從德國房地產市場看我國房價調控

馬瑤影 宋歡 潘演演

【摘要】本文從歷史上從未發生大規模的房地產市場崩潰和金融危機的德國房地產市場入手，通過分析其房地產市場具備住房供給呈居住導向，總量充足的特點，同時德國央行實行有效的貨幣政策，中性的金融政策其城市發展均衡的特點。得出我國房地產市場發展得出幾點啟示：1）應嚴厲遏制投機性需求與開發商暴利行為2）城市群應采取多核心均衡發展的模式。最后，基于德國房地產市場特點以及其給予的相關思考，對于我國現有政策提出幾點思考。

【關鍵詞】房地產市場 房價調控貨幣政策 城市發展

在全球各地，房地產泡沫的飛快膨脹似乎己經成了各個國家難以避免的現象，一旦房地產市場打開，真正能保持房地產市場健康穩定發展的國家屈指可數，而德國卻恰恰在世界舞臺的中央，成為房地產市場發展的一股清流。世界各國普遍喜歡依靠刺激房地產市場來拉動經濟增長，而房地產泡沫一旦破裂將會產生不可估量的沖擊，以至于金融危機、經濟危機的出現，對國家經濟發展乃至于世界經濟發展造成了巨大傷害，如1991年日本房地產泡沫和2008年美國次貸危機，而在德國歷史上，從來不曾發生過大規模的房地產市場崩潰和金融危機。

一、德國房地產市場的特征

（一）住房供給：居住導向，總量充足，市場細分

德國首先實行了以居住為導向的住房制度設計，并通過《憲法》和《住房建設法》賦予了該制度的法律地位。而且德國政府更多的把房地產市場作為社會福利系統的重要組成部分，很少強調其在國民經濟中所謂的“支柱產業”的地位。其次，德國為滿足民眾的住房需求，長期保持充足穩定的住房供給，通過長期的努力，德國在人口基本沒有明顯增長的同時，讓住房存量增加了35%a而且，除了商品房市場的法制健全與供給充足外，德國還有高度發展，規范健全的租賃市場，不管是公共租賃住房還是盈利租賃住房，政府都利用健全的法律體系保護承租方的利益，不允許房東隨意調整租金水平，不允許隨意解除租房合約，而且對租房者給予不同的租房補貼，從而保證每一個家庭都能夠具備租房能力。

除此之外，德國先后出臺了大量法律和政策，用以遏制居民對于房地產的投機性需求以及開發商擢取暴額利潤。在房地產交易過程中，需支付過戶費、評估費、資本利得稅等多種稅費，而且若未滿10年即出售，將繳納高額的資本利得稅，并需按照個人所得稅累計稅率再行繳稅。對于開發商而言，一旦所制定的房價超出平均房價水平50%，將面臨巨額的罰款和最高三年的有期徒刑。通過這樣的法律設計，投機性需求以及暴利房企的現象得到了有效的控制。

總而言之，德國在房地產市場的供給側，利用增大房屋供給，對居住者進行扶持，發展租賃市場，遏制非正常市場行為等，將房地產劃定為福利性產品，有效的控制其非理性增長，保證了社會福利的最大化。

（二）住房需求：有效的貨幣政策，中性的金融政策以及均衡的城市發展

首先，德國的中央銀行即德國聯邦銀行的核心目標是保持物價穩定，其次才是經濟增長。因此，德國長期實行穩健的貨幣政策，長期保持通脹的低水平狀態，沒有出現由于超發貨幣而導致的資產價格大幅上漲。

然后，德國的城市化己經基本結束，呈現出多核心均衡發展的城市格局。不同城市的差異化產業發展，使得不同城市群得以獨特發展，各放異彩。合理的城市布局，使超大型城市的集聚效應難以發揮作用，絕大多數的德國居民依舊分布在數目眾多但各具特色的中小城鎮中，有利于大城市房價漲幅始終保持在合理的區間范圍內。

二、德國房地產市場發展給予我國的啟示

（1）嚴厲遏制投機性需求與開發商暴利行為。在房地產交易過程中，通過設置過戶費、評估費、資本利得稅等多種稅費，提高房地產的投機性購房成本。并通過限制年限的出售行為，打擊鄧為賣而買”的投機性購房。對于控制開發商的暴利行為而言，限制其預售規模，降低其資金流轉速度，而且通過相關立法，追尋超額利潤的定價行為將面臨相應罰款并追究其刑事責任。

（2）城市群多核心均衡發展的模式。我國的城鎮化戰略需要向德國學習，通過對不同城市的實施差異化產業發展政策，使得不同城市群得以發展，防止超大城市成為多中心的集合體，從而有利于大城市房價漲幅始終保持在合理的區間范圍內。

三、現有政策的思考

我國現有的房地產調控與風險控制的效果欠佳的原因主要是以下三個方面：

（1）行政手段使用過多，市場機制沒有完善。房地產作為消費品、投資品與公共品的集合體，尤其相對特殊的市場運行機制，需要市場去建立一個能自主平衡供需，有效抑制投機，促使城市群均衡發展，資源得以有效配置的合理機制。但是現有的調控政策往往以行政命令為主，政策推進過程中，往往難以落到實處。正所謂“上有政策，下有對策”，地方政府、房地產開發商、房產擁有者與準備購房者會想方設法曲解行政指令，減弱甚至消除調控力度指。

（2）過度打擊需求，輕視增加供給。現有政策中往往針對需求側進行調控，不管是“限購，.限貸”，還是“提高首付比例，.提高貸款利率”等，都是針對打壓需求而設計。但房地產需求的壓抑只是暫時的，是難以持續的，不管是真正的剛性需求，還是固有的投機性獲利，一旦調控措施稍稍放松，“購房大軍”就會蜂擁而來，房地產價格也會隨之急劇攀升。利用打擊需求的方式調控房價，只能是強制性的延后房價上漲，對控制房地產價格沒有起到真正有效的作用。只有供給側與需求側相互配合，通過市場和政策通力合作，達到供需平衡，才是房價瘋漲的解決之道。

（3）房地產貨幣金融化，居住屬性漸行漸遠。通過大量的實證研究發現，在20年的房價大漲中，收入上漲，城鎮化上升等居住因素只能解釋一部分現象，而另一部分需要歸因于貨幣超發等金融因素。M2的高速增長帶來了資產價格的普遍上漲，尤其是房地產價格的上漲。房地產的貨幣金融化，必將導致傳統調控商品的手段效果減弱，而且資本市場充斥的投機風氣很容易加速房地產價格的高速上漲。只有減少貨幣超發，維持盯住通脹的貨幣政策，減少大水漫灌的經濟刺激政策。

作者簡介：馬瑤影（1999-），女，陜西省西安人，西安市雁塔區西安交通大學經濟與金融學院，金融系，本科生;宋歡（1998-），女，陜西省寶雞人.西安市雁塔區西安交通大學經濟與金融學院，金融系.本科生;潘演演（2000-），女，海南省文昌人，西安市雁塔區西安交通大學經濟與金融學院，經濟學類.本科生。