土地抵押權制度的完善策略分析

魏嘉均

江蘇八面鋒律師事務所，江蘇 宿遷 223700

農村地區具有廣袤的土地資源，種植業發展規模再大也不會將所有的土地資源全部利用起來。而且傳統種植業收入并不高，為了更好地促進農村地區發展，就需要進行大規模融資，農村土地是農民重要的可支配財產，通過土地抵押的方式可有效釋放土地潛能，增加農民財產性收益，農民在獲取資金后可以從事更高收入的活動。筆者結合自己的專業知識與工作經驗對土地抵押權制度展開分析，并提出了完善策略，意在推動農村地區的發展。

一、土地抵押權的介紹

（一）土地抵押權的概念

土地抵押權指的就是使用權人在法律規定下，在不改變土地占有權的基礎上以土地作為擔保，債務人無法償還債務時，債權人可以依法處置土地使用權并將處置所得的價款優先受償。中國農村地區土地資源非常多，有研究表明中國目前有價值近30萬億元的村鎮住宅和100萬億元以上的農村土地資產沒有發揮作用，如果將這部分土地上的資產進行盤活，那么農村將獲得更大的發展，大大提高農民的收入。

（二）土地抵押制度的發展

土地作為經濟社會發展的基礎，如何合理利用土地以及保護土地成為法律研究的重點，而且隨著社會的發展，傳統的農村土地管理體制已然不適合農村發展的需求，這就要求土地法律制度不斷進行革新。現代土地抵押制度仍然處于不斷完善的過程中，土地承包經營權和農民住房財產權抵押，在現行國家政策層面已經得到肯定，但是由于農村土地制度本身的極端復雜性，導致國家政策在實施上還存在很大的阻力。

（三）土地抵押的基本要求

土地屬于國家和集體所有，任何人不得改變，因此抵押時首要堅持的就是土地的基本性質不能改變，只能當國家為了公共利益的需要才能以征用、征收的手段改變土地的性質。另外土地的用途不得更改，當抵押人未能按時還款時，出借人可以以拍賣、變賣、折價等手段處置土地使用權，但是土地流轉之后，土地用途不能改變。所有土地抵押在進行操作時都需要遵守基本的要求，這樣才能保障抵押權合理生效。

二、土地抵押制度的法律分析

（一）抵押客體分析

要始終明確抵押的客體是土地使用權，法律要與農村的實際結合起來，改革的重點不在于改變農村土地所有權形態，而是應該在保障集體土地所有權的基礎上進行集體土地產權制度的改造，以此拓展農民的權益。當前中國現行法律中對土地所有權的規定存在較大的差異，農村地區與城市地區的土地所有權以及流轉方式是不同的，在中國真正激發土地財產權能的權利類型是土地使用權。

（二）不同類型土地分析

不同類型的土地使用權有所差別，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租和抵押，農村土地受到使用權的限制會被禁止抵押，如集體公益建設用地。原則上，鄉鎮企業建設用地使用權不能被抵押，但是又有法律規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押時，則占用范圍內的土地使用權可一并進行抵押。如家庭承包經營權可以轉讓，但是禁止抵押，四荒地沒有特殊規定，可以進行轉讓、抵押，但是為了更好地保護土地資源，維護農民的利益，還需進一步完善法律制度。

（三）土地使用權分析

農村的土地抵押制度缺少完善的立法，這也是導致農村土地資產盤活的重要原因，城市經過長時間的發展已經形成了非常完善的土地抵押法律制度，但是農村地區的法律體系不健全導致法律效力過低。例如，在《擔保法》中明確提出耕地不能進行抵押，在《農村土地承包法》中規定土地承包經營可以多種方式流轉，但是并不包括抵押權，此后的法律中也未對抵押作出明確的規定，農村土地抵押被現行法律所禁止。

三、土地抵押權登記制度分析

（一）土地抵押登記程序

土地抵押需要經過嚴格的程序，以此實現土地科學、合法的抵押，首先要做好抵押登記，由當事人對土地的使用權進行低價預估，還需要鑒定書面的抵押合同。在合同鑒定15日內由抵押人帶領相關的合同證件到不動產部門申請登記。由不動產部門進行審核，做好登記注冊，核發《土地他項權利證書》。抵押雙方要嚴格按照流程做好抵押登記，以使抵押發揮法律效益。

（二）土地抵押權登記的作用

土地抵押權登記可以完成抵押的公示，使抵押權產生效力。土地抵押是擔保物權，因此在抵押之后應當進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況，同時發揮警示的作用，讓大眾對土地的使用權以及所有權的變動進行了解，以免部分人侵犯抵押權人的權利。因為如果土地使用權上已經存在順位優先的抵押權，那么就會影響抵押權人的權利實現。

（三）土地抵押權登記的效力

抵押合同自辦理抵押登記之日起就開始生效，從法律上保障抵押權人的利益，簡單來說，如果同意土地存在兩個及以上的抵押權，已登記的抵押權要先于后登記或者未登記獲得抵押權首償，在土地抵押權存續期間，抵押權人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。當抵押權因為種種原因要注銷登記，并不意味著用地使用權上所設立的抵押權消滅。《擔保法》中明確規定，在擔保期間，擔保財產毀損、滅失或被征收的，擔保物權的效力及于該擔保財產的變形物或替代物，擔保物權人對這些代位物依然享有優先受償權，這充分保障了抵押權人的利益。

四、土地抵押權制度的完善策略

（一）采用登記生效主義

土地抵押權制度的推行必須要堅持登記生效主義，所有權以及使用權的抵押都要按照科學、合理的流程進行轉讓。土地抵押制度作為一種用益物權，需要對雙方以及多方的權利作出明確規定。而且登記還能降低交易成本，保障交易安全。抵押權的設立堅持登記生效主義，形成統一的土地抵押的登記公示制度。

（二）完善立法

健全的法律是推動土地抵押合理、科學化的根本保障，但是以目前的法律來看，對部分事情沒有明確的界定，這就容易讓一些圖謀不軌的人利用法律的漏洞危害他人的合法權益。針對部分法律法規和文件禁止農村土地使用權抵押的問題進行合理修正，還需要加強相關合同的法律保護，由國家制定和頒布統一的農村土地使用權抵押合同示范文本。

（三）建立政策性金融機構

農村地區的發展離不開資金的支持，如何籌集資金是目前農村發展亟待解決的問題。可以從土地抵押入手，盤活資金。但是由于農業發展周期長且利潤較低，很多銀行不愿意辦理農村土地抵押貸款。為了改善這一問題，需要國家建立具有政策性金融機構性質的農地金融組織，在我國以農村信用合作社為主。

（四）建立風險防范機制

建立健全風險防范機制也是保障土地抵押權的重要措施，受到市場等因素的影響，可能會在融資的過程中發生風險，也可能會導致土地分配不均，因此需要建立相應的規章制度進行約束，來維護抵押人以及抵押權人的利益。還可以制定農業投資的稅收優惠政策，以保護投資者的利益。

（五）加強政府的監督與管理

政府在土地抵押的過程中發揮著重要作用，要扮演好監督與管理者的“角色”。農村地區通過社會保障調動土地抵押的積極性，因此需要健全的社會保障制度以此促進農村土地抵押的積極性，有序地推進土地抵押的進行。為此要求政府監管保障機制的運行，發揮社會保障的最大價值。

五、結語

為了解決農村地區融資難的問題，需要通過制度盤活農村地區的資源，土地資源作為農村地區最大的資源之一，可以將土地進行抵押獲取資金，但是當前抵押制度并不完善，現有法律中對抵押權的規定是可以使用土地，但未對土地上的附屬物等進行明確規定，因此需要進一步完善相關法律，以減少糾紛的發生。本文對土地抵押權制度的完善策略的分析還存在很大的不足，日后還會繼續進行研究、分析，不斷完善研究理論。