商事中“空轉費”的法律規制①

陳 杰

一、問題的提出

商鋪是商業活動中不可或缺的基礎，一般情況下，租賃是商人通常獲取商鋪的方式。 這樣可以將大量的資金投入到后續的經營活動中，隨之而來，商鋪租賃關系中“空轉費”的糾紛層出不窮，由于缺乏明文的法律依據，導致各地法院關于商鋪空轉費糾紛的處理“同案不同判”的情況較為突出。在商事交易活動中，除個別情況下，商鋪承租人寄希望通過收取“空轉費”來彌補之前的經營投入。 由于商鋪的稀缺性和獨一無二性，從而導致轉讓費越炒越高，使得轉讓費大大超出營業資產實際價值，這種行為明顯侵犯了次承租人的權益和破壞了市場競爭秩序。 面對這種新的糾紛類型，司法審判中針對此類糾紛案件存在不同觀點：一方面根據交易習慣判定雙方關于空轉費的合同效力有效與否；另一方面，在實踐中缺乏空轉費行使的具體規則，當事人之間容易對合同內容出現爭議。 如果對空轉費僅僅做出籠統的概念解釋，難以保障市場交易中次承租人的合法權益。 因此，應對轉讓費進行合理的理論定位和認定標準的研究，以此更好地在審判實踐中化解實務糾紛。

二、商事空轉費的概念及法律關系分析

(一)概念解析

商鋪空轉費，又稱商鋪轉讓費。 商鋪轉讓是指市場中的經營者通過簽訂合同將店鋪的全部財產(有形資產或無形資產)作為整體予以轉讓的行為。 就本質而言，確定商鋪轉讓費的數額，一般考慮兩個要素：商鋪轉讓的內容既涉及剩余租賃期的轉讓亦涉及設備設施等有形資產，還包括品牌價值、商譽、供應渠道、顧客群體、預期經營利潤等無形資產。這些有價值的財產都是商事活動中經營者多年積累下來的具有事實上的利益的財產價值。

(二)商鋪費及其法律關系的類型

按照商鋪轉讓中的法律關系，商鋪轉讓可分為兩種類型：第一層是商鋪所有權人與承租人(次承租人)之間簽訂的商鋪租賃合同，基于商鋪租賃合同商鋪所有權人向承租人(次承租人)收取租金；第二層是承租人與次承租人之間簽訂的商鋪經營轉讓合同，基于商鋪經營轉讓合同商鋪承租人向次承租人收取商鋪轉讓費。

三、商鋪空轉費的法律性質

(一)理論觀點說

商鋪空轉費的法律性質和法律地位屬于基礎性問題。只有理清基礎性問題，才能合理地設計出商鋪轉讓費的法律保護機制。

1.優先續租說

學者韓正元所持觀點認為是對優先續租權的購買：“商鋪空轉費是對優先續租權的購買，商鋪轉讓從法律性質上來說，承租人本身對該商鋪享有優先承租權，其將房屋轉讓后，是其所享有的優先承租權亦相應隨之轉移至次承租人，同時向次承租人收取一定的轉讓費。”

這種主張商鋪轉讓費是對優先續租權的購買的觀點并不能成立，理由是在房屋租賃法律關系中，成文法律規定出現的詞條是房屋優先購買權，并無優先續租權這一說。 因此，優先租賃權的成立前提是商鋪所有權人與承租人在簽訂租賃合同中要有明確的約定，基于約定賦予承租人商鋪優先租賃權，承租人主張優先續租權才有存在的法律基礎，否則，承租人以優先續租權主張轉讓費并不具有對價的基礎。 從實踐中來看，關于約定優先續租賃權的條款約定較少見，主要原因是商鋪所有權人會考慮到影響其將來所有權的行使。

2.剩余租期說

另有學者則認為商鋪轉讓費所對應的并非優先續租權，而是剩余租賃期限的轉讓對價，如學者劉志強所述：商鋪空轉費的法律性質只能是在承租人在有權轉租房屋的情況下，次承租人為獲得剩余的租賃期限向轉租人所支付的一種對價。

根據統計數據顯示，實踐中空轉費與合同剩余租期關聯并不密切。 在剩余租期長和剩余租期短不同的情況下，轉讓費收取并無區別，并且剩余租期的價值是可以明確計算折價，不存在爭議的，那么在商事活動中出現大量轉讓費大大超出租金，這又如何解釋?

3.交易習慣說

商事實踐多年的商鋪轉讓費作為一項交易習慣，是商鋪受讓人向轉讓人支付的一項補償費，從性質上看，這種補償是融合了轉讓人基于商譽提升、預期經營利益放棄及商事營業場所租賃權讓渡等因素的綜合性補償。

筆者比較贊同關于交易習慣的觀點，首先，商鋪轉讓費在商鋪轉讓交易活動中雙方經常使用的習慣做法，符合司法解釋的規定。 其次，出現商鋪空轉費糾紛的案件時，基于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第七條的相關規定承認其合同的效力。 再次，法院可以借助公平原則和誠實信用原則平衡當事人之間的利益，因此出現糾紛可以優先借助現有法律規定來處理空轉費糾紛問題。

(二)審判實踐說

關于轉讓費的性質，除了理論界的觀點不一，在審判實踐中對此的認識也存在不同觀點，以下引用三個典型的案例從實務角度梳理現有不同的審判觀點。

1.有形資產——實物為支付對價

案例一：原告與被告簽訂商鋪轉讓協議，雙方約定將剩余租賃期2 個月及其物資、設備的所有權轉讓給原告，折算轉讓費共計35000 元，由原告經營使用至被告的租期屆滿日。 隨后不久，商鋪所有權人得知后通知原告在被告的租期屆滿后不予續租，對此，原告基于不能續租向被告請求返還轉讓費35000 元。 法院認為，第一，原告已根據合同約定經營至期限屆滿，商鋪產權人不予續租并不影響原告與被告之間商鋪轉讓協議的履行；第二，其中的轉讓費部分，在合同中應視為對被告的物資與設備所支付的對價且原告至今仍占有被告的物資與設備，即商鋪轉讓協議已經履行完畢，不予支持。

在審判實踐中，以商鋪實物為對價支付的轉讓費糾紛最為典型，本案中，就該案的爭議焦點來看，法院傾向認可為該轉讓費支付的對價是對轉讓商鋪的物資，在該轉讓店鋪中確實有大冰淇淋機、小冰淇淋機、爆米花機等設備及店內小物件，那么轉讓費的對價僅僅是是對這些實物的購買嗎? 從雙方當事人簽訂的商鋪轉讓協議本意來看，原告之所以愿意支付超過物資設備的空轉費是認為被告租賃期屆滿后自身能夠繼續承租經營涉案商鋪，而原告在答辯中提出導致不能續租的原因是被告將涉案商鋪未經商鋪產權人同意擅自轉租，導致原告未能獲得續租權，法院對此未納入審理范圍，只將實物作為轉讓費的對價對原告是不公平的，并沒有平衡好雙方的利益。

2.無形資產——以預期可得利益為支付對價

案例二：原告舒某與被告張某簽訂租賃協議合同約定租期為5 年的商鋪租賃合同，并根據商鋪經營權轉讓協議約定支付轉讓費為10 萬元，但由于被告的商鋪所在位置基礎設施未按照合同的約定在約定期限內建立完善，導致原告無法正常繼續經營下去，在該租賃合同僅履行了14 個月的情況下，原告以違背公平原則，請求解除租賃協議并返還轉讓費10 萬元。 經法院審理后，認為原告之所以愿意支付高昂的轉讓費是包括基于長達5 年的租期所帶來的預期利益，因此在租賃合同僅持續了14 個月的情況下，被告收取高額的轉讓費與民法的公平原則明顯相悖，也違背了當事人訂立合同的目的和實際情況，本案中按照協議經營5 年租期折算，平均每年轉讓費為2 萬元，結合原告實際適用租賃房屋的時間僅為16 個月，被告應返還原告轉讓費7000 元。

在本案中的爭議焦點為轉讓費是否退還，法院以原告對租賃物實際的租賃期限作為主要的考量因素，原告對商鋪實際的租賃期限越長，預期可得利益越高，轉讓費就相對來說更高。 因此，由于原告的預期利益沒有實現的可能，轉讓費應予以相應的退還。

3.商事習慣為支付對價

案例三：原告張某與被告林某簽訂商鋪營業轉讓協議約定轉讓費為65000 元，與第三人商鋪所有權人葛某簽訂房屋租賃合同約定租賃期為2 年，在原告經營16 個月后，第三人葛某提前收回該門面，導致原告無法繼續經營，請求被告退還轉讓費。 法院審理認為，因商鋪所有權人導致與原告無法經營的原因與被告沒有關聯，原告向被告支付的轉讓費是基于商鋪租賃行業交易慣例，原告作為承租人是在考察商鋪地理位置、人氣程度等各種風險的前提下與被告達成商鋪經營轉讓協議，并據此向被告支付了轉讓費，商鋪的經營風險應由原告自行承擔。

本案中司法審判以交易習慣為認定依據，是商事轉讓費類型中的混合型，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，承租人履行完商鋪轉讓合同約定的義務，即行退出轉讓合同關系，承租人轉讓合同符合商事交易習慣，經過“合法性”判斷，在形式層面沒有違反法律規范，在實質層面公平合理。 因此，次承租人與商鋪所有權人訂立租賃合同發生糾紛，不應牽連到已履行完畢的轉讓合同。

四、商鋪轉讓費的規則思考

(一)商鋪轉讓費的價值理念

1.效益優先

空轉費的收取具有對社會資源進行調配的作用，是商法效益優先原則的體現，起到繁榮經濟的作用。 一方面，站在承租人的立場，轉讓費的收取是對其前期經營投入的現值補償，承租人通過收取空轉費可以彌補大量前期投入，降低經營成本，使其在承租期間的投資得以發揮持續的利用價值。另一方面，站在次承租人的立場，盡管支付了相應轉讓費，但是，使得在營業資產解體后附合在商鋪上具有整合性的營業資產得到持續利用，這對于后續的經營者展開營業活動，不僅可以減少前期店鋪啟動的投入成本，而且使得商鋪開業即進入正軌。 可見，商鋪轉讓的價值使得存在于商業之上潛力無限的營業資產在概括處理時達到價值最大化，具有現實的經濟利益。

2.尊重商事交易習慣

在市場交易不斷發展的過程中，合同當事人對于商鋪空轉費的約定是民事主體自愿的取舍，符合民事法律規范意思自治的基本原則，其目的在于次承租人為自己競爭良好的經營環境繼受并持續商鋪轉讓人的商事營業活動而支付的對價，既是當事人意思自治原則的表現，而且并不違反市場經濟活動中商事主體自由競爭的規則。 因此，在合同不違反民事法律規范強制性規定和公序良俗等基本原則的情況下，商鋪空轉合同中當事人對于轉讓費等具體約定應當多尊重當事人的意思自治，由市場機制與價格機制自由調節，法律不宜對此過多干涉。 但是，法律也不是放任為之，商事交易習慣是否合理，判斷是否合理的標準包括抽象和具體兩個方面，抽象意義上符合公平和誠實信用原則，這是保證商事習慣適用結果正確的價值判斷，具體就是，在產生的經濟效益上是否合理，即損失應該小于投入的成本。 因此，當空轉費收取出現實質性不平等的情況時，它就失去了合理的依據，在審判實踐中， 應當遵循民法、合同法的公平原則和誠信原則，以衡平當事人之間的合同利益，避免當事人一方出現財產利益受損。

(二)轉讓費合理的認定標準

1.商鋪轉讓費的價值定位

在法律層面上不宜過多限制范圍，而是取決于轉讓費標的的特殊性。 作為商鋪轉讓的標的——營業資產，不僅包括裝飾裝修、物資設備等有形財產，而且包含對無形資產和利益的收容性，包括品牌價值、商譽、供應渠道、顧客群體、預期經營利潤等。 總的原則是衡平承租人與次承租人的利益，使得社會資源得到充分的利用，增加社會財富。

2.轉讓費支付的對價基礎須對次承租人有用的價值

商鋪轉讓費產生的對價為次承租人有用的價值，如何判斷價值，至少應考慮兩個方面的標準：一是現實可得利益，憑借剩余資產能夠開展經營活動，是能對次承租人直接產生的價值；二是預期可得利益，對次承租人而言，收取轉讓費應具有合理的對價基礎。 在排除次承租人自身管理能力、該行業的前景等商業風險的因素下，憑借商鋪在未來的經營活動中有產生預期利益的可能性，這是空轉費制度存在的價值基礎，是商鋪剩余資產發揮最大價值的表現。

3.限制轉讓費收取主體

商鋪空轉費僅限于承租人與次承租人之間約定適用，如前文所述，轉讓費是基于商鋪經營者對商鋪價值積累做出長期實質性貢獻的人，因此經營者(承租人)主張商鋪轉讓費具有合法性基礎，商鋪所有權人基于租賃合同收取租金本身的行為已構成，其無權在對價外讓承租人承擔額外的費用。 同理，在商鋪轉讓活動中，承租人也無權在轉讓費外額外收取次承租人的店面租金，承租人可基于其在經營過程中對商鋪的投入程度，通過收取次承租人的轉讓費用來彌補自身損失，所以轉讓費不是基于法律的規定而取得轉讓費，而是基于承租人與次承租人雙方約定而取得。

五、結語

關于優先租賃說、剩余租期說這兩種觀點對商鋪空轉費的性質界定都在不同層面具有局限性，而交易習慣說，一方面，將現有的法律規定關于交易習慣的規則引入司法實踐，可以承擔實體法功能，填補實體法空缺；另一方面，在我國的司法實踐中，應當認識到“空轉費”作為一種商鋪轉讓交易活動中廣為適用的合同條款，是市場競爭中商事主體自主交易產生的交易慣例。 市場經濟處于動態發展中，商事轉讓費包含的客體不斷變化更新，法律對于轉讓費的認定與分配并不能采取單一的標準，而是要具體考慮商鋪現實存在的商業財產價值，商事習慣則具有非固定規則制約的靈活性的司法功能，使承租人的剩余資產價值最大化，降低次承租人投入成本，實現商事剩余資產的利益最大化。