民法典視野下空間物權體系的解釋論

摘要：隨著工業化和城市化的發展，人類社會對土地的利用由平面利用發展到立體利用，空間法律體系得以形成和發展。空間可以從土地中分離出來而成為權利客體，因此空間所有權并不違反“一物一權”原則。空間權包括空間所有權和空間利用權。我國《民法典》明確規定了空間建設用地使用權。通過對《民法典》的解釋，可以認為其確立了完整的空間物權體系，包括空間所有權、空間建設用地使用權、空間地役權和空間擔保物權。空間物權體系的確立并不是創制新的物權類型，而是《民法典》確立的物權制度的題中應有之義。

關鍵詞：民法典;物權體系;空間所有權;空間利用權

基金項目：中國法學會部級法學研究一般課題項目“依法立法視野下授權立法的控制研究”〔CLS（2018）C38〕

中圖分類號：D923.2 ? ?文獻標識碼：A ? ?文章編號：1003-854X（2020）11-0112-07

在工業革命以前，人類對土地的利用一般以地表的平面利用為主，土地所有權及于地表和土地上下垂直部分，具有上下垂直的支配力，即“上達天宇，下及地心”。隨著工業化和城鎮化的發展，土地資源的稀缺性與土地大規模利用的矛盾開始凸顯，土地由平面利用向立體利用發展，高架鐵路、地鐵、地下商場、空中走廊、高壓電線等土地立體化利用的情形發展迅猛，從而出現了土地空間與地表相分離而獨立存在的發展趨勢。土地利用由平面利用發展到立體利用，由二維利用發展到三維利用，推動了土地空間權制度的產生和發展。

一、空間權的產生和發展

隨著時代發展，物權客體不再局限于傳統民法上的有體物，“法律上排他支配的可能性”使得物的范圍有所拓展，一些國家和地區的立法確認了空間權，使得空間權從土地權利中分離出來，成為獨立的民事權利。

（一）空間可以成為物權客體

所謂空間，是指土地上下一定范圍的立體上的位置。空間雖然不是有體物，但因其具有可支配性，因此可以成為物權客體。“將法律上的物限制在物理學上的有體物，是不適應今天的社會、經濟情況的……法律中的‘有體物應當解釋為‘法律上排他性支配的可能性，以擴大物的觀念。”① 一般認為，空間具有不動產屬性，可以適用不動產登記規則，并因登記而特定化，從而成為物權客體。“依現今之通說，物之概念已不限于有體、有形，凡具有法律上排他的支配性或管理可能性者，皆得為物。就空間而言，雖異于一般有體物，但由于空間占有位置，如能對位置予以支配，亦可成為物。”② 空間無論在土地空中或地中，只要具備獨立的經濟價值以及可支配性，即具備物的屬性，可成為物權客體。③ “土地上下垂直的立體空間，上、下、四方，可以度量其范圍之大小，可感受其有實質之存在，又有承受或包容特定面積大小之建筑物的功能。應可視為可分割（水平分割）之有體物（不動產）。”④ 但是，并非所有的空間都屬于物權客體。外層空間由國際空間法調整，海洋上空的空間由海洋法調整。作為物權客體的空間，是指土地上下的一定范圍的空間，與土地等不動產具有天然的物理聯系。⑤

（二）空間權可以從土地權利中分離出來

生產力的發展和科學技術的進步，擴展了人類生產生活的空間，同時人口膨脹和城市化進程的加劇，使得人類對土地空間的利用成為現實需要，空間不再附屬于土地，成為具有特定價值形態的物。從此，空間權作為財產權的觀念深入人心。⑥ 可以通過現代測量技術對三維空間進行標注，使得空間從土地中分離出來，從而具有特定性。⑦ “換言之，空間可以脫離地表而被人們獨立支配，這就使得空間完全可以成為獨立的、特定的權利客體。”⑧

土地所有權人和用益物權人可以對地表及其一定范圍內的空間行使權利，除此之外的空間可以作為空間權的客體。一般認為，空間權包括空間所有權和空間利用權。⑨ “土地空間權，指在空中或地中橫切一立體空間（斷層）而以之為標的設定的權利。土地空間權屬于不動產財產權之一種。”⑩ 土地空間權客體范圍的界定需要以土地所有權和用益物權所確定的空間進行劃分。例如，在農地上進行耕作，不僅需要在地表進行耕作，也需要利用地表之下一定范圍內的空間，比如開挖水渠、排水溝等情形;在宅基地的地表之下一定范圍內的空間挖地窖作為儲藏室、開鑿深水井以供生活需要等情形。建設用地使用權的客體是地表和地表上下一定范圍的空間，包括一定的高度和深度。國家在出讓建設用地使用權時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度作出明確規定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。建筑物的高度根據規劃確定，深度根據技術指標確定的建筑物的基底位置確定。{11}

（三）空間權的確立并不違反一物一權原則

土地空間必須是可以確定的、可以獨立使用的、可以通過不動產登記進行公示的。{12} 空間權的客體可以特定，成為特定物，因此空間權的確立并不違反一物一權原則。物權客體特定要求客體具有使用上的獨立性和法律上的獨立性，而空間能夠滿足這些要求。“從理論上說，離開地表的空間（空中和地中），若具備獨立的經濟價值并有排他的可能性時，即可依不動產物權的公示方法——登記而表現出其獨立的所有權。”{13} 空間作為一個三維實體，具有層次性。隨著現代測量技術的發展，通過長、寬、高三維坐標體系，完全可以將一個不依賴于地表的獨立地上或地下空間予以標注分離出來，通過登記的辦法確定其特定范圍，使得空間具有獨立性和支配可能。{14} 可見，空間具有使用上的獨立性和法律上的獨立性，可以成為獨立的登記單元。一般來說，只有在利用空間時，才產生空間權登記的可能性，否則，空間自然附屬于土地，只對土地權屬進行登記即可。空間利用人可以與國家土地管理部門達成利用空間的協議，通過登記設立單獨的空間建設用地使用權。例如，某人要在公園地下建造地下停車場，其可以依法取得地下空間的建設用地使用權，該權利一經登記，即產生物權效力。{15}

（四）域外法關于空間權的立法例

1. 以美國為代表的英美法系的立法確認了獨立的空間所有權

進入20世紀之前，美國便有相關判例承認空中權可以與地表分離而成為獨立的權利。{16} 美國伊利諾伊州于1927年制定的關于鐵道上空空間讓與和租賃的空間權立法是美國有關空間權問題的第一部成文法。1938年美國新澤西州也進行了類似的立法。此后，其他各州關于公共設施上空的空間權立法也陸續出臺。1958年，美國議會承認州際高速公路上部空間和下部空間可作為停車用空間加以利用。自此，空間權概念在美國社會得到普遍承認。1962年，美國聯邦住宅局制定了國家住宅法，規定空間權可以作為抵押權的標的。1973年，俄克拉荷馬州率先制定《俄克拉荷馬州空間法》，進一步完善了空間權制度。該法將空間界定為不動產，能夠成為所有、轉讓、擔保、繼承的標的。{17}

2. 以德國為代表的大陸法系的立法沒有確認獨立的空間所有權

大陸法系國家或地區沒有規定獨立的空間所有權，只是規定了空間地上權。在德國法上，地上權包括普通地上權和空間地上權，主要由《地上權條例》予以規范。{18} 此種地上權系于他人（及自己）之土地的上下，得有建筑物的權利，其性質是一種定限物權，可以讓與、繼承、抵押。{19} 1966年日本修訂民法典時規定了空間地上權。{20} 《日本民法典》第269條之2規定：“地下或空間，因定上下范圍及有工作物，可以以之作為地上權的標的。”“這就是所謂的空中權、地下權，二者被通稱為區分地上權。并將二者合并，于不動產登記法第111條中增設了第2項，開辟了登記‘地上權標的的地下或空間的上下范圍的道路。”{21} 我國臺灣地區“民法”第832條規定：“稱地上權者，謂以在他人土地上有建筑物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。”一般認為，該條規定的地上權包括空間地上權。“非謂地上權僅限于土地之上設定之。在土地上空（如建高架道路）或地下（如建地下街），均得為地上權的設定。于不妨礙的范圍內，在同一土地并得設定數地上權于不同之人。”

空間地上權，又稱為分層地上權、區分地上權，是指在他人土地上下的一定空間范圍內，以保有建筑物或其他工作物為目的而使用其空間的權利。{22} “地上權的設定亦可‘立體化或‘區分化，存在于土地的上空或地下，增進土地的利用價值。”{23} 有學者反對區分地上權的概念，認為區分地上權原本就是普通地上權，沒有特殊性。{24} 上述觀點似乎并不妥當。分層地上權與普通地上權的性質相同，都屬于用益物權，但二者的客體是可以相互區分的。普通地上權的客體是土地，而空間地上權的客體是空間。一般而言，空間地上權與地表有一定聯系，比如在地下空間修建地鐵，但地鐵出入口必然與地面相連，否則該地上權無法行使。在解釋上，空間地上權并非單純的利用土地上下一定范圍的空間，對地表的利用屬于當然之理，只不過這種利用范圍應當在取得空間地上權時一并確定。

二、我國空間物權體系構造

一般認為，空間權的權利構造包括物權性質的權利和債權性質的權利。“空間權是以空間為客體的權利，其構造體系包括空間所有權與空間利用權。其中空間利用權，包括物權性質的空間利用權與債權性質的空間利用權。物權性質的空間利用權，又可分為空間地上權、空間地役權;債權性質的空間利用權又可分為空間租賃權、空間借貸權。”{25} 債權性空間利用權屬于合同法調整，適用租賃合同和借用合同規則，不屬于空間物權體系，故不屬于本文探討范圍。從《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）到《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），我國立法沒有確認獨立的空間物權體系，但空間物權體系可以從《民法典》的相關規定中作出合理的解釋。“空間權并不是物權體系中一個新的物權種類，而只是對在一定空間上所設定的各種物權的綜合表述。”{26} 根據《民法典》的規定，可以認為，我國空間物權體系包括空間所有權、空間用益物權（包括空間建設用地使用權和空間地役權）以及空間擔保物權。

（一）空間所有權

1. 空間所有權符合財產所有權的規格

鑒于大陸法系和英美法系對空間權立法存在不同模式，我國學者也存在兩種觀點。一種觀點認為，空間權是對空間進行利用的權利，即存在土地用益物權，而不存在獨立的空間所有權，空間所有權實質為土地所有權所包含。{27} 另一種觀點認為，不僅存在獨立的土地所有權，也存在獨立的空間所有權。{28} “根據在一定空間上設定的物權的性質，可將空間權劃分為空間所有權和空間用益物權。”{29} 空間所有權制度與土地所有權制度可以相互獨立，針對不同客體形成獨立的權利體系，各自有其獨立的調整范圍。關于空間權的界定，美國相關立法的規定比較妥當，不僅確立了空間利用權，而且確立了空間所有權。目前許多大陸法系國家規定了空間地上權，而沒有規定空間所有權，在解釋上承認空間所有權，似乎比較合理。“今既已承認空間水平性斷層之物權的利用權，空間所有權的觀念在社會上亦會逐漸地形成，首先受到習慣法上的承認，接著受到判例的承認，然后會以立法來予以確定。”{30}

我國城市地下空間利用源于人民防空工程建設，經歷了20世紀60年代的“深挖洞、廣積糧”后，于1986年提出“人防工程與城市建設相結合”，從此，城市地下空間利用從人防工程向城市建設轉型。我國對空間開發利用的相關立法最早見于1995年原國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》，其中第54條規定：“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利。”1997年建設部發布了《城市地下空間開發利用管理規定》，專章規定了城市地下空間的規劃、工程建設及工程管理，為城市地下空間的開發利用提供了法律依據。2007年頒布的《物權法》第136條確立了空間建設用地使用權，《民法典》第345條基本承襲了上述規定。《民法典》雖然只規定了空間建設用地使用權，沒有明確規定空間所有權，但是從解釋上來看，《民法典》第240條所規定的所有權可以包括空間所有權，因為空間可以成為特定的不動產，確定空間所有權并不違反物權法定主義。

根據所有權及其權能相分離的理論，土地所有權可以派生建設用地使用權等他物權。根據相同的法理，空間建設用地使用權的基礎應當是存在獨立的空間所有權，前者由后者所派生。既然空間可以作為獨立的物，相應地應該存在獨立的空間所有權。就所有權人的財產而言，可以區分為動產所有權和不動產所有權，并不因為是同一主體而不存在這種區分。就國家享有的土地所有權而言，可以根據不同種類的標的而劃分不同種類的所有權。因為空間可以與土地相分離而成為獨立的權利客體，因此，將空間所有權和土地所有權相互分離并沒有理論障礙。土地所有權的范圍，可按其垂直立體空間區分為土地所有權和空間所有權。空間物權體系包括空間所有權和物權性質的空間利用權，邏輯自洽，順理成章。空間物權體系并非創設新的物權類型，而是對以空間為客體的各類物權的綜合表述，從而遵循物權法定和一物一權原則。空間物權體系從土地物權體系中分離出來，二者相互獨立，相互區分。

2. 空間所有權與土地所有權相區別

空間所有權，是指民事主體依法對特定的土地空間享有占有、使用、收益和處分的權利。空間所有權人可以自己利用空間，也可以允許他人利用空間，從而轉讓空間利用權，其本質是在空間所有權基礎上派生他物權。空間所有權是客觀存在的權利形態，雖然空間所有權依附于土地，但空間可以成為特定物，從而產生獨立的空間所有權，兩者并不矛盾，在土地利用和空間利用環節表現得尤為突出。例如，在地表設立普通建設用地使用權后再設立空間建設用地使用權的，無需普通建設用地使用權人同意，而應當是空間所有權人的權利范疇，以避免引起不必要的爭議。“就空間權與土地所有權的關系而言，當土地所有權與建設用地使用權尚未分離時，空間權應包含在土地所有權之內，不必獨立存在。”{31} 當空間被單獨利用時，則存在獨立的空間所有權和空間利用權。當土地所有權分離出普通建設用地使用權后，還存在具有獨立使用價值的空間，此時也存在獨立的空間所有權。如此解釋，可以合理解釋空間建設用地使用權，使得空間成為獨立的物權客體，否則空間被土地所吸收，而沒有成為物權客體。也就是說，空間建設用地使用權是從空間所有權中分離出來的，空間所有權是其基礎權利。根據所有權及其權能相分離的理論，空間所有權可以派生出空間利用權。空間利用權包括空中利用權和地中利用權，大陸法系國家或地區一般稱之為空間地上權，《民法典》稱之為空間建設用地使用權。如此界定，使得空間權利體系符合民法典關于物權體系的定位，符合物權體系的內在邏輯，形成完整的所有權和他物權體系。

關于空間所有權主體界定，一般依據土地所有權主體進行確定。在土地私有制國家和地區，土地所有權主體可能是國家、地方政府或者私人。享有土地所有權一般享有空間所有權。隨著工業化和城鎮化的發展，土地所有權受到限制，羅馬法上土地所有權“上達天宇，下及地心”的原則被修正，所有權承擔社會義務成為近代以來的法律原則。法國、德國、日本等國民法雖然規定了土地所有權的范圍包括地表、地上、地下三部分，但同時對土地所有人的權利作了限制，從而形成相對的土地所有權觀念。{32}土地所有權被限定在一定范圍內行使，土地所有權的客體限定在地表上下一定范圍內的空間，超過法定范圍的空間不是土地所有權的客體，而應成為國家所有權客體，只能為了公共利益而使用。“空間權（或稱空間所有權）是一項獨立的地權。它有主權屬性的一面，又有財產屬性的一面。因此空間權屬于國家，不屬于任何組織或個人。”{33}

3. 我國空間所有權應屬于國家享有

就我國土地制度而言，我國只存在土地國家所有和集體所有兩種類型。就國家土地所有權而言，國家不僅享有土地所有權，即享有地表及其連接的一定范圍內的空間所有權，而且也享有空間所有權，應該沒有疑問。問題在于，集體是否享有空間所有權？法律對此沒有明確規定。有觀點認為，集體享有土地空間權，該權利附屬于土地所有權，國家可以通過征收的方式取得集體所有的空間。{34} 筆者認為，關于空間所有權應當確定一定的劃分標準，與地表相連接的一定范圍內的空間屬于土地所有權人享有，其實質是土地所有權的延伸，超過一定范圍的空間應當屬于國家專有財產，理由如次：

其一，一定范圍內的空間屬于土地所有權的自然延伸部分。從縱向范圍來看，土地包括地表、地上空間和地下空間，土地所有權應當包括地表及與其相連接的一定范圍的空間，這種空間是土地所有權的客體，而不是空間所有權的客體。例如，耕種土地和建造建筑物、構筑物等活動都需要利用一定范圍的空間，因此，一定范圍內的空間屬于土地所有權的客體，由土地所有權人享有，即屬于國家或者集體所有，其目的在于保障土地所有權的實現。“即所有權的行使，須在有利益的范圍之內。”{35} 關于“一定范圍”的確定，一般應當由土地利用規劃和建筑規劃等土地管理措施予以確定，有些則遵循社會生活常識。

其二，一定范圍之外的空間屬于國家專有財產。一定范圍之內的空間屬于土地所有權的客體，除此之外的空間屬于空間所有權的客體，空間所有權應當屬于國家享有。之所以如此解釋，主要是基于國家安全和公共利益的考量以及對域外法的借鑒。

一方面，對一定范圍之外的空間進行開發利用關乎國家安全和公共利益，因此法律應當確定空間所有權專屬于國家。“空間權是由國家行使的主權性地權之一，關于普通地上權和空間地上權的水平劃分以及上空、地下的高度、深度規范均應由國家立法統一規定。”{36} 比如修建地鐵關乎公共利益，如果地鐵通過集體土地之下的空間需要征得土地所有權人的同意甚至啟動征收程序，則平添許多障礙，不利于社會發展。現行立法的一些規定值得借鑒，例如，基于國家安全和公共利益的考量，法律將礦藏、水流、海域、無居民海島、無線電頻譜資源和國防資產等規定為國家專有財產。{37} 一定范圍外的空間與上述財產具有相同的戰略意義，因此，將其規定為國家專有財產具有可行性。有學者主張，可以通過建立公共地役權制度解決因公共利益而使用空間的難題。{38} 該觀點值得重視。問題在于《民法典》沒有確立公共地役權制度，可以通過對國家所有權的解釋將空間所有權歸屬于國家享有。

另一方面，域外法可資借鑒。在日本，一定高度以上的空間和一定深度以下的空間被作為公法上統一的使用權，私人土地所有者的使用權受到限制。在一定高度和深度以上的空間地上權屬于國家，它與地面權分離而由國家行使，要取得空間地上權，應向國家申請購買該權利，其性質屬于土地開發權。例如，運輸省提出《關于利用高深度地下空間的鐵道設施特別措施法案》，認為高深度地下利用權是公法上的權利，是一種公益企業特權，只適用于特別許可的事業者的地下利用，它區別于普通地上權。{39} “英美法系國家則對附屬土地的空間的深度或高度作出限制，即一定限度之內的空間歸屬于土地所有人，超出該限度的空間則歸國家所有。”{40}

（二）空間建設用地使用權

1. 空間建設用地使用權的基本規則

空間建設用地使用權，是指權利人依法對于地上和地下的特定空間進行利用，建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。{41} 空間建設用地使用權在大陸法系國家或地區稱為分層地上權、區分地上權或者空間地上權。空間建設用地使用權具有如下特性：第一，它是存在于他人土地的上空或地下的定限物權;第二，它是以對土地空間的建筑物、構筑物或其他工作物的所有為目的的用益物權;第三，它是利用土地的上空或地下一定空間范圍（斷層）的物權。{42} 《民法典》第345條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”據此，在地表設立的建設用地使用權是普通建設用地使用權，在地上或者地下設立的建設用地使用權是空間建設用地使用權。空間建設用地使用權可以成為獨立的用益物權，它區別于普通建設用地使用權。{43} 根據《民法典》第348條第2款第3項的規定，建設用地使用權出讓時，一般應當在合同中明確規定“建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間”，這樣建設用地使用權所支配的空間范圍可以進行明確界定。也就是說，無論是普通建設用地使用權，還是空間建設用地使用權，其所支配的空間范圍可以進行明確界定，每一項建設用地使用權所支配的空間范圍并不重疊，相互獨立。空間建設用地使用權所支配的空間范圍是普通建設用地使用權所支配的空間范圍之外的空間。{44} 一般認為，可以根據城市規劃所確定的相應地塊的最高建筑物限高確定該地表建設用地使用權可利用土地空間的上限，也可以根據城市規劃所確定的相應地塊的最高建筑物限高推定相應的地表建設用地使用權可利用土地空間的下限。由于城市規劃必須明確相應地塊的用途、建筑密度、高度和容積率等控制指標。因此，結合相應的地塊地質情況等，完全可以預先測算可能利用地表以下的最大深度（包括樁基的深度），并以此作為地表建設用地使用權地下深度的界限。{45} “該最深基礎平面的深度由主管部門在建設設計報建審查時確定。”{46}

土地上下一定范圍的空間包括空中和地中，即地表以上一定范圍的空間和地表以下一定范圍的空間，可以在上述空間設立建設用地使用權，包括空中權和地中權。所謂空中權，是指存在于空中的那部分土地空間權，與之相對的則是地中權。{47} 以他人土地為依托，在地表上空一定范圍的空間建造并保有某種建筑物、構筑物及其附屬設施的權利是空中權。在他人土地的地表以下一定范圍的空間建造并保有某種建筑物、構筑物及其附屬設施的權利是地中權。空中權和地中權與普通建設用地使用權相互獨立，各自的權利客體并不相同。如果一定的地上空間和地下空間屬于建設用地使用權的范圍，建設用地使用權需要確定建設用地的高度和深度，這種空間是建設用地使用權必須具備的空間，否則建設用地使用權根本無法行使。

2. 空間建設用地使用權與普通建設用地使用權相互獨立

普通建設用地使用權和空間建設用地使用權各自有其特定的客體。普通建設用地使用權的客體是依法定程序確定的地表及一定高度和深度范圍內的空間，空間建設用地使用權的客體是普通建設用地使用權所占用空間之外的其他空間，因此，二者的權利客體一般不存在重疊。空間建設用地使用權與普通建設用地使用權的客體范圍不同，但其性質仍然是建設用地使用權，而不是新型的用益物權。 “空間利用權也可以與土地使用權相分離而成為一項獨立的物權。例如土地使用權人利用某一塊土地，在地面建造球場，但將土地之下的空間轉讓給他人建造停車場或商場，在此情況下，空間利用權成為獨立的物權。”{48} 綜上，針對同一宗地可先后或同時設定兩個以上的建設用地使用權，因各個建設用地使用權設定的空間位置不同，它們之間并不產生對土地利用的權利沖突。因此，《民法典》第345條確立了建設用地使用權可以并存的格局。這些建設用地使用權按照建設用地使用權設定合同的約定和建設規劃的基本要求彼此獨立。

普通建設用地使用權和空間建設用地使用權可以分別設立，二者沒有必然聯系，也不存在設立的先后順序。可以先設立普通建設用地使用權，然后再設立空間建設用地使用權，反之亦然。例如，可以在地表之下的一定范圍的空間建造并保有地庫，然后在地表之上建造并保有房屋。設立任何一種建設用地使用權的基礎是土地所有權或空間所有權，而不是其他性質的用益物權，因此無需其他用益物權人同意，只要不妨礙其他用益物權的行使即可。因為普通建設用地使用權與空間建設用地使用權的客體不同，因此二者之間不存在優先效力問題，不適用物權優先效力規則。但是，這些建設用地使用權的行使可能因通風采光等相鄰關系發生爭議，其解決途徑應當適用相鄰關系的規則。

3. 普通建設用地使用權與空間建設用地使用權相互區別

普通建設用地使用權與空間建設用地使用權的客體不同，使得二者存在顯著區別。普通建設用地使用權的客體是地表和地表上下一定范圍的空間，空間建設用地使用權的客體是地表上下一定范圍的立體空間。{49} “空間建設用地使用權盡管為建設用地使用權之一亞種，但其在設立的法理基礎、標的（客體）、旨趣、法律效力等方面均有區別于普通建設用地使用權的特殊之處。”{50}

普通建設用地使用權雖然針對地表設立，但其效力自然延伸到行使權利所必需的特定空間，這是建設用地使用權的題中應有之義。比如在地表建設房屋時，同時需要一定的高度和深度，否則該權利無法行使。與此相對應，空間建設用地使用權雖然針對特定空間設立，但其效力自然延伸到行使權利所必需的特定地表，比如修建地鐵需要出入口通往地表，否則該權利無法行使。即使目前最先進的建筑技術也無法實現空間建筑物獨立的懸浮于地表，它總是通過某種方式將其重力牽引至地表而依賴地表的支撐，因此，空間建設用地使用權的效力及于地表和立體空間的多層面。{51} 也就是說，普通建設用地使用權的客體主要是地表，地表上下一定范圍的空間是權利自然延伸部分。而空間建設用地使用權的客體主要是特定的立體空間，而特定的地表是權利自然延伸部分。在普通建設用地使用權客體范圍之外，可以設立空間建設用地使用權。空間建設用地使用權只能在既存的普通建設用地使用權標的之外的空間設立，不得影響普通建設用地使用權的行使。普通建設用地使用權人不能設立空間建設用地使用權，否則可能損害土地所有人的利益。{52}

4. 地下人防工程的權利性質并不相同

地下人防工程分為結建地下工程和單建地下工程。結建地下工程，是指由同一權利主體結合地面建筑一并開發建設的地下工程。單建地下工程，是指由權利主體獨立開發建設的地下工程。一般而言，與建筑物連為一體的地下人防工程不屬于空間建設用地使用權，而屬于普通建設用地使用權范疇。結建地下工程隨地面建筑一并辦理用地審批手續，單建地下工程按照空間建設用地使用權辦理審批手續。{53} 由于單建地下人防工程不與地表的建筑物直接相連，其投資建設完全由國家完成，并且單純用于國防備戰目的，因此可以直接登記為空間建設用地使用權，權利主體是國家。結建地下人防工程所占用的空間是普通建設用地使用權效力所及的空間，因而應登記為普通建設用地使用權，其權利主體是開發商。{54}

人防工程是人民防空工程的簡稱，它是指國家為了應對戰爭，提高城市整體防護能力，保護人民生命和財產安全而修建的地下建筑及其設施。單建人防工程是指單獨修建的地下防護建筑，因其性質是國防資產，故其所有權依法屬于國家，應該沒有爭議。但是，結建人防工程所有權是否屬于國家則需要探討。根據《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱《人民防空法》）的規定，結建人防工程是結合地面民用建筑修建的防空地下室。{55} 結建地下人防工程屬于平戰結合、軍民兩用的財產，戰時由國家統一使用，和平時期作為民用，但法律并沒有規定其所有權歸屬。有觀點認為，“人防車位作為人防工程的一種現實存在形式，本質屬性為國防戰備設施，應當歸國家所有……投資者經人防主管部門備案批準，取得人防車位使用權，該人防車位使用權可以作為執行標的;投資者未經人防主管部門批準，對人防車位不享有合法的使用權，申請執行人將其作為合法財產申請強制執行，人民法院不予支持。”{56} 上述觀點值得商榷。根據《人民防空法》第5條的規定，結建地下人防工程應當遵循“誰投資、誰受益”原則，但沒有規定其所有權歸屬，在此情形，直接將其認定為屬于國家所有的國防資產似乎沒有法理支撐。因為國家取得財產所有權的方式一般是稅收、沒收、征收等，在沒有通過相應程序的情形下，就認定投資人的財產屬于國家所有并不合理。“盡管這種性質的人防工程的權利歸屬到底是歸開發商還是小區業主共有還存在爭議，但是界定其歸國家所有顯然與現實不符、于法無據。”{57} 結建人防工程在和平時期主要用于地下室或停車使用，只有在戰時才用于戰備，因此，開發商一般將地下人防工程分割為若干車位予以出售或出租，并進行物權變動登記。如果直接援引《民法典》第254條關于“國防資產屬于國家所有”的規定，似乎很牽強。因為根據《中華人民共和國國防法》第37條的規定，結建人防工程并不屬于國防資產。

（三）空間地役權的權利構造

空間地役權，是指以他人的土地空間供自己土地或空間便利之用的權利。{58} 空間權人為了行使權利，可以根據約定對他人土地或空間進行利用和限制。“例如以日照、通風、眺望為目的，對于他人之空間所有權、空間地上權或空間租賃權之行使，予以限制之權利，得視之為空間地役權。”{59} 《民法典》關于地役權的規定，不僅適用于橫向不動產之間，也應適用于縱向不動產之間。空間地役權與普通地役權的客體不同，但法律性質基本相同。因此，地役權關系可以存在于橫向關系上，也可以存在于縱向關系上。無論作為一個權利概念，還是作為一種權利類型，空間地役權都應當單獨予以承認。{60}

（四）空間擔保物權的權利構造

空間建設用地使用權與普通建設用地使用權性質相同，都屬于用益物權。根據《民法典》第395條第2項規定，建設用地使用權可以作為抵押財產。因為空間建設用地使用權屬于建設用地使用權范疇，因此，空間建設用地使用權可以作為抵押財產，遵循建設用地使用權抵押的一般規則。主要表現在以下幾個方面：第一，堅持房地一體原則。空間建設用地使用權抵押的，建筑物、構筑物及其附屬設施一并抵押，反之亦然。第二，采取登記生效主義。未經登記，不能發生物權變動。

三、空間權與相關權利的區別

建筑物區分所有權中土地開發權和礦業權與空間權密切相關，在它們之間的關系上存在一些模糊認識，因此，有必要就空間權與上述權利或權力之間的區別進行探討。

（一）空間權與建筑物區分所有權的區別

有觀點認為，建筑物區分所有權中的專有權的性質是空間所有權。{61} 實則不然，二者有本質區別。第一，二者的客體不同。空間權的客體是指地表上下一定范圍的空間，包括空中和地中，可以通過對該空間的利用建造建筑物、構筑物等設施;而建筑物區分所有權中的專有權的客體是建筑物之內的空間，已經被建筑物所包含，在這樣的空間里不可能再進行一般意義上的建設活動。“作為空間權客體的空間，不是通過有體物遮蔽而形成的，不是一種封閉的空間（從這個意義出發，建筑物內的空間不屬于空間權調整的范圍）。”{62} 建筑物區分所有權中的地下車庫車位屬于普通建設用地使用權的客體，而不屬于空間建設用地使用權的客體。第二，兩種空間的性質不同。建筑物區分所有權中專有權的客體是有體物，建筑物之內的空間是有體物的組成部分。而空間權的客體是無體物，是土地立體分層后的空間。{63} 建筑物區分所有權與空間權是兩種不同性質的權利，兩種權利的客體并不相同。“對于房屋內的空間、地下停車場的空間利用的問題，都應當通過房屋所有權、建筑物區分所有制度來解決，而無須通過空間權來加以調整。”{64} “建筑物區分所有權人對專有部分‘空間的利用，對建筑物外墻或者樓頂平臺之上的‘空間的利用，此‘空間也不是土地空間權的客體。”{65}

（二）空間權與土地開發權的區別

20世紀20年代，伴隨工業的飛速發展，美國開始大規模開發利用立體空間，因此確立了土地開發權制度，尤其出現了可轉讓開發權。空間權與土地開發權相分離，形成既有聯系又有區別的兩種制度。有觀點認為，美國法上的空間權等同于發展權。{66} 將土地的上部未利用空間移轉到其近鄰的土地上而予以利用的權利屬于空中權范疇，它是將法律所定的某土地的可以利用的容積中未利用的容積移轉到別的土地上加以利用。{67} 實則不然，二者有本質區別。土地開發權由政府行使，其性質是公權力，它與作為民事權利的空間權有顯著區別。作為物權性質的空間權是私權利，而土地開發權是公權力。土地空間的開發利用以土地開發權為前提條件，空間建設用地使用權的取得以土地開發權為基礎。空間建設用地使用權的出讓應當取得有關管理部門的批準，這種批準權是行政管理權，而不是私權利;通過土地開發權確認的空間建設用地使用權是私權利。土地開發權的行使屬于行政管理關系，由此產生的權力性質是公權力。空間建設用地使用權的行使屬于民事法律關系，由此產生的權利性質是私權利。因此，經過法定批準程序取得的空間建設用地使用權的出讓和轉讓屬于私法調整，遵循民事權利的得喪變更規則。

（三）空間權與礦業權的區別

根據《民法典》第247條規定，礦藏屬于國家專有財產。國家作為礦產資源所有者，可以將礦業權轉讓給組織或者個人，礦業權人取得準用益物權，對國家所有的礦產資源享有占有、使用和收益的權利。礦業權，是指“權利人經過批準，依法在屬于國家所有的特定礦區進行勘探、開采作業，以獲取收益的權利。”{68} 礦業權包括探礦權和采礦權。國家對礦產資源的勘查、開采實行許可證制度。依法申請登記并領取勘查許可證、采礦許可證是取得礦業權的前提條件。“在我國現行法律框架內，礦業權（探礦權、采礦權）是一種礦產資源用益物權，但其設立須經政府審批、行政許可，具有強烈的公法性，作為礦業權物權憑證的礦產資源勘查許可證和采礦許可證，同時亦是國土資源主管部門作出行政許可的法律文書。”{69}

空間權與礦業權存在以下區別：第一，二者的性質不同。空間權的性質是民事權利，而礦業權兼具行政許可權和物權的雙重屬性。第二，二者的客體范圍不同。空間權的客體是地表上下一定范圍的空間，而且這種空間不存在自然賦存的礦藏;而礦業權的客體是礦區，礦區的范圍是一個立體空間區域，不僅包括一定面積的地表，也包括地下土壤及礦產資源。第三，二者的客體性質不同。空間權的客體可以反復利用，空間建設用地使用權期滿后可以變更權利主體，也可以為子孫后代所利用;而作為礦業權客體的礦產資源具有耗竭性，經開采后即轉化為礦產品，因此，針對特定的礦產資源無法重復行使礦業權。

注釋：

①[日]我妻榮：《新訂民法總則》，于敏譯，中國法制出版社2008年版，第188—189頁。

② 梁慧星：《民法總論》，法律出版社2017年版，第155頁。

③ 參見王利明：《物權法研究》（上卷），中國人民大學出版社2007年版，第80頁。

④ 蘇志超：《地權、地稅與土地政策》，自版發行1994年版，第401頁。

⑤{15}{31}{41}{68} 參見王利明：《物權法》，中國人民大學出版社2015年版，第278、278、277、227、225頁。

⑥ 參見高延利：《土地權利理論與方法》，中國農業出版社2008年版，第110頁。

⑦ 參見史浩明、張鵬：《我國法律上的空間權及其類型》，《政法論叢》2011年第5期。

⑧ 朱巖、王亦白：《分層建設用地使用權的權利沖突及其解決》，《中國土地科學》2017年第10期。

⑨{30}{59}{61} 參見劉德寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學出版社2002年版，第75、74、76、75頁。

⑩{13}{22} 陳華彬：《民法物權論》，中國法制出版社2010年版，第207、207、208頁。

{11} 參見王勝明：《中華人民共和國物權法解讀》，中國法制出版社2007年版，第296頁。

{12}{27}{32}{48}{58} 王利明：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第411、411、408、174、409頁。

{14}{53} 姜棟、孫建宏：《我國土地空間權利制度調查與研究》，中國大地出版社2014年版，第11、61頁。

{16} 參見陳祥建：《空間地上權研究》，法律出版社2009年版，第64頁。

{17}{20}{33}{36}{39}{44} 參見沈守愚：《土地法學通論》（下），中國大地出版社2002年版，第515、516、525、524、523、527頁。

{18} 參見孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第231頁。

{19}{23} 參見王澤鑒：《民法物權》，北京大學出版社2009年版，第280、282頁。

{21} [日]我妻榮：《新訂物權法》，羅麗譯，中國法制出版社2009年版，第397頁。

{24} 參見姚瑞光：《民法物權論》，中國政法大學出版社2011年版，第109—110頁。

{25} 梁慧星：《中國物權法研究》（上），法律出版社1998年版，第349頁。

{26}{28}{29} 梁慧星：《中國物權法研究》（下），法律出版社1998年版，第591、591、591頁。

{34} 參見梅夏英：《土地分層地上權解析》，《政治與法律》2008年第10期。

{35}{52} 梁慧星：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版，第272、455頁。

{37} 參見《民法典》第247條、248條、252條、254條。

{38}{46} 陳耀東、羅瑞芳：《我國空間權制度法治化歷程與問題研究》，《南開學報》（哲學社會科學版）2009年第6期。

{40}{49} 屈茂輝：《用益物權制度研究》，中國方正出版社2005年版，第405、408頁。

{43} 參見房紹坤：《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社2007年版，第211頁。

{42}{47} 參見梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社2010年版，第156、154頁。

{45} 參見張鵬、史浩明：《論中國空間建設用地使用權的設立》，《中國土地科學》2012年第1期。

{50}{67} 陳華彬：《空間建設用地使用權探微》，《法學》2015年第7期。

{51} 參見王衛國、王廣華：《中國土地權利的法制建設》，中國政法大學出版社2002年版，第158頁。

{54}{57} 參見付堅強：《土地空間權制度研究》，東南大學出版社2014年版，第154、87頁。

{55} 參見《人民防空法》第22條、48條。

{56} 最高人民法院第二巡回法庭：《最高人民法院第二巡回法庭法官會議紀要》（第一輯），人民法院出版社2019年版，第123頁。

{60} 參見陳祥建：《空間地上權研究》，法律出版社2009年版，第9頁。

{62}{64} 王利明：《空間權：一種新型的財產權利》，《法律科學》2007年第2期。

{63} 參見劉保玉：《物權法》，上海人民出版社2003年版，第229頁。

{65} 趙秀梅：《土地空間權法律問題研究》，法律出版社2019年版，第124頁。

{66} 參見鄧少海、陳志龍、王玉北：《城市地下空間法律政策與實踐探索》，東南大學出版社2010年版，第46頁。

{69} 杜萬華：《最高人民法院審理礦業權糾紛司法解釋理解與適用》，中國法制出版社2017年版，第28頁。

作者簡介：崔文星，北京師范大學法學院副教授，北京，100875。

（責任編輯 ?李 ?濤）