跨區域經營多項目物業企業財務風險防范研究

廖熳

摘要：近年來，我國經濟快速發展，物業行業也隨之發展壯大，物業企業之間的競爭亦日趨激烈。由于競爭的加劇以及物業企業收費的標準化管理，物業企業成為微利服務行業，為了增加收入，提高企業競爭力，物業企業需要占領更多的市場，拿下更多的物業項目，因而出現了許多大型的跨區域多項目物業企業。對于這些大型企業，由于區域太廣，“戰線”太長，存在的地域差異和管理資源的鞭長莫及會增加許多不確定性，導致風險的發生，尤其是財務風險。企業開拓市場的根本目的是將企業做大做強，如果發生了財務風險，不僅造成了該項目的經濟損失，嚴重的還會影響整個企業后期的經營，從而使企業的戰略目標難以實現。本文從企業財務風險防范角度出發，闡述了跨區域多項目物業企業可能存在的財務風險，并從全面預算管理、內控管理制度、考核監督制度、信息系統等方面提出了相應的風險防范措施，有利于大中型物業企業盡可能將財務風險降至最低。

關鍵詞：跨區域多項目? 物業企業? 財務風險防范

一、跨區域多項目物業企業財務風險防范的重要性

簡單來講，財務風險防范是企業在經營過程中，將對內外環境因素可能引起的財務成果損失降至最低所采取的措施。時至今日，物業行業已進入微利時代，許多物業企業采用了跨區域多項目的運營管理，通過“薄利多銷”的模式增強企業的競爭力，在企業規模橫向和縱向拓寬的同時，也增加了對資源及管理的需求，此時做好財務風險防范尤為重要。

（一）財務風險防范有利于企業從全局出發，營造安全穩健的經營環境

企業采取跨區域多項目經營的根本目的是通過多個“點”的盈利來推動整個“面”的發展，從而增加企業整體價值。企業在開發市場的過程中，應客觀分析各地的政策差異，人力資源差異，物料成本差異及存在的財務風險，從企業整體利益出發，確定該項目是否可行，防止風險帶來的財務危機給企業造成損失，給企業的可持續經營帶來不利影響。

（二）財務風險防范有利于物業項目的安全運營

收益和風險總是共存的。項目在運營過程中，通過財務風險防范可以識別來自于收入、支出及偶發性的風險，并對風險進行分析和度量，在項目運行中通過相關制度及措施加以控制，減少財務風險發生的可能性，將項目的損失降至最低。

（三）財務風險防范有利于企業形成穩定的財務活動

對跨區域多項目的物業企業，其財務活動涉及的“點”多、“面”廣，財務信息匯總所需時間較長，財務風險較之其他企業也更大。因此，在財務風險管理過程中，應加速資金流轉，縮短資金在各項目的沉淀時間，及時匯總至企業總賬戶，保障資金安全，這樣有利于資金統籌管理，避免資金分散影響資金安全及使用效率，為企業實現戰略目標提供堅實的財力物力基礎。

二、跨區域多項目物業企業財務風險防范的關鍵環節

（一）市場開發過程中存在的財務風險

面臨激烈的市場競爭，物業企業只有做“大”，才能做“強”。在搶占市場份額時，有些物業企業缺少前瞻性，沒有對市場進行充分調研，沒有分析因地域差異而產生的政策差異、人文差異，貿然前行，為企業的經營埋下危機。比如在招投標過程中，有企業為了拿下項目，沒有考慮當地人員實際工資水平，僅依據政府規定的較低的工資水平報價。對于勞動力密集的物業企業，這樣必然導致實際運營中人力成本的大幅增加，使企業盈利水平降低甚至虧損。

許多大中型物業企業的項目已輻射了大半個中國，為進一步擴展占領市場，有企業甚至在某些未占領區域設立長期的市場開發部，人馬設施一應俱全，未充分考慮由此產生的巨額前期費用，而這些費用的來源是靠其他項目的盈利支撐，如果不知取舍，這些沒有項目的開發部將成為企業的負擔，讓企業負重而行，這是與企業開發市場的初衷背道而馳的。

（二）項目營運過程中存在的財務風險

跨區域多項目物業企業在項目運營過程中的財務風險主要來源于兩個方面。一方面是來源于外部因素的不確定性，另一方面來源于內部因素的不確定性，即企業內控制度缺少或不完善帶來財務風險的可能性。

1.物業企業外部因素造成的財務風險。第一，合同收入的不確定性風險。對于跨區域多項目物業企業，其物業管轄區有居民小區、寫字樓、醫院、學校等，服務對象有居民、國企、民營，還有行政單位，不同的服務對象物業費收取難易程度也不同。對于國企行政事業單位，其物業費收取幾乎沒有風險，而對于居民或民營企業，因其個體或自身經營的不確定性，物業費收入也存在不確定性。

第二，當地政策調整及物價變化引起的不確定性風險。物業企業跨區域的項目大多是醫院或辦公樓等大型物業項目，其收入即是合同約定收入，而項目自進駐以后就會發生人工物料等成本費用，如遇當地調高最低工資標準或物價上漲，則會出現收入不變，費用增加的財務風險。

2.物業企業內控制度缺少或不完善引發的財務風險。對于跨區域多項目物業企業，尤其是新入駐項目，因機構新建，人員大多是臨時招募，對業務不熟，內控意識薄弱，更容易引發如下財務風險：

第一，物業費收繳的風險。物業企業項目提供服務的對象雖不相同，但收費項目大致相同，主要有保潔費，安保費，維修費、綠化費、停車費等，其中維修費和停車費大多是零星收取的費用，如員工缺乏內控意識，只收費而不上繳，則會造成此部分物業費的流失。對于合同約定支付的如保潔、安保費等大額合同收入，由于內控管理的不到位，甚至出現跨區域項目財務人員挪用公款，這種情況在跨區域物業公司并不少見。

第二，物料采購及出入庫風險。物業企業的成本費用中，比重最大的是人工費用，其次是物料成本。在批量材料采購過程中，如果采購人員對當地市場缺乏了解，沒有貨比三家，或者從個人私利出發而采用單一來源采購，則會增加企業采購成本，減少項目利潤。在材料領用環節，由于把控不嚴，沒有嚴格執行出入庫制度，造成材料浪費，材料庫存的賬實不符。

第三，資金管理環節的風險。對于跨區域多項目的物業企業，由于空間跨度比較大，企業未提前制定約束條款，總部對其收支情況不能及時掌握，對項目資金及時上交不能有效監督，使項目資金不能及時到達單位總賬戶，不利于企業資金的統籌安排，造成資金閑置，甚至出現公款私存、私設小金庫現象，危及資金安全。

三、跨區域多項目物業企業財務風險防范的建議

對于跨區域多項目的物業企業，其首要的責任就是對風險懷有敬畏之心，在運營管控中利用專業敏銳的洞察力識別風險、度量風險、防范風險，具體風險防范建議如下：

（一）對企業實行全面預算管理，健全財務管理制度

首先，從整個企業層面出發，應該有“凡事預則立，不預則廢”的前瞻思想。對企業實行全面預算管理，使企業明確收入目標及費用上限，不僅為企業的市場開發工作提供較為準確的參考意見，避免“冒進”造成的財務風險，同時也引導監督各項目在運營中不出現偏離預算的行為，能最大程度的保障收入目標的實現。

其次，企業在開發市場過程中，應進行足夠的事前市場調研，充分了解當地的物業管理水平及對物業管理需求，結合當地政策、勞動力成本、物價水平，對是否投入開發及如何開發做出正確判斷，做到有的放矢，爭取到優質項目。

最后，具體到企業各跨區域項目，企業應抓好項目處財務人員的財務基礎工作，嚴格執行預算管理，確保規范操作，如實記錄各項經濟業務，建立和完善各種登記簿，做到賬證相符、賬實相符，并按期與企業總部財務對賬。各項目處提供的財務信息真實、完整、及時，能有利于企業降低服務成本，獲得經濟效益。

（二）建立完善的內控管理制度

內部控制制度是財務管理的重要內容，是企業得以生存發展的根基。企業缺少良好的內控管理制度，則資金無法得到有效地利用，企業財產安全也無法得到保障。對物業公司而言，企業應從如下幾個方面進行內部管理控制：

1.收入的控制。微利時代的物企，確保高效的收費率是賴以存活的效益法則，只有收入保證了，才有能力支出，才有可能保障利潤空間。

企業應梳理所有項目處的各項物業收入，對按合同約定收取的會議服務費、保潔費、安保費等大額收入，應提前與業主溝通，以銀行轉賬的方式收取，并按企業規定及時劃入總部銀行賬戶;對維修、停車管理等費用的收取，應通過簽發維修派出單、停車收費自動系統進行管理，確保零星收入的足額上繳。企業在收費過程中，可以推陳出新，采取一些當下比較便捷的支付手段，如手機支付寶、微信等方式，也可以推出物業費儲值卡方式，這樣既高效，也便民。

2.材料采購及庫存物資的控制。對于項目較多的大中型物業企業，材料采購環節的內部控制尤為重要。企業的有關管理部門應根據各項目處的庫存對其采購量進行監督和控制，對項目處上報的大批材料采購，一是有關部門應嚴格按預算規定審批，二是應關注其采購價格及來源，是否通過市場調查競價購買，是否是單一來源購買及單一來源購買理由是否充分，確保采購過程的透明度。對于零星采購，企業有關部門應按質量、價格篩選，確保材料采購的經濟實用。企業應加強庫存物資的管理，出入庫物資必須履行相關手續。材料采購入庫時，應填寫入庫單，經驗收合格后入庫;領用材料時應填寫出庫單方能領用，月末與財務對賬，做到賬實相符，防止材料的浪費與短缺。

3.成本費用的控制。成本費用的控制是企業財務風險控制的重點，企業應在不影響服務品質的前提下，盡可能減少成本費用，擴大利潤空間。物業企業的成本費用主要包括人工工資、物耗成本、辦公樓租金及各種稅費，其中人工工資比重最大。各項目處應在不違背物業合同的前提下，縮減不必要的人員配置，減少人力成本，同時企業應加強對各項目處人員數量的核實，采取上崗打卡制度，防止項目處虛報人數，虛增人力成本，減少企業經濟利益。在物耗成本控制方面，企業一方面要控制采購價格及數量，確保合理庫存數量，避免不合理地占用資金;另一方面應加強材料領用登記管理，對于一次性領用材料，倉儲保管人員應根據領用單發出材料，對于周轉用材料，保管人員應登記其領用和歸還情況，防止材料的重復領用及丟失。

（三）加強貨幣資金管控，確保企業資金安全

貨幣資金是企業正常運營的關鍵保障，對跨區域物業企業，應從以下方面確保貨幣資金的安全與合理使用：首先，設立備用金制度。各個項目應根據日常開支情況合理確定備用金數量，不得從物業收費收入中直接開支;其次，合同收入直接匯入總賬戶，避免中間環節差錯。各跨區域項目，在簽訂合同時應約定將服務費用直接匯入企業總賬戶，盡量避免匯入當地臨時賬戶，增加資金中間環節的風險;再次，總部與項目處應設立定期對賬制度。近年時有發生的企業出納人員挪用物業費事件，暴露了物業企業在財務風險管理上的缺陷。因跨地域原因，企業總部對各項目處的收入實際到賬時間不能及時掌握，導致收入長期在“外”，給內部不法分子以可乘之機。因此，企業總部應根據合同約定付款時間，及時與項目核對收繳情況，避免資金安全風險。

（四）設立審計巡視、質量考核等監督機構，促使內控制度落到實處

企業僅有內控制度并不能有效地防范風險，重要的是要將內控制度落實到企業的每一個崗位，因此監督機構的設立和有效運行是必不可少的。對于項目眾多的物業企業，不定期的審計巡視有利于及時了解項目處的運營狀況，增強項目負責人的責任感，防止管理不當或因私損工給企業帶來財務風險。在審計過程中，應重點對物業費收繳、庫存物資、實際到崗員工數量、管理費用開支進行審計。另外，企業年終對各項目進行質量考核，利用收支盈虧等財務數據和用戶滿意度等非財務數據對各項目進行考評，根據考評結果高低決定項目的績效薪資，這樣既有利于崗位責任制的落實，又利于激勵員工，促進內控制度的執行。

（五）利用網絡信息化系統，提升企業與項目信息交流的速度與質量

信息時代，先進的網絡技術有助于企業克服時間和空間對信息傳遞的阻礙，有利于企業節約成本、降低風險。首先，對于跨區域項目較多的物業企業，因工作原因往返于項目和總部不僅會大幅增加差旅等費用，且工作效率較低，企業可以召開視頻會議達到信息互通，采用網絡審批解決某些常規性問題，先進的信息化技術能使信息在短時間內達到收集和利用，及時解決各自存在的經營問題，降低風險的發生。其次，企業可以利用網絡信息化技術引進先進的財務管理系統，及時掌握各項目的日常財務收支，提升會計信息質量。

四、結語

綜上所述，跨區域多項目的物業企業在競爭中既有規模上的優勢，又有管理上的劣勢。當物業行業已經發展到精細化服務的時代，企業的管理也應盡可能做到精細化，企業應不僅考慮日常收支方面風險，還要考慮偶發性風險，比如安全性風險，因為它不僅會引發財務風險，甚至會影響企業正常營運。總之，企業應順應市場發展規律，高瞻遠矚，堅持成本效益原則，敏銳專業地洞悉機遇中的風險，構建縱向橫向的預警機制，減少財務風險發生的可能性，在保證各項目良好運營的前提下，推動企業整體穩健發展。

參考文獻：

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作者單位：北京國天健宇物業管理發展有限公司