城市綜合體招商過程中法律風(fēng)險(xiǎn)控制

（江蘇擎天柱律師事務(wù)所，江蘇 揚(yáng)州 225000）

改革開放40年，我國的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，商業(yè)機(jī)構(gòu)也在不斷發(fā)生著變化，與之相對(duì)應(yīng)的是商業(yè)地產(chǎn)也在逐漸升溫，城市綜合體的建設(shè)已經(jīng)成為目前各個(gè)城市建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。特別是伴隨著城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的加速，城市功能也開始朝著多元化的方向發(fā)展，城市綜合體也成為了城市發(fā)展的一種必然需求。毋庸置疑，未來城市的競爭就是綜合體的競爭，而綜合體的競爭則是起招商情況的競爭，因?yàn)楫吘怪挥猩虘暨M(jìn)駐，才能夠讓綜合體獲得收益，收回前期的成本并且盈利。在城市綜合體招商的過程，勢必會(huì)遇到各種法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，才能夠避免城市綜合體避免損失，健康發(fā)展。

一、招商中廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

招商廣告在城市綜合體運(yùn)營的前期具有非常重要的作用，是對(duì)這一城市綜合體進(jìn)行宣傳的一條有利途徑，也是開發(fā)商所比較重視的工作。在這一過程，如果不加注意，或者是利益至上，那么就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）招商中廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.虛假廣告的法律風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行招商的時(shí)候，廣告宣傳是城市綜合體持續(xù)較長的一個(gè)環(huán)節(jié)，這也是其進(jìn)行招商的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。從目前的實(shí)際來看，作為開發(fā)商或者是招商帶比例公司通常為了能夠使得這一項(xiàng)目成為招商的熱點(diǎn)或者是兩點(diǎn)，都會(huì)在一些宣傳資料上進(jìn)行夸大，即出現(xiàn)了不實(shí)的宣傳。例如有的將綜合體的配套設(shè)施未配置的也寫進(jìn)去，有的宣傳的周圍的的環(huán)境同現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)了較大的偏差，導(dǎo)致客戶后期感覺上當(dāng)受騙。所有這一切，都屬于城市綜合體廣告宣傳與實(shí)際不符的情況，如果出現(xiàn)，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這一類的宣傳如果一旦被認(rèn)定，那么便屬于發(fā)布虛假廣告的范疇，觸犯了《中華人民共和國廣告法》。觸犯法律，將會(huì)面臨如下的處罰：工商主管部門會(huì)對(duì)該城市綜合體責(zé)令停止繼續(xù)發(fā)布此類廣告，并且責(zé)令廣告主在一定的范圍之內(nèi)將已經(jīng)造成的影響消除掉，同時(shí)對(duì)其進(jìn)行處廣告費(fèi)用3倍-5倍的罰款。如果宣傳的廣告費(fèi)用無法進(jìn)行計(jì)算或者是廣告費(fèi)用明顯偏低的，直接進(jìn)行罰款處罰，罰款的金額為20-100萬元人民幣。兩年內(nèi)有三次以上此類違法行為的，對(duì)其進(jìn)行廣告費(fèi)用5-10倍的罰款處罰；同上，廣告費(fèi)無法計(jì)算或明顯品第的，處100-200萬元人民幣的罰款，可以吊銷該公司的營業(yè)執(zhí)照，廣告審查機(jī)關(guān)對(duì)該公司的廣告審查批準(zhǔn)文件進(jìn)行撤銷，一年內(nèi)不再受理其廣告審查申請(qǐng)。由此可見，需要出現(xiàn)虛假廣告，那么就意味著將會(huì)按照情節(jié)的嚴(yán)重程度收到相應(yīng)的處罰。

2.違規(guī)發(fā)布城市綜合體廣告的法律風(fēng)險(xiǎn)

在我國的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、權(quán)利人、中介等所法幣的項(xiàng)目出租等相關(guān)的廣告，都有明確的規(guī)定，但凡出現(xiàn)下屬情況的，都屬于出發(fā)相關(guān)法律規(guī)定的情況：在招商過程中對(duì)商戶承諾該綜合體具有升值空間和相應(yīng)的回報(bào)，例如幾年之內(nèi)能夠升值多少，買到就是賺到，今年投資，明天就會(huì)翻翻等或者是該地段是黃金位置，每天的客流量不少于多少萬人等；對(duì)國家所規(guī)定的相關(guān)的價(jià)格管理未嚴(yán)格執(zhí)行，出現(xiàn)價(jià)格偏高或者是偏低的情況，有的在進(jìn)行招商的時(shí)候?yàn)榱宋嗟淖鈶簦ㄟ^低于國家規(guī)定的價(jià)格的情況許諾商戶；對(duì)在整個(gè)規(guī)劃建設(shè)中的相關(guān)的各種設(shè)施來對(duì)商戶進(jìn)行一種誤導(dǎo)宣傳，例如周邊的教育、安全以及其他設(shè)施；進(jìn)行宣傳的時(shí)候出現(xiàn)了諸如風(fēng)水、占比等有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)迷信的內(nèi)容，例如根據(jù)周易所云，該地段風(fēng)水俱佳，特別是經(jīng)營五金類產(chǎn)品只賺不賠等。上述這些內(nèi)容，都違反了相關(guān)的法律規(guī)定，需要發(fā)布者承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且要接受下列處罰：在廣告法以及其他的法律法規(guī)中已經(jīng)有規(guī)定的，按照相應(yīng)的法律對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的處罰。在法律法規(guī)之中尚未規(guī)定的，那么及進(jìn)行違法所得3倍以下，同時(shí)不超過3萬元的罰款；對(duì)于在該過程中所獲取到的違法所得進(jìn)行全部沒收，同時(shí)處以1萬元以下的罰款。

3.規(guī)避招商中廣告宣傳法律風(fēng)險(xiǎn)的措施

從目前的具體實(shí)際來看，很多城市綜合體在前期進(jìn)行招商的時(shí)候，為了能夠吸引到更多的商戶盡快地來此進(jìn)行簽約并且入駐，基本上都會(huì)在相關(guān)的宣傳材料上對(duì)一些優(yōu)惠政策或者是整個(gè)商業(yè)環(huán)境來進(jìn)行宣傳，如前所述。如果類似具體的廣告宣傳非常明確，就會(huì)被作為招商合同中的一項(xiàng)組成來被要求進(jìn)行兌現(xiàn)。但是在招商的前期，具有各種不可預(yù)測的情況，如果項(xiàng)目一旦出現(xiàn)運(yùn)營部里，客戶在此進(jìn)駐之后無法獲得既定的利益，那么開發(fā)商或者是招商代理公司便需要承擔(dān)涉嫌虛假廣告宣傳的法律責(zé)任，同時(shí)還要面臨大量客戶要求解決并且索賠這樣的局面。針對(duì)于這種情況，對(duì)于綜合體在整個(gè)招商廣告宣傳中所出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在制定招商優(yōu)惠政策時(shí)候全盤考慮，合理的進(jìn)行定制，對(duì)于項(xiàng)目整體的招商環(huán)境，要進(jìn)行比較客觀的描述，避免上述問題的出現(xiàn)。

二、招商中簽約問題的法律風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

從城市綜合體的招商全過程來看，招商簽約是后期項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營的風(fēng)控前置核心環(huán)節(jié)，與后期是否能夠順利地進(jìn)行順利經(jīng)營具有非常密切的關(guān)系，通常與協(xié)議等相關(guān)的配套法律文本的全面性、完整性、可操作性有關(guān)。與此同時(shí)，還可以看到，該環(huán)節(jié)同房地產(chǎn)律師的專業(yè)化深度也具有密切聯(lián)系。因此需要關(guān)注做好下述各項(xiàng)工作。

（一）開發(fā)商同代理公司簽訂協(xié)議時(shí)需要注意的問題

對(duì)于開發(fā)商而言，前期進(jìn)行城市綜合體的建設(shè)開發(fā)公司，后期的運(yùn)營招商通常都會(huì)尋找招商代理公司來幫助完成招商的相關(guān)事宜，在選擇合作伙伴上除了要看重對(duì)方的能力之外，還要在簽訂協(xié)議的時(shí)候需要下述問題，避免出現(xiàn)承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的問題。其一，對(duì)于約定的招商面積一定要明確，絕對(duì)不能夠出現(xiàn)含混不清的地方；其二，對(duì)于招商代理公司在某一個(gè)具體時(shí)間點(diǎn)需要完成的入駐商戶的質(zhì)量以及入住率要進(jìn)行明確規(guī)定；其三，對(duì)招商代理機(jī)構(gòu)的業(yè)績在量化方面以及違約條款必須要有明確規(guī)定，例如如果開業(yè)達(dá)不到入住率要按照協(xié)議進(jìn)行賠償?shù)龋黄渌模瑢?duì)于傭金結(jié)算條件必須要進(jìn)行明確并且非常嚴(yán)格的規(guī)定，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）招租協(xié)議中需要注意的問題

招租協(xié)議所涉及的商戶數(shù)量比較多，并且同物業(yè)管理最終的而運(yùn)營具有密切聯(lián)系，在這個(gè)過程中，需要關(guān)注的履約范圍存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，所以必須要引起高度的重視和注意。

1.招商協(xié)議中商戶的信息必須要進(jìn)行完善

商戶的信息包括的所有內(nèi)容，例如身份證、地址、聯(lián)系電話等必須要全面而詳細(xì)。有的信息內(nèi)容由于工作人員的忽略可能會(huì)出現(xiàn)填寫不完整的情況，雖然這看似一個(gè)不起眼的小環(huán)節(jié)，但是如果一旦后期出現(xiàn)爭議，這些內(nèi)容將會(huì)起到非常重要的效用。

2.對(duì)于合同解除所附加的裝飾物處理方式要進(jìn)行明確規(guī)定

作為承租人，必須要在整的出租人同意之后再進(jìn)行相應(yīng)的裝飾以及裝修，在合同解除之后，假如雙方在合同之中并未會(huì)相應(yīng)的裝修物處理進(jìn)行約定，起訴到法院，通常會(huì)按照下述情形來進(jìn)行處理：首先是由于出租人違反了相關(guān)的規(guī)定導(dǎo)致合同解除，那么承租人請(qǐng)求賠償?shù)膽?yīng)予支持，但如果出租人同意對(duì)這些裝修物進(jìn)行應(yīng)用，那么便可以在利用價(jià)值范圍之內(nèi)來給予承租人一定的補(bǔ)償；由于雙方都出現(xiàn)了違約而導(dǎo)致合同解除的，雙方按照所過錯(cuò)的程度分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；并非雙方原因而解除合同的，則由雙方平均進(jìn)行承擔(dān)。如果法律之內(nèi)另外有其他規(guī)定的，則按照法律規(guī)定來執(zhí)行。

3.明確消防檢查申報(bào)義務(wù)

我國消防法有明確規(guī)定，即大型人員密切場所需要向消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收，這一消防驗(yàn)收的主體指的是城市綜合體的開發(fā)商。但是在商戶入駐之后，他們會(huì)進(jìn)行二次裝修，此時(shí)的消防報(bào)驗(yàn)主題在我國的消防法中就沒有具體的規(guī)定。基于此種情況，在簽訂租賃協(xié)議的時(shí)候一定要明確承租人對(duì)于室內(nèi)裝修消防具有承擔(dān)報(bào)驗(yàn)的任務(wù)，如果因?yàn)橄腊踩赐ㄟ^報(bào)驗(yàn)，作為開發(fā)商不承擔(dān)任何責(zé)任。

4.與開業(yè)以及營業(yè)時(shí)間相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

在城市綜合體的運(yùn)營過程中，開業(yè)以及營業(yè)時(shí)間是這一項(xiàng)目進(jìn)行整體啟動(dòng)最為關(guān)鍵的各環(huán)節(jié)，所以，簽訂租賃協(xié)議的時(shí)候?qū)@兩個(gè)時(shí)間必須要進(jìn)行明確規(guī)定，并且要將相關(guān)的違約責(zé)任條款進(jìn)行明確說明，同時(shí)加大違約成本，這樣對(duì)商戶可以起到有效的約束作用，促進(jìn)他們共同來維護(hù)城市綜合體的整體商業(yè)氛圍。

5.對(duì)于單方合同解除以及強(qiáng)制騰房權(quán)要進(jìn)行明確規(guī)定

城市綜合體在具體運(yùn)營的過程當(dāng)中，通常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，即：作為商戶，他們由于經(jīng)營或者是其他方面的原因，導(dǎo)致租金出現(xiàn)逾期或者是在租賃期尚未結(jié)束的情況下出現(xiàn)擅自停業(yè)拒不退房的情況。針對(duì)這種現(xiàn)狀，作為開發(fā)商或者是運(yùn)營主體，為了能夠保佑主動(dòng)權(quán)，對(duì)于這樣的商戶要及時(shí)進(jìn)行清退防止進(jìn)一步增大損失。在簽訂租賃合同的時(shí)候，一定要對(duì)承租人可能會(huì)出現(xiàn)的相關(guān)違約情形進(jìn)行全面的羅列，并且規(guī)定如果承租人出現(xiàn)此類情況，作為運(yùn)營商有權(quán)利單方面解除合同。

結(jié)論

通過上面的相關(guān)闡述可以看到，城市綜合體項(xiàng)目無論是對(duì)開發(fā)商以及代理公司的運(yùn)營能力，抑或是在風(fēng)險(xiǎn)防控能力方面都提出了更高的要求。從目前的一些實(shí)際情況也可以看到，城市綜合體項(xiàng)目所涉及到的各種招商運(yùn)營法律問題比較普遍，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)在思想上必須要高度重視，有效地進(jìn)行規(guī)避，只有這樣才能夠避免利益受損，繼而使得該項(xiàng)目可以高效運(yùn)營。