物權編中居住權的現實困境與消解路徑

文/吳小燕

一、引言

十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，這意味著我國真正地擁有了一部有中國特色的民法典。民法典的出臺牽動著億萬中國人的心，也切實地關乎每位公民的人身財產利益。民法典不是一般單行法律的簡單相加，而是通過整理、編訂后形成的系統性法律。本次民法典中的創新和亮點頗多，著重解決了以往法律沒有規定或者規定不明確的社會痛點問題，例如增加保理合同、規定人格權、明確夫妻共同債務范圍、設置“婚姻冷靜期”等，而最不可忽視的便是物權編中新增的居住權一章，該章明確規定了居住權的定義、設立、轉讓、繼承、消滅以及法律適用，以六個法律條款構筑了居住權從無到有，再從有到無的框架體系。

居住權的提法由來已久，最早可以追溯到羅馬法的婚姻家庭關系中，當時是作為公民生活居住保障的制度設計而存在的。[1]此后，法國、德國、意大利等大陸法系甚至是英美法系中的居住權內容都或多或少地受到羅馬法的影響。居住權保障了部分社會弱勢群體的基本生存權利，符合黨的十九大的指導思想，體現了民法典向保障人權方向的傾斜，符合現代注重人文關懷的社會價值觀。我國民法典將居住權納入物權編的用益物權中，是立足于居住權本身性質的考慮，同時也是根據中國社會住房保障發展趨勢，用立法的形式促進住房利用效率的提升，真正體現“房子是用來住的”精神，保護社會弱勢群體基本的生活條件。[2]雖然居住權的創設是創新性的立法舉措，但是僅僅依靠民法典中的原則性條款難以解決所有社會問題。居住權的設定勢必會對公民的生活造成很大的影響，實踐中也會存在許多困境，需要用立法與行政手段進行干預，確保居住權立法目的的實現，進一步完善我國住房保障體系。

二、物權編中居住權的現實困境

將居住權寫入物權編中，為解決民事生活領域的司法實務問題提供了方向指導。然而，有效保障居住權，仍應系統性地考慮居住權與其他權利的關系，正確處理其與所有權、債權之間的沖突，明確居住權立法實行中存在的現實困境。[3]

（一）居住權與所有權的沖突

1.居住權與房屋所有權。居住權是人役權，是利用他人之物滿足自己居住需要的權利。[4]我國民法典第三百六十六條規定，居住權是依據合同約定而設的，對他人的房屋行使使用、占有的用益物權，根本目的應該是為了滿足生活居住所需。它所指向的權能只有使用和占有兩種，這與所有權所指向的權能占有、使用、收益和處分的完全權能不同，但是兩者在法理上具有平等性。居住權也是具有排除他人干涉的用益物權。[5]因此，被設置了居住權的房屋，所有權人仍可以將房屋對外出售，然而，因為居住權合同的存在，買受人在行使自己的所有權時必須遵循有關居住權的法律規定，不能用自己的所有權對抗已經設立的居住權，而只能等居住權合同到期以后或者居住權人死亡，才能真正地行使自己的所有權。居住權設置的直接影響是降低了房屋的商業價值。因為后續購房人即使按照購銷合同，支付了所有的價款與費用，仍不能即時地行使自己的所有權，這會使房屋買受人在購買房屋時更加謹慎。房產交易是拉動經濟發展的重要途經，而設立居住權會直接影響二手房的買賣。這是由于購買二手房時除去需要查看房屋的權屬、司法查封、設立抵押情況等，還需查詢房屋是否登記了居住權。房屋如果存在居住權，則意味著買受人即使支付價款，也不能將享有居住權的人從房屋中驅逐。在一定程度上，這意味著所有權不能對抗居住權。

根據規定，居住權人可以對房屋享有使用和占有的權利。然而，對這種權利與義務的限度的界定并未明確。如果居住權人想對房屋進行裝修，以達到更高的生活舒適度，由此產生的相關費用由誰負擔，法律沒有詳細規定。我國民法典對居住權的定義更傾向于保障性居住權的功能，即只保障基本生活需求，而裝修一事卻關系到所有權人的處分權能，如果直接規定居住權人不具有裝修權利，是否會在一定程度上侵犯居住權人的權利仍存在爭議。而如果規定居住權人可以進行房屋裝修，則所有權人的所有權將會落于弱勢，裝修附加價值問題也難以明確界定。這一點與房屋租賃有所不同。由于承租人有支付房租作為對價的義務，房屋所有人有義務保持房屋的正常使用，對影響租賃人正常生活的設備有維修或者承擔維修費用的義務。[6]根據我國民法典的規定，居住權的設立原則上是無償的，居住權人可能只享受權益而不承擔任何義務或支付對價。[7]在這樣的情況下，如果要求房屋所有權人支付裝修費用，會增加房屋所有權人的負擔。

民法典僅規定居住權人對房屋享有使用和占有的權利，卻并未明確規定居住權人的義務。如果居住權人所居住的客體滅失，是由居住權人還是由所有權人對此承擔責任并不明確。這里的客體滅失不僅包括房屋內置設施的損壞或者消滅，也包括房屋完全喪失居住功能的滅失情況。對這兩種程度的客體滅失，應該分情況進行討論。除此之外，由于居住權與所有權分離，對于居住權定義中占有和使用的界定范圍是僅就為房屋本身，還是包括一些政策性附加的權利，如落戶權利、入學權利等，法律也沒有明文規定。如果對居住權的內容作限定解釋，則可能不能保證居住權人的權益。然而，如果擴大解釋，認為居住權人也享有入學與落戶權利，則又對當前我國已經落實的戶籍管理和入學教育管理辦法提出了新的要求。因此，對于如何平衡所有權和居住權之間的矛盾，仍需進行進一步的研究。

2.居住權與建筑物區分所有權。建筑物區分所有權是指房屋所有權人對其所擁有的房屋建筑物享有所有權，而對共有部分，例如樓頂、樓梯、電梯等設備，享有共有和共同管理的權利。[8]因此，談到居住權，一個重要的問題難以回避：居住權人是否同樣享有建筑物區分所有權，即居住權人占有和使用的界定范圍僅為享所居住房屋的專有部分，還是包括專有部分以外的共有部分？雖然居住權設置的目的是為了滿足居住權人基本的生活需要，但如果將居住權限設置為所居住房屋的專有部分，對居住權人的基本生活保障是否會產生一定的影響？如果將居住權擴展到建筑物區分所有權上，對房屋所有人的權利則會產生一定的影響。這一點在小區車位問題上表現得尤為明顯。因為資源的稀缺性，同一小區很難保證居住權人與所有權人同時擁有車位。[9]這一問題會導致業主、居住權人和物業之間產生糾紛。北京一小區要求小區業主租賃車位時一次性支付三十年租金，這充分反映了車位在業主生活中的重要地位。

此外，居住權人是否享有業主大會的成員權仍無定論。居住權是用益物權[10]，因此，居住權人所享有的權能范圍是有限的，如果過度地擴展其權利，勢必會向社會傳達一個信息，即買房不如購買居住權。雖然這可以在一定程度上解決社會上出現的買房難問題，但從長遠角度看，這會影響房地產及其相關行業的發展。回到居住權內容上，如果居住權人沒有成員權，不能對房屋共有部分進行管理，無法對業主大會所作的決策提出意見，則可能構成對其居住權的侵犯。當前民法典僅從框架上規定了居住權的基本內容，并未對其與建筑物區分所有權之間的關系作出明確的規定。

（二）居住權與債權的沖突

居住權是為了保障居住人的生活而設立的。如果房屋上設置了居住權，債權人在行使債權的時候，就必須考慮居住權的存在。然而，在現實生活中，很容易遇到以下問題。

1.居住權與房屋抵押。抵押權是保障資金借出人能夠在借入人資產出售后所得到的現金中獲得償還的權利，實質上這仍是基于債權關系產生的物權行為，而居住權所指向的權能僅是使用和占有。因此，抵押權和居住權可以在同一套房屋上并存。設立過居住權的房屋抵押存在兩個情形：一是先設居住權后抵押。根據權利成立的先后關系，這種情形應優先保障居住權。如果抵押到期，銀行想要行使自己的抵押權，就必須考慮居住權人的權利。銀行在以房屋為抵押的相關業務中需要審慎考慮，以降低自身可能承擔的風險。二是先設立抵押權后設立居住權。抵押權非質權，房屋抵押后，抵押人依舊享有其房屋的使用權和占有權。在這種情況下，如果抵押人又設立了居住權，且居住權時間長于抵押權，則抵押權人在行使抵押權時是否需要考慮居住權問題，還是依照權利成立的時間順序，優先行使抵押權而不顧居住權的存在？法律對此暫無定論，但這是一個不可忽視的重要問題，甚至會對金融市場上的融資行為產生影響。

2.居住權與一般債權。居住權的設置僅需具備合同約定和登記備案即可成立。在現實操作中，自然人完全可能會被設置為具有多個居住權的居住權人。[11]如果拖欠債務的債務人，為自己的房屋設置多個居住權，而不償還債務，由于其不能將房屋變現來償還債務，這對其債權人是十分不公平的。在以往的司法實踐中，為了逃避債務，已經有債務人按照買賣不破租賃原則，惡意將自己房屋出租給親朋好友。事實上，設置了租賃權的房屋，即使法院將房屋拍賣，購買人也無法將房屋租賃人驅逐。長租合同具有二十年的期限限制，期限規定事實上也是對債權人利益的保護，使房屋的商業價值不至于完全消失。然而，對居住權的期限設置并無具體限制。不僅如此，居住權的立法目的是保障基本生活所需，多個居住權不能同時享有，實質上會造成社會資源的浪費，不利于經濟的發展。

三、居住權的域外立法經驗

隨著居住權與所有權的分離，我國由房屋所產生的權利的內容更加具體化和豐富化，除居住權、所有權外，還包括建設用地使用權和建筑物區分所有權等。這些權利相互獨立又相互聯系，都與房屋這一標的密切聯系。要更好地實現每個權利的立法目的，必須合理處理這幾項權利之間的關系。在這一方面，可以借鑒學習域外立法經驗，結合我國的實際情況，因地制宜，有所取舍。

（一）法國的居住權

羅馬法是居住權這一概念的起源，法國設置居住權，在很大程度上是受到了羅馬法的影響。羅馬法中規定，父母長輩可以通過遺贈的方式將居住的權利轉移給家庭中的部分成員，以使這部分家庭成員的基本生活得到保障。最主要的情形是父母將居住權遺贈子女。《法國民法典》第六百三十二至六百三十四條規定，對房屋享有居住權的人，可以與其家庭成員在該房屋內居住，在賦予此項居住權利時其本人尚未結婚亦可。[12]這體現了居住權除去本人享有外，包括其家庭成員在內的多人都可享有，居住權僅以享有此項權利的人與其家庭居住所需為限。這體現了居住權僅是為了滿足居住所需，而不能用作他途。居住權既不得讓與，亦不得出租，體現了明顯的人身專屬性的特性，即如果居住權人死亡，其所享有的居住權也隨之消滅。從對法律條款的解讀可以看出，居住權的設立是為了幫助社會弱勢群體享有基本的居住條件，保護他們的生存利益。羅馬法中居住權的設立是無償的，是基于特定的身份權而形成的，這使居住權人在權利設定時對權利和義務的內容沒有發言權，只能被動接受他人的設定。但隨著法國社會的發展進步，居住權的設立可以考慮權利設立人的意見，契約自由被引入居住權設立之中。居住權的設立可以采用無償的方式或者有償的方式。采用有償的方式設立居住權意味著居住權人獲得了表達的自由，能夠對權利和義務的內容發表意見，而不再是被動地接受別人賦予的權利。這一權能分離的變化滿足了不動產流通的需要，有利于不動產資源的充分利用，保障了房屋所有權人的利益，也拓展了居住權人的權利范圍。

此外，法國在司法實踐中創設了將居住權轉換為終身年金以保障居住權人的實際權利的做法，但其條件苛刻，只允許居住權人在身體健康出現問題而不得不入院治療并在事實上不能享有居住權時，以終身年金替代居住權的實際行使。法國的這種變通方式符合當時法國的社會環境，給予居住權行使以較大的靈活性，能夠真正地保證居住權人的利益。

（二）德國的居住權

德國法律關于居住權的規定大多數承襲了羅馬法的規定，確立居住權的目的是為了幫助弱者，但又不限于此。德國實行物權法定的原則，認為物權的設定必須由立法加以確定，任何人都不能隨意創設物權的種類或者物權的內容。在德國法體系中，居住權屬于物權范疇，因而受到物權法定原則的約束，當事人不能基于合同或者協議，就法律直接規定的居住權的權利與義務作出個人約定。《德國民法典》第一千零九十三條規定：排除所有權人將建筑物或建筑物的一部分作為住房使用的權利，也可以作為限制的人役權加以設定；權利人有權在住房中接納其家屬以及與其地位相當的服務和護理人員。可見，居住權是在他人的住房之上設定的權利，而且此種權利僅僅是為特定個人設立的，該權利不得轉讓與繼承，只能由權利人享有。與此同時，德國對居住權人的范圍也進行了一定的擴展，即增加了服務和護理人員。然而，隨著社會的不斷發展，德國對居住權的內容作了拓展。例如，在德國的特別法中規定了投資性居住權，即長期居住權[13]，可以通過資助他人建房而獲得，也可以將自己獲得的權利用于出租與獲得收益，解決了居住權的投資性問題。德國法律區分了住宅所有權、共同所有權和居住權即用益物權之間的關系，最典型的例子是規定了“分時居住權”，即通過支付對價獲得一定時間內的房屋居住權。通過居住權與所有權的分離，實現資源的充分利用。適應了社會發展的需要。

除此之外，德國《住宅所有權和長期居住權法》中規定：居住權可以擴展到建筑物以外的土地，但在以住宅作為主物的限度以內；對建筑物共有部分的設施，如無其他約定，居住權人也可以合理使用。這一點明確規定了居住權人的權利范圍不僅包括設立居住權的建筑物本身，還包括共有部分。而“合理使用”的規定明確了居住權人在一定意義上與所有權人具有同等的權利。

（三）意大利的居住權

意大利民法典對居住權的規定并未脫離羅馬法的影響，即將其作為身份權的延伸，用以保護社會弱者的生存權利。例如，家庭成員不僅包括未婚居住人，還包括其子女。[14]意大利民法典對居住權的創新之處體現在其第九百八十條關于用益物權的規定——在設立文件中未作出禁止性規定時，用益物權人可以轉讓其權利，即在不違反法律明文規定的情況下，用益物權人可以自主處理自己的權利。房產所有權人若想實現居住權功能，可以設定僅限于居住的不動產用益權，這使居住權的流通性問題得以有效解決。意大利不需要重新規定新的法律或者設立特別法，就已實現了居住權的流通。[15]

意大利法律對居住權人的權利與義務有著較為詳細的規定，即居住權人需要承擔管理和修繕房屋的必要支出，但超出正常修繕范圍的支出，可以在居住權消滅時向所有權人要求賠償。如果所有權人不愿意支付費用，居住權人可以行使留置權。

（四）日本的建筑物區分所有權

日本民法體系中并未規定居住權，但是其對于建筑物區分所有權的法律規定卻可以擴展到房屋合法居住人這一范疇，而房屋合法居住人和居住權人在許多情況下具有相同的法律內涵。在日本，房屋的合法居住人也有權利參與到房屋的管理中，并獲得成員權，可以參與業主大會，陳述意見。[16]同時，房屋的所有人基于管理規約或者集會的決議需要對建筑物的維護管理和使用負有義務時，居住人也有相同的義務。在日本法律中，雖然沒有直接使用居住權這一概念，但是房屋的合法居住人卻可以被解釋為居住權人。相較德國法律規定，日本法律不僅規定了房屋居住人享有類似所有權人的建筑物區分所有權，而且需要承擔相應的義務。在日本法律中，房屋所有人和房屋合法居住人的權利與義務相重合的部分很多。

四、居住權現實困境的消解路徑

借鑒各國在居住權立法領域的創新實踐和立法經驗，結合我國當前民法典所確立的居住權法律框架，解決居住權問題所面臨的現實困境，可以從以下幾個方面著手。

（一）設定合同必備條款，規范居住權人的權利與義務

依據我國民法典的規定，居住權是依據合同約定而設的，對他人的房屋行使使用、占有的用益物權，根本目的是為了滿足生活居住所需。如果對使用和占有僅作文義解釋，而不規定居住人的義務，是對所有權人的財產利益的侵害。[16]因此，有必要利用合同必備條款的方式規范居住權人的權利與義務。當然，這也存在一定的例外情況，例如居住權人與所有權人協商一致，雙方當事人愿意放棄權利與義務，并愿意承擔由此引發的糾紛問題。必備條款的約定可以采用以下形式。

1.明確居住權人享有入學、落戶等權利。在我國，落戶和入學政策基本是與房屋所有權相關聯的。設置居住權，使居住權與所有權分離，就不得不考慮原先附著于所有權上的入學、落戶權益由誰享有。居住權的設置基礎是居住權合同，因此，所有權人與居住權人在訂立居住權合同時，應該明確居住權人所享有的權利，對于附屬于房產的入學與落戶權益作出相應的約定，在國家政策允許的范圍內作出合理安排。

2.明確居住權人的合理利用和單純修繕義務。為了保證居住權人的基本生活需要，須對房屋內設備進行必要的維護。雙方當事人可以就房屋客體的滅失約定各自的義務。租賃合同往往約定設備維修是房東的義務，然而，居住權合同可以通過無償的方式設立，如果再強制規定所有權人具有維護和檢修義務，則會增加所有權人的負擔。對于修繕義務的處理可以借鑒我國臺灣的相關規定，規定住戶有維護、修繕、合理使用專有部分的義務。考慮到居住權人的能力基礎，可適當降低居住權人的建筑物區分所有權的行使條件。[17]“單純的維護修繕”由居住權人承擔，而超過“單純的維護修繕”范圍的則應該由所有權人承擔。[18]因為居住權人所要求的僅是基本生活，他并不是房屋的所有人，大額修理支出全部由居住權人承擔并不合理。例如，對房屋裝修費用，所有權人并未真實享有裝修所帶來的權益，應該考慮居住權的期限和裝修的可使用年限，綜合評估房產價值，按照比例分配所有權人和居住權人的負擔份額。當然，所有權人基于特定身份關系，可以要求承擔所有費用，排除居住權人的義務履行。

3.明確高空墜物等侵權行為的民事責任。居住權的創新點是實現了居住權與所有權的分離。我國民法典規定，高空墜物造成損害他人財物或者身體的侵權事件時，房屋等建筑物的所有人、管理人或者使用人有承擔侵權責任的義務。對于所有人和居住權人共住情況下的侵權責任分配以及非居住權人個人過錯造成的高空墜物致人損傷時，所有權人和居住權人的責任分配，應該在合同中予以明確，約定責任承擔份額，減少后期由于此類侵權事件發生而出現的法律糾紛。

4.約定居住權合同的違約事項。物權編規定居住權滅失的必要條件是登記備案的期限屆滿或者權利人去世。這一規定基本限制了居住權滅失的其他方式。這是基于居住權需保障居住權人長期穩定的居住權利而設計的，如果遇到不得不解除居住權的情形，就必須事先在居住權合同之中約定居住權的解除事項，這能夠保障所有權人的利益。物權編的規定雖然采用物權法定的原則，但是居住權的設置卻又遵循合同法意思自治的原則。因此，利用合同的天然屬性，規定合同解除條件與違約責任，給予雙方當事人解約自由，能夠避免后續的居住權糾紛，或將糾紛限定在合同法的范疇之內，以便協商解決。

（二）利用司法解釋對居住權提出限制

司法解釋能夠對現行的法律體系作出進一步界定與補充，從而完善法律內容。因此，利用憲法賦予審判組織和法官的司法權，對真實判例作出切合實際又不脫離法律的解釋是確有必要的。對居住權施行面臨的現實困境可以從以下幾個方面提出司法解釋。

1.唯一居住權受保障，但應遵循公序良俗。根據我國民法典的規定，居住權的設立完全基于自愿原則，只要雙方當事人協商一致，法律便尊重其合同自由。因此，一個自然人可以被設置多個居住權。然而，在正常情況下，自然人享有一套房屋的居住權已經足以滿足基本生活需要，設置多個居住權事實上構成了資源的浪費，并不能真正實現物盡其用。因此，應該合理地限制同時期居住權的數量，或者規定只有唯一居住權才受到法律保護。只有等前一個居住權的期限屆滿后，才能基于另一套房屋重新設置第二個居住權，以此避免一人多居住權的情況，防止有人惡意設置居住權，導致資源浪費。

基于特定關系，應允許同一房產上設置存在多個居住權。居住權的設置需要滿足合同約定與備案登記兩項條件。因此，在同一房產上應該允許設置多個居住權。例如，丈夫作為房屋所有人，可以為妻子、兒女和父母設置居住權，但應該注意防范違背公序良俗的行為，如為破壞婚姻的第三者設置居住權，這不利于婚姻家庭關系的穩定。因此，在設置多重居住權時，應充分考慮所有權人與居住權人之間的關系，綜合衡量居住權的設置是否會對第三人的權益造成侵害，從源頭控制居住權的濫用。法律應該對侵害的內容予以明確，不僅要包括直接侵害，也應考慮間接侵害所造成的損失。

2.居住權期限應與房屋產權相聯系。居住權期限可以是終身，而建設用地使用權卻有期限。隨著醫療條件的發展，自然人的壽命不斷延長。如果將居住權期限設置為終身，則居住權期限可能超過當前法律所規定的房屋產權期限。這便涉及房屋變成危房后，居住權人的居住權如何處理等問題。雖然民法典規定，住宅建設用地使用權到期的直接自動續期，[19]還規定了應當按照法律和行政法規的規定辦理續期費用的繳納或者減免事項，但法律卻并未規定房屋，續期費用是由居住權人繳納，還是由房屋所有權人繳納。因此，可以通過司法解釋，適當限制居住權的期限，直接規定或者原則上規定居住權的約定期限不應長于房屋產權期限，如果居住權合同約定了終身居住權，則同時應該約定房屋產權到期后的處理辦法，防止居住權設立后，雙方出現居住權糾紛。

（三）通過法律救濟，解決涉居住權實務糾紛

1.司法救濟手段。法官的自由裁量權可以有效地救濟在居住權糾紛中處于弱勢地位的群體，幫助其平衡居住權人與所有權人以及第三人之間的關系，最大限度地補償其損失。[20]根據前文所述，在居住權糾紛中并非總是居住人處于弱勢地位，所有權人的利益甚至是相鄰關系或者債權人的利益都會受到損害。為有效處理這些糾紛，在司法裁判中可以借助長期租賃合同糾紛的處理經驗。在當前法律體系下，本著公平正義、等價有償、誠實信用的審判原則，作出正確的判決。司法救濟裁判具有強制性，可以有效地解決居住權糾紛。然而，在實際生活中，所有權人與居住權人之間往往具有較為親密的關系，司法救濟很可能會給當事人造成較大的精神困擾。因此，司法救濟手段的使用，應當慎重考慮特定情形。

2.仲裁救濟手段。仲裁救濟手段是在法院外實施的一種救濟，指合同當事人基于契約將未來可能發生的糾紛交給第三方仲裁機構處理。用仲裁方式可以使當事人之間的糾紛通過比較柔和的方式得到解決。相較司法救濟手段，仲裁救濟程序較為簡單，速度較快，效率較高，能夠照顧居住權人與所有權人之間的情感關系，更可能促使雙方達成一致意見。在現實生活中，所有權人為自己的父母、妻兒設立居住權的根本目的是為了保障他們的居住權利。因為房產利益而發生糾紛，是所有權人和居住權人都不愿意看到的。因此，通過仲裁手段救濟居住權糾紛中的受損害人，是值得推崇的。

3.行政救濟手段。基于居住權糾紛的特殊性，可以引入社區居委會進行糾紛處理。社區居委會是社會居民的自治組織，對社區里發生的事情了解程度更高，在處理相關家庭居住權糾紛時，能夠更及時有效地找到雙方的爭議點，提出有效的糾紛解決策略。當然，糾紛解決的專業性和技術性越來越強，對社區工作者的理論知識和技術手段都提出了較高的要求。因此，需要進一步規范行政司法救濟程序，培養具備豐富法律知識和專業技能的工作人員，幫助解決糾紛。隨著社會的不斷發展，行政救濟的作用越來越大。

五、結語

綜上所述，我國民法典中增加有關居住權的內容總體而言利大于弊。它填補了我國關于居住權的立法空白，豐富了物權的具體權利內容，對解決當前“炒房”、離婚不離家、主人去世房屋由保姆居住等社會熱點問題具有重要的指導作用[21]，能夠解決司法裁判中出現的爭議問題，真正實現房屋物盡其用和保護弱者的價值理念。盡管民法典中對于居住權作出的原則性規定還不夠詳盡，不能真正地直接應用在司法判例中，但居住權立法框架的搭建為后續的司法解釋、法律法規確立指明了方向，對未來社會的發展而言是一件有利的事情，有利于解決既往涉及居住權糾紛實務的法律援引混亂問題，也有利于未來房屋管理政策的落實，如房產稅的征收等。應當盡快制定居住權實施細則，對居住權的界限作出規定。同時，也要利用合同法的規定，對居住權人和所有人的權利、義務作出一定約束，利用法律救濟手段平衡兩者之間的利益關系。只有通過法律手段、行政手段規制居住權的行使，才能規范房屋價值的轉換，真正實現房屋本身的價值，保障社會低收入群體的長期穩定居住權。