40%。2016年，佛山市商品住房待售面積為576萬平方米。2019年，佛山市新房均價每平方米上漲了3000多元，同比上漲近30%，房價收入比也上升至12.5。考慮到近三年的大規模投資，未來佛山市房地產市場可能不大樂觀。

一方面，2016年，全國城鎮居民人均住房建筑面積為 36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米，城鎮和農村居民人均住房建筑面積比2012年分別增長了11.2%和23.5%;另一方面，2019年，我國人口城鎮化率首次超過60%這一關鍵節點，而“房子是用來住的，不是用來炒的”。在這一背景下，房地產泡沫問題更加嚴峻。

佛山市財政收入過度依賴土地出讓金，佛山市經濟增長過度依賴房地產業。那么，佛山市房地產市場是否存在泡沫？這是非常重要的問題，因為房地產泡沫的崩潰必然意味著佛山市土地財政收入的大幅下降和經濟增長動力的不足，進而影響社會各項公共事業的發展。本文首先說明房地產泡沫的內涵，其次用功效系數法對包括佛山在內的36個大中城市的房地產泡沫進行測度和比較分析。

2 房地產泡沫的定義與測度方法

房地產泡沫化現象是由市場經濟條件下房地產價格的資產性變動而引發的。《新帕爾格雷夫經濟學辭典》的“泡沫”辭條是這樣的：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”可見，泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。泡沫經濟具有兩大特征：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量;投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投資（主要是投機）引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。本文認為，房地產泡沫還體現在房地產價格不斷上漲又刺激房地產的過度供給和嚴重過剩，隨著時間的推移，房地產的基本價值必然下降。

過去二十年，人口城市化進程、中國特殊的社會文化（“有房子才有家，有家才有保障”）、土地財政（源于政府壟斷土地供應）、投資渠道狹窄推動了我國房地產價格的上漲。學術界關于房地產泡沫的討論也從未間斷。本文認為，房地產市場的泡沫和失衡（由供不應求到嚴重過剩）是逐步形成的。我國人口城鎮化率已經突破60%。可以斷言，我國房地產市場的泡沫處于發展的臨界點，風險很高。

房地產泡沫的度量指標很多，功效系數法不僅能夠解決各指標量綱不統一和性質各異的問題，而且使用上更加簡單科學。使用功效系數法測度房地產市場泡沫主要有三個步驟。首先，需明確每個評價指標的一個不允許值和滿意值;其次，以滿意值為上限、以不滿意值為下限求出每個單項指標的功效系數;最后，將各指標的功效系數加權平均求出綜合測度指標K值，利用K值判斷房地產泡沫水平。公式為：

K=∑ni=1Wi[xi-xai）（xAi-xai）×40+60]

式中：K 是房地產泡沫綜合測度指數，i 是指標個數，Wi 是單項指標的權重，xi是第i個指標實際值，xai 是第i個指標不允許值， xAi是第i個指標滿意值。

根據K的取值范圍，可以將房地產泡沫程度劃分為低、較低、中、較高和高五個等級。K<-100定義為高泡沫等級;K處于-100，-60定義為較高泡沫等級;K處于-60，-20定義為中等泡沫等級;K處于-20，40定義為較低泡沫等級;K>40定義為低泡沫等級。

房地產泡沫水平測度評價結果是否科學與準確，與測度指標的選擇有著重要關系。測度房地產泡沫水平的指標很多。根據數據的科學性、代表性以及數據獲取的便捷程度，本文選取6個指標測度房地產市場泡沫水平。參考已有研究，各指標的滿意值和不允許值的取值如下：①房價收入比的滿意值和不允許值分別為6和10;②房地產投資額/固定資產總投資額的滿意值和不允許值分別為20%和40%;③房地產價格增長率/GDP增長率的滿意值和不允許值分別為1.1和1.5;④商品房竣工面積/銷售面積的滿意值和不允許值分別為1和1.3;⑤商品房新開工面積/施工面積的滿意值和不允許值分別為3和4.5;⑥土地出讓金/一般公共預算收入的滿意值和不允許值分別為25%和50%。根據各個指標的權重和功效系數，計算各城市的房地產泡沫綜合測度指數K值。

3 實證結果分析

本文以佛山市在內的36個大中城市作為研究對象，以2015—2018年作為研究時間段，數據來自各城市統計年鑒和Wind數據庫。運用功效系數法，計算出各城市2015—2018年間房地產泡沫測度K值的平均指標，具體結果見表1。

由表1可以看出，36個大中城市中，除了長春、蘭州和呼和浩特的房地產泡沫程度比較低以外，其他33個城市都存在不同程度的房地產泡沫問題。房地產高泡沫城市包括北京等6個城市;房地產較高泡沫城市包括南京等12個城市;房地產中等泡沫城市包括重慶等15個城市。在這36個城市中，絕大多數城市都是省會城市，是一個省（或自治區）的經濟、政治和文化中心，房地產泡沫的出現具有一定合理性。佛山不是省會城市，但在“廣佛同城”的背景下，房地產泡沫迅速膨脹，值得引起重視。

4 政策建議

2013年，佛山市一般公共預算財政收入為438億元，而一般公共預算財政支出為488億元，一般公共預算財政赤字為50億元。2018年，佛山市一般公共預算財政收入為703億元，而一般公共預算財政支出為806億元，一般公共預算財政赤字為103億元。佛山市財政收支規模增長很快，而且一般公共預算赤字有明顯擴大的趨勢。很可能，由于土地出讓金的大幅增加，為政府擴大財政支出創造了條件。

與深圳等城市相比，佛山市土地資源相對比較充裕，本來這是佛山的巨大優勢，為走出一條具有“佛山特色”的經濟發展道路提供條件。但是，如果佛山與其他城市一樣，一味追求GDP的短期“輝煌”而馬不停歇地出讓土地和搞房地產投資項目，那么，優勢就可能變成劣勢。而且，土地開發具有不可逆轉性，本來可以有更好用途的稀缺土地變成了大量閑置的商業區、寫字樓或者住宅，這是資源的巨大浪費和社會福利的損失。所以，我們要未雨綢繆，盡早深刻認識這些風險并在政策上做出調整，以實現佛山經濟社會的可持續健康發展。

參考文獻：

[1]王春艷，董繼剛.我國35個大中型城市房地產泡沫的測度預警及差異性分析[J].生產力研究，2020（1）：90-93.

[2]吳清婷，彭賢偉，簡萍.房地產泡沫的空間分布及其傳染性分析——以中國35個大中城市為例[J].當代經濟，2019（8）：12-16.

[3]吳晗.我國房地產泡沫的形成機理及應對政策措施研究[J].市場周刊，2018（4）：57-58.