新環境下如何做好房地產稅務管理

劉霞

【摘 要】隨著我國稅務系統的改革和升級，“金稅三期”系統的全面上線，稅務征管進入了信息化、集成化的新時代，房地產企業如何降低及有效控制稅務風險，創造稅收價值和提高管理水平，成為新時期房地產企業穩步發展的保障性因素。由于房地產企業涉稅種類較多，稅務管理成為企業發展的重中之重。本文提出了新環境下房地產企業稅務管理存在的問題，并給出了相應的優化對策，為房地產企業稅務管理提供參考意見。

【關鍵詞】新環境;房地產企業;稅務管理

一、新環境下房地產企業做好稅務管理的重要性

我國市場經濟逐步發展，其中房地產企業更是快速發展，同時成為我國稅收的主要來源。房地產企業具有稅收金額大、高風險、高收益等特點，在稅收問題上面臨“三多”，即涉稅種類多、涉稅風險多、稅收檢查多，稅收風險的管理至關重要。房地產企業的順利發展，關乎到我國市場經濟的健康運行，新環境下房地產企業的稅務管理關乎到整個企業的穩步發展，同時也成為整個房地產行業健康運行的必要性保障。

二、新環境下房地產企業稅務管理存在的問題

1.缺乏稅務管理意識及重視度。

房地產企業管理層及業務部門人員缺乏稅務管理意識，認為稅務管理是稅務部門的事情，稅務管理部門未參與到具體生產經營活動中，稅務管理與業務脫節，造成稅務風險。部分企業沒有建立稅務管理部門，由財務人員兼職進行稅務管理，由于專業能力不足無法識別和處理相關的稅務風險問題，造成企業稅務風險的累積。部分房地產企業認為可以由第三方稅務機構來代替稅務管理，但第三方稅務機構未深入到企業日常經營活動中，不了解企業的生產經營情況，無法及時有效地為企業進行稅務管理。稅收來源于企業生產經營活動過程，經濟合同作為經濟活動的載體，是稅務機關了解企業經營活動作出征稅決定的關鍵，但企業在生產經營過程中存在合同隨意簽，財務不參與的情況，財務部門只能事后計算和繳納稅款，無法及時進行稅務風險管理。

2.缺乏對稅務風險的管理。

首先，部分房地產企業沒有形成有效的稅務籌劃，更有甚者采取虛開發票、虛增成本費用等高風險避稅方式，在營改增、金稅三期的大背景之下，這種高風險的避稅方式無疑成為企業隨時可能爆炸的一個定時炸彈，將給企業帶來重大的稅務風險。其次，未建立納稅風險評估模型，無法及時評估潛在稅收風險。在職能部門造成稅務風險后，往往使得財務部處理相關稅務風險問題措手不及，只能進行后期補救，無法形成有效的稅務管理，使房地產企業承擔風險的同時，造成企業的直接經濟損失。再者，房地產企業內部稅務管理制度執行不到位，沒有形成良好的稅務管理，造成稅務管理失效。最后，沒有建立有效的稅務風險處理應急預案，一旦發生稅務問題，無法進行及時處理，不能有效降低企業損失，阻礙房地產企業的穩步發展。

3.缺乏稅務管理的內部控制。首先，未建立完善的稅務管理制度，稅務管理工作與企業經營活動無法有效契合，企業稅務管理工作無法有效開展。其次，由于房地產企業涉稅種類較多，稅務資料繁雜，部分房地產企業在稅務事項完成后，對稅務資料不及時備檔，造成房地產企業稅務資料的缺失，一旦企業涉及以往稅務問題，由于資料的缺少無法提供有效憑證，造成企業直接經濟損失。另外，房地產企業缺少稅務風險內部審查，在日常工作開展的同時，未對公司相關數據進行分析，未將企業盈利水平、稅負水平與行業數據進行交叉對比分析，無法及時發現稅務風險問題，稅務機關通過“金稅三期”系統數據對比分析，用大數據評估企業的納稅風險，發現納稅異常企業將面臨較大的稅務風險。

三、新環境下房地產企業稅務管理的優化策略

1.提升稅務管理意識及重視度。

房地產企業的稅務風險管控應有效融入企業日常經營活動，首先，定期對內部人員進行稅務知識宣導，提升業務部門的稅務意識，了解稅務管理的重要性，使全體員工自覺的加入到稅務管理中來。房地產企業應建立專門的稅務管理部門，稅務管理人員應參與到具體的經營活動中，主動參與具體業務，多與業務部門交流，事前進行稅務管理，規避稅務風險。稅收風險的根源在于經濟合同的涉稅條款，合同的稅收風險的關鍵在于事前的防范，合同一旦簽訂、履行，必然產生不可調整的納稅義務，稅務人員提前介入合同簽訂環節，嚴把合同關，審核合同條款，控制合同中的稅收風險。企業內部應形成業、財、稅部門的緊密聯動，合同簽訂前業務部門主動與財、稅管理部門溝通，財稅部門應及時為業務部門進行服務、指導，降低稅收風險。

2.強化對稅務風險的管理。

一是加強對稅務風險的識別，建立房地產企業可以利用以往已經發生的稅務問題，針對性的找出其中稅務風險，掌握稅務風險發生原因，避免問題的再次發生。建立風險評估模型，對企業各類數據進行收集、匯總、分析，財務數據與納稅申報數據進行對比分析，及時識別稅務風險，實時監管各項稅務問題，避免可預見的稅務風險，降低企業經濟損失。二是進行事前的合理稅務籌劃，不得過度籌劃及采用虛列成本費用等高風險的籌劃方式，在實施具體的經營活動之前，稅務管理部門應提前介入，利用稅務政策對涉稅事項進行提前規劃，使企業少交或延遲繳納稅款，進行合理避稅。避免因合同條款約定不當、納稅義務提前等情況造成企業經營成本的增加。三是建立稅務風險應急預案，對稅務風險進行詳細剖析，并針對性的制定應急預案，確保稅務風險的及時解決，確保房地產企業的平穩運行。

3.加強稅務管理內部控制。

首先，企業應當建立健全財稅管理制度，加強會計核算規范性，保證財務資料真實合規;建立完善的稅務管理制度，明確相關部門在稅務管理的權責，確保企業稅務管理的順利開展。在大數據時代及稅務“放管服”的背景下，稅務機關要求各類資料由企業自行留存備查，所以稅務資料及時備檔十分重要，避免稅務資料的缺失及損壞，有利于未來相關稅務問題的解決，同時也能夠提供相應稅務憑證。另一方面，加強稅務風險內部審查，并定期進行內審報告，通過審查分析及時發現企業稅務風險，并為稅務管理工作“排毒”，確保稅務管理工作順利開展。定期進行稅務管理情況反饋，了解當下稅務管理制度對房地產企業的利弊，增加稅務管理的靈活性，確保稅務管理的執行效能。稅務部門定期提交稅務管理報告，分析稅務管理過程中的事項，從中分析優缺點，不斷優化稅務管理制度。

4.重視重點稅種的稅務管理。

房地產企業涉及稅種較多，營改增后，增值稅、企業所得稅、土地增值稅對企業的現金流出量產生較大影響。土地增值稅是房地產企業中稅負較重的重要稅種，稅務管理實行“預征+清算”相結合的管理模式，項目銷售階段按月或季度以申報收入預征土地增值稅，項目銷售清盤后再按照實際銷售收入所得清算應納土地增值稅額。如果房地產企業未提前對項目進行稅收籌劃，可能導致企業稅負增加，比如：項目前期對營銷設施的規劃將導致不同的稅負，如果建臨時營銷設施，其建造成本在財務上應計入營銷費用，如果建永久的營銷設施，其成本費用在財務上則可以計入開發費用中。兩種方式產生的成本費用都可以在計算企業所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發費用則可以扣除。再有，目前各省市對土地增值稅項目清算采用“兩分法”還是“三分法”均有不同的規定，而項目分期以及項目業態匹配均會對土地增值稅清算結果造成影響，所以房地產企業在獲取項目后，應對分期方案進行認真測算，在不影響項目整體規劃的情況下選擇最優分期方案。另外，由于普通住宅增值額未超過20%免征土地增值稅，則銷售價格處于臨界點時多1塊錢可能導致企業不能享受免稅政策，所以在制定銷售價格前應對項目進行測算，可規避銷售價格臨界點增加稅收成本。在房地產項目開發過程中，財務應準確核算預售收入預繳土地增值稅，對已完成竣工銷售的或整體轉讓項目的、直接轉讓土地使用權的進行土地增值稅的清算;同時應關注項目的立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等開發全過程，對項目開發過程中的成本費用準確核算，跟進成本發票的及時取得并保證其合規性，以作為項目土地增值稅清算時計算扣除項目和開發費用的基礎，避免因發票未及時取得或不合規等問題造成無法稅前扣除而增加企業稅收成本。

四、結語

綜上所述，新環境下房地產企業的持續發展，稅務管理起到關鍵性作用，確保房地產企業的可持續性發展，有效降低房地產企業稅務風險的同時，創造稅收價值、提高管理水平、增加企業的效益，維護房地產企業的日常健康運行，有效避免因稅務問題而導致的企業損失，使房地產企業穩步發展，為我國市場經濟保駕護航。

參考文獻

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（作者單位：四川邦泰宜尚置業有限公司）