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銅山區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況研究

2020-12-07 06:09:32楊靜
時代金融 2020年32期

楊靜

摘要:樓宇經(jīng)濟是近年來中國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài),是集聚現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與制造業(yè)企業(yè)總部的高端經(jīng)濟形態(tài),能夠在非常集約的空間內(nèi)匯聚可觀的人才流、資金流、信息流,創(chuàng)造持續(xù)的就業(yè)與稅收,產(chǎn)生明顯的財富效應(yīng)與節(jié)地效應(yīng)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟既有利于推動城市化進程,又有利于實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整,實現(xiàn)政府和企業(yè)雙贏的格局。為進一步掌握銅山樓宇經(jīng)濟發(fā)展和運行情況,開展了實地調(diào)研,對樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的困難和問題進行梳理,提出相關(guān)意見和建議。

關(guān)鍵詞:樓宇經(jīng)濟 集聚 節(jié)地效應(yīng)

目前,我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展正處于由“零”到“壹”的“萌芽期”、“關(guān)鍵期”。為進一步掌握銅山樓宇經(jīng)濟發(fā)展和運行情況,我局近期開展實地調(diào)研,現(xiàn)將調(diào)研情況整理匯報。如下:

一、樓宇經(jīng)濟發(fā)展和運行情況

在徐州中心城市建設(shè)的大背景下,銅山因其優(yōu)越的區(qū)位交通優(yōu)勢和雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及城市化進程的加速,實現(xiàn)從無到有的突破,具備了樓宇經(jīng)濟大發(fā)展的資源要素,潛力巨大,前景可觀,但運行質(zhì)量亟待提升。目前,銅山城區(qū)共有樓宇經(jīng)濟體9個,總營業(yè)面積約30萬平米,入駐各類企業(yè)700家左右,2018年以來營收約15億元,在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中占比約5%。

在調(diào)研港鑫城、銅山萬達廣場、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、天賦廣場四大樓宇經(jīng)濟體中,營業(yè)面積合計18萬平方米,實現(xiàn)營業(yè)收入11億元,已入駐企業(yè)商戶約500家,吸納就業(yè)人員約6500人。其中,銅山萬達年收入7.4億元,招引企業(yè)大部分具有品牌效應(yīng),90%以上入駐企業(yè)運行良好;半公益性質(zhì)的大創(chuàng)園,發(fā)展空間受限,目前仍有百家企業(yè)待入駐;港鑫城,主要引進醫(yī)療器械、相關(guān)醫(yī)療服務(wù)企業(yè),入駐企業(yè)大部分處于產(chǎn)業(yè)鏈中低端,有的僅是醫(yī)療器械咨詢類公司,還處于初級探索階段,有待進一步提檔;天賦廣場商鋪空置率在50%左右,目前仍持續(xù)招商。

目前,入駐各大樓宇的規(guī)模以上服務(wù)業(yè)、商貿(mào)企業(yè)共7家,2019年培育新增規(guī)上企業(yè)8家,產(chǎn)值、營業(yè)收入過億元單位少;樓宇稅收、增加值過億元單位零家;就業(yè)超千人樓宇2家;世界500強企業(yè)零家;產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)極少,連鎖酒店、傳統(tǒng)商貿(mào)占樓宇總經(jīng)營面積一半左右,直接為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的現(xiàn)代生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量不到入駐企業(yè)的20%,部分商用辦公樓改變原有用途為住宅現(xiàn)象依然存在。

從以上數(shù)據(jù)來看,銅山樓宇經(jīng)濟整體規(guī)模小,經(jīng)營業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)和住宿餐飲類為主,高端服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)偏少,運行質(zhì)態(tài)有待進一步提高。

二、發(fā)展中存在的困難和問題

據(jù)調(diào)查資料顯示,銅山樓宇經(jīng)濟與周邊地區(qū)相比,功能配套、管理機制、發(fā)展規(guī)模等還存在一些差距,具體表現(xiàn)在以下幾個方面:

(一)政府管理方面

1.樓宇經(jīng)濟發(fā)展定位模糊,產(chǎn)業(yè)鏈布局缺少高標準規(guī)劃。銅山樓宇經(jīng)濟起步較晚,具備一定后發(fā)優(yōu)勢。但調(diào)研顯示,目前各成型樓宇經(jīng)營模式較傳統(tǒng),發(fā)展特色不明顯,缺少龍頭企業(yè)拉動,未形成區(qū)域影響和產(chǎn)業(yè)影響。樓宇發(fā)展在東隴海線、淮海經(jīng)濟區(qū)、高鐵經(jīng)濟區(qū)及與周邊城市互動的框架中定位模糊,與我區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)鏈互補尚無宏觀規(guī)劃;面向全區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃統(tǒng)籌缺失,造成目前大創(chuàng)園“吃不完”、其他“吃不飽”的資源浪費現(xiàn)象;樓宇間缺少統(tǒng)籌發(fā)展機制,各自為政,未形成鮮明特色品牌。

2.人才配套政策不全面,對高端人才吸引力不強。人才招引配套政策不完善,在創(chuàng)業(yè)環(huán)境、配套服務(wù)、融資補貼、創(chuàng)投獎勵、人才獎勵、平臺服務(wù)等方面有待提升。當前,高房價和入學(xué)難題成為引進高端人才的掣肘因素,政府提供的人才公寓、過渡性住房配套不完善、引進人才的子女教育、家屬就業(yè)等問題不能有效對接,市區(qū)部分人才政策未在銅山執(zhí)行,銅山競爭力減弱。例如大創(chuàng)園近年來引進高端人才時,多次出現(xiàn)子女入學(xué)訴求、人才公寓需求,部分得到妥善處理,未根本解決這一系列問題。

3.管理手段不強,服務(wù)水平不足。政府專項管理尚未形成體系,缺乏有力手段,服務(wù)水平亟待提升。一些職能部門在思維方式、服務(wù)機制、政策支持等方面合力推進不到位、不完善、不靈活,尤其是樓宇內(nèi)各經(jīng)濟組織的注冊、登記、變更和年檢服務(wù),員工的權(quán)益維護、政治需求和社會交往,樓宇自身公共安全和對公共物品的需求,都存在一定不足。

4.城市基礎(chǔ)建設(shè)不完善,影響樓宇發(fā)展。地鐵修建、紅綠燈設(shè)置、單雙號限行、修路等交通問題短期內(nèi)直接或間接影響樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,公共交通、停車、住宿等配套相對滯后,過渡期“等”“靠”“要”現(xiàn)象突出。地鐵三號線施工路段缺乏有效引導(dǎo),個別道路指示不明顯,路障設(shè)置,影響萬達廣場商流、物流、人流;港鑫城“港鑫路”命名后,仍缺乏有效管理,車輛違規(guī)停放、占用消防通道,物業(yè)已向相關(guān)部門反映暫未好轉(zhuǎn)。

(二)物業(yè)管理方面

1.管理方式雜亂,缺少集中管理體制。物業(yè)托管、開發(fā)商直接管理、分層業(yè)主受聘管理等管理模式并存,管理分散,專業(yè)度低,直接導(dǎo)致企業(yè)入住率不高。天賦廣場和財富中心入駐企業(yè)不足50%,產(chǎn)業(yè)層次參差不齊、集聚性偏低,難以形成特色明顯、高品牌效應(yīng)、強集群的樓宇,不能適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚化、項目化的目標定位。財富中心由北京開發(fā)商統(tǒng)一管理時經(jīng)營效果不明顯,2018年起委托財富灣物業(yè)管理,目前已有勝陽集團、賓館、餐飲近20家企業(yè)入駐,商業(yè)集聚模式有所好轉(zhuǎn)。

2.唯租金論,對客流、業(yè)態(tài)配比考慮不周。部分樓宇只租不管,缺乏統(tǒng)籌管理,“只要不干違法事情,不會干預(yù)”,制約了樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量運行。樓宇的收益并非完全取決于租金,而是取決于優(yōu)質(zhì)商業(yè)組合。休閑零售業(yè)態(tài)的配比、品牌層級組合、超市百貨專業(yè)店等業(yè)態(tài)合理組合,才能對消費者構(gòu)成吸引力。有些租金低商戶享有品牌、定位等優(yōu)勢,更可以吸引消費者;貿(mào)然放棄,商場可能會流失客源,得不償失。

3.退出機制不完善,招商環(huán)境偏弱。缺乏容錯機制,培育新企業(yè)成長受阻。為了很好地更新?lián)Q代,大創(chuàng)園管理部門制定嚴格考核機制,很多有潛力但未爆發(fā)的明星企業(yè)不得已被清理。天賦廣場本身定位為購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套結(jié)合的超大規(guī)模社區(qū)MALL,受拆遷安置商鋪與商業(yè)用房混合模式影響,對高端服務(wù)業(yè)企業(yè)品牌吸引力不足。

(三)管理機制不健全,存在企業(yè)外流現(xiàn)象

1.企業(yè)流失現(xiàn)象普遍。港鑫城相關(guān)負責(zé)人表示稅費返還暫未執(zhí)行成為招引潛力企業(yè)的絆腳石,初步統(tǒng)計已有3、4家企業(yè)問詢之后直接選擇競爭對手華宇(華越);部分創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在銅山經(jīng)營周期短,例如礦大師大自主創(chuàng)業(yè)型企業(yè),在成長期選擇外遷至主城區(qū)或一線城市發(fā)展;其他產(chǎn)業(yè)也有類似影響,如過億收入的“瘋狂的小狗”已搬至金山橋開發(fā)區(qū)。

2.異地經(jīng)營問題突出。全區(qū)異地經(jīng)營單位個數(shù)占比21.1%,營業(yè)收入占比3.6%,應(yīng)交增值稅占比達51.3%。其中營業(yè)收入超千萬企業(yè)13家,占全部超千萬企業(yè)個數(shù)33.3%;分行業(yè)看,交通運輸行業(yè)9家,租賃業(yè)4家,商務(wù)服務(wù)業(yè)5家,專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)各1家。

三、下一步工作建議

(一)政府管理方面

推進“三帶”“五區(qū)”“雙特”樓宇經(jīng)濟布局,搭建“三會”互動平臺,完善三項機制,探索陽光基金設(shè)置,整合區(qū)內(nèi)及周邊資源,用組合拳打開我區(qū)樓宇經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展新局面。

1.強化規(guī)劃引導(dǎo),后起發(fā)力。銅山可充分吸取周邊優(yōu)質(zhì)樓宇發(fā)展經(jīng)驗,堅持整體高品質(zhì)規(guī)劃,以三小時經(jīng)濟區(qū)內(nèi)重點城市、東隴海經(jīng)濟帶、淮海經(jīng)濟區(qū)的“點”“線”“面”產(chǎn)業(yè)布局需求為主題,拉伸我區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。同時,審視區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略格局,統(tǒng)一設(shè)置樓宇經(jīng)濟功能區(qū)塊,加強對樓宇項目在選址定點、樓宇設(shè)計、產(chǎn)業(yè)互補、管理方式等方面的規(guī)劃引導(dǎo),合理搭配不同類型、功能樓宇的比例。

探索工業(yè)園區(qū)加特色服務(wù)業(yè)園區(qū)相結(jié)合的二、三產(chǎn)融合項目,培育農(nóng)業(yè)加農(nóng)業(yè)科技生態(tài)旅游的一、三產(chǎn)互動項目,推進貿(mào)易服務(wù)加大數(shù)據(jù)電商的三產(chǎn)內(nèi)部互補項目;構(gòu)建呂梁、張集、棠張、漢王的旅游經(jīng)濟帶,北京路商貿(mào)金融經(jīng)濟帶,大學(xué)路二、三產(chǎn)互動經(jīng)濟帶;壯大高新區(qū)總部經(jīng)濟集聚區(qū)、安科園安全科創(chuàng)集聚區(qū)、嘉源大廈服務(wù)外包經(jīng)濟集聚區(qū)、港鑫城新醫(yī)藥集聚區(qū)、大創(chuàng)園科教產(chǎn)業(yè)孵化集聚區(qū);做強 “云谷小鎮(zhèn)”“頤養(yǎng)小鎮(zhèn)”特色服務(wù)業(yè)園區(qū)。圍繞 “三帶”“五區(qū)”“雙特”布局,啟動“億元樓” 打造計劃。在銅山主動接受輻射同時,讓產(chǎn)業(yè)融合新老優(yōu)勢互動發(fā)展。

2.優(yōu)化營商環(huán)境,提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)。搭建“三會”互動平臺、健全“全程服務(wù)”機制。由政府主導(dǎo),搭建政府、企業(yè)、新社會階層人士的溝通平臺,發(fā)揮工商聯(lián)、商會、協(xié)會“三會”政企互動作用,及時提供政策咨詢、產(chǎn)業(yè)扶持宣導(dǎo)、商務(wù)資源合作、樓宇社交等服務(wù)。督促政府相關(guān)力量與樓宇管理部門加強合作,開展多模式樓宇間學(xué)習(xí)交流,實現(xiàn)優(yōu)勢互補、差異發(fā)展。

加大樓宇經(jīng)濟招商引資力度,大力招引企業(yè)總部、高端機構(gòu)等高端服務(wù)業(yè)項目入駐。優(yōu)化招商引資全程服務(wù)機制,簡化投資項目的審批流程,切實改善經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境。

3.建立考核機制,優(yōu)化監(jiān)管體系。由發(fā)改委牽頭,聯(lián)合商務(wù)、稅務(wù)、城管、統(tǒng)計等部門,從樓宇經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展、效益、經(jīng)濟環(huán)境等方面建立考評體系,對經(jīng)濟體屬地、管理機構(gòu)進行綜合考評,涉及聚集能力、發(fā)展程度、發(fā)展?jié)摿Αa(chǎn)出水平、地區(qū)影響力等多方面。

以鎮(zhèn)、街道為責(zé)任主體,市場監(jiān)管、稅務(wù)等職能部門密切協(xié)作的監(jiān)管體系進一步優(yōu)化。建立樓宇經(jīng)濟信息服務(wù)平臺,對樓宇資源的現(xiàn)狀分布、功能定位、經(jīng)營主體、物業(yè)管理,入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài),稅收情況以及企業(yè)進出變動情況等信息進行動態(tài)化、網(wǎng)絡(luò)化管理,推動銅山樓宇經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展。

推動專人責(zé)任制。對于街道社區(qū)建立并實施“兩員”(樓宇物業(yè)聯(lián)絡(luò)員、社區(qū)動態(tài)監(jiān)管員)工作機制,定期對轄區(qū)各樓宇進行信息摸排,將樓宇內(nèi)企業(yè)變動情況和閑置載體變動情況匯總上報,為落地企業(yè)提供真實、便捷、高效的服務(wù);對于考核、監(jiān)管部門,專人負責(zé)考核指標、監(jiān)測體系的進度跟蹤,將樓宇經(jīng)濟發(fā)展最新政策做到上傳下達。

4.完善獎懲機制,激發(fā)上進。進一步完善樓宇經(jīng)濟發(fā)展政策,發(fā)揮政策扶持激勵作用。對樓宇建設(shè)、企業(yè)入駐等方面進行全面支持,特別要加大對入駐企業(yè)和自主經(jīng)營、自建樓宇開發(fā)企業(yè)的扶持和獎勵力度。同時,設(shè)立樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金,專門用于產(chǎn)業(yè)扶持、房租貼補、樓宇更新、業(yè)主和物管獎勵等。

完善協(xié)稅護稅審核流程和企業(yè)外遷考核獎懲政策,筑牢“攔水壩”,減少和防止稅源收入較好的企業(yè)外流。密切關(guān)注在銅山納稅的異地發(fā)展企業(yè)和銅山注冊異地經(jīng)營企業(yè),切實解決企業(yè)在發(fā)展中實際問題,努力爭取外遷企業(yè)回巢發(fā)展。

5.關(guān)注人才“引”“留”,主動服務(wù)。建立健全人才引進的配套機制,在人才落戶、補助資金、家庭住房、子女教育、配偶就業(yè)、人均醫(yī)療等方面給予一定的優(yōu)惠政策。結(jié)合省、市 “雙創(chuàng)計劃”,形成銅山獨特的人才引進機制,主動招攬,主動走出去,與高精尖人才對接,開展一站式落地服務(wù)。同時,爭取該區(qū)引進人才平等享受市級優(yōu)惠政策。

6.關(guān)注重點問題,建立容錯機制。摒棄“唯租金”觀念,引導(dǎo)樓宇業(yè)主對樓宇業(yè)態(tài)定位、周邊環(huán)境打造、配套設(shè)施完善以及可持續(xù)發(fā)展性等問題給予更多關(guān)注。同時,對于具有發(fā)展?jié)摿Φ膽?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)類服務(wù)業(yè)單位給予適度的容錯空間,更多關(guān)注其生命力和發(fā)展后勁。

7.探索設(shè)立“陽光基金”,增強政府管控手段,填補政府與企業(yè)間“半真空地帶”。加快推進樓宇與商業(yè)商務(wù)的融合互動,特別是大創(chuàng)園這類半公益性質(zhì)樓宇經(jīng)濟體設(shè)立陽光基金,使管理機構(gòu)在行政單位管控引導(dǎo)下,深度參與企業(yè)經(jīng)營管理。利用基金投資靈活、規(guī)模小的特點,為招引、扶持、培育、壯大全流程服務(wù),鏈接政府部門與企業(yè)溝通的有力紐帶,并促進紐帶自身造血。

(二)盤活存量樓宇,改善基礎(chǔ)設(shè)施

要加大樓宇資源的整合力度,為樓宇的持續(xù)發(fā)展構(gòu)建優(yōu)質(zhì)平臺。一是要做足增量。統(tǒng)籌推進在建項目建設(shè),力爭新增樓宇快建優(yōu)用。全面開展老樓宇的改造提升,拓展樓宇資源空間,積極探索合作模式,充分挖掘樓宇資源,高效利用好有限的樓宇;二是要盤活存量。改造提升物業(yè)檔次,努力解決部分樓宇沒有“買點”的尷尬。鼓勵企業(yè)依據(jù)樓宇定位和市場需要,采取自籌、聯(lián)營、入股等籌資方式進行改造提升,完善樓宇基礎(chǔ)功能和配套設(shè)施,為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供必要條件;三是擴大經(jīng)濟容量。將大型小區(qū)商住樓納入樓宇經(jīng)濟管理,加強監(jiān)管、清理商業(yè)樓盤改為住宅的情況,提升商業(yè)集聚力,有效引導(dǎo)商業(yè)樓宇的健康發(fā)展。

(三)突出集聚,向特色樓宇和高端樓宇邁進

要堅持以樓興商、以商促樓的思路,加快推進樓宇與商務(wù)區(qū)、城市綜合體、高校的整合,進一步做大做強,促進樓宇與商業(yè)商務(wù)的融合互動,打造特色樓宇集群和商圈。

要注重宣傳推介。要高度重視樓宇經(jīng)濟的品牌和商譽,突出對政策、樓宇、入駐企業(yè)的宣傳推介力度,讓公眾和商家增強對發(fā)展樓宇經(jīng)濟優(yōu)勢和政府工作決心的了解;通過對在建和建成樓宇的形象宣傳,突出各個商務(wù)樓宇的功能特色、影響度;通過對入駐企業(yè)的宣傳,構(gòu)建樓宇產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈,吸引上下游產(chǎn)業(yè)項目入駐,壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模,提升樓宇知名度。

樓宇經(jīng)濟作為我區(qū)“333”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系的重要組成部分,對于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提升城市品位和檔次、培植新的經(jīng)濟增長點具有重要作用,希望通過各方努力把我區(qū)樓宇經(jīng)濟打造為稅收大戶和垂直商務(wù)街、金融街、高新技術(shù)街和旅游產(chǎn)業(yè)街,促進我區(qū)高質(zhì)量發(fā)展走在全省、全市前列。

參考文獻:

[1]銅山區(qū)“十三五”規(guī)劃綱要

[2]銅山區(qū)扶持大眾創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展實施細則

作者單位:徐州市銅山區(qū)統(tǒng)計局

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